マンションから戸建てへの住み替えの教科書〜メリット・デメリットや流れを紹介

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マンションから戸建に住み替えを検討している人も多いですよね。

しかし、戸建に住み替えることによって起こるデメリットを理解していないと、引っ越し後に後悔してしまうかもしれません。

本記事ではマンションから戸建に住み替えた場合のメリットとデメリット、そして住み替えの流れや費用について説明します。

メリットとデメリットをよく理解して、自分に最適な住み替え先を見つけましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。

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また、上場企業が厳しい審査をしているのも大きなメリットです。

審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。

家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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正直、LIFULL HOME'SとSUUMOで資料請求をすればハズレないでしょう。最初は検討もしていなかったハウスメーカーや工務店の中から、予算や理想にぴったりの会社が見つかったということも意外と多いもの。

マイホームは一生に一度の大きな買い物。大きな損をしないよう、面倒くさがらずに必ずHOME`SとSUUMOのカタログ請求をしてくださいね！

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それではここから、詳しく解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

マンションから住み替える理由とは？

住み替えとは、現在の住居から新しい新居へと引っ越すことを指します。

現在の住居が賃貸であれば、持ち家を買い引っ越すことも住み替えですし、現在の住居が持ち家であれば、持ち家を売却して新居を購入することも住み替えとなります。

近年住み替えをする人は多くなっていますが、その理由は家族が増えた場合など家族構成が変化したタイミングが多いです。

子供が増えた場合は現在の住居が手狭になってしまい、快適で広い家に住み替えたいと考える人が多いからです。

今より広い家に住み替えたい場合、広々とした戸建に住み替える人も多くいます。

子供が増えた場合は将来的に一人部屋が必要となるため、戸建の広さがメリットになるからです。

では、マンションから戸建に住み替えるメリットについて、さらに解説していきましょう。

マンションから戸建に住み替えるメリット5つ

こちらでは、マンションから戸建に住み替えるメリットを5つご紹介します。

順に見ていきましょう。

１．維持管理費が安い

マンションは毎月住宅ローン以外に支払う費用が多くあるため、戸建に引っ越すことで維持管理費が安くなる傾向があります。

例えば、マンションは毎月管理費や修繕積立金、駐車場代金などを支払う必要があり、毎月住宅ローンとは別に2万円～5万円程支払うのが一般的です。

一方の戸建では管理費や駐車場代金は不要であるため、その分毎月かかるコストを削減することができます。

2．近隣の騒音を気にしなくていい

マンションに住んでいるとどうしても近隣の騒音が気になるというケースがありますが、戸建は騒音のストレスを減らすことができます。

マンションは上下階や両隣からの騒音が気になることや、反対に騒音を出さないように気を付ける必要があるからです。

特に小さな子供がいる場合、走り回って下階に迷惑をかけないよう注意しなければいけません。

また、上階の足音やドアの開け閉めの音が深夜まで聞こえてきて、気になってしまうこともあります。

しかし戸建であれば上下階を気にする心配がないので、小さい子供がいても近隣を気にせず遊ばせておくことができます。

3．リフォームできる範囲が増える

戸建はマンションに比べてリフォームできる範囲が増えるため、住居を大きくアレンジすることが可能です。

マンションはあくまで室内のリフォームですが、戸建は一軒丸ごとリフォームすることができるからです。

例えば、戸建であれば家まるごとリフォームして、外壁や屋根、庭にガレージなども含めて変えることができます。

しかし、一方のマンションでは室内のキッチンや水回りのリフォームなどは可能でも、部屋を拡張することや、間取りを丸々変えることなどは難しいとされています。

