手取り月収38万円の適正住宅ローンはいくら?限度額と理想的な返済比率・割合をシミュレーション

手取り月収38万円の方はいくらの住宅ローンを借入することができるでしょうか。

自分が借りることができる金額は、年収がわかれば各金融機関のローンシミュレーションを使って算出することができます。

しかし、住宅ローンを借入するときに知るべきことは、自分にとって適正な借入額はいくらなのかということです。

手取り月収がわかれば、理想的な借入額を計算することができます。

今回は、これから家づくりを始める方にまず知ってもらいたい、住宅ローンの借入額についてお伝えします。

自分にとって適正な借入額を一緒に考えていきましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

手取り月収38万(額面47.5万円)で組める住宅ローンはいくら?(頭金なしの場合)

初めに、手取り月収が38万円の方が、最大で借りることができる住宅ローンの額を計算していきましょう。

まずは頭金なしのケースです。

借入限度額を知るためは、初めに概算年収を算出する必要があります。

一般的に概算の年収は、手取りの年収の1.25倍と言われています。

今回は手取り月収が38万円ですので、概算年収は以下のように計算することができます。

手取り月収38万円×12ヵ月×1.25倍=概算年収570万円

年収は約570万円ということがわかりましたので、借入額をシミュレーションしていきましょう。

今回は、フラット35という金融機関の金利を使います。

フラット35は全期間固定金利の商品を扱っています。

変動金利と比べて金利は高いですが、支払い額が変わらない安心感が大きなメリットです。

条件

手取り 38万円
概算年収 570万円
金利 2.32%(※1)
返済期間 35年
返済方法 元利均等(※2)

※2 2020年9月現在の金利を適用しています。(融資9割超の場合の最大金利)

参考サイト⇒最新の金利情報|フラット35

※3 元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

借りられる住宅ローンの金額

手取りの月収38万円の方の借入限度額は、4,778万円という結果になりました。

参考サイト⇒年収から借入額を計算|フラット35

4,778万円借入できれば、新築マンションや注文住宅などを検討できる方も多いと思います。

もちろん金融機関によって借入限度額に違いはあります。

気になる金融機関がある方は、そちらのシミュレーションサイトを活用してみるといいでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、4,778万円をフラット35で借入した場合、毎月の返済額はいくらになるのか見ていきます。

条件

借入額 4,778万円
金利 2.32%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

参考サイト⇒借入希望金額から返済額を計算|フラット35

シミュレーション結果

4,778万円借入した時の毎月の返済額は約16.7万円でした。

自分たちが想定していた返済額よりも、高いという印象を受けた方が多いのではないでしょうか。

しかし、16.7万円という返済額は自分が借りられる限界の額まで借入をしたときの話です。

月々の支出を考え、支払いが難しそうであれば予算を下げるか、頭金を貯めて借入額を減らしましょう。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション

では、手取り月収38万円の方が無理なく返済できる借入額を考えていきます。

理想的な借入額を算出するために、まずは理想的な月々の返済額を計算する必要があります。

理想的な返済額は手取り月収の金額を使って算出します。

一般的に理想的な支払額は手取り月収の20%ですので、計算式は以下の通りです。

手取り月収38万円×20%=7.6万円

手取り月収38万円の人の理想的な返済額は7.6万円でした。

借入限度額の半分以下の返済額です。では、毎月7.6万円の支払いをすると、フラット35ではいくらまで借入することができるのでしょうか。

今回も頭金はなしの場合と仮定し、以下の条件でシミュレーションします。

条件

月々の支払額 7.6万円
金利 2.32%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

参考サイト⇒毎月の返済額から借入可能金額を計算|フラット35

シミュレーション結果

上記条件でシミュレーションをすると、借入可能金額は2,184万円でした。

返済額と同じく、借入額も借入限度額のときの半分以下です。

2,184万円では資金が足りないという方も多いではないでしょうか。

共働きで世帯年収はもう少しある夫婦や、現在の家賃が7.6万円以上の方はもう少し返済額を上げても大丈夫かもしれません。

またボーナス払いを選択すれば、月々の返済額は変わらずに、借入額を多少増やすことができます。

自分たちにとって理想の返済額はいくらか考えて、借入額を増やす方法を選択しましょう。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる?

