せっかく購入したマンションなのに、数年で売りに出してしまう場合があります。
購入してすぐのマンションを売却するのは、価格の面でも、税金の面でも注意すべき点があるもの。
一方で購入する人も「なぜ手放すのか」というのは気になるところ。
ここでは買ったばかりのマンションを売る際の価格の特徴や注意すべき点について考えていきます。
また、また近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。 東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。 JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
また、より高値で早期に売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SRE不動産」です。
東証プライムに上場している「SRE不動産」は売却を専門としているため、売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、100％売主側に寄り添った活動をおこなうことで多くのお客様から支持を得ている会社です。
直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、ITを活用して精度の高い査定価格を出してもらえます。
不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SRE不動産」も活用してみてください。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
買ったばかりのマンションを売る7つの理由
買ったばかりのマンションを売るのには、それ相応の理由があります。
新築マンションの場合は家庭の事情や経済的な事情がほとんどで、設備の欠陥などの建物が原因であることはまずありません。
反対に中古マンションでは防音性能などの低さで手放すことがあります。
購入したばかりのマンションを売る理由は次のものが代表的です。
- 住宅ローンや支払いがきつい
- 管理費や駐車場代、修繕積立金などの費用支払いがきつい
- 通勤時間が長い
- 転勤等が決まった
- 離婚などで居住者の人数が変わった
- 思ったよりも性能が低い
- 入居者とのトラブル
買ったばかりのマンションを売る理由について見ていきましょう。
1.住宅ローンや支払いがきつい
覚悟はしていたけれど、住宅ローンが予想以上にきついこともあります。
購入後に会社の業績が悪くなり、収入が減ることもあるもの。
病気やケガで働けなくなることもあります。
もともとの計画が無理なものだった場合、購入後に状況が変わった場合などパターンは多様です。
いずれにしても何らかの手を打たないといつかは破綻してしまいます。
早めに売る決断をすることは賢明な判断です。
2.管理費や駐車場代、修繕積立金などの費用支払いがきつい
住宅ローンは計算に入れていても、管理費や修繕積立金、駐車場代などの費用をきちんと予算に組み入れていない人もいます。
さらにこれらの費用は、値上がりすることもあります。
中には一時金として臨時に徴収されることもあります。
中古マンションであれば、管理組合の収支を確認することもできるのでぜひ活用しましょう。
3.通勤時間が長い
マンションを買ったのはいいけれど、予想外に通勤時間がかかってしまうことも。
マンションは利便性が重要です。
引っ越しをして利便性が悪くなることは避けたいものですよね。
ただ、会社自体が移転してしまったり配置転換で勤務先が変わったりすることもあります。
通勤は毎日のこと。
できるだけ調べておくことをおすすめします。
4.転勤等が決まった
転勤のあるサラリーマンの中には「家を買うと転勤が決まる」という噂もあるくらいです。
転勤がありうる会社では、買ったばかりのマンションを置いて転勤せざるを得ないこともあります。
家族だけ住む、誰かに貸すといった選択肢もあるものの、売ることも手段のひとつです。
転勤は少なくなる傾向ですが、このような悲劇は今でも繰り返されています。
5.離婚などで居住者の人数が変わった
離婚が典型的ですが、家族の死亡などによって居住者が減ってしまうことがあります。
こうなるとせっかく買ったばかりのマンションもスペースを持て余す結果に。
離婚の場合は財産分与の問題もあります。