リフォームによって理想の住居に変えられることが、戸建のメリットです。

4．広々とした空間に住める

同じ価格帯でも、マンションより広い空間に住めるというメリットがあります。

一般的に戸建のほうがマンションよりも広く、価格も安い傾向にあるからです。

例えば、6,000万円の新築マンションで100平米だったとしても、6,000万円の新築戸建てでは200平米あるケースもあります。

面積が広ければ、お子さんが増えても一人部屋を設ける余裕ができますよね。

選ぶ物件にもよりますが、一般的に同じ金額であればマンションよりも戸建のほうが広く、面積が大きいことがメリットです。

5．将来の選択肢が増える

戸建の場合、マンションと違って土地も購入しているため、将来自宅を処分する時の選択肢が増えます。

それは将来的に土地を利用した活用方法を見出すことができるからです。

例えば、戸建を将来処分する際に戸建の売却や賃貸だけでなく、建物を解体して更地にして売り出すことや、駐車場にして賃料を得る方法などもあります。

マンションの場合は売却か賃貸の2択ですが、戸建は様々な方法を選ぶことができますね。

また、子どもに土地を残して建て替えしてもらうという方法なども選べます。

多様な選択肢があることがメリットです。

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マンションから戸建に住み替えるデメリット5つ

では、反対にデメリットはどんなことがあるでしょうか？

マンションから戸建に住み替えるデメリットについて説明します。

順に解説していきます。

１．維持修繕の手間がかかる

マンションは管理会社が建物の維持修繕を行いますが、戸建は自分で手配して手続きする必要があります。

そのため、メンテナンスのタイミングや、依頼する会社選びなどを自分で考えて行う必要がでてくるのです。

例えば、戸建であれば10年～15年に一度専門の業者に依頼して建物の検査をし、メンテナンスや補修をする必要があります。

一方のマンションは月々管理費や修繕積立金を支払っており、集まった資金を元に管理会社が維持管理や建物修繕を行ってくれます。

戸建に住み替えることにより、自身で建物メンテナンスを行う必要があるのです。

２．セキュリティ対策が甘い

マンションは管理会社がセキュリティを管理していますが、戸建は自分で対策をしなければいけません。

セキュリティをチェックしてくれる管理人や防犯カメラ、オートロックなどがないからです。

例えば、戸建の場合は自分で防犯カメラや防犯用のライト、窓にシャッターや格子を付けるなどの対策をとる必要があります。

また、マンションの防犯はドアとバルコニーの二か所で済みますが、戸建の場合は全ての窓やドア、二階なども防犯対策が必要です。

セキュリティ対策について自分で対策をしなければならないのがデメリットです。

３．マンションより不便な立地にあることが多い

戸建は立地の面でマンションに劣るケースが多い傾向にあります。

マンションは駅前や利便性のいい立地にあることが多いからです。

例えば、マンションは駅から徒歩5分～10分の立地にあることが多いですが、戸建は駅から歩いて20分かかる場合や、駅まで徒歩ではたどり着けない場合も多くあります。

また、戸建の場合はスーパーが近くにないケースもあります。

戸建を選ぶ場合には生活に係る施設が近くにあるかどうか、公共交通機関の便がいいかどうかよく確認しておきましょう。

４．光熱費が高くなる

マンションよりも戸建は面積が広いため、光熱費が高くなる傾向にあります。

面積が広いと照明やエアコンを使う機会が増えるからです。

例えば、マンションであればリビングと寝室のエアコンだけで済んだのにもかかわらず、戸建は全ての居室にエアコンが必要となる場合も多いです。

特に戸建は冬の寒さによる影響が大きいため、床暖房などを利用する人もいますね。

その点マンションは気密性に優れているため、冬の寒さには強いです。

つまり、マンションのほうが戸建よりも光熱費が安くなる傾向にあります。

５．将来の売却がマンションより難しい

マンションよりも戸建の方が資産価値の目減りや老朽化が早いため、売却が難しくなる傾向があります。

マンションは基本的に鉄筋コンクリート造であり耐久性に優れているため、資産価値を維持しやすいからです。

例えば、木造戸建は築年数22年～25年近く経過すると資産価値がほぼゼロになってしまいます。

反対にマンションは築25年経過しても資産価値が残っている物件が多く、将来的に売却がしやすい傾向にあるのです。

