両親が年老いてくると、相続や財産の整理といった言葉が頭をもたげてくるもの。
そしてこうしたキーワードは争族、負動産といった負のワードも一緒に浮かんできます。
今回は親名義のマンションの話です。
親名義とはいえ、そのマンションは自分以外の他人の財産。
日本の法律では、他人の財産は簡単に処分できないようになっています。
親名義のマンションをスムーズに、かつなるべく高く売却する方法について考えていきましょう。
また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。 東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。 JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
親名義のマンションを売る4つの方法＆注意点
親名義のマンションを売却するのは一体どんなケースでしょうか。
主に考えられるのは以下のようなケース。
- 相続
- 親が老人ホームや介護施設に入居することになった
- 親からの贈与
- 代理での売却を頼まれた
- 親自身が売却できなくなった（認知症など）
いずれも親が高齢になってくると生じやすいパターンです。
日本の法律では、他人名義のマンションを売買するには、自分名義のマンションに比べて手続きが複雑です。
これは勝手にマンションを売却されることを防ぐためです。
こうした複雑な手続きは親子や家族の関係が良好かどうかにかかわらず必要になります。
親名義のマンションを売る方法は主に以下の4点です。
さっそく見ていきましょう。
1.親の代理として親名義のマンションを売る
親が意思表示をきちんとできるのであれば、親の代理として動けばよいのです。
本人に代わって代理人が手続きをすることを代理といいます。
子が代理人となれば、スムーズに親名義のマンションを売ることも可能です。
ただし3点ほど注意点があります。
- 意思確認が必須
- 司法書士の立会いが必要
- 推定相続人への連絡もしておいた方がよい
詳しく説明します。
意思確認が必須
まずは親の意思確認です。
これにはマンションを売却するという売却意思と、子どもを代理人に選定するという意思が必要となります。
これには代理権を証明する書類も必要です。
口頭だけでは代理権が証明できません。
「マンションを売却することの代理権を〇〇に与える」といった文言が書かれた委任状に親の記名押印が必要です。
司法書士の立会いが必要
この売却意思の確認は司法書士にもしてもらう必要があります。
決済の場所に親が臨席し、きちんとその旨を説明できるのなら問題ありません。
問題は認知症などの場合です。
認知症などで意思がはっきりしないとこの方法は使えません。
時間によって意思がはっきりする時間帯とそうでない時間帯があるなら、意思がはっきりしている時間帯を狙って司法書士に確認してもらいましょう。
自宅の近くの司法書士であればこうした方法も可能です。
推定相続人への連絡もしておいた方がよい
相続人がひとりしかいない、もしくは全員が同意している場合は大きな問題となりません。
問題は相続人の誰かがこのマンションを売ることを知らない場合です。
もし推定相続人の誰かが知らない状態でこの売買が行われると、それだけで争族の始まりにもなりかねません。
こうしたことを避けるためにも、推定相続人への連絡と承諾はとっておきましょう。
2.成年後見人として親名義のマンションを売る
親が認知症で十分な意思表示ができない場合、成年後見人という制度もあります。
成年後見制度は比較的新しい制度で、裁判所が選任する成年後見人が意思表示できない本人にかわって、マンションを売る手続きを行うのです。
知っておきたいポイントは以下の3点です。
- そもそも成年後見人とはどんな制度か
- 成年後見人になるには
- 成年後見人として親名義のマンションを売る手順とは
それぞれ見ていきましょう。
そもそも成年後見人とはどんな制度か
成年後見人とは、成人でも判断能力が不十分な人の財産などを守るために、後見人が代理として契約や手続きを行う制度のことです。
認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は，不動産や預貯金などの財産を管理したり，身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり，遺産分割の協議をしたりする必要があっても，自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また，自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい，悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し，支援するのが成年後見制度です。
親が認知症などにかかり自主的な判断ができなくなった場合や、介護施設や病院に入院している場合などに活用できます。
親の代わりにマンションの売買をすることなどが具体的な例です。
成年後見人になるには
成年後見人になるには、家庭裁判所からの選任が必要になります。
家族や親族の申し立てにより、家庭裁判所が選任するのです。
これには1カ月から2カ月程度の時間がかかります。
マンションを売る段階で裁判所に申し立てていると間に合いません。
選任には時間を要することを念頭に置いて行動しましょう。
成年後見人として親名義のマンションを売る手順とは
成年後見人には大きな権限がありますが、マンションを含む居住用不動産は重要な資産でもあるため、簡単に売却することはできません。