家族の人数が変化するイベントが起こると、マンションを手放すこともあるのです。
6.思ったよりも性能が低い
中古マンションでは思ったより騒音がひどい、においが気になるといったことがあります。
こうしたことは特定の時期や時間だけ起こることもあり、内覧だけではわからないものです。
生活の場であるマンションで想定よりも性能が低いことはストレスとなります。
一方で性能を理由に売却することは、新築マンションではあまり起こりません。
新築マンションの多くはその価格帯での性能はクリアしている物件がほとんどです。
買い直してさらに高性能なマンションに引っ越すことはあまり多くありません。
7.入居者とのトラブル
どんな人が隣人になるかは入居してみないと分からないものです。
良い人ばかりではないのが人の世。
ふとしたことでトラブルが発生することもあります。
時折ニュースを騒がす隣人とのトラブル。
多くの人が同じ空間に住むマンションでは常に起こりうることです。
この問題に関する根本的な解決は今のところ見つかっていませんが、管理会社や管理組合で解決が図られています。
買ったばかりのマンションはいくらで売れる？
購入してから何年も経過したマンションを売る場合と、買ったばかりのマンションを売却する場合ではその価格形成のメカニズムは異なります。
買ったばかりのマンションは築浅物件として売りやすい反面、オーバーローンにも陥りやすいのです。
こうした買ったばかりのマンションを売る際の価格の特徴を4点あげてみました。
それぞれ説明します。
1.通常は価格が下がる
買ったばかりのマンションを売りに出した場合、価格は購入した場合よりも下がることが通常です。
一説には新築と比べて2割近く下がる場合もあるといわれています。
これは新築価格にはマンションの宣伝費や広告費が物件価格に乗せられているため、その分高くなっているからです。
住み始めてほとんど時間が経過していないマンションでもこうした現象は起こるため、新築と中古物件の差、ともいわれています。
2.価格が上昇する例外も
通常は価格が下がるとお話ししましたが、中には例外もあります。
それは一部の人気物件や地価の上昇が著しいエリアの物件です。
人気のあるタワーマンションなどは投機目的もあり、値段が上昇することがあります。
地価の上昇が続いているエリアも値上がり傾向です。
マンションの価格は土地の価格も含まれています。
この土地の部分が大きく値上がりしてくると、建物部分が値下がりしてきてもマンション価格全体では値が上がる状態となるのです。
3.オーバーローンになりやすい
オーバーローンとは、マンションの売却価格よりもローンの残債が多い状態のこと。
つまり、マンションを売却しても借金が残ってしまうのです。
頭金が少ないとオーバーローンになりやすくなります。
そうでなくても、毎月の返済額が一定となる元利均等返済の場合は返済当初は利息の割合が多く元本は減っていません。
売却したのはいいけれど、ローンが残ってしまうリスクがあるのです。
4.築浅物件として売却はしやすい
買ったばかりのマンションはそれほど使用されていないことから、築浅物件として人気があります。
オーバーローンなどに気をつけさえすれば、売却自体は比較的容易です。
購入する側からしても中古とはいえ、築浅物件を安く入手できるのですから、需要は高まります。
あとは残債との兼ね合いだけなのです。
買ったばかりのマンションを損せず高く売る4つの方法
せっかくのマンション、誰しもなるべく高く売りたいものです。
ただ、不動産業者任せにしておくと、安値で売却されてしまうこともあります。
高く売るには、ちょっとしたテクニックやコツも必要です。
ここでは買ったばかりのマンションをできるだけ高く売る4つの方法をご紹介します。
- 不動産一括査定サイトを活用
- 個人をターゲットに
- 売却理由は明確に伝えよう
- 販売する業者を厳選する
さっそく見ていきましょう。
1.不動産一括査定サイトを活用
1社だけに依頼していると、その売り出し価格が適正なのか分かりません。
今ネットでは多くの不動産一括査定サイトがあります。
このサイトでは一度の手続きで複数の業者に査定依頼をすることが可能です。
多くの不動産業者から価格の意見を聴くことができれば、その分価格の精度が高まります。
2.業者買取ではなく個人をターゲットに
不動産業者がマンションを買い取ってくれることもあります。
これはマンションの再販売を目的としているのです。
こうした買取は手間もかからずスピーディーですが、価格はどうしても安くなってしまいます。
