投資用マンションの売却における鉄則5か条!高く早く売るためのコツや注意点をプロが伝授!

投資用マンションの売却は居住用マンションの売却とは違って高く売れるポイントや早く売るためのコツが変わってきます。

そのため、居住用物件の売却経験がある人でもなかなか売れずに困ってしまうというケースがあるのです。

そこで今回はこちらで投資用マンションの売却について高く、そして早く売るための鉄則について説明していきます。

居住用との違いや注意点を理解し、売却を成功させましょう。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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もくじ

投資用マンションは売りにくい?居住用との違いなども確認!

投資用マンションは居住用マンションと違って買い手の絶対数が少なくなるため、売却の難易度は違ってきます。

投資用マンションは高額なので、資金に余裕がある人でないと買うことができないからです。

一方の居住用マンションは低い価格帯のものもありますし、居住用という大きな需要があるため市場が大きいのが特徴です。

ただし、投資用マンションでももちろん買い手は存在しますし、ポイントさえ押さえておけばスムーズに売却できる可能性は高くなります。

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投資用マンションの売却における鉄則5か条!

投資用マンションを売却する際にできるだけ早く、そして高く売りたいですよね。

しかしそのためには居住用マンションとは違った部分で注意するべきことがあります。

こちらで投資用マンションを売る際の鉄則について5つお伝えしていきます。

1.入居率が高い状態で売却する

投資用マンションは入居率が高い状態で売却することで、より早く買い手が見つかる可能性が高くなります。
入居率が初めから高ければ、買い手は空室リスクが少なく済むからです。

例えば空室の状態で投資用マンションを購入すると、借主が現れるまでは収益がない状態となってしまいます。

そのため、買主側からすると借主が現れるまでの期間が大きなリスクとなってしまうのです。

しかし空室ではなく入居した状態であれば買主も空室リスクが少なくてすむため、購入のハードルを下げることができます。

2.市場金利が低いタイミングで売却する

市場金利が低いタイミングで売却することにより、購入する投資家が低金利で資金を調達しやすくなります。

金利が高い時期だとローン金利が高くなるため、買い手側のハードルが高くなってしまうからです。

現金で買う投資家は当てはまりませんが、最近は多くの場合でローンが利用されています。

また、現在低金利の場合は今後金利が高くなる可能性が高くなるため、低金利のうちに売却しておくのがおすすめです。

3.不動産会社選びを慎重に行う

投資用マンションの売却は居住用とは違った知識が必要となるため、不動産会社選びを慎重に行いましょう。

投資用マンションは居住用マンションとは違い査定価格の算出方法や、買い手の層が違うため、より高度な知識が求められるからです。

例えば居住用マンションしか扱っていなかった不動産会社に仲介を依頼してしまうと、売却価格の算出に必要な収支計算や、投資家向けの販売方法などを熟知していない可能性があります。

できれば投資用物件を専門にしている会社、もしくは投資用物件の成約事例が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

4.売却する時期は大規模修繕の前

投資用マンションは大規模修繕の前に売却するのがおすすめです。

大規模修繕により修繕積立金の一時徴収などが発生して、費用の負担がある可能性もあるからです。

マンションでは10年~15年ほどのスパンで大規模修繕工事が行われます

そのため、大規模修繕工事が行われる前に売却しておくことで、売主側の負担を減らすことができます。

5.一括査定で価格相場を把握する

投資用マンションの売却時には一括査定を利用するのがおすすめです。

投資用マンションの査定は不動産会社ごとに大きく変わる場合があるため、できるだけ多くの不動産会社が算出した査定価格を比較検討したほうが相場に近い価格で売却できるからです。

例えば一社だけにしか査定を依頼しないと、その不動産会社が収支計算などの知識がない場合があります。
そうなると市場価格よりも低い価格やかなり高い価格設定で売り出すことになってしまいます。

