中古・新築・一戸建・マンションどれがいい?それぞれメリット・デメリットや特徴をわかりやすく比較

マイホームを購入するなら、やはり「新築」がいいのか「中古」がお得なのか、「一戸建」と「マンション」ではどちらが住みやすいのか、また一戸建なら「建売住宅」と「注文住宅」のどちらがいいのか、などで迷っている方が多いのではないでしょうか。

そこで多方面からそれぞれの特徴を比較してみたいと思います。

これを読んで是非皆様の住まい選びに役立ててください。

中古・新築・一戸建・マンション・・・それぞれの特徴

中古、新築、一戸建、マンション・・・。

マイホームを購入する際には様々な選択肢がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

それを知らずに購入してしまうと、後悔してしまうことにもなりかねません。

一生のうちで最も高価な買い物で後悔しない様にするためにも、購入前にそれぞれの特徴を良く理解しておきましょう。

中古住宅のメリットとデメリット

中古住宅の最大のメリットは、価格が新築よりも割安なことでしょう。

新築よりも購入時からの資産価値が落ちづらいというのもメリットです。

また新築の建売住宅にもいえることですが、建物がすでに存在しているので、自分の目で間取りの使い勝手や住み心地、日当たり、外観デザインなどを確認してから購入できる点もメリットのひとつです。

さらに中古マンションであれば、管理の状態や管理組合の運営状況なども購入する前に確かめることができます。

そして中古住宅は、物件の数が新築住宅と比較してはるかに多いので、豊富な物件の中から希望のエリアで好みの物件を探すことができます。

立地を優先する方にとっては大きなメリットになるでしょう。

一方、デメリットとしては何と言っても建物や設備が古いことが挙げられます。

新築で当たり前の様に採用されている最新の住宅設備機器や、高い断熱・省エネ性能などは期待できないことが多く、他人が使い古した設備を見ると購買意欲を無くしてしまうこともあります。

しかしあえて築古の格安な住宅を購入して、注文住宅感覚で自分の好きな様にリノベーションすることも可能です。

新築分譲マンションや建売住宅では味わうことができない「オーダーメイド」の住まいづくりを体感することができます。

ただし、必要なメンテナンスを怠っていたために経年劣化が著しい中古住宅の場合には、リフォーム費用が割高になってしまうので注意が必要です。

新築住宅のメリットとデメリット

新築住宅のメリットは何と言っても「新しい」ことです。

まだ誰も使用したことがない住宅設備機器や、真新しい壁紙、フローリングなど、中古住宅では味わうことができない優越感を得ることができます。

そして近年の新築住宅は、高い気密性・断熱性・耐震性・バリアフリー性などの住宅性能を備えているので、住み心地も格段に良くなっている傾向があります。

また、中古住宅よりも固定資産税や登録免許税などの税制優遇が多く受けられるのもメリットといえるでしょう。

一方、中古住宅よりも価格が高いことがデメリットです。

住宅ローンの毎月の返済額が高額になり、返済期間も長くなるため、生活に余裕がなくなりがちなので注意が必要です。

また注文住宅や未完成の新築物件を購入する場合には、現物を見ないで契約するため、日当たりや住み心地、部屋の広さ、設備の使い勝手など、入居してから「思っていたものと違う・・・」といったことにもなりかねません。

事前に建築予定地や設計図書などを十分に確認しておく必要があります。

さらに新築住宅は、販売される時期やエリア、物件数に制限があるので、必ずしも自分が希望するエリアで物件が購入できるとは限りません。

土地を購入して注文住宅を建てる場合も同様です。

購入時期が限られている場合には、ある程度の妥協や譲歩が必要になります。

一戸建のメリットとデメリット

一戸建てには注文住宅と建売住宅があり、注文住宅は自由に構造や間取り、設備、仕様などを選ぶことができるのがメリットで、建売住宅は注文住宅よりも低価格で購入できる点と、立地や日当たり、間取りや設備の使い勝手などを確かめて購入できる点がメリットになります。

