コツコツと働き続けてきた結果、念願のマイホーム購入を決めようやく一国一城の主となるあなた。
「建売住宅が安くてお得かな？綺麗に整備された街並みも住みやすそうだ。」
「それとも注文住宅のほうが、オリジナリティがあっていいのだろうか？」
夢は膨らみますが、一生に一度とも言える大きな額の買い物です。
あれこれ悩みながらも、失敗しなくないと思うのは当然ではないでしょうか。
実は、建売住宅は注文住宅に比べてお得な点が多く存在します。
- 価格が安いこと
- 実物を見ることができること
- 手早くマイホームが手に入ること
- 将来的に売却しやすいこと
- 仲介手数料が無料である優良な不動産会社もあること
しかし注文住宅にもメリットはありますし、建売住宅にもデメリットは存在します。
この記事では、建売住宅と注文住宅についてそれぞれのメリットとデメリットと中心に徹底的比較します。
さらに、建売住宅の失敗しない買い方やどんな不動産会社に相談をするのが良いのかを解説していきます。
マイホームの購入で損をしたくないという方は、ぜひとも最後までお読みください！
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
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家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅は注文住宅と比べてお買い得？違いを費用や手間など項目ごとに徹底検証
建売住宅と注文住宅、どちらを買った方がお得なのでしょうか？
「なんとなくイメージはあるけど詳しくは分からない」という方も多いかもしれません。
まずは、建売住宅と注文住宅を実際に購入した人の実態から見ていきましょう。
建売住宅と注文住宅の割合
建売住宅と注文住宅に住んでいる人の割合はどれくらいなのでしょうか。
フラット35の2018年度利用者調査によると、建売住宅の全国平均は21.9％、注文住宅は土地付き注文住宅を含めて44.4％となっています。
- 全国的には注文住宅の割合が多い
- 都市部では建売住宅の方が多い
全国的には、注文住宅に住んでいる人が建売住宅の約倍ほどいることになります。
しかし地域別に見てみると、首都圏では建売住宅が約9,300件なのに対して注文住宅は約8,000件。
特に東京都では建売住宅が約3,200件、注文住宅が約2,000件と、都市部にいくほど建売住宅の割合が高いようです。
一方で例えば東海圏では建売住宅が約2,000件、注文住宅が約3,500件であるように、地方都市では注文住宅の割合の方が高い傾向にあります。
これは土地の広さや価格が影響していると考えられます。
参考：2018年度集計表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
建売住宅と注文住宅の違いを項目別に比較
建売住宅と注文住宅の違いを項目別にまとめました。
| 建売住宅 | 注文住宅 | |||
| 〇 | まとめて建設されるため割安 | 価格・費用 | △ | こだわればこだわるほど高額に |
| 〇 | 価格が決まっているため 購入前でもプランがたてやすい | 資金計画 | △ | 予算をオーバーしがち 予算を限定することで家の造りを妥協しなければならないことも |
| 〇 | 不要 建物＋分譲地のセット販売 | 土地探しの必要 | △ | あらゆる土地が対象となる すでに土地がある場合は不要 |
| 〇 | すでに物件ができあがっている場合は、数ヶ月で入居可能 | 入居までの期間 | × | １年～３年程度 |
| 〇 | 施工会社との打ち合わせは最低限 建物＋分譲地で同時に購入するため住宅ローンも明瞭 | 手間 | × | 何度も不動産会社や施工会社との打ち合わせが必要 住宅ローンも煩雑 |
| 〇 | 実際に建物を見ることで、生活動線や設置家具のイメージがつきやすい | 入居イメージ | △ | 完成してからでないとイメージが湧きにくい |
| △ | すでに決められている 完成前なら間取りプランを変更できる場合もある | 間取りの自由度 | 〇 | 自分の思いどおりに建築可能 |
| 〇 | 大型分譲地の場合、街並みづくりから行われていることも | 周囲との調和 | △ | 色やデザインを周囲に調和させる必要があることも |
| 〇 | 誰も住みやすくつくられていることからリセールしやすい | リセールバリュー | △ | オリジナリティがゆえリセールの足かせに |
| × | 細部にまでこだわることはできない | オリジナリティ | 〇 | 素材までこだわることができる |
| × | 工法にもよるが基本的にはリノベーションしづらい | リノベーション | 〇 | リノベーションを踏まえて工法を検討することができる |
そもそも建売住宅とは、分譲地にすでに建物が建っている住宅のことを指します。