住宅ローンを組むと、住宅ローン控除という制度が適用されます。

住宅ローン控除を簡単に説明すると、入居した翌年から10年間、一定の基準のもとで所得税や住民税の控除が受けられるという制度です。

一定の基準とは以下の3つのことです。

3つの中で1番低い金額がその年の控除額として適用されます。

  1. 40万円
  2. 年末残高等×1%
  3. 所得税+住民税(住民税の最大控除額13.65万円)

理想的な金額で借入をした場合、いくらの控除が受けられるのかシミュレーションしていきましょう。

条件

借入額 2,184万円
金利 2.32%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等
入居月 2021年1月
扶養家族(配偶者、16歳未満の子は除く) 0人

参考サイト⇒住宅ローンの控除(減税)シミュレーション|イー・ローン

シミュレーション結果

シミュレーションでは、10年間で約194.2万円控除を受けられるという結果になりました。

1年ごとの控除額も確認します。

1年目 214,300円
2年目 210,100円
3年目 205,800円
4年目 201,400円
5年目 196,900円
6年目 192,300円
7年目 187,600円
8年目 182,800円
9年目 177,800円
10年目 172,800円
合計 1,941,800円

4年目までは、なんと20万円を超える金額の控除を受けることができます。

ただし、初年の確定申告を忘れてしまうと控除を受けることができません。

少し手間のかかる申請にはなりますが、忘れずに手続きを行いましょう。

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手取り月収38万(額面47.5万円)で組める住宅ローンはいくら?(頭金1割ありの場合)

次に頭金がある場合の、借入限度額について考えます。

頭金がない場合との違いは次の2点です。

  1. 頭金を入れるため、建築総予算が上がる
  2. 頭金を入れると金利が0.26%下がる

フラット35の場合、建築総予算の1割以上を頭金で支払うと、金利の優遇を受けることができます。

他の金融機関にはない場合も多いルールですので、フラット35を利用する場合はぜひ活用してみてください。

条件

手取り 38万円
概算年収 570万円
金利 2.06%
返済期間 35年
返済方法 元利均等

借りられる住宅ローンの金額

頭金を1割入れた場合、最大の借入可能金額は4,972万円でした。

さらに、建築資金の1割を頭金として支払うため、建築総予算は以下の通りです。

借入額4,972万円+頭金558万円=建築総予算5,530万円

頭金まで含めて考えると、頭金なしのケースと比べて752万円も予算が上がりました。

マイホーム検討の幅がさらに広がります。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、4,972万円借入をしたときの月々の返済額を確認していきます。

条件

借入額 4,972万円
金利 2.06%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

シミュレーション結果

4,972万円借入したときの、毎月の支払額は16.7万円でした。

頭金なしの借入限度額の返済と、まったく同じ金額です。

なぜ借入額が違うのに、返済額が同じになるのでしょうか。

フラット35は、審査基準となる返済負担率を年収によって定めているからです。

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの割合のことで、フラット35は以下の通りに設定しています。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30% 35%

参考サイト⇒【フラット35】ご利用条件|フラット35

手取り38万円の方の年収は約570万円なので返済負担率は35%です。

返済負担率を35%に設定すると、月々の返済額の上限は以下のようになります。

年収570万円×返済負担率35%÷12ヵ月=月々の返済額約16.7万円

頭金あり・なしで共通していた返済額の16.7万円となりました。

上限35%に合わせるためには、金利を上げるか借入額を上げる方法があります。

頭金なしの場合は金利が2.32%だったので借入額が低かったですが、頭金ありの場合は金利が下がったので借入額が上がったのです。

低金利の方が無駄な支払をしなくて済みますので、得ということがわかります。

フラット35で借入する方は、借入額だけでなく頭金の額も意識してみてください。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション(返済比率が手取りの20%)

頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額についても考えてみましょう。

頭金なしの場合と同じで、住宅ローンの返済の比率は手取りの20%のため、理想的な月々の返済額は7.6万円です。

金利は頭金1割以上ありの場合に適用される2.06%を適用しています。

条件

月々の支払額 7.6万円
金利 2.06%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

シミュレーション結果

理想的な借入額は2,273万円という結果となりました。

さらに頭金を足した額が建築総予算です。

借入金額2,273万円+頭金257万円=建築総予算2,530万円

検討している住宅が上記の予算におさまればベストです。

マイホームを購入しても、余裕を持って返済をしていけるでしょう。

しかし、2,530万円に資金が収まらない方も多いはずです。

頭金を1割以上支払ったり、手取りの25%を返済額とするなどの方法も検討をしてみてください。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる?