また、マンションは駅前など便利な立地にあることが多く需要が大きいため、買い手が付きやすいことも理由の一つです。

戸建に住み替える際は資産価値の残りやすい、立地の良い物件を選ぶことがおすすめです。

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マンションから戸建に住み替えるのがおすすめの人の特徴

ではマンションから戸建に住み替えるのがおすすめの人とは、どのような人でしょうか？

戸建てのメリットを存分に享受できる人が、戸建てへの住み替えに向いているということになります。

• 広い空間で子育てしたい
• 管理費や修繕積立金の支払いに不安がある
• 防災面での対策が心配

こちらで説明します。

広い空間で子育てしたい

マンションから戸建に引っ越すことで、より広い空間に住むことが可能となるため、子育てを広々と行うことができます。

戸建であれば自宅の庭や敷地内で遊ばせておくことや、一人部屋を設けることも可能だからです。

例えば、中学生にあがる子供は思春期に入るため一人部屋が必要と考える家庭も多いでしょう。

戸建であれば、子どもに一人部屋を用意しても夫婦、他の子供用の部屋を確保することができますね。

そのため、子どもが中学生に上がるタイミングでマンションから戸建に住み替えをする人は多くいます。

管理費や修繕積立金の支払いに不安がある

マンションの管理費や修繕積立金には支払いに終わりはないため、不安に思う人も少なくないですよね。

戸建であれば住宅ローンの支払いが終われば、月々に支払う費用がなくなります。

マンションの管理費や修繕積立金は毎月2万円～3万円、駐車場代と合わせると3万円～5万円程になってしまう場合もあります。

しかし、定年後に毎月5万円近くの支払いを続けていくことは結構な負担になります。

高齢夫婦の平均的な手取り年金収入は20万円前後、しかし生活費は平均で23万円前後かかるからです。

戸建であれば住宅ローンの完済にともない、月々支払う金額がなくなるため、経済的な余裕がうまれます。

参考：統計局ホームページ/家計調査報告（家計収支編）―平成29年（2017年）平均速報結果の概要―

防災面での対策が心配

防災面からみると、立地にもよりますが戸建のほうがマンションに比べて災害時の避難がしやすいケースが多いようです。

マンションはエレベーターの故障や人の密集が起きると、避難が遅れる可能性があるからです。

一方の戸建は家を出ればすぐに逃げることができるため、水害などが起きた際にもすぐに避難ができます。

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住み替え先の戸建ての選び方

ひとくちに戸建てと言っても、その種類は大きく分けて3種類あります。

• 注文住宅
• 新築建売住宅
• 中古住宅

同じ一戸建てでもそれぞれ特徴が異なります。

どんな一戸建てに住み替えたいのか、ライフプランを含めたイメージを大切になります。

注文住宅に住み替える

注文住宅とは、土地から購入して自分で建物を新築するタイプの戸建住宅を指します。

自分で好きなプランを選び、理想の設計をすることができる点が大きな魅力です。

ただし、注文住宅は土地の購入から完成までに10か月～15カ月かかることもあるため、住み替えするタイミングをよく計画しておく必要があります。

また、注文住宅はトータルでかかる費用が高くなる場合が多いため、マンションが高値で売却できた場合や資金に余裕がある場合でないと経済的に厳しくなります。

理想でこだわりの強い物件を手に入れたい、そして豊富な資金がある方におすすめです。

新築建売住宅に住み替える

建売業者によってすでに完成された新築戸建てを、建売住宅といいます。

つまり自分のプランではなく、建売業者が販売用に建てた住宅を購入するかたちです。

注文住宅に比べて価格が安い傾向にあるため、資金的にも手が届きやすく、完成済みであればすぐに引っ越すことができます。

ただし、建売住宅は似たような住宅が多いため、オリジナリティや独創性を求める人には不向きな住宅となります。

中古住宅住み替える

中古住宅は新築住宅に比べて価格が6割～8割ほどで済む場合が多く、経済的なメリットが大きい住宅です。

例えば、新築住宅だと6,000万円するところ中古住宅であれば3,000万円～4,000万円で手に入ることもあります。

ただし注意したいのは、中古住宅の品質をよく確かめないと質の悪い住宅を選んでしまう可能性がある点です。

例えば、表面はきれいでも見えない給排水管の不具合、内部の柱の腐食などさまざまな欠陥や不具合が後から見つかり、リフォーム費用が高額になってしまうケースがあるからです。