そして一戸建住宅の共通のメリットのひとつは庭があることです。

かつては「庭付き一戸建て」を所有することが理想といわれた時代があり、今でもマイホームを持つなら庭付きの戸建住宅と思っている方が多いと思います。

庭があることでガーデニングやペットの飼育が自由にできる、駐車場代が節約できる、プライバシーや音の面で有利になる・・・などのメリットがあります。

また一般的にマンションよりも室内面積が広く、窓が多いため日当たりや通風が良くなります。

さらにマンションの様に毎月の管理費や修繕積立金の支払いがないこともメリットでしょう。

一戸建の場合にも建物のメンテナンスのための費用を自分で積み立てておく必要がありますが、修繕計画を自分で決めることができるので、経済的な事情を考慮した修繕が可能です。

一方、マンションよりも所有する土地の面積が多くなるので、固定資産税・都市計画税の支払いが増える傾向があります。

またマンションよりも建物の耐用年数が短いので、住み始めてからの資産価値の下落率が一般的に高くなる傾向にあるのがデメリットです。

マンションのメリットとデメリット

マンションのメリットは、一般的に一戸建よりも駅近で利便性の高い立地に建てられている傾向が多い点です。

また防犯カメラやオートロックなどの防犯設備が充実していて、室内はほとんどがバリアフリーなワンフロアになっているので、高齢者や障害者でも安心して暮らすことができます。

さらに耐震性や断熱性、耐火性などの住宅性能は、同じ築年数の一戸建よりも高くなります。

そして月々の管理費の支払いがある分、敷地内や共用部分の清掃・メンテナンスなどの手間がかからないのもメリットです。

一方では、築20年以内の資産価値はマンションの方が高くなる可能性が高いのですが、所有する土地の面積が小さいため長期的な資産価値は一戸建よりも低くなってしまう傾向があります。

そして毎月管理費と修繕積立金の支払いが発生するのもデメリットです。

さらにマンションでは、音の問題から上下階でトラブルになることが多く、リフォームする場合にも管理規約による制限があります。

生活していく上でも、共同住宅としての様々な制約を受けるのがデメリットです。

自分に合ったマイホームの選び方

前章を読んで中古と新築、一戸建とマンション、それぞれのメリットとデメリットを何となく理解していただけたのではないでしょうか。

そこで本章では、自分に合ったマイホームを選ぶためには具体的にどうすれば良いのかをご紹介したいと思います。

まずは「どんな暮らし方をしたいのか」を考える

最初にすべきことは、「マイホームでどんな暮らし方をしたいのか」を具体的にイメージしてみることです。

コスト面や住宅ローンの組みやすさ、将来の資産価値などもマイホームを購入する上では大切なことなのですが、まずは自分の理想の暮らしぶりをイメージすることが特に重要です。

休みの日には家でどう過ごすのか、子供は何人欲しいのか、ペットを飼いたいのか、家の中に趣味のスペースは必要か、家に人を招く機会が多いのか、親と同居する予定はあるのか、永住したいのか将来的には住み替えしたいのか、家族でリビングに集まる時間が多いのか・・・などをまとめることで、どんな物件なら理想の暮らしが実現できるのかが明確になります。

マンションが良いのか、一戸建が良いのか、新築が良いのか、中古住宅を購入してリフォームするのが良いのか・・・等々何となく見えてくるはずです。

コスト面で有利なのは?

次に前章で述べたそれぞれの住まいの特徴をより詳しく比較して検討します。

まずはコスト面での検証です。

新築と中古の価格の違いはどれ位?