頭金を1割支払った理想的な借入額の場合の、住宅ローン控除額も考えていきましょう。

条件は、頭金なしの場合から借入金額と金利のみ変更してあります。

条件

借入額 2,273万円
金利 2.06%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等
入居月 2021年1月
扶養家族(配偶者、16歳未満の子は除く) 0人

シミュレーション結果

シミュレーションの結果、10年間で約201万円の控除を受けることができることがわかりました。

1年ごとの控除額も確認してみましょう。

1年目 222,800円
2年目 218,200円
3年目 213,500円
4年目 208,800円
5年目 203,900円
6年目 198,900円
7年目 193,900円
8年目 188,700円
9年目 183,400円
10年目 178,000円
合計 2,010,100円

なんと10年間で200万円以上控除を受けることができます。

仮に頭金を200万円支払ったとしても、その後の10年間で回収することができてしまいます。

支給ではなく控除なので、お得さがわかりにくい面もありますが、確実に得をできる制度です。ぜひ活用してください。

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年収570万(額面)の人が住宅ローンを組む際に考えるべき2つのポイント

額面年収が570万円の人が、住宅ローンを組む際に考えるべきポイントを2つお伝えします。

①頭金をいくら支払うのかを考える

住宅ローンを借入するときは、頭金を支払えるのならば支払うことをおすすめします。

なぜなら、フラット35のように金利優遇が受けられたり、月々の返済額を減らすことができるからです。

2人以上の世帯で年収500~750万円未満の方は、平均で1,083万円貯金があると言われています。

対して、中央値は500万円です。すると、実際は500万円前後の貯蓄がある方が多いと思います。

今回の場合、限度額まで借りると頭金は558万円支払わなければなりませんでした。

データ通りの500万円前後の貯蓄しかない方は、貯蓄のほぼ全てを頭金として支払うことになります。

頭金は支払った方がメリットは大きいですが、本当に支払ってしまって大丈夫なのでしょうか。

答えはNOです。

頭金を支払うとしても、最低100万円の貯蓄は残しましょう。

なぜなら、住んでから家具や家電を購入したり、病気や事故で突発的にお金が必要になることがあるからです。

そのような支出に備えるために、ある程度の貯蓄は残しましょう。

では、理想的な借入額の場合についても振り返ります。

2,273万円を借入するときに、支払わなければならない頭金は257万円でした。

500万円の貯蓄があるとすると、約半分は貯蓄として残すことができます。

仮に、家具家電を100万円購入したとしても、100万円以上の貯蓄が残ります。

返済額や借入額だけでなく、貯蓄額を考えても理想的です。

なるべく多く頭金を支払った方がいいですが、無理して支払う必要はありません。

住宅メーカーの営業マンに頭金をいくら出しますかと聞かれたときは、貯蓄の満額で答えるのではなく、少し貯蓄を残した上での頭金の額を伝えるようにしましょう。

参考サイト⇒年収別、年代別(20・30代)の「平均貯蓄額」はいくら?|マイナビニュース

②ボーナスを併用するかを考える

ボーナス返済をするかどうかという点も、借入額を決める上で重要なポイントです。

ボーナス返済とは、月々の返済に加えてボーナス月に一定の金額を返済していく方法です。

年間の支出は多くなりますが、借入額を増やせたり月々の返済の負担を減らすことができます。

以下のような方は、ボーナス返済を採用してもいいでしょう。

  • 安定してボーナス支給される職業についている
  • 共働きで返済に余裕がある
  • 毎月の返済の他に安定して貯蓄ができる

逆に次のような方に、ボーナス返済はおすすめできません。

  • 歩合制などの給与体系で毎月の給料が安定していない
  • 月々に貯蓄はほとんどしないで、ボーナスでお金を貯めている
  • 今は共働きだが将来はどちらかが仕事を辞める予定だ

自分の生活や仕事を振り返り、ボーナス返済が向いているかどうかを考えてみましょう。

ボーナス返済をするときは、ボーナスの全額を返済に回してはいけません。

できればボーナスの3割分くらいが望ましいでしょう。

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まとめ

手取りの月収が38万円の方でも、借入限度額と理想的な借入額には大きな金額差があります。

そのため、一概に適正な借入額を断言することはできません。

現在の収支を元に理想的な借入額を算出し、返済が可能かを考えてみてください。

また、将来的な収支を考えることもとても大切です。

子供の養育費や車の購入費など、多額な出費も想定した上で、自分たちに合った借入額を考えていきましょう。

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