マンションに住んでいると、毎月支払う管理費が負担に感じますよね。
管理費は住宅ローンと違い支払いが終わることはないため、ずっと支払い続ける必要があるからです。
ただし、今の管理費を安くするための方法はあります。
本記事では管理費を安く抑える方法、そして管理費の相場等について説明します。
管理費を安くして、今よりもさらにゆとりのある生活を送りましょう。
また、また近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。 東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。 JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
また、より高値で早期に売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SRE不動産」です。
東証プライムに上場している「SRE不動産」は売却を専門としているため、売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、100％売主側に寄り添った活動をおこなうことで多くのお客様から支持を得ている会社です。
直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、ITを活用して精度の高い査定価格を出してもらえます。
不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SRE不動産」も活用してみてください。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
マンションの管理費って何？
マンションの管理費とは、マンションの維持管理を行い、居住者が快適で安全に暮らせるようにするための費用です。
マンションは多くの人が居住するため、メンテナンスを怠ると劣化や摩耗が激しく、建物の寿命が縮んでしまう可能性もあるからです。
具体的にいうと、マンション共用部の廊下やごみ捨て場、駐車場や郵便受けなどの清掃や維持管理などの費用に充てられます。
その他にも、エレベーターや水道・電気の点検や保守なども含まれます。
つまり、マンションの共用部を維持管理するために必要な費用が、管理費ということです。
修繕積立金と何が違う？
修繕積立金と管理費は、ともにマンション居住者が支払う費用と言う点は共通していますが目的が違います。
修繕積立金はマンションの大規模修繕工事をするために必要な資金です。
マンションはおよそ10年に一度、大規模修繕工事という修繕工事を実施します。
外壁の塗装や給排水管の取り換え、屋上の防水工事などの大掛かりな工事のことです。
しかし、大規模修繕工事には数千万円の費用がかかるため、住民から工事実施時に一括で集めると負担が大きくなってしまいます。
そこで、10年後を見据えて毎月住民から少しずつ積立金を徴収し、大規模修繕工事に備えているというわけなのです。
管理費はマンション共用部の維持管理、修繕積立金は将来の大規模修繕工事のための積立金というとになります。
マンションの管理費相場はいくら？
マンションの管理費相場は、一般的に15,000円～20,000円程が目安とされていますが、建てられた時期や規模・エリアによって異なります。
以下に条件による管理費相場の違いを説明します。
建てられた時期による違い
建てられた時期によって管理費相場は変わってきます。
なぜなら、管理費がマンション新築時の価格によって変動する傾向にあるからです。
例えば、新築時の価格が高いマンションは管理費も高くなり、価格が安かったマンションは管理費も安い場合が多いです。
そして、新築時の価格は建築された時期の経済状況や不動産市況によって大きく変わることとなります。
マンションの管理費は全体的には右肩上がりとなっていますが、それぞれの時期に特徴的な動きもあります。
バブル期のマンションの管理費相場
バブル期に建築されたマンションの管理費相場は15,481円です。
これはバブル前後の管理費相場と比べて、少し高い相場となっています。
バブル前の管理費相場は11,857円、バブル崩壊後が14,346円だったため、バブル期の管理費が高かったことが分かりますね。
新築時のマンション価格が高かった時期なので、管理費も高かったということになります。
リーマンショック前のマンション管理費相場