居住用不動産の売却には別途家庭裁判所の許可がいるのです。
買主にもその旨を告げて、許可が下りない場合は売却できないことを伝えておきましょう。
3.親名義を子ども名義に変更したうえでマンションを売る
代理権の授与や成年後見などを使おうとすると、複雑な手続きが必要です。
時間や手間もかかります。
もっとも簡単な方法は名義変更という方法です。
これは親名義となっているマンションを、子ども名義に変更したうえで売却するものです。
一見すると手続きは簡単そうですが、こちらにもいくつかの注意点があります。
- 親名義から自分名義に変更すれば売るのは簡単
- 多額の贈与税がかかる可能性も
- 相続時精算課税制度も活用しよう
それぞれお話しします。
親名義から自分名義に変更すれば売るのは簡単
子どもである自分名義にしてしまえば、売買することは簡単です。
自分名義のマンションの売買は代理や成年後見のような面倒な手続きは必要ありません。
通常のマンション売買でよいのです。
ただし、名義変更には理由が必要となります。
その理由は主に売買か贈与です。
いずれも税法上の問題が浮上します。
多額の贈与税がかかる可能性も
マンションの名義を子供に変更すると、実質マンションを親から子供へ譲ったと見なされるケースがあります。
そうなると、贈与税がかかってきます。
贈与税は税率が高いため、多額の贈与税がかかる可能性もあります。
ただし、居住用不動産であれば特別控除もあるため、マンションの価値を調べたうえで売買か贈与を検討しましょう。
相続時精算課税制度を活用しよう
相続時精算課税制度は、実際に相続が発生するまで贈与税の支払いを繰り延べる制度です。
つまり、「親が元気なうちに贈与されたマンションに関しては今は相続税をかなり抑えてあげるけど、将来親が亡くなって相続が発生した時にはその分払ってね」という制度です。
この制度には、2,500万円までの特別控除があります。
この制度を使うと、110万円の基礎控除は使えなくなるものの、マンションの価格によっては特別控除の枠内で非課税にすることも可能です。
詳しくは税理士などの専門家に相談してみましょう。
4.親名義のマンションを相続して売る
不幸にして親が亡くなってしまった場合には、相続手続きをしたうえで売却することになります。
相続となると、手続きもさることながら他の相続人との話し合いも重要です。
この話し合いの結果によって、スムーズにマンションが売れるかどうかが決まります。
親名義のマンションを相続して売る際の注意事項は以下のとおりです。
- まずは遺産分割協議を行う
- 相続登記は必須
- 相続登記後は売るのは難しくない
それぞれみていきましょう。
遺産分割協議を行う
相続人が複数いる場合には、誰がどの財産をどれだけ相続するのかを協議することが必要です。
これを遺産分割協議といい、相続人全員が参加する必要があります。
相続人全員が参加して話し合いが済むと、作成されるのが遺産分割協議書です。
この協議によって相続財産の帰属先が決定します。
相続登記は必須
遺産分割が終了しても相続登記が終わらないことには、それは自分の財産だと主張できません。
自分の財産と主張するためには、不動産の場合は登記が必要です。
相続登記は司法書士の領分となります。
知り合いに司法書士がいない場合には相続に関係した税理士に紹介してもらうか、ネットなどで司法書士を探してみましょう。
相続登記後にマンションを売るのは難しくない
相続登記が終了すれば、そのマンションは親名義のマンションではなくなります。
晴れて自分のマンションになります。
自分のマンションを売るのは手続的には難しくありません。
一般的なマンションを売るプロセスに従って進めていけばよいのです。
反対に、相続登記が終了する前の親名義のマンションを売るのは難しくなっています。
登記名義も親名義となっていますし、他の相続人もいるため登記前のマンションは売却できません。
親名義のマンションを売ると税金や確定申告はどうなる？
親名義のマンションを売却すると、気になるのが税金の問題です。
マンションを売るときってたくさん税金がかかるのでは？確定申告は必要なの？など、税金に関する疑問にお答えしていきます。
親名義のマンションを売却してかかる税金
マンションを売却した時に発生する一番大きな税金は、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、家を売った利益に対してかかる所得税と住民税のことです。
譲渡所得税はまず譲渡所得を計算し、その譲渡所得に一定の税率をかけて算出します。
譲渡所得の計算にはマンションを購入した時の価格が必要ですが、分からなければ売却価格の5％で取得したものとみなします。
例えば、所有期間10年のマンションを2,000万円で売却し、その際の諸経費が30万円かかったとします。
マンションを購入したときの価格は不明とすると、2,000万円×5％＝100万円で購入したものとして計算していきます。
譲渡所得は2,000万円－100万円－30万円＝1,870万円です。
この1,870万円の譲渡所得に税率をかけるので、1,870万円×20.315％＝約380万円が譲渡所得税となります。
税金の控除制度
このように譲渡所得税は数百万と大きな金額になるため、売却した人にとっては大きな負担となります。
そこで利用したいのが、控除制度。
一番大きなものに「3,000万円の特別控除制度」があります。
これは、マイホームを売却した時に3,000万円までの利益には税金がかからないという制度です。
