事故物件マンションを高く売りたい人必見!売り方のコツ・ポイント・注意点を完全解説

事故物件と呼ばれるマンションが問題となることがあります。

事故物件は何も最近出現した新しいものではありません。

事故物件は昔から存在し、「訳あり物件」などの名称で呼ばれていました。

そんな事故物件が情報化の波の中で注目されはじめたのです。

ここでは事故物件を少しでも高く売却する方法や売却時の注意事項についてお話しします。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

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事故物件のマンションとはどんな物件か

イメージとして、自殺があったマンションや殺人事件があったマンションは事故物件になる、というのは何となく理解できるのではないでしょうか。

事故や事件があったマンションの部屋が事故物件になるのはもちろん、同じマンション内の別の住戸も事故物件になることもあります。

そもそも事故物件とはどんな物件で、どこからが事故物件なのか、について考えていきましょう。

事故物件の定義はない

事故物件という言葉はあっても、それは法律用語ではありません。

民法や宅建業法に「事故物件とは…」といった定義はないのです。

事故物件は心理的瑕疵物件である、という説明になります。

心理的瑕疵とは、入居者がこの部屋には住めないと感じる心理的な事情のことです。

自殺があった、孤独死があった、重大な事件があったといった人の生死に関わることが主に該当します。

この他にも、近くに暴力団の事務所がある、そのマンションで風俗店が営業していた、といったことも心理的瑕疵です。

事故物件であることの告知義務はいつまで?

事故物件を売却する場合、契約前の重要事項説明で告知する義務があります。

購入する側としたら、どのような物件であるかを知りたいと思うのは当然ですし知る権利がありますよね。

では、この告知はどれくらい過去の出来事までを告知する義務があるのかという点については、明確な基準はなくケースバイケースになります。

物理的な欠陥や不具合であれば修繕すれば治ります。

しかし例えば自殺のように、心理的瑕疵とよばれる場合は明確に〇年経てばなくなるという類のものではないからです。

不動産会社によってルールは様々で、1回住民が入れ替わるまで、6年程度まで、と決めているところや事故内容によっては一切扱わないということもあります。

同じマンションの別の部屋でも事故物件になる?

判例によると、その部屋や隣室で事件や事故が起こった場合は買主や入居者への告知が必要です。

このため裁判所は、隣室でも事件や事故が起これば事故物件になるとみています。

一方で同じマンションでも遠く離れた部屋は告知が必要ないとの判例が多数です。

同じマンション内でも離れた部屋で起こった場合は事故物件とはならないケースが多いです。

事故物件のマンションの売却相場はどれくらい?