リーマンショック前後では、管理費相場が異なります。
リーマンショック前と後では、マンション新築価格が大きく変わったからです。
リーマンショック後に、マンションの新築価格は1割ほど下落しました。
それに伴って、リーマンショック前の管理費相場18,327円から18,138円へと小幅ではありますが下落しています。
新築価格の相場と管理費の相場が大きく関わっていることがわかりますね。
エリアによる管理費相場の違い
エリアによっても管理費相場が異なります。
大都市圏の管理費相場
大都市圏の管理費相場はこちらです。
| 東京圏 | 16,442円 |
|---|---|
| 名古屋圏 | 16,893円 |
| 大阪・京都・神戸圏 | 16,848円 |
大都市圏では管理費相場がおおよそ16,000円～17,000円ということがわかります。
郊外の管理費相場
郊外エリアの管理費相場がこちらです。
| 北海道 | 15,190円 |
|---|---|
| 東北 | 16,550円 |
| 関東 | 16,096円 |
| 北陸・中部 | 16,947円 |
| 近畿 | 16,240円 |
| 中国・四国 | 14,590円 |
| 九州・沖縄 | 15,057円 |
全国平均すると15,810円となり、大都市圏よりも管理費相場が安いことがわかります。
中国・四国地方が最も安く、平均で14,590円となっています。
規模による管理費相場の違い
マンション管理費は戸数や階数などの規模によっても異なるため、こちらで解説します。
| 20戸以下 | 19,237円 |
|---|---|
| 21戸～30戸 | 16,997円 |
| 31戸～50戸 | 15,049円 |
| 51戸～75戸 | 15,346円 |
| 76戸～100戸 | 16,455円 |
| 101戸～150戸 | 15,069円 |
| 151戸～200戸 | 15,951円 |
| 201戸～300戸 | 16,365円 |
| 301戸～500戸 | 17,703円 |
| 501戸以上 | 15,224円 |
マンションの管理費相場は、戸数が少なすぎる場合と多すぎる場合に高くなります。
マンションの戸数が20戸以下の場合、一戸あたりの負担が増えるため、管理費が高いことがわかります。
反対に戸数が301戸～500戸となると、マンションの規模が大きく維持管理費がかかるため、管理費負担も大きくなるのです。
管理費相場が一番安いのは、31戸～50戸もしくは101戸～150戸規模のマンションとなります。
マンション管理費に消費税はかからない
マンションの管理費や修繕積立金には消費税はかかりません。
この他にも共益費にあたるような駐車場代や共用施設利用料なども非課税です。
参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果｜国土交通省
高い管理費を安く抑える方法は住み替え
今住んでいるマンションの管理費を安く抑える方法は、住み替えです。
基本的にマンションの経過にともない維持管理費用は増えるため、管理費が値下げすることはありません。
しかし、管理費の安いマンションに引っ越し住み替えをすることで、現在よりも管理費を安く抑えることができるのです。
住み替え先の管理費を安く抑える方法3つ
では、管理費の安いマンションはどのように選べばよいのでしょうか。
住み替え先の管理費を安く抑える方法について、こちらで説明します。
順に見ていきましょう。
1．マンションの戸数や規模をチェックする
管理費が一番安い傾向にあるのは101戸～150戸のマンションです。
先ほどご紹介したように、101戸～150戸のマンションの管理費相場は15,069円と低いことがわかります。
戸数別の管理費相場をみると、31戸～50戸のマンションも管理費が安いことがわかりますが、ある程度の規模があるマンションのほうが安全です。
小さい規模のマンションは将来的に住民から十分な資金が得られず、大規模修繕工事が計画通りに行えないというケースもあるからです。
もちろん、規模が小さければ修繕費用も安くなるのですが、大規模なマンションと比べてそこまで費用の差がありません。
つまり、戸数が少なく住民から資金をあまり得られない場合、修繕積立金の値上げや、必要安工事を延期するなどのリスクが発生します。
そのため、管理費が安くリスクの低い101戸～150戸規模のマンションを選ぶといいでしょう。
2．共用設備に無駄なものはないか