一括査定は無料でインターネットから申込できるので、まずは一括査定で自分のマンションの相場を正確に知ることが重要です。

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必須!投資用マンションの売却の流れを把握しておく

投資用マンションをいざ売却しようとしても、流れを知っておかないと今自分が何の手続きをしていて、これからどういった手続きが発生するのかわかりません。

流れを把握しておくことで、より売却手続きをスムーズかつストレスなく行うことができるのです。

こちらでは投資用マンションの売却の流れと、各工程におけるポイントやコツについても説明します。

順番に見ていきましょう。

1.一括査定で不動産会社を選ぶ

投資用マンションを売却する場合、まずは不動産会社に査定を依頼して自分の物件がいくらになるのかを確認したうえで不動産会社を選びます。

その際におすすめなのが一括査定を利用することです。

一括査定とは一度に複数の不動産会社へ査定を依頼することができる査定方法で、インターネットと通じて無料で利用することができます。

不動産会社一社だけに査定を依頼すると、その不動産会社に投資用マンションの知識がないと市場価格よりもかなり安い査定価格を算出されてしまうケースがあります。

そのため、査定を依頼する際には一括査定を利用して、複数の不動産会社の回答を比較検討して決めるようにしましょう。

2.媒介契約は自分の売却方法にあわせて決めよう!

査定が終われば、次は不動産会社と媒介契約を結びます。

不動産会社との売却契約のことを媒介契約といいますが、3種類のなかから売主側が選ぶことができます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約とは

一般媒介契約複数の不動産会社と同時に契約することができるため、一社だけに絞らなくてもいい契約形態です。

しかしその分全社と手続きを個別に行い、報告もそれぞれの不動産会社から来るため手続きに労力がかかるというデメリットがあります。

ただし、複数社と契約することで不動産会社同士が競合し合い、結果として早く売却できるケースもあります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは一社の不動産会社としか契約できない契約形態ですが、不動産会社が広告や宣伝に力を入れてくれるケースが多いため、早く売れる可能性が高まります。

ただし、選んだ不動産会社の力量によって売却が大きく左右されてしまうため、選ぶ不動産会社を慎重に決める必要があります。

しかし不動産会社は最低2週間に1度以上のタイミングで売主に報告する義務があるため、こまめに売却状況を知ることができるのがメリットです。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは専任媒介契約と似ていますが、さらに売主と不動産会社の契約が強固に結ばれている契約です。

売主側は一つの不動産会社としか契約できないのはもちろん、自分で買い手を見つけてきたとしても必ず契約した不動産会社を通して契約する義務が発生します。

一方の不動産会社側も1週間に1度以上は必ず売主に販売状況を報告する義務があるため、媒介契約のなかでは一番契約内容が細かい形態となります。

どの媒介契約を選べばいいの?