事故物件となったからには、通常のマンションのように売却できないことは想像できます。

やはり、いくらかの値引きが必要です。

事故物件の売却相場が相場に比べてどれくらい安くなるのか、みていきましょう。

事故物件は2割から5割ほど値下がりする

事故物件だから一律に減価されるものではありません。

事故物件の性質にもよります。

人々の耳目を集めたようなセンセーショナルな事件が発生した部屋はその減価も大きくなるのです。

あくまで目安ですが、事故物件の場合は2割から5割ほど値下がりします。

そこで生死に関わる事件や事故があった、という心理的抵抗感はそれだけ強いのです。

心理的要素の強い事故物件は買主次第

こうした心理的要素の強い事故物件の価格は買主次第の面もあります。

事故物件であってもクリーニングやリフォームを行うことで、事件や事故の痕跡はほぼ分かりません。

しかしこれだけのことをしても事故物件のレッテルは消えないのです。

買主が納得しない限り売れない、それが事故物件の現状です。

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事故物件を少しでも高値で売却する方法5つ

事故物件とはいえ、なるべく高く売却したいもの。

ここでは、事故物件を少しでも高く売れる方法を考えてみました。

いずれの方法でもマンションの通常の相場で売却することは困難です。

値段は下がるけれども売却可能な方法は何か、について検討します。

その方法は以下の5つです。

事故物件を1円でも高く売却する方法

それぞれみていきましょう。

1.リフォームやクリーニングを行い売却する

まずは事故物件であることをなるべく払しょくする方法です。

リフォームやクリーニングを行い、事件や事故の痕跡を消します。

中でも消臭処理は必須です。

孤独死などの場合、死臭と呼ばれるにおいが染みついていることもあります。

一般のマンションではリフォームをせずに売却することも多くあるものの、事故物件の場合はリフォームやクリーニングが必須です。

2.事故後しばらく経ってから売却する

時間が経過し、事件や事故の記憶が薄れてきたことを見計らって売却する方法です。

ただ、これにはリスクも伴います。

事件や事故があったことは告知事項です。

裁判などでは数十年前の事件が問題になったことがあります。

7年程度で告知しなくてもよいという話もありますが、これも絶対ではありません。

確かにまだ記憶に新しい時期よりは売却できる可能性も高めに売れる可能性もあります。

3.不動産業者の「買取」で売却する

不動産業者に買い取ってもらう方法です。

もちろん不動産業者は事故物件であることを承知で購入します。

これは現在の所有者にとって一番リスクの少ない方法です。

ただし、価格は相当安くなってしまいます。

事故物件でないマンションの場合でも、その買取価格は通常の相場よりも割安です。

事故物件である場合にはその値引きは大きなものとなります。

一番リスクが少ないけれど、売却価格が安くなるのがこの買取です。

4.不動産業者の「買取保証制度」を利用して売却する

買取保証制度は言葉も買取と似ています。

この制度は、一定期間は仲介物件として販売し、一定期間が経過しても売れない場合には不動産業者が買い取るものです。

値段次第では買主が現れる可能性もあります。

万一売れなくても不動産業者が買い取ってくれるので安心です。

売主にとってはいいとこ取りの制度ですが、リスクもあります。

そもそも買取保証制度をしている不動産業者が多くありません。

そして買取額は先ほどもお話ししたように安くなってしまいます。

信頼できる不動産業者が買取保証制度を行っていれば検討可能です。

5.仲介を利用するなら専任媒介契約で売却する

もし仲介を依頼するなら専任媒介契約で契約しましょう。

物件を売買するときに不動産会社と契約する方法には3つの形態があります。

家を買うには3つの契約形態がある

この中で、専任媒介契約は定期的な販売活動の報告が義務付けられています。

一般媒介契約では、他の不動産業者に仕事を取られるリスクもあることからなかなか本腰を入れて営業活動をしてくれません。

事故物件では、不動産業者のモチベーションにもなりうる専任媒介契約をおすすめします。

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事故物件を売却する際の不動産業者の選び方

事故物件の売却は一筋縄ではいきません。

一般のマンションでも数カ月はかかる物件の売却。

事故物件では難航も予想されます。

なるべくスムーズに、かつできるだけ高くマンションを売買するのに重要なのは、パートナーである不動産業者選びです。

ここでは事故物件を売却する際の不動産業者の選び方について考えていきます。

事故物件の販売実績が豊富な不動産業者を選ぶ

事故物件は特殊な物件です。

大手不動産業者をはじめ敬遠する不動産業者もあります。

それだけ事故物件は売却までに手間がかかるもの。

さらに売買価格も安くなることから仲介手数料もそれに連れて安くなります。

過去に事故物件を扱った実績がある業者なら、販売ノウハウを持っていますし相談しやすいでしょう。

事故物件を多く扱っていて強みとしている業者もあります。

HPや実際に過去の実績を聞いてみるのも良いでしょう。

不動産業者には事故物件の販売実績が豊富な不動産業者を選ぶことをおすすめします。

不動産一括査定サイトを使うのも手

とはいえ、事故物件の販売実績の豊富な不動産業者は簡単に見つけることはできません。

ネットで探すにしても手間がかかります。

そこで不動産一括査定サイトを利用するのもひとつの手です。

不動産一括査定サイトには多くの不動産業者が登録しています。

その中には事故物件を手掛けた不動産業者もいるものです。

まずは不動産一括査定サイトで手間をかけずに見つけてみましょう。

事故物件マンション売却上の5つの注意点

事故物件を売却するのに障害となる事柄がいくつもあります。

それらは主に告知に関する事項です。

事故物件の定義が不明瞭なため、どこからが事故物件なのか定めがありません。

このため、事故物件からの復活も難しくなっています。

事故物件のマンションを売却する際の注意点を以下の5つにまとめてみました。

      1. 事故物件は重要事項説明の項目
      2. 事故物件の範囲が不明確
      3. 事故物件からの復活が難しい
      4. 事故物件を気にしない人もいる
      5. 必要以上の値引きに応じる必要はない

さっそくみていきましょう。

1.事故物件は告知義務がある

事故物件の場合、その事故や事件の内容は重要事項説明の告知事項に該当します。

このため、多くの場合で説明が必要です。

ただ、何年前の事件や事故までが対象となるのか、といった細かい事柄は決まっていません。

賃貸物件ならば2年から3年、という記事もあります。

その一方で、50年前の事故でも裁判となったことがありました。

このように取り扱いに不明瞭な点があるのが事故物件なのです。

2.事故物件の範囲が不明確

事故物件はその範囲も不明確です。

殺人事件や自殺、孤独死は多くが事故物件に該当します。

例えば、突然死などで居室内で亡くなっていた場合や、居室内で倒れた後に搬送先の病院で亡くなった場合については特に記載について決まっていません。

「もしその事実を知っていれば購入しなかった」と買主が考えると、それだけでトラブルの元です。

このため、トラブルを防ぐにはすべてを記載したほうがよい、というのが現在の流れとなっています。

3.事故物件からの復活が難しい

事故物件の範囲や定義がないため、事故物件には時効がありません。

先ほどもお話ししたように何十年の前の事故が問題となることもありました。

一方で賃貸物件は誰かがその部屋を借りれば事故物件ではなくなる、と主張する人もいます。

万全を期すなら、告知をしておいた方が無難です。

このように事故物件からの復活は容易ではありません。

4.事故物件を気にしない人もいる

敬遠されがちな事故物件ですが、逆に事故物件を狙っている人もいます。

利便性のよい物件を中心に、安ければ購入する人も一定数いるのです。

こうした人は事故や事件があったことをほとんど気にしません。

また、日本人だけでなく、宗教観が異なる外国籍の人の中には気にしない人もいます。

購入者候補にはこうした人たちがターゲットなのです。

5.必要以上の値引きに応じる必要はない

事故物件の売却には値引きが必要であることをお話ししてきました。

それでも法外な値引きまで応じることはありません。

例えば市場価格の1割から2割で購入する、などです。

事故や事件の内容にもよりますが、事故物件といえどもある程度の相場が決まっています。

値引きの目安を知っておき、必要以上の値引きには応じないようにしましょう。

まとめ

所有者がどんなに気を付けていても、事故物件になってしまうマンションがあります。

住み替えなどで売却代金をあてにしていた場合などでは大変な痛手です。

残念ながら多くのデメリットが生まれてしまう事故物件ですが、今後は法律や制度の整備が待たれます。

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