マンションの管理費は共用部の維持管理費用が含まれているため、共用設備が必要以上にあると管理費も高くなります。
例えばタワーマンションの場合、豪華なプールや中庭、ゲストハウスやコンシェルジュなど多くの共用設備が整っています。
そのため、設備を維持管理するために多額の費用がかかり管理費も高くなる傾向にあるのです。
自分にとって不要な共用設備ばかりで、管理費が高くなっていないか確認してから選びましょう。
3．管理費以外の費用を確認する
管理費が安くても、管理費以外の費用が高いと結果的に毎月の費用が安くなりません。
マンションに住む場合、駐車場や修繕積立金などの費用も毎月かかります。
トータルでのコストで計画をしないと、住み替え前よりも費用がかかってしまう可能性があるのです。
管理費だけではなく、他の費用についてもよく確認しておくようにしましょう。
住み替え時に管理費以外にもチェックするべきポイント3つ
では、その管理費以外の費用ではどのような点をチェックしたら良いでしょうか？
管理費以外の部分で、住み替え時にチェックするべきポイントを説明します。
- 共用部分の清掃・管理
- マンションの運営状況
- 大規模修繕工事等の維持管理状況
順に解説していきます。
共用部分の清掃・管理
まずは共用部分の維持管理がきちんとされているかどうかを、内覧時に確認しましょう。
共用部分の管理状況は、マンションの資産価値に大きく影響を与えます。
例えば、廊下や駐車場、ごみ置き場などが適切に管理されていないマンションは新しく住みたいという人が減っていきます。
そうすると次第にそのマンション自体の資産価値が下がるため、将来の売却が難しくなります
住み替え先として選ぶのであれば、共用部分の清掃・管理が行き届いており資産価値が残るマンションを選択するようにしましょう。
マンションの運営状況
修繕積立金や管理費が十分にあり、管理組合の運営状況に問題がないか確認しましょう。
資金が不足しているマンションの場合、今後管理費や修繕積立金の値上げが行われる可能性が高いからです。
足りない費用を集める方法は、住民からの徴収金額を増やすしかありません。
そのため、管理費や修繕積立金が大きく値上げする可能性があるのです。
マンションの経営状況を調べるためには、管理会社が保管している重要事項調査報告書を閲覧します。
管理会社に依頼すれば見ることができるのですが、不動産会社の担当に依頼して調べてもらうほうが安全です。
住み替え後に管理費が上がってしまうリスクを避けるためにも、運営状況のいいマンションを選びましょう。
大規模修繕工事等の維持管理状況
大規模修繕工事が計画通り行われているか確認しましょう。
マンションの修繕が行われていないと、以下のようなリスクがあります。
- 今後修繕積立金が値上げされる
- マンション寿命が短くなる
- 資産価値が下がる
今後修繕積立金が値上げされる
大規模修繕工事が行われていない場合、資金不足のためである可能性が高く、今後修繕積立金が値上がりする可能性があります。
重要事項調査報告書により、マンションの修繕積立金がどのくらい積み重なっているのか事前に確認しておきましょう。
マンション寿命が短くなる
大規模修繕工事はマンションを維持するために必要な工事です。
そのため、適切な時期に実施されないと寿命が短くなる可能性があります。
大規模修繕工事では屋上の防水加工や給排水管工事、外壁塗装など建物維持に必要な工事がメインとなります。
実施されないと雨漏りや給排水管の老朽化、外壁のひび割れなど経年劣化が進んでしまうため、建物の寿命が短くなる可能性が高いです。
資産価値が下がる
大規模修繕工事が実施されていないと、買い手が現れにくくなり資産価値が下がる可能性があります。
見た目もきれいで手入れされているマンションには買い手が多く集まりますが、維持管理されていないことが明らかなマンションは購入者が見つかりにくくなるからです。
内覧時に外壁がひび割れしていることや、塗装がはげているマンションは買い手からの評価が下がります。
不動産において、多くの人が求める物件は資産価値が高くなります。
例えば、築浅できれいなマンションは内覧時の評価も良く、多くの買い手が集まるため資産価値は高いです。
一方築古でさびれたマンションでは人気がなく、売り出しても買い手が見つかりにくいため、市場で高い価格で売り出すことは難しい傾向にあります。
マンションを選ぶ際には、大規模修繕工事が実施されており、メンテナンスされている物件を選びましょう。