価格を重視するなら、個人をターゲットとすべきです。
個人なら相場に近い価格で購入してくれる可能性が高まります。
3.売却理由は明確に伝えよう
購入者が不安になるのは、なぜ買ったばかりのマンションを売るのかという点です。
マンションに何か問題があるのか、と勘繰ってしまいます。
転勤であるとか、支払いがきついといった売却理由は明確に説明するようにしましょう。
売却理由に納得してくれれば、購入意欲も進みます。
4.仲介を依頼する不動産業者を厳選する
仲介を依頼する不動産業者はマンションに強い不動産業者にしましょう。
先ほどの不動産一括査定サイトで探すのも一案です。
このほかには、そのマンションを販売した会社に相談することもよいでしょう。
こうした販売元の会社には購入希望などの情報が集まっていることもあります。
うまくマッチングできればスムーズな取引が可能です。
マンションの買い替えで利用できる住み替えローンとは？
マンションを住み替える時に一番問題となるのは、住宅ローンの残債をすべて完済できるか？と言う点です。
売却した金額でローンを返済できればいいのですが、買ったばかりのマンション売却となると残債の方が大きくなるのが一般的です。
そこで利用できるのが「住み替えローン」と呼ばれるローンです。
これは、今のローン残債と新居で新たに組む住宅ローンをまとめて一本化してくれるものです。
まとめて一本化できるため非常に使い勝手にすぐれていますが、一方で実質ローンが二本となるため審査は厳しくなります。
買ったばかりのマンションを売る際の注意点3選
買ったばかりのマンションを売却することは、多くの場合購入時には予想していないことです。
さまざまな事情から予定を変更して売ることになっています。
このため、売却の準備や心構えができていない場合も。
ここでは、買ったばかりのマンションを売る際特有の注意点を3点選んでみました。
- 売却益が出た場合の税金に注意
- 住宅ローン控除にも注意
- 購入時の資料は利用できるので残しておくべき
ひとつずつ解説していきます。
1.売却益が出た場合の税金に注意
売却価格ばかりに目が行き、その後の税金にまで頭が回らない場合もあります。
買った時よりも値下がりしているならば大きな問題にはなりません。
問題は例外的に値上がりしていた場合です。
売却して得られた利益に対しては譲渡所得税という税金がかかりますが、これはマンションの所有期間によって税率が変わります。
買ったばかりのマンションは5年以下の「短期譲渡所得」がかかります。
- 短期譲渡所得 税率39.69％
これに対して、譲渡所得税を軽減できる特例もあります。
- 3,000万円の特別控除
- 買換え特例
3,000万円の特別控除は、売却して得られた利益が3,000万円までは税金がかからないという制度です。
一方買換え特例は、次にまた住まいを買い換えるときまで課税を繰り越すことのできる制度です。
ただし、売却後に実家に戻るなどの買い替えが発生しない場合には特例がかからないことも。
売却益が出た場合の税金には注意が必要です。
2.住宅ローン控除にも注意
マンションを売却する場合に注意が必要なのは住宅ローン控除を利用している人たちです。
住宅ローン控除を利用している人がマンションを売却して新しいマンションを買ったとしても、住宅ローン控除は新しいマンションでも適用できます。
ただし、住宅ローン控除の再手続きは必要ですし、「長期譲渡所得の課税の特例」を受けていないことも条件です。
こうした税務上の手続きも事前に確認しておく必要があります。
3.購入時の資料は利用できるので残しておくべき
売買契約書や重要事項説明書といった購入時に手に入れた資料はマンションを売る際にも必要です。
これらの重要書類は保管してある人が多いのですが、重要でないと感じた書類は処分してしまう人もいます。
マンションの管理に関する書類からゴミ出しのルールまで、基本的に購入時に受け取った書類はすべて保管しておきましょう。
買ったばかりのマンションを売る際にも役に立ちます。
まとめ
買ったばかりのマンションを売るのは想定外の人が多いものです。
準備期間や考える余裕もなく売買に移ってしまうこともあります。
ただ、短い準備期間の中でも信頼できる不動産業者を探し、なるべく高値で売却したいところです。
築浅物件としての特性を理解し、できるだけ高値での売買を目指しましょう。
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