建物が未完成な場合もありますが、建築物の建設に必要である建築確認申請については取得が済んでいるため、どのような建物が建てられるかについてはあらかじめ決められていることがほとんどです。
一方で注文住宅とは、土地探しから建物の施工まで１つずつ決めながら建てるオリジナリティの高い住宅です。
間取りはもちろんのこと、水回りや窓の位置、使用する素材から色まで全て決めていくことになります。
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建売住宅と注文住宅のメリット・デメリット
建売住宅と注文住宅、それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。
住まいのイメージがより具体的になるかもしれません。
建売住宅のメリット
建売住宅には、注文住宅にはない多くのメリットがあります。
どうしてメリットとなるのか、その理由まで理解しておきましょう。
建売住宅は注文住宅より費用が安い
なんといっても建売住宅は注文住宅よりも値段が割安ですが、その理由は建売住宅の販売方法にあります。
広い土地を不動産会社が購入し、その土地を区切ってからそれぞれの土地に同じ仕様の住宅をまとめて建築していきます。
建築に必要な重機や建機の共有利用、建材や部品のまとめ買い、人材の共有や流れ作業による効率化など、多くの面でコストを抑えることができるのです。
そのため安価での販売が可能となります。
資金計画が立てやすい
マイホームを購入する際にはある程度余裕をもった返済計画を立て、どれくらいの価格の住宅が購入可能なのかについて逆算していく必要があります。
建売住宅の場合は価格があらかじめ明示されているため、資金計画が立てやすいといえます。
思ったよりも返済額が高額になってしまい、毎月のやり繰りが苦しくなるという心配は起こりにくいでしょう。
購入までの期間が短くて済む
建売住宅の場合、完成済の物件であれば必要な手続きは主に売買契約と住宅ローンの審査だけであり、１～２ヶ月で引っ越しが可能です。
思ったよりも時間がかかってしまい、子どもの受験期や自身の転勤など、忙しい時期に重なってしまったということが起こりにくいといえます。
完成済み物件は現物を見ることが出来る
既に完成済みの物件であれば、実際にその中を見て購入を検討することができるのも大きなメリットです。
家事の動線を確認できるため生活のイメージが湧きますし、家具の配置についても今持っている家具がそのまま使えるかどうかの判断が可能です。
また、実際に住むことになる物件を自らの目でチェックできるということも大きなメリットとなるでしょう。
将来的に売却しやすい
建売住宅は、見方を変えれば「売るために建てられた」住宅であるということがいえます。
つまり、将来的に住み替える必要が出てきた場合であっても買主が見つかりやすいのです。
これをリセールバリューと言いますが、万人受けしやすい、オーソドックスな間取りの構成であることなどが売却しやすい理由です。
大規模分譲地の場合、利便性に富んだ街並みになる事が多い
10棟以上、中には100棟以上などの大規模な分譲地の場合、その開発の規模も大きくなるため、住みやすく魅力的な街並み作りがされていることがほとんどです。
例えば、景観を良くするために電線を地中に埋めたり、街路樹をバランスよく配備したりと、美しく統一された暮らしやすい環境であることは建売住宅の大きな付加価値です。
手間がかからない（打ち合わせの回数が少ない／住宅ローンが煩雑にならない）
建売住宅の場合、住宅を建築するための施工会社との打ち合わせは必要最低限であり、主に行うのは住宅ローンの審査と購入の手続きのみです。
また建物と土地を同じタイミングで購入することになるため、住宅ローンが煩雑にならず、シンプルな返済計画を立てることができます。
不動産会社によっては仲介手数料無料も可能に
不動産を購入する際に不動産会社に支払う仲介手数料については、その上限が法律で決められています。
基本的には「売買価格の3％＋6万円＋消費税」で計算することができます。
例えば3,000万円の不動産の場合105万円、5,000万円の不動産の場合には171万円と、ボーナス１回分ぐらいの額になるのです。
実はこの仲介手数料は、仲介会社が売主からも買主からも徴収できる報酬です。
つまり、買主からの仲介手数料を無料や値引きしたところで利益がゼロということにはなりません。
最近では仲介手数料無料の仲介会社もあるので確認してみましょう。
建売住宅のデメリット
メリットが多い建売住宅ですが、もちろんデメリットも存在します。
デメリットへの対処法も覚えておきましょう。
建売住宅はデザインや間取りが画一的になりがち
建売物件は広い土地を分割して一斉に家が建てられていくため、同じようなデザインや間取りとなることが多く、オリジナリティが求めづらくなっています。
唯一無二のマイホームを建てたいという方にとってはデメリットとなるでしょう。