中古住宅に住み替える場合は、事前に専門家や不動産会社に物件の調査を入念にしてもらい、安全で品質の良い住宅を選ぶようにしましょう。

マンションから戸建への住み替えの流れ

では、具体的に住み替えの手順について見ていきましょう。

ここではマンションから戸建に住み替える場合の流れについて説明します。

戸建への住み替えの流れは主に2通りあります。

• 売却を先にする場合
• 購入を先にする場合

売却と購入、どちらも並行しておこなうのが理想的ですが現実的にはなかなかそうもいきません。

どちらを先に行うかによってメリット・デメリットが異なりますので、特徴を押さえておきましょう。

売却を先にする場合の流れ

売却を先にする場合の流れはこうなります。

売却活動を先に行い、売却の契約が済んでから購入物件探しを本格的にスタートする流れです。

売却物件の引き渡しを終えてから、購入物件の引き渡しを受けることとなります。

売却を先にする場合のメリット・デメリット

売却先行の場合は、先に自宅マンションを売却してから購入活動を本格的に始めるため、売却価格が確定した段階で購入物件を選ぶことができます。

つまり、自宅の売却価格の範囲内で購入物件を選べるメリットがあります。

また、売却に時間をかけることができ、高く買ってくれる買い手を探す時間があることもメリットです。

ただし、先に売却物件を引き渡す必要があるため一時的な仮住まいが必要となり、費用と労力がかかるデメリットがあることを覚えておきましょう。

購入を先にする場合の流れ

購入を先にする場合の流れはこちらです。

購入を先行して行うのですが、その前にまず売却査定をします。

なぜなら売却査定をして自宅マンションの売却相場がわからないと、購入物件を選べないからです。

仮に査定を後回しにしてしまうと、自宅の売却価格では全く手の届かない価格を選んでしまう可能性があります。

安心した資金計画を立てるためにも、まずは自宅の査定から始めましょう。

購入を先にする場合のメリット・デメリット

購入を先にする場合のメリットは、欲しい物件を買い逃すことなく、すぐに手に入れることができる点です。

売却先行で自宅が売れるのを待っていると、その間に欲しい物件が見つかっても他の人にとられてしまう可能性があるからです。

しかし、売却契約が確定する前に購入を進めていくため、売却にかける時間が少なく、結果的に安売りしてしまうケースが多くあります。

売却価格を購入資金に充当する場合、購入契約が完了してから早く自宅を売却しなければいけません。

そうなると、値下げをしたり、買取を依頼して本来より安い価格で売却したりするケースがあるのです。

時間をかけてでも高く売却したいという方は、売却先行の住み替えがおすすめとなります。

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マンションから戸建に住み替えるためにかかる費用・税金

マンションから戸建に住み替えるための費用がこちらです。

マンション売却にかかる費用・税金

マンション売却に価格費用はこちらです。

3,000万円の物件であれば、目安として110万円～150万円がかかる費用となります。

譲渡所得税に関しては利益に対してかかるのですが、3,000万円以内の利益であれば3,000万円特別控除が利用できるため税金はかかりません。

参考：税について調べる｜国税庁

戸建購入にかかる費用・税金

戸建購入にかかる費用はこちらです。

戸建購入にかかる費用は、一般的に物件価格の5%～10％ほどといわれています。

売却価格と購入価格だけではなく、双方の諸費用も含めたうえで資金計画を立てることで、資金不足を防ぐことができます。

マンションから戸建てへの住み替えで利用できる「住み替えローン」

住まいを住み替える時に気になるのが、住宅ローンはどうなるの？という事ではないでしょうか？

今住んでいるマンションを売却することによってローン残債を全て返済できればいいのですが、それでも返済しきれない場合は「住み替えローン」を利用するという方法があります。

住み替えローンは、売却によって返済しきれないローン残債と新居の住宅ローンをまとめて一本化してくれるものです。

これにより、まとめてローン返済をおこなうことができます。

しかし、実質二本のローンを抱えることになるため審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなります。

