マンション売値の相場を調べる3つの方法と決め方のコツをプロが解説

「自分のマンションの売値はいくらくらいだろう」とマンションを売るのが具体的になる前でも考えてしまうことがあります。

それほど自分のマンションの価値には誰もが興味があるもの。ただしそれを調べることは大変です。

ここではマンション価格の簡単な調べ方に始まり、マンション価格の傾向や注意点について調査していきます。

わかりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

マンション売値の簡単な調べ方3選

マンション売値の簡単な調べ方を3つ選んでみました。

  1. ネットの統計情報
  2. シミュレーションサイト
  3. 不動産一括査定サイト

1.が最も手軽で順に手続や入力が多く必要になります。

また、精度の面では3.が最も高精度です。

かつては不動産業者に聞かなければわからなかったような情報が今では公開されています。

これらの情報を概ねの価格水準を把握しておいて、次のステージに進めばよいのです。

マンション売値の簡単な調べ方についてみていきましょう。

1.ネットの統計情報を公表している3つのサイトをチェック

まずはネット上で統計情報を公開しているサイトです。

そのサイトを開くだけでおよその価格水準がわかります。

マンションの売値を簡単に調べる方法の中でも最も簡便な方法です。

その代わり、そのマンションがあるエリアの平均的な価格や坪単価などがメインで個別の居室の値段まではわかりません。

今回、統計情報を掲載している多くのサイトのうち、3つをピックアップしました。

  • 1-1.SUUMO
  • 1-2.東京カンテイ
  • 1-3.レインズ

それぞれみていきましょう。

1-1.SUUMO

SUUMOはリクルートグループが運営する巨大不動産ポータルサイトです。

SUUMOは不動産情報のポータルサイトであり、マンションを探す人なら知らない人はいないサイトになっています。

SUUMOには多くの機能があるものの、「住みたい街ランキング」といった統計情報も提供中です。

こうした独自のアンケートや調査を行っているのもSUUMOの特徴となっています。

1-2.東京カンテイ

東京カンテイは、不動産情報サービスの会社です。

コンテンツのほとんどは有料かつ専門的なものばかりですが、市況レポートとしていくつかのデータを無料公開しています。

ユニークなのは「価格天気図」。

市況が好調なら「晴れ」、足踏みなら「曇」、価格が下落していれば「雨」と天気で表しているのです。

これなら元気のあるエリアとそうでないエリアが一目瞭然になります。

1-3.レインズ

レインズは不動産流通機構が運営しているシステムです。

レインズといえば、不動産業者が専任媒介契約を締結したら物件情報を公開しないとならないサイト。

そのため多くの情報が集まります。

例えば「REINS Market Information」は地域ごとのマンションや戸建住宅がいくらで売れたのかが公開中です。

他のサイトとも連携しているので統計データを簡単に収集できます。

2.ネットのシミュレーションサイト3選をチェック

続いてはシミュレーションサイトです。

シミュレーションサイトとは、AIやマンションの売値のデータベースから簡易的に価格査定をするサイトのこと。

地域の相場よりも高精度で価格を査定することができます。

とはいえ、まだまだこの分野は発展途上。

人間が実際に査定した結果とは異なる場合もあることも。

シミュレーション機能を搭載しているサイトは次の3つです。

  • 2-1.HowMa(ハウマ)
  • 2-2.LIFULL HOME’S
  • 2-3.Century21

さっそくみていきましょう。

2-1.HowMa(ハウマ)