ただし、まだ未着工である建売住宅の場合プラン変更ができる場合もあります。
建売住宅の品質を見極める必要がある
建売物件は一斉に家が建てられていくことから、組み立てや仕上げが粗雑になっていないかその品質についてチェックを入念に行う必要があります。
特に、表面から見えない配管や軒下、屋根裏などに問題がないかチェックします。
一方で、新築住宅は注文・建売に限らず、建物の重要な部分や雨漏りに関して10年間の瑕疵担保責任保証が義務付けられています。
このため瑕疵が発見されたとしても、箇所によっては無償で修繕を受けることができます。
また2020年4月から契約不適合責任が新たに適用となり、契約内容に適合していない部分について売主は責任を負うことが義務付けられるようになりました。
さらに、建売住宅を購入した不動産会社が倒産して責任の所在を問えなくなったとしても、住宅補償は受けられることが瑕疵担保履行法によって定められているため買主は泣き寝入りせずにすむようになっています。
この法律では、事業者は瑕疵保険に加入するか、2,000万円の保証金を法務局に供託することとなっています。
この瑕疵保険に加入する場合には地盤調査や住宅検査が必須となっているため、住まいの一定の品質は保証されていると考えて良いでしょう。
引き渡し時の内覧では施工の丁寧さを隅々までチェックする他、プロによる住宅診断（ホームインスペクション）を受けることでより安心につながります。
建売住宅はリノベーションが難しいケースもある
建売住宅に限りませんが、戸建ての工法によっては将来のリノベーション（間取り変更を含む大規模なリフォーム）には向かない可能性があります。
中でも角材と合板を組み合わせるツーバイフォー工法や、工場で均等に生産された資材を組み立てるプレハブ工法の場合、構造上建物を支えている壁を壊せないことから間取り変更が難しいのです。
注文住宅のメリット
注文住宅の最大のメリットはオリジナリティです。
注文住宅は間取りや設備など細部までこだわれる
注文住宅の最も良いところは、細部にまでこだわり尽くした、唯一無二のマイホームを手にいられることです。
希望の間取りはもちろんのこと、外壁や壁紙の色、キッチンやトイレなどの水回りまで、いくらでも好きなものを選ぶことができるため、その分、愛着が湧くかもしれません。
品質についても耐震性や断熱性などその土地や気候に応じてこだわることができるため、理想の快適な住まいが実現するでしょう。
さらに、建物を建築段階から見ることで、実際にマイホームを建ててくれている大工さんとも顔を合わせることができ、家づくりに積極的に関わることができるといえるでしょう。
注文住宅のデメリット
オリジナリティを求めるがゆえに、難点となるポイントもあります。
注文住宅は完成までの工程が長い
注文住宅は最低でも約１年程度、長ければ３年程度かかります。
- 土地探しに約３ヶ月～６ヶ月
- 土地の購入から建物のプランニングと設計、建築確認の申請までに約３ヶ月～10ヶ月
- 住宅ローンの審査と着工から竣工までに約4ヶ月～12ヶ月
- 物件の引き渡しから入居まで約１ヶ月～３ヶ月
このため、子どもの入学や受験などのライフイベントに重なりマイホーム探しがおざなりになってしまったり、せっかく良い立地を見つけたのにタイミング悪く現金が必要となり購入計画が頓挫してしまったりと、全工程の長さが様々なデメリットにつながってしまう可能性があります。
土地探しから行う必要がある
建売住宅は土地探しを行う必要はありませんが、注文住宅の場合は土地探しから幅広い選択肢と視野が必要です。
つまり分譲地として売られている土地だけではなく、古家付きの土地なども対象とできるため、広く深くリサーチする必要があります。
これは理想の土地を自分で選べるという点でもちろんメリットにもなりますが、期間と手間という点ではデメリットと言えるでしょう。
また土地の中には「建築条件付き土地」というものが存在します。
これは建設できる住宅に制限があるという意味なので、せっかく自由に建築できる注文住宅を建てようと思っても結局建売住宅のようになってしまったということにもなり、注意が必要です。
既に土地を所有している場合は土地探しの必要はありませんが、建築条件などをしっかりと確認する必要があります。
建売住宅と比較して高くつきやすい
注文住宅は、すべての必要な物や人があなたのマイホームのために調達されます。
建築するための重機や建機、材料から人材まで全てが必要となるため割高になりやすいのです。
また、オリジナリティを出すために特殊な枠組みや加工などをすれば、さらに建築費は上乗せされます。
もしデザイナーズ物件を建築士に建ててもらう場合は、デザイン費を徴収されることもあります。
注文住宅は全てにおいて「手間」がかかる
土地と建物、それぞれに対して複数の取引相手と交渉する必要がある注文住宅は、とにかく打ち合わせが多く手間がかかります。
