マンションの売却を相談する際の注意点5つ!不動産売却の専門家が詳しく解説

マンションの売却を思い立ったら、今ならまずネットで情報を探します。

ただ、それだけでは問題や不安は解決しません。

不動産の売却経験が乏しい人ならば、不動産のプロに相談すべきなのです。

ただ、いきなり彼らに相談するのは勇気のいること。

ここでは、相談内容の整理からはじめ、相談内容別の専門家の紹介までを行います。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

まずは相談内容を整理6選

いかに専門家やプロといえども、漠然とした相談には乗れないものです。

それはプロフェッショナルゆえに曖昧な回答ができないことにもつながっています。

そうならないためには、相談する側がある程度相談内容を整理する必要があるのです。

多くの場合、以下のような相談内容となります。

  1. 価格を知りたい
  2. 費用や税金を知りたい
  3. 売却できるかどうかを知りたい
  4. トラブルを抱えている
  5. 売るのと貸すのとどちらが得か
  6. 不動産業者が最初の窓口

ひとつずつの相談内容についてみていきましょう。

1.価格を知りたい

まずは「うちのマンションはいくらで売れるだろうか」という疑問が真っ先に頭に浮かびます。

マンションの買い替えにしても、いくらで売れるかによって今後の方針が大きく変わるものだからです。

Web上の情報でもある程度の相場は把握できます。

もっときちんとした価格を知りたい場合には、不動産業者へ相談に行き査定をしてもらうことが必要です。

2.費用や税金を知りたい

マンションの売却の場合、売主であってもある程度の費用がかかります。

代表的なものは不動産業者に支払う仲介手数料です。

また、購入価格よりも売却価格が高い場合には、所得税がかかる可能性もあります。

不動産売買の経験が少ないと、こうした諸費用や税金の知識は乏しいものです。

これらも不動産業者が相談される代表的な内容になります。

3.売却できるかどうかを知りたい

最近ではマンションであっても老朽化していたり、人気のないエリアであったりすると、売れない場合があります。

新型コロナウイルス感染症の影響がみられる2021年時点では、特にその傾向が強くでているのです。

「このマンションは本当に売れるでしょうか」と質問をしたくなります。

4.トラブルを抱えている

売ろうと思っても売れない事情を抱えていることもあります。

例えば共有者が多くて意思決定ができない、隣人に問題がある、といったことです。

これらのトラブルはその多くが専門家でないと解決できません。

プロでも解決できない場合もあります。

まずはトラブル内容を整理し、相談してみましょう。

5.売るのと貸すのとどちらが得か

賃貸の需要があるマンションは、どちらかというと条件の恵まれたマンションです。

資産価値もある程度のものが期待できます。

こうなると売るべきなのか、貸すべきなのか迷いどころです。

不動産業者やコンサルタントに相談し、いずれが有利なのかをヒアリングしてみましょう。

6.不動産業者が最初の窓口

これらの相談はまずは不動産業者にすることが多くなります。

不動産業者は不動産取引のプロです。

確かにトラブル解決や税金の細かいことまではわかりません。

それでも後でご紹介するような専門家を知っている場合があります。

彼らを紹介してもらうためにも、最初の相談相手には不動産業者が最適です。

マンション売却を不動産業者に相談する際の5つの注意点

マンション売却についての相談先は不動産業者が最適であることはわかりました。

ただ、相談をするにはいくつかの注意点があります。

その最大のものは彼らがマンションの売却を前提として動いているということ。相談業務が本業ではないのです。

このため、相談者と不動産業者で食い違いが発生することもあります。

相談の注意点を以下の5点にまとめてみました。

  1. 不動産業者は売却が前提
  2. 売れないマンションは難しいことも
  3. 大手不動産業者がよいとは限らない
  4. マンションに強い不動産業者に相談しよう
  5. マンションの所在地に強い不動産業者に相談しよう