マンションの管理費が上がるタイミングや理由
マンションの管理費はずっと一定額ではなく、年数が経過するにつれて値上がりしていくのが一般的です。
こちらでは管理費が上がる理由や、タイミングについて説明します。
管理費が上がる理由
管理費が上がる理由は、現状の管理費のままでは共用部の十分な維持管理ができないからです。
管理費の使い道は駐車場やエレベーターの保守管理や、管理人を使ってマンション内の清掃などに充てられます。
しかし、管理費が不足すると管理人の人件費や、設備の点検・保守費用が支払えなくなってしまうのです。
一般的に建築時から時間が経過すればするほど、建物や設備の劣化が進むため維持管理費用が多くかかります。
そのため現状の管理費では不足してしまい、結果として管理費の値上げをするという仕組みです。
管理費が上がるタイミングに注意
管理費が上がるタイミングで住み替えをしてしまうと、購入後に管理費が大きく増えてしまいます。
管理費が上がるタイミングは築何年と決まってはいませんが、一般的には築年数が15年～20年のマンションで行われる傾向にあります。
つまり、築15年～20年のマンションを購入するときは、事前に過去の管理費の値上げについて調査しておく必要があります。
不動産会社の担当を通じて、管理組合に過去の値上げについて確認してもらいましょう。
まだ一度も実施されていなければ、購入後に値上がりする可能性が高いです。
管理費の値上がりはいくら？
管理費の値上がり価格は、5,000円～2万円が相場となっています。
マンションの経営状況によって変わるため、1,000円しか値上がりしていないマンションもあれば、2万円以上高くなった物件もあります。
戸数が少ないマンションでは一人当たりの負担が大きいため、2万円など大きく管理費が上昇するケースがあるので注意が必要です。
管理費が将来値上がりすることも考慮しながら、購入先のマンションを選ぶようにしましょう。
管理費の値上げを拒否することはできる？
管理費の値上げが、管理組合の総会で議題に挙がった時点で反対を表明することは可能です。
しかし、総会で決議され値上げが決定されれば、その後は拒否することはできず管理費を支払わなければいけません。
マンションの管理費が払えないとどうなる？
マンションの管理費が払えないと、最悪の場合退去しなければいけません。
居住者には支払い義務があるため、支払えないと居住する資格がないとみなされるからです。
具体的には、管理費を滞納するとまずは管理会社から督促がきます。
その後も滞納を続けると管理組合の総会などでも公表されてしまい、遅延損害金も支払う必要がでてきます。
それでも支払えない場合は、競売にかけられ自宅から強制退去という可能性もゼロではありません。
管理費は滞納せずに毎月きちんと支払うようにしましょう。
管理費の滞納者が多いマンションはどうなる？
国土交通省の調査によると、マンション管理費や修繕積立金を3ヶ月以上滞納している人の割合は24.8％にも上るとされています。
管理費や修繕積立金は、あらかじめ全員の支払いを前提に計画が組まれています。
そのため、滞納者が多いマンションではメンテナンスや修繕が滞ってしまい住居の快適性や安全性が保障されなくなる恐れがあります。
それだけでなく、滞納者が多い状態は居住者間に不公平感を生み、「他の人が払っていないならうちも払うのをやめよう」と負の連鎖を生み出すことにもつながります。
こうなると、マンションの維持管理に必要な経費が不足し組合の運営にも支障が出てしまいます。
マンションの管理費の支払いができない要因2つ
マンションの管理費支払いができない、苦しくなる要因は大きく分けて2つあります。
1．住宅ローンの資金計画が甘い
住宅ローン設定時の資金計画において、将来の収支を細かく検討しておかないと、管理費の支払いがきつくなってしまいます。
将来子供が増え成長すると教育費用が重なり、多くの資金が必要となるからです。
例えば、新婚当時は夫婦二人の共働きだったため、住宅ローン返済も管理費・修繕積立金の支払いも問題なく支払えたとしても、子どもの誕生をきっかけに奥さんが専業主婦になった場合は収入が大きく減り支出が増えます。
住宅ローンを設定した時点での収支状況だけでなく長期的な予測をたてていないと、将来的な家計が苦しくなってしまいます。
そうならないためにも、住宅ローン設定時に将来のライフプランを考え収支予測をしておくことで無理のない返済ができます。
2．マンション価格が間違っている