多くの不動産会社場合はまず専任媒介契約や専属専任媒介契約を勧めてくるため、どちらかを選ぶ人が多いですが、後々変更することも可能です。

そのため、まずは一般媒介で複数社と契約して売却活動などを比較し、その後信頼できる不動産会社があれば一社に絞って専任媒介契約を結ぶ方法もあります。

一般的には媒介契約の期間は3か月ですが、期間内でも契約形態を変更することや、契約を解除することは可能です。

媒介契約を期間内に解除したからといって違約金などが発生するわけではありません。

あまりちゃんと仕事をしてくれないような不動産会社の場合は、他の不動産会社に変更するのも一つの手です。

3.売却活動はインターネットが中心

不動産会社と媒介契約を結んだあとは不動産会社が中心となり売却活動が開始します。

基本的にはインターネットで物件のページを作成し宣伝したり、広告チラシを配布したりするなどして販売活動をしてくれます。

売主は不動産会社側が購入者を見つけて購入申込書をもってくるまでは、報告や連絡を待つ形になりますね。

進捗報告を全くしてこない不動産会社は誠実性に欠けるので、別の不動産会社に変えるのも検討しましょう。

4.売買契約時には特約をよく確認

不動産会社が購入者を見つけてきて、契約内容がまとまれば次は売買契約となります。

基本的には買主に向けての説明となるのですが、売主側も特約を中心に内容を確認する必要があります。

例えば買主がローンを使う場合はローン特約がつくことがほとんどです。

ローン特約とは、もし買主の住宅ローンが期限内に銀行の審査に通らなかった場合は契約を白紙にすることができる内容の特約です。

売主側も期日を確認しておかないと、住宅ローンの審査結果をずっと待ち続けて何もできない状態になってしまいます。

不動産会社の担当者が説明してくれるので、わからない部分は遠慮なく質問するようにしましょう。

5.決済時の必要書類を把握しておく

売買契約が終わると、最後の決済と引き渡しとなります。

基本的には買主が利用する銀行に集まり、残代金の受け取りは振り込みです。

この決済時には司法書士も立ち合い、登記手続きなども合わせて進めていきます。

登記手続きが終わり買主からの振り込みが確認でき次第、物件の鍵などを渡して取引完了となります。

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投資用マンションの売却にかかる費用・税金はいくら?

投資用マンションの売却には諸費用がかかります。

主にかかる費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用(抵当権抹消費用、住所・氏名変更登記)
  • 印紙代およびその他の費用
  • 譲渡所得税

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は売却価格によって異なりますが、計算式を使えば簡単に計算することができます。

売却価格 計算式
200万円以下 売却価格×5%+消費税
200万円超~400万円以下 売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超~ 売却価格×3%+6万円+消費税

2,000万円の物件を売却する場合は2,000万円×3%+6万円=66万円となり、さらに消費税がかかります。

ただし、上記の計算式はあくまで上限の金額設定となっており不動産会社によっては上記よりも安い仲介手数料の場合があります。

登記費用がかかるケースとは?

投資用マンションの売却では登記費用がかかるケースがあります。

  • 抵当権を抹消していない
  • 登記簿上の住所や氏名と現在の住所や氏名が異なる

マンションを銀行のローンを利用して購入していた場合、抵当権を設定しています。

この抵当権は住宅ローンを完済していたとしても、自分で手続きを行わない限り抹消されず残ってしまうのです。

また、購入時の住所や氏名と現在の本人確認書類の住所や氏名が違うと所有者である確認ができないため、変更登記が必要となります。

どちらも司法書士に依頼することですぐ手続きできますが、費用として2万円~3万円近くかかります。

印紙代

投資用マンションの売買契約時には印紙代がかかります。

売買契約書に印紙を貼るのですが、こちらは売却金額によって印紙代が変わります。

売買金額 印紙代金
1万円未満 0円
1万円超~10万円以下 200円
10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円
5,000万円超~1億円以下 30,000円
1億円超~5億円以下 60,000円

自分で郵便局などに足を運び購入しておくのが一般的ですが、忙しくて買いに行けない場合は不動産会社の担当者にお願いする方法もあります。

譲渡所得税

投資用マンションの売却時に利益が出た場合には、譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税は所有していた期間によって大きく変わる税金です。

所有期間 種別 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%
5年超え 長期譲渡所得 20.315%

所有期間とは購入時から売却日の属する年の1月1日までの期間を指しますので、売却日までの期間ではない部分に注意しましょう。

確定申告はどうする?

投資用マンションを売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得税の支払いをおこなうためには確定申告を行わなくてはいけません。

売却の翌年に税務署で確定申告の手続きを行います。

反対に譲渡所得が発生しなければ確定申告を行う必要はありません。

ただし、その年の所得と損益通算することで条件を満たせば税金の還付を受けられるケースもあるため、確定申告を行った方がお得になる場合があります。

税金を節約したい!投資用マンションの売却時の節税方法2つ!