どういうことか説明します。

1.不動産業者は売却が前提

不動産業者は公的な相談機関でも、ボランティア団体でもありません。

利益を追求し、売上をあげることが目的です。

個々の営業担当もノルマを課されています。

相談には乗ってくれますが、それはメインの業務ではないのです。

場合によってはマンションの売却に誘導されることもあります。

それは彼らがマンションを売却することによって利益を得ているからです。

ここを間違ってしまうと、相互の信頼関係が築けないことにもなります。

2.売れないマンションは難しいことも

古いマンションだが、何とか売りたい。

こうした相談も実務では多くあります。

中には値段次第で売却できるマンションもあるものです。

ただ、一部ではどうしても売却できそうにないマンションもあります。

こうした場合、媒介契約自体を締結しない場合もことも。

営業担当としても売れそうにない、または売れるのに時間がかかるマンションは抱えたくないのです。

このように売れないマンションの場合は、売りに出すことも難しい場合があります。

3.大手不動産業者がよいとは限らない

「大手不動産業者だから安心だ」と考える人もいます。

これは一面では当たっていますが、一面では正解ではありません。

人気の物件や高額の物件では大手不動産業者が強い場合もあります。

ですが、利便性のやや悪い物件、築年数が経過した物件、売却価格が低い物件などは大手不動産業者でも手に余る場合があるのです。

条件の悪いマンションの場合は地元に密着した地場業者のほうが強いこともあります。

4.マンションに強い不動産業者に相談しよう

どんな不動産業者でも得意な分野と不得意な分野があります。

マンションを不得意とする不動産業者は多くないものの、マンションの開発業者を兼ねている場合はマンションの売却にも強いものです。

不動産業者であっても、マンションに強い、またはそうでない業者は存在します。

事前に調査し、マンションに強い不動産業者に相談しましょう。

5.マンションの所在地に強い不動産業者に相談しよう

マンションといえども、その地域の特性に売れ行きや値段が左右されます。

かなり薄まってきたとはいうものの、お国柄、その土地の特性があるものなのです。

このため、マンションの売却にあたっては、マンション所在地に詳しい業者を選びましょう。

こうした点では、地場の業者も候補にあがってきます。

地域の特性や相場を熟知している業者を選ぶべきです。

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マンションの売却で相談する専門家5選

取引に関する事項や、税金でも基本的な事項であれば不動産業者でも十分に対応できます。

ただ、それ以上の専門的なことになると、その方面のプロに相談することが必要です。

それは税理士や弁護士といった専門家になります。

一般にはなじみの薄いこれらの専門家がどんな相談に乗ってくれるかを調べてみました。

  1. 売却に関する税金は税理士
  2. マンションの価値は不動産鑑定士
  3. 登記や相続は司法書士
  4. マンション管理士はマンションのコンサルタント
  5. トラブルは弁護士

専門家ごとにみていきましょう。

1.売却に関する税金は税理士

税理士は税金の専門家です。確定申告の時期になると各地で相談会も開いています。

普段は企業や個人事業主の顧問をしている税理士。

マンション売却時の税金にも詳しくなっています。

相続絡み、同族間売買、贈与を利用するなど、一般的な売買と違う形式の場合には、税金も異なってくるもの。

こうしたイレギュラーな売買の場合には、税金のプロである税理士への相談が必要となります。

2.マンションの価値は不動産鑑定士

不動産業者の査定よりも精度の高い価格を鑑定してくれるのが、不動産鑑定士です。

例えば億を超えるような高額物件だと売買事例が極端に少なくなります。

こうした売買事例の少ない物件でも不動産鑑定士はきちんと価格を出してくれるのです。

相続や同族間売買の際の不動産価格を鑑定してくれることもあります。

3.登記や相続は司法書士

司法書士はマンションの売却でも所有権移転登記の際に登場する専門家です。

登記だけでなく、相続や成年後見の知識もあります。

施設に入所していたり、認知症を患っていたりと、意思確認が難しい場合の対処を行ってくれるのも司法書士です。

司法書士は不動産の手続き面でアドバイスをくれることが多くあります。

4.マンション管理士はマンションのコンサルタント

マンション管理士は20年ほど前にできた、比較的新しい専門家です。

その仕事内容はマンションのコンサルタント。

管理組合に助言をしたり、組合のよりよい運営を助けたりしています。

管理規約や区分所有法はきちんと勉強しないと理解できない難解な制度です。

マンション管理士はマンションの売却にあたっても適切な助言をしてくれます。

5.トラブルは弁護士

弁護士はドラマや番組のコメンテーターとしても活躍する、なじみのある専門家です。

法律のエキスパートであるため、トラブル解決には最適のプロフェッショナルとなっています。

買主とのトラブル、不動産業者とのトラブルが発生した、もしくは発生しそうな場合には早めに弁護士に相談しましょう。

マンション売却に活用できる公的な相談窓口4選

マンションの売却には多額の金銭が動くため、トラブルになることもあります。

国や都道府県もこうしたトラブルに対して多くの相談窓口を設置しているのです。

特に2009年の消費者庁設置以降は、消費者の保護により重点が置かれた施策が展開されています。

公的機関や業界団体が設置している相談窓口から4つを選んでみました。

  1. 国民生活センター・消費生活センター
  2. 法テラス
  3. 都道府県の窓口
  4. 不動産業者の業界団体

それぞれご紹介します。

1.国民生活センター・消費生活センター

国民生活センターは消費者庁管轄、消費生活センターは都道府県や市町村に置かれた相談窓口です。

マンションの売却に限らず、クレジットカードのトラブル、詐欺被害などの生活全般のトラブルについて相談を受け付けています。

ここですぐにトラブルが解決するわけではないものの、解決に向けての道筋を教えてくれるのがこれらの相談窓口です。

2.法テラス

法務省が設置している法律に関係する相談窓口です。

法務局や弁護士会が協力して相談を受け付けています。

中には、先ほどの消費生活センターから紹介を受けて法テラスに相談する人も。

詳しい専門家の紹介をしてくれることもあるので、身近に弁護士や司法書士がいない人は法テラスに相談してみてもよいでしょう。

3.都道府県の窓口

都道府県も住宅や不動産を管轄する部署に相談窓口を設けています。東京都住宅政策本部が代表例です。

実は都道府県の窓口は不動産業者に対して威力を発揮する場合もあります。

都道府県は知事免許の不動産業者を監督する立場だからです。

監督官庁からの指導にはどこの業界でも従うもの。

個別の不動産業者とのトラブルにも威力を発揮することがあります。

4.不動産業者の業界団体

不動産業界は多くの業界団体があり、不動産業者も数多くこうした団体に属しています。

これらの団体では独自の相談窓口を設けていることもあるもの。

例えば、全日本不動産協会などがこれに該当します。

業界団体は不動産業者と直結していることもあり、実務にも詳しい専門家集団です。

トラブルになりそうな段階で相談してみるのもよいでしょう。

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まとめ

価格の相談からトラブルの相談までさまざまな相談内容があるものです。

それに対応できる相手に相談しないことには解決できるものも解決できません。

やはり最初は不動産業者に相談し、その後、公的機関や専門家に相談するのがセオリーでしょう。

適切なタイミングで適切な相手に相談すれば、問題や不安は早めに解決することができます。

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