HowMaは後ほどご紹介する一括査定サイトのひとつです。

一括査定サイトとしても優秀なHowMaですが、このサイトの特徴はAIを駆使した価格シミュレーションも併設されていることになります。

査定額を手軽に、でも不動産業者の営業を受けたくない、という人は大勢いるもの。

AIの価格シミュレーションはそういった煩わしさがないのです。

登録1分で結果が出るのもスピーディー。

通常の査定は人間がやるためどうしても時間がかかります。

この価格シミュレーションの精度が向上すれば、不動産業界を一変させることも可能です。

2-2.LIFULL HOME’S

「ホームズくん」のキャラクターでおなじみなのがLIFULL HOME’S(ライフルホームズ)です。

不動産ポータルサイトとして物件広告も1000万件近く掲載されています。

さらには1700社もの参加不動産業者があるサイトです。

LIFULL HOME’Sの強みはその情報量です。

ポータルサイトであることから不動産に関する情報は蓄積されています。

また、戸建住宅やマンションだけでなく、倉庫やオフィスといった住宅系以外の物件も取り扱っています。

2-3.Century21

Century21はアメリカ発祥の不動産仲介ネットワークでホームページによれば、世界最大級です。

このサイトには、「マンション自動査定」というシステムが搭載されています。

2021年1月時点で東京都内のマンションのうち約3万7千棟が査定可能です。

マンション名を入力するだけでおよその売却価格と賃料相場が表示されます。

およその価格水準を把握するには、最適のサービスです。

3.不動産一括査定サイト3選をチェック

最後は不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは一度の入力で多くの不動産業者に査定依頼できるサイトで、最近増えてきました。

不動産のプロが査定するので実際の売値に近い数字です。

その反面、どうしても時間はかかりますし、その後の不動産業者とのやり取りも発生します。連絡先の入力も必須です。

かなり前向きに売却を検討する場合に依頼するのが不動産一括査定サイトです。

そんな数多くの不動産一括査定サイトから3つを取り上げました。

  • 3-1.HOME4U
  • 3-2.すまいVALUE
  • 3-3.おうちダイレクト

詳しく説明します。

3-1.HOME4U

HOME4U(ホームフォーユー)はNTTデータグループが運営するサイトです。

サイトによれば、その利用者は実に700万人。

参加している会社は500社以上、みずほ不動産販売といった金融機関系の不動産業者も参加しています。

実は、HOME4Uは参加基準が厳格で、どんな会社でも参加できるわけではないのです。

このため1000社以上の参加業者がある他のサイトよりも少なくなっています。

その分、参加している不動産業者のレベルが担保されているのです。

データ量、口コミでの評価等で考えればHOME4Uは日本でも最大級の不動産一括査定サイトの一つといえます。

3-2.すまいVALUE

大手不動産業者が集まった一括査定サイトがすまいVALUEです。

東急リバブル、野村不動産ソリューションズ(旧名:野村不動産アーバンネット)、住友不動産販売などはコマーシャルも頻繁にしており、これらは不動産に縁遠い人でも知っている大手企業。

これらの会社以外にも三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネット、小田急不動産といった企業が参加中です。

これらの企業の取引実績は他の不動産業者と比べて群を抜いています。

不動産に詳しくないので大手企業に頼みたいという人は常にいるもの。

そんな人にすまいVALUEは最適です。

大手不動産業者であることの大きな武器は、安心感と運営実績といえます。

大手不動産業者の店舗網を駆使して、全国での査定が可能です。

3-3.おうちダイレクト

ソニー不動産とヤフー不動産が共同運営しているサイトがおうちダイレクトです。

ヤフー不動産はその名前が示すように、あの巨大ポータルサイトを運営するヤフーのグループ会社になります。

家電メーカーであるソニー傘下の不動産会社がソニー不動産です。

ITに強い二社がタッグを組んで起ち上げたおうちダイレクト。

仲介手数料無料などの斬新なサービスも展開する一方、一括査定サイトも充実しています。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