よく資金計画を練ることが大切です。

マンションから戸建てへの住み替えで利用できる税金の特例

マイホームの住み替え時には、利用できる税金の特例がいくつかあります。

ここでは代表的な3つを紹介します。

1．3,000万円の特別控除の特例

マンションを売却した際の利益が3,000万円まで非課税になる制度です。

売却益が3,000万円以内なら、譲渡所得税は課税されません。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

2．買い替え特例

正確には「特定の居住用財産の買換えの特例」と言います。

マンションを売却した際の利益にかかる税金を、将来に繰り延べできるという制度です。

今すぐに税金を支払う必要はないけれど、将来新居を再び売却した時に課税されるというものです。

参考：No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

3．譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

万が一、マンションを売却して損が出た場合にも利用できる税制があります。

それが「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

これは、売却した年の給与所得分と損したマイナス分（譲渡損失）を相殺することで、本来給与所得に課税されるはずだった税金の還付が受けられるというものです。

1年目で相殺しきれなかったマイナス分（譲渡損失）は翌年に繰り越され、最長4年目まで繰り越すことができます。

この制度は、新居の住宅ローン控除とも併用が可能です。

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

マンションから戸建への住み替えを検討する際にするべき鉄則3ヶ条

マンションから戸建への住み替えを成功させるには、ポイントがあります。

1. マンション売却の実績がある不動産会社を探す
2. 売却査定を依頼する
3. 資金計画を立てる

マイホームの住み替えは手続きややることが多く大変ですが、その中でも最低限3つのポイントはしっかりと押さえましょう。

今後の生活を安定したものにするために大切なことです。

詳しく見ていきましょう。

1．マンション売却の実績がある不動産会社を探す

マンション売却の実績がある不動産会社を探すことで、より高く売れる可能性が広がります。

不動産会社によって得意・不得意が異なるため、マンション販売が苦手な不動産会社に依頼してしまうと売却が長期化する可能性があるからです。

例えば、有名な不動産会社でも戸建売却に強く、マンション販売に弱い場合もあります。

そうするとマンションの物件調査に時間がかかることや、販売図面や顧客への紹介の質が低いケースがあるのです。

マンション売却をするなら、マンション売却実績が豊富な不動産会社を探すところから始めましょう。

2．売却査定を複数社に依頼する

住み替えで購入先行、売却先行どちらを選ぶにせよ、まずは査定を依頼することからはじめましょう。

購入先行の場合でも、査定をしないと資金計画が立てられないからです。

査定せずに住み替え先を選んでしまうと、売却価格が購入価格に全く届かず、資金が大幅に不足してしまう可能性もあります。

査定は1社のみではなく複数社に依頼することで、相場感をつかむことができ、適正な売却価格をつけることもできます。

あまりに高い値をつけてくるところは顧客欲しさに非現実的な査定を行っている可能性もあります。

結局売却できずにすぐに値下げを要求され、最終的には相場よりも低い価格で売却することになるというパターンも良くありますので注意しましょう。

住み替えを少しでも考えているのであれば、まずは無料の査定で自宅価格を確かめるところから始めるようにしましょう。

3．資金計画を立てる

住み替えに一番大事なのは、とりあえず物件を探すのではなく堅実的な資金計画を立てることです。

売却と購入にはそれぞれ諸費用がかかります。

そのため、資金計画を入念に立てておかないと急な出費が発生する可能性があるのです。

住み替えの際には査定で算出された売却価格をもとに、購入と売却の諸費用を予測し、無理のない金額から住み替え先を選んでいく流れになります。

一人で全て計画するのは骨のいる作業なので、不動産会社の担当に相談しながら進めていくのがおすすめです。

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まとめ

マンションから戸建に住み替える人は多くいますが、事前に戸建のメリットとデメリットをよく把握しておく必要があります。

そうしないと住み替え後に後悔してしまうからです。

住み替えには購入先行と売却先行と二つのパターンがありますが、どちらにせよまずは不動産会社を選んで売却査定を依頼するところからスタートするのがおすすめです。

無料で簡単にできる査定が多いので、住み替えに興味があるのであればまず査定をして不動産会社に相談するところから始めましょう。