投資用マンションを売却する際にかかる税金を少しでも安くしたい場合の方法を2つお伝えします。

  1. 特定事業用資産の買い替え特例
  2. 長期譲渡所得になるまで待つ

見ていきましょう。

1.特定事業用資産の買い替え特例

特定事業用資産の買い替え特例とは、簡単にいうと投資用マンションを売却して一定期間内にまた投資用などのマンションや不動産を購入した際に利益にかかる税金の8割を繰り延べることができるという内容です。

通常は売却時に収益がでれば譲渡所得がかかり、譲渡所得税を支払う必要がありますがこの特例を利用できれば支払いを繰り延べることができます。

ただし、10年超の所有期間が必要となることや、その他にも該当条件を満たす必要があるため事前に税理士や税務署に利用の条件に該当するかどうか確認するようにしましょう。

参考:国税庁「譲渡所得」内「事業用の資産を買い換えたときの特例」

2.長期譲渡所得になるまで待つ

投資用マンションの売却するタイミングを長期譲渡所得になるまで待つというのも一つの手です。

所有期間が5年以下となり短期譲渡所得となるとかかる税金が2倍近く変わってしまうからです。

そのため、所有期間が4年~5年未満の場合はあえて長期譲渡所得となる期間まで売却を待つことでかかる税金を減らすことができます。

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住宅ローン残債がある投資用マンションは売却できる?

住宅ローンの残債があっても、投資用マンションを売却することは可能です。

その場合、売却価格がローンの残債を上回れば、住宅ローンを完済できるため抵当権を抹消することができるためです。

一方、売却してもローンの残債がなお残ってしまう場合には、自己資金で完済する必要があります。

そうしないと投資用マンションについている抵当権を抹消できないためです。

それができない場合には、買い替えローンで新たなに住宅ローンをまとめて組む方法もありますが、いずれにしても事前に金融機関に相談が必要です。

投資用マンション売却における3つの注意点!

投資用マンションを売却する際には不動産会社選びや売却するタイミングが非常に重要となります。

こちらでは投資用マンション売却時における注意点を3つお伝えするので、あらかじめ勉強して失敗のないように準備しておきましょう。

1.投資用物件に強い不動産会社を選ぶ

投資用物件に強い不動産会社を選ばないと、販売の長期化や市場価格よりも安い価格で売却して失敗してしまう可能性が高くなります。

不動産会社の大部分は居住用物件を多く取り扱っているため、投資用物件の知識や販売実績が少ないケースがあるからです。

例えば販売実績が多い不動産会社でも居住用ばかりを扱っており、投資用マンションの相場や市場に詳しくない場合が意外とあります。

そういった不動産会社に依頼してしまうと、本来の市場価格よりもかなり低い金額で査定されてしまう可能性があるからです。

不動産会社を選ぶ際には1社だけを訪問するのではなく、必ず複数社を比較検討するようにしましょう。

一括査定などで不動産会社の対応や査定を比較検討するのがおすすめです。

2.できれば築20年以内に売却する

投資用マンションを高く売るためにも、なるべく築年数が浅い内に売るのがおすすめです。

築年数により資産価値が減少していくため、築浅の物件のほうが高く売れるからです。

例えばマンションは築20年~30年経過すると、新築時の半額以下の価格となることが多くなります。

建物部分は毎年2%~3%近く目減りしていくため、早く売り出すほうが高く売れるからです。

築年数が20年を超え始めると買い手側の需要も減ってしまうため、なるべく築20年以内の段階で売るようにするのがおすすめです。

3.売却時期を見逃さない

投資用マンションの売却はタイミングが重要です。

不動産市場が活性化していない時期に売り出しても需要がなく、買い手がなかなか見つからない状況になってしまうからです。

例えば国際的なイベントがある場合や付近で開発などがあり不動産需要が高まっている時期は、投資用マンションの需要も高まるため売り時となります。

売却時期については不動産会社の担当者などともよく話し合い、タイミングを逃さないようにしましょう。

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まとめ

投資用マンションは居住用の物件と比べると査定の基準や買い手のニーズなどが大きく異なります。

居住用物件を多く取り扱っている不動産会社だからといって早く高く売れるとは限りません。

そのため、投資用マンションの売却を成功させるのであれば、まずは投資用物件に強い不動産会社を選ぶところから始めるのがおすすめです。

一括査定などを利用して賢く多くの不動産会社を比較検討していきましょう。

\失敗しない不動産売却のために!/