土地の売主との交渉、複数の施工主との見積もり比較、施工主との交渉、建築デザインの打ち合わせ、住宅ローン審査など、出向かなければいけない場所や回数については挙げればきりがありません。
そうしたプロセスも含めて楽しめる人でないと、面倒な作業に感じられてしまうかもしれません。
注文住宅は将来的に売却が難しくなるケースも
オリジナリティあふれる自分だけのマイホームは、裏を返せば万人受けしない家とも言えます。
こだわったデザインや機能のお陰でなかなか買い手が決まらないというリスクも、十分にはらんでいるのです。
その意味では、土地探しについても入念に行わなければ利便性や環境の悪い物件としてさらに買い手が見つからなくなります。
建売住宅も注文住宅もメリット・デメリットの両面があるので、よく検討して納得した上で購入することが大切です。
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建売住宅がおすすめなのはこんな人
建売住宅が向いている人は以下のようなタイプの人です。
- 土地を持っておらず、建物と一緒に買いたい人
- 時間をかけず、できるだけ早く新居で暮らし始めたい人
- 間取りやデザインがあらかじめ決められた中から、選んでいきたい人
- 街の景観が整備された環境に住みたい人
- 将来的には住み替えや家の売却も検討したい人
まさに、思い立ったが吉日という言葉がピッタリと当てはまるようなシンプルでクレバーな家探しが可能です。
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建売住宅購入で失敗しないための賢い買い方６か条
多くのメリットがある建売住宅ですが、購入の際には気をつけておくべき注意点があります。
6つのポイントを押え、失敗しない購入術を身に付けましょう。
１、マイホームの希望条件に優先順位をつける
建売住宅を検討する場合には、間取りの広さや部屋数、収納やキッチン、トイレの配置、駐車スペースの有無などがほぼすべてが決まっていることから、自分自身が何を優先すべきか明確にしておくのが重要です。
家族全員が100％希望通りの家というのは、ほぼこの世に存在しないと言っていいでしょう。
生活の中で何を一番優先したいのか、何が一番妥協できないかをはっきりさせておくことで、購入後になるべく後悔することがないようにしましょう。
２、資金計画を必ず立てる
せっかく念願かなってマイホームを購入できたとしても、毎月の住宅ローンの返済が滞るようなことがあってはいけません。
建売住宅は資金計画が立てやすいため、ライフイベントに合わせた資金計画を立て無理のない返済ができるようにしましょう。
万が一にもローンの返済が数ヶ月間滞ってしまえば、最悪の場合、借入先に不動産を抵当に入れられて競売にかけられ借金だけが残されるという危険性もあるのです。
３、周辺環境や夜間の様子など実生活に沿ったチェックを行う
建売住宅のメリットである購入から入居までのスピードの早さが仇となり、新居の周辺環境をあまり確認できなかったということがないよう十分な下見をする必要があります。
そして下見の際には、訪れる曜日や時間帯を変えるのがポイントです。
日曜日に内覧に行ったときにはとても静かだったのに、平日に行ってみたら思ったよりも車の出入りが多くうるさくて危険だったということもよくあります。
合わせて日当たりや風通しなどもしっかりと確認しておくとよいでしょう。
４、買い手も仲介会社も満足する値引き交渉のコツを押さえる
マイホームの購入は大きな額の買い物ですから、少しでも安くしてほしいと思うのは当然です。
しかし、乱暴な値下げ交渉を依頼すると仲介する不動産会社に対して心象が悪くなります。
お互い気持ちの良い取引ができるよう節度ある値下げ交渉を行いましょう。
ポイントは
- 購入を決めた段階（購入申し込みと同じタイミング）で値引き交渉をすること
です。
「値段を下げてくれたら買いますよ」という、駆け引きありきの値下げ交渉は止めたほうがよいでしょう。
もしあなた以外の買い手が現れれば、そちらが優先されてしまいます。
「どうしても購入したいが、値引きはできないか？」というお伺いを立てる謙虚な姿勢を心掛けましょう。
なお、値引きまでしてもらったのに買わないというのは大きなマナー違反になります。
昨今ではお店の予約をしておいて当日来店しないという人が問題視されていますが、同じようなことにならないよう是非とも大人な対応が望まれるところです
５、売主である施工業者の情報をチェックする
建売住宅で重要なポイントの一つは施工業者です。
施工業者がどんな会社であり、トラブル起因で訴訟問題などに発展していないか、財務は健全で倒産の可能性はないかなど、ある程度の情報は調べておくべきでしょう。
昔と違ってインターネットが普及しているため調査はしやすいですが、ネット上の情報は虚偽である可能性も大いにあるため情報の取捨選択には十分に気をつけましょう。
国土交通省の以下のサイトでは、事業者の過去の違反歴などを検索できますので活用するのも良いでしょう。
６、アフターサービスを必ずチェックする
自動車のように人生において買い替えが数回発生する場合には、次の買い替えの際にも声をかけてもらおうと、アフターサービスやアフターフォローが充実しているというのは、納得しやすい理由です。
一方で住宅は一生で一回限りの買い物であることがほとんどでしょうから、自動車と同じ理由でアフターサービスやアフターフォローを望むのは難しいともいえるのです。
しかしながら、不動産会社の中にはもちろんアフターサービスやアフターフォローが充実している優良な会社も存在します。
ホームページでもある程度の保証内容や期間は調べられますが、必ず契約前に詳細な情報を担当者に聞くようにしましょう。
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建売住宅を購入する際の注意ポイント
建売住宅を購入する際の注意ポイントは「諸費用」です。
諸費用は注文住宅であっても負担が必要なものですが、「思った以上に諸費用がかかった！」という方も多くいらっしゃるためあらかじめ想定しておきましょう。
物件購入費用以外の「諸費用」にいくらかかるか確認する
諸費用の概算は不動産価格の7％～10％程度とされています。
以下に、必要な諸費用について列挙しました。
節約できないのは主に税金や住宅ローン関連の手数料であり、節約できるのは不動産会社に関わる料金部分です。
- 契約書貼り付け用収入印紙代金
→売買契約書や住宅ローン契約書など。税金のため節約不可 - 仲介手数料
→節約可能。無償としてくれる会社も稀にあり - 各種登記費用
→登記に必要な登録免許税は税金のため節約不可。
ただし手続きを自分で行ったり、安価な事務所へ依頼することで司法書士への報酬は節約可能。 - ローン保証金
→ローンを保証してもらうための費用なので支払い必須。節約不可。 - ローン手数料
→ローンを借り入れる際の手数料なので支払い必須。節約不可 - ローン代行手数料
→不動産会社が行うローン手続きの代行手数料。不動産会社によって節約可能。 - 火災保険
→保証される範囲を限定することで節約可能。 - 固定資産税清算金
→税金のため節約不可。
この他、新居への引っ越し代や家具代、オプション工事費用などがかかってきます。
このように多くの諸費用がかかることを認識しておきましょう。
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建売住宅を買うときの不動産仲介会社はどう選ぶ？
マイホームの購入で後悔しないためにも、優良な不動産会社と契約をしたいと誰もが思うものです。
そこで、優良な不動産会社を探す際のポイントを、3つご紹介します。
１、不動産会社選びに妥協しない
実は、物件選びよりも重要といえるのが不動産会社選びです。
良い不動産会社に会えれば、自身が望む物件を責任をもって売ってくれるでしょう。
必ず複数社の不動産会社に相談をして信頼できる営業マンを探すことが、マイホーム選びと同じく重要なのです。
２、将来性を見通すことができる不動産会社を探す
物件を売ることが不動産会社の仕事であることはもちろんです。
しかしそれ以上に、売ったら売りっぱなしではなく購入後のことをしっかりと見通した上でアドバイスができる不動産会社であることが重要です。
ファイナンシャルプランナーの有資格者などがいると非常に望ましいですね。
ライフイベントに合わせた資金計画を練ってくれたり、無理のない返済計画や節税の提案をしてくれたり、将来の住み替えの話までしてくれるような不動産会社は優良といえるでしょう。
３、デメリットもしっかりと伝えてくれる不動産会社を探す
どんな種類の営業マンにも共通していえることですが、良いことばかりしか言わない営業マンは信用すべきではありません。
はっきりしているデメリットについては正直に説明した上で、それらの回避策や代替案なども講じてくれる不動産会社であれば、安心して取引ができるでしょう。
また分からない点はあやふやなままにせず、調べて後日回答してくれるような担当者であると信頼できます。
まとめ
マイホームを探すにあたっては、建売住宅を購入するか注文住宅を購入するかによって工程や手段が大きく異なります。
そのため、建売住宅と注文住宅のどちらにするかを決めるところから決断しなくてはなりません。
そして最善の判断をするためには、それぞれのメリット・デメリットのすべてをしっかりと把握する必要があるでしょう。
建売住宅と注文住宅のどちらを選択するにせよ、マイホームの購入後に後悔することがないよう良きパートナーとなるべく不動産会社を探し、この記事で取り上げたようなポイントや注意点を踏まえて検討することが重要です。
あなたも「自分だけの城」を手に入れる第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。