マンション売値の傾向はどうなっているか

マンションの価格、つまり売却価格は一部の高級マンションを除くと、同じような軌跡を描きます。

それは新築直後から築10年目くらいまでは下落し、その後下落は緩やかです。

その後築20年頃から再度下落していきます。

これらを以下の4つの期間に分けてみていきましょう。

  1. 新築直後に2割安くなる
  2. 10年目までは下落
  3. 10年目以降やや緩やか
  4. 20年目から再下落

マンションの下落カーブについてのお話しです。

1.新築直後に2割安くなる

マンションは大きく新築と中古に分かれます。

たとえ使用していなくても、新築後に誰かが所有者になればその瞬間から中古マンションなのです。

マンションの価格は中古になった途端、2割ほど下落するといわれています。

これが「新築プレミアム」ともいわれる、新築マンションならではの価値です。

仮に4,000万円のマンションだと、新築すぐに売りに出すと、3,200万円くらいになります。

これは広告費や宣伝費、販売利益が新築価格に上乗せされているためなのです。

2.10年目までは下落

新築後、マンション価格はおよそ築10年くらいまでは下落を続けていきます。

築後すぐのマンションを売りに出す人は多くありません。

このため、築後間もないマンションは人気があります。

ただ、その稀少価値もだんだんと薄れていき、一方で売りに出されるマンションも増加傾向に。

結果、築10年程度までは下落が続いていくのです。

3.10年目以降やや緩やか

築10年を過ぎると、価格は安定してきます。

築12年と築13年では、築年数ではほとんど差がつきません。

売りに出されるマンションも多く、そしてそれを購入しようとする買主の数のバランスが取れているのです。

こうしたことから、築10年程度のマンションは築年数による価格の下落は緩やかになります。

4.20年目から再下落

築20年を過ぎると、再び価格の下落が始まります。

これはそのマンションがいわゆる築古マンションの仲間入りをしたことを意味するのです。

築20年を過ぎると購入者も少なくなり、人気も下がります。

需要が少なくなるため、価格は下げざるを得ません。

こうして築20年以降の安いマンションが増えるのです。

マンションの売値を少しでも高めるための3つの注意点

マンションはなるべく高い売値を目指したいもの。

しかし、不動産業者に任せっきりにすると、安い価格でたたかれてしまうこともあります。

そうならないためには、マンションの売り値を少しでも高める方法が必要です。

マンションの売値を少しでも高めるための注意点を3つご紹介します。

  1. 高値過ぎる不動産業者は注意
  2. 複数の不動産業者の意見を聴く
  3. リフォームは諸刃の剣

1.高値過ぎる不動産業者は注意

査定を依頼すると、他の不動産業者に比べて大幅に高い査定に出くわすことがあります。

そこでその高い査定に飛びつくのは要注意です。

わざと高い査定を出して媒介契約を締結し、その後売買価格を下げさせる手口もあります。

査定額は高いほうが嬉しいものですが、相場とかけ離れた金額では売れないのです。

2.複数の不動産業者の意見を聴く

査定を依頼し査定書を取り寄せても、それが一社からでは高いのか安いのか判断がつきません。

それを判断するには、複数の不動産業者から査定を取り寄せることが必要です。

少なくとも2社、できれば3社以上の査定を依頼するようにしましょう。

確かに対応しなければならない業者が増えてしまいます。

それでも高すぎて売れない、あるいは安く売って損をする確率はぐっと減るのです。

3.リフォームは諸刃の剣

リフォームをしたほうが見た目はきれいになります。

実際に中古マンション市場では、リフォーム済みの物件は珍しくありません。

ただ、個人がリフォームをして売りに出すのは慎重にしましょう。

市場のリフォーム済み物件の多くは不動産業者が買い取って再販売している物件です。

彼らは個人よりも格安でリフォームを行っています。

個人でリフォームしても、リフォーム代を回収できない可能性も。

売れ行きはよくなることもありますが、諸刃の剣ともいえるのがリフォームです。

まとめ

相場のわかりにくい不動産業界ですが、そんな中でもマンションの売値はある程度の相場が形成されており、売値が調べやすくなっています。

まさにマンションの売値を知ることはマンションの相場を知ることなのです。

今はネットで情報が簡単に入手できます。

今回ご紹介した方法を使えば簡単にマンションの売値を知ることが可能です。

適正な売値を知って、スムーズなマンションの売買を実現しましょう。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

\失敗しない不動産売却のために!/
HOME4Uで売却価格を一括査定!