中古の方が新築よりも安いといっても、その違いは具体的にどれ位なのでしょうか。

ここでは比較しやすい様にマンションの販売価格で比較してみたいと思います。

国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート2017年」のデータによると、首都圏の新築マンションの2017年の平均分譲価格が5,908万円(専有面積平均68.8㎡)だったのに対して、中古マンションの平均成約価格は3,195万円(平均築年数20.7年、専有面積平均63.9㎡)でした。

すなわち専有面積1㎡あたりの価格は、新築マンションが85.9万円だったのに対して、中古マンションは50万円で、新築マンションの約58%になっています。

したがって、築20年が経過すると平均で約42%価格が安くなっていることがわかります。

中古物件の価格は、建物の築年数と土地の利便性などでほぼ決まるので、一戸建の場合でもほぼ同じ様な傾向になると思われます。

広さと価格を優先したいのなら、中古物件を購入して余った費用でリフォームする方法が有効です。

一方で中古住宅購入時には、一般的に仲介手数料がかかる(不動産会社の仲介により購入する場合)のに対して、新築分譲マンションや建売住宅を購入する際(売主から直接購入する場合)や、注文住宅の建築には仲介手数料が発生しません。

仲介手数料の上限額は、売買価格400万円超の場合では売買価格×3%+6万円(別途消費税が必要)です。

3,000万円の物件を購入する場合には税込105.6万円になるので、軽視できない金額です。

一戸建とマンションの生涯コストはどう違う?

一戸建とマンションとでは、一般的に取得費用は土地代の負担が少ないマンションの方が安くなる傾向があります。

しかし取得費用が安いからと言って、マンションの方がお買い得になるわけではありません。

マイホームにかかるコストの中で取得費用が占める割合はほんの一部に過ぎず、購入後にかかるランニングコストを含めた生涯コストで比較する必要があります。

では一戸建とマンションとでは、生涯コスト(維持費)はどれ位違うのでしょうか?

マイホームの生涯コストには、主に以下の3つがあります。

・光熱費

・メンテナンスコスト

・税金(固定資産税・都市計画税)

これらの生涯コストが一戸建とマンションとでは50年間でどう違うのかを解説していきます。

光熱費の中でも最も負担が大きいのが電気料金です。

月々の電気料金を2万円としても、50年間にかかる金額は1,200万円にもなります。

さらに電気料金は毎年値上がりしている傾向があるので、電気代をできるだけ抑えられる方が生涯コストを大きく引き下げられることになります。

一戸建とマンションとでは、一般的に外気に触れる表面積が少なく、断熱性能が高いマンションの方が冷暖房費を抑えられるので、電気料金の節約が可能になります。

今後の電気料金の値上げを考えると、50年間では決して少なくない金額差になることが予想できます。

一方、マンションの場合には毎月修繕積立金と管理費がかかります。

修繕積立金と管理費の合計で毎月3万5千円かかるとすると、50年間で2,100万円です。

またマンションで車を所有している場合には、このほかに駐車場代が毎月かかります。

しかし一戸建の場合でも、修繕のための積立を自分で行っておく必要があり、タダではありません。

50年間では最低でも500~750万円程度のメンテナンス費用を積み立てしておく必要があるでしょう。

他には一戸建とマンションに共通する支出として、固定資産税・都市計画税があります。

固定資産税は長期的にみると、建物の耐用年数が長いマンションの方が固定資産税の高い状態が長く続くので、同じ購入金額であれば一戸建の方が割安といえます。

以上のことから光熱費の差額を差し引いて考えたとしても、生涯コストの面では一戸建ての方が有利といって良いでしょう。

住宅ローンで有利なのは?

マイホームを購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンを利用すると思います。

数多くの種類がある住宅ローンですが、新築でも中古でも一戸建でもマンションでも、同じ住宅ローンを利用することができます。

住宅ローン審査は新築が有利?