高い金額のマンションを選ぶと、住宅ローン借入額も大きくなり月々の返済額も増えます。
そうすると、管理費などの支払いが厳しくなってしまいます。
そのため、ほしいマンションから価格を選ぶのではなく、無理なく返済できる価格をベースにマンション価格を選ぶ必要があるのです。
月々10万円の返済が可能な場合、月々10万円の返済金額で借入できる住宅ローン金額を算出し、算出された借入金額をもとにマンション価格を選ぶのです。
例えば、月10万円で固定金利1.4%、35年で組む場合、3,318万円の住宅ローン借入金額となります。
無理なく返済できる金額から逆算して、マンション価格を選ぶようにしましょう。
マンション住み替えの流れ
マンション住み替えの流れには2つのパターンがあります。
- 売却先行による住み替え
- 購入先行による住み替え
先に今の住まいを売却するか、先に新居を購入するかによって流れは若干異なってきます。
売却先行による住み替え
売却先行による住み替えの流れはこうなります。
売却先行の場合は、まず自宅マンションを売りに出し売却価格が決まった後に購入物件を決めるため、新居の予算が明確になった中で住まいを見つけることができます。
一方購入先行の場合は、売却価格が決まる前に購入物件を決める必要があるため、売却価格が購入価格まで届かないケースがあるのです。
その点、先に売却の契約が済んでいれば売却価格内で購入物件を決めることができます。
購入先行による住み替え
購入先行による住み替えの流れはこうなります。
購入先行の場合は、先に新居を見つけてから売却活動をするため、早く引っ越したい人におすすめです。
売却先行において売却が決まらないと、いつまでたっても購入物件を探すことができず、引っ越しができないからです。
購入先行であれば子供の新学期などに合わせて先に新居を決め引っ越すことも可能となります。
住み替えは売却先行がおすすめの理由2つ
では、「売却先行」と「購入先行」どちらが良いのでしょうか？
もちろんケースによって最適の方法は異なりますが、一般的には売却を先に行った方法の方がおすすめです。
その理由は二つあります。
1．高く売れる可能性が高い
売却先行では売却活動に時間をかけることができるため、高く売れる可能性が高いです。
広告・宣伝活動に時間と労力をかけられるため、買い手が見つかりやすいメリットがあります。
一方購入先行でつなぎ融資や住み替えローンなどを利用する場合、売却物件が売れるまでの金利負担や返済負担が2重となってしまいます。
つまり、購入先行は価格を値下げしてでも早く売る必要があるのです。
売却先行では売却にかける時間に制限はないため、自分の希望価格で売却できる可能性が高いのですね。
2．購入先に対する資金計画が立てられる
売却先行であれば、売却価格の範囲内で購入物件を決めることができるため予算を超える心配がありません。
購入先行では先に購入物件を決めるため、うまく売却できないと予算が足りなくなる可能性があるためです。
例えば、購入先行で3,000万円の物件を買っても、自宅マンションが2,500万円でしか売れない場合は資金不足となってしまいますね。
しかし、売却先行であれば売却価格が2,500万円と確定した後に購入物件を選ぶことができ、予算を超える心配がありません。
売却先行の方が資金計画の上でも安全性が高いといえるでしょう。
住み替えをしようと思ったらまずするべきこと
住み替えをするためにまずすることは自宅マンションの査定です。
売却先行、購入先行ともにまず必要なのは査定金額を出すことだからです。
例えば、購入先行の場合でも、先に自宅マンションの査定をしておけば、おおよその金額を目安に購入物件を選ぶことができます。
つまり、住み替えを検討した場合にするべきことは、査定を依頼することです。
査定無料の不動産会社がほとんどなので、少しでも住み替えを検討しているのであれば、一度査定をしてみるのがおすすめです。
まとめ
マンションの管理費を安くするためには、住み替えする方法しかありません。
ただし、住み替え先を選ぶ際には、管理費だけでなくマンションの管理状態や経営状態なども含めて調査する必要があります。
住み替えの場合は各手続きのタイミングを間違えるとうまく売却と購入が進まない可能性もあるので、不動産会社に相談しながら手続きを進めていくのがおすすめです。
まずは査定を依頼して自宅マンションの価格を知るところから始めていきましょう。
当サイトでは一部アフィリエイトプログラムを利用し、 サービス紹介を行っています。