この特例が受けるための主な適用条件は以下です。
- 自分が住んでいること
- 住まなくなった家の売却の場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと
- 売却した年、前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと
つまり、親がもし自宅から介護施設などに転居している場合は3年以内に売却しないとこの特例を受けることはできません。
この他に、親が亡くなった後に空き家になる家に対して最大3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」や、10年以上住んでいた家を売却する際に利用できる「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」などがあります。
参考：o.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
確定申告
マンションを売却して利益が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行わなければいけません。
控除制度を利用して非課税になったとしても、確定申告は行います。
委任状や後見制度で子どもが売却した場合、親名義のマンションであれば当然課税対象は親になります。
提出自体は親本人でなくてもできるため、代理で子どもが行ってあげるとよいでしょう。
家を相続した場合は、相続した子どもが確定申告を行うことになります。
忘れずに行いましょう。
親名義のマンションを高く売るコツ3つ
親名義のマンションとはいえ、なるべく高く売る方法を考える必要があります。
基本的には一般のマンション売買と変わりませんが、一部では特有の事情も。
それは、自分名義でないこと、推定相続人などの利害関係者がいることなどです。
親名義のマンションを高く売る方法と注意点は以下の3点になります。
- 不動産一括査定を利用する
- 不動産業者任せにしないこと
- 資料はできるだけ集めておこう
さっそくみていきましょう。
1.不動産一括査定を利用する
優秀な不動産業者を知っているのならばよいですが、多くの人はそういった不動産業者を知りません。
不動産の一括査定サイトを利用すれば、最適な不動産業者に出会う可能性も高まります。
一度に多くの不動産業者に査定を依頼することもできるため、不動産一括査定サイトが頭角を現し始めているのです。
2.不動産業者任せにしないこと
親名義のマンションに限らず、売却を不動産業者に丸投げすることはすべきではありません。
特に親名義のマンションの場合、他人名義であることから手続きも増えてしまいます。
こうした「面倒」なマンションは不動産業者も後回しにしがちです。
不動産会社に売買の仲介をお願いする場合には、3つの契約形態があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専任専属媒介契約
一般契約は同時に複数社と契約できますが、専任（専属）媒介契約は1社のみとの契約になります。
そのため、業者も物件を売れば確実に自分のところの利益となることが確実なので売買活動に積極的になりやすいのです。
後回しにされないためにも、専任契約を結び定期的に報告を受けるようにしましょう。
3.資料はできるだけ集めておこう
自分名義のマンションでないため、資料の収集もひと苦労です。
固定資産税の評価証明でも委任状がないと取れません。
親と別居していれば、一般的にマンションの資料は手元にありません。
資料集めは自分名義のマンションよりも手間がかかるのです。
時間と手間がかかることを踏まえて、資料は早めに集めておきましょう。
トラブルは事前に防止！親名義の家を売却する時にいざこざを起こさない方法
親名義のマンションの特徴のひとつ、それは他の利害関係者がいることです。
それは自分の兄弟や親族たちになります。
お金の絡むことなので一歩間違えれば「争族」となる人たちです。
他の兄弟が知らないうちに勝手に売却した、親族に連絡し忘れたといったことからトラブルに発展するケースはよくあります。
大切なのは、親が元気なうちに家族全員でよく話し合っておくこと。
親の判断能力が低下してからや亡くなった後に初めてこうした事態に直面すると、誰しも不慣れなうえ、親の意思が不明確なため話がこじれやすいのです。
普段からコミュニケーションや情報共有を密にすることが大事になります。
【番外編】親名義のマンションを子どもに売ることはできる？
親子間であっても、家の売買はできます。
基本的には通常の売買と変わりありません。
ただ、売りたい相手が既に決まっているため、仲介会社を通さずにすぐに売買契約を結ぶことができるという点が最も違う点です。
不動産売買の契約書作成に長けている一般人はあまりいないでしょうから、司法書士などに依頼するのが安心です。
親子間での売買はあまり一般的な方法ではありませんが、贈与よりも税制面でお得になるケースも多く、相続の揉め事も生じにくいので選択肢の一つとして検討してみることをおすすめします。
まとめ
親名義のマンションは家族の所有物とはいうものの、自分以外の他人が所有しているマンションです。
推定相続人などの利害関係者も存在します。
親名義のマンションを勝手に売却してしまう事案もあるため、簡単に売ることはできなくなっているのです。
このため、自分のマンションを売るよりも手続きや調整はどうしても難しくなります。
物件の良し悪しもさることながら、家族や親族の協力が必要なのも親名義のマンションの売却なのです。