住宅ローンは築年数に応じて評価された資産価値の分しか借りることができません。

したがって築年数が経過した中古住宅の場合には資産価値が低いと評価されてしまうので、借り入れできる上限額が低くなります。

また中古住宅では、返済期間が短くなるなどのデメリットがあります。

さらに新築の場合には購入諸費用なども含めて借り入れが可能なので、頭金ゼロのフルローンで購入することができますが、中古住宅の場合には一般的にフルローンを組むことはできません。

この様に、住宅ローンの審査は新築の方が有利になります。

住宅ローン控除などの税制優遇は中古住宅でも利用できる?

住宅ローン控除(減税)とは、年末の住宅ローン残高に対して1%の金額が一定期間、所得税から差し引かれる制度で、一定の要件を満たせば新築でも中古でも利用することが可能です。

ただし中古住宅の場合には、新築の場合の要件を満たした上でさらに必要な要件があるので、ハードルが上がります。

そしてマイホームを購入する際の諸経費の中には、様々な税金が含まれています。

しかし、住宅購入の際にかかる税金についても、新築住宅の方が中古住宅よりも手厚い優遇措置が設けられています。

税制優遇には以下のようなものがあります。

・固定資産税の軽減

一戸建住宅は3年間、マンションは5年間、建物分の固定資産税額が1/2に軽減

中古住宅の軽減措置はなし

・登録免許税の軽減

新築は建物分の固定資産税評価額×0.15%

中古は建物分の固定資産税評価額×0.3%

・不動産取得税の軽減

新築は建物分の課税標準額(固定資産税評価額)から1200万円が控除

中古は築年数によって控除額が減額される

ただし上記の中古住宅に対する優遇はすべて築20年以内(マンションなどの耐火建築物は築25年以内)、もしくは新耐震基準に適合することを証明できる建物に限られます。

以上の様に税制優遇の面でも新築の方が有利になっています。

一戸建とマンションの資産価値の違いはどれ位?

マイホームを購入する際には、将来の資産価値が気になる方も多いのではないでしょうか。

不動産の資産価値は土地と建物で決まります。

建物の資産価値は築年数の経過にともなって低下しますが、土地は劣化しないので土地の資産価値は築年数の影響を受けません。

マンションの場合は、1戸あたりの土地の所有割合が少ないので、ほとんどが建物の価値で決まります。

したがって長期的な資産価値は、土地の価値が残る一戸建の方が高くなる傾向があります。

ただし、一戸建の建物の資産価値は築30年程度でなくなってしまうのに対し、マンションは築50年程度まで価値が残るので、20年後の建物の資産価値はマンションが新築時の60%程度、一戸建は新築時の15%程度といわれています。

つまり築20年以内で売却する予定であれば、マンションの方が高く売れる可能性が高くなりますが、50年以上経過すると土地の価値が残る一戸建の方が資産価値があるといえます。

しかし近年では、利便性の高いマンションの場合は分譲時よりも高値で売却されているケースもあるので、一概に一戸建の方が資産性が高いとはいえなくなってきています。

新築と中古では保証にどんな違いがある?

購入する住宅を選ぶ際に新築住宅が有利になる制度上のメリットの一つとして、10年間の瑕疵担保責任の義務化があります。

2000年に施行された品確法に基づき、新築住宅の売主には住宅の主要構造部分や雨水の侵入を防止する部分などの瑕疵について10年間の保証が義務付けされる様になりました。

一方、個人間で売買される中古住宅では、売主の瑕疵担保責任が免責になる契約が多く、免責でない場合でも売主が瑕疵担保責任を負うのは引き渡しから3か月程度になることが一般的です。

この様に、購入後の瑕疵に対するリスクは新築と中古では大きな違いがあります。

中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢

近年ではあえて築古の格安物件を購入して、自分たちのライフスタイルに合わせて自由にリノベーションして暮らすのが人気です。

新築の建売住宅や分譲マンションでは、自由に間取りや仕様、住宅設備機器などを選ぶことはできませんが、リノベーションなら可能です。

1,000万円で中古マンションを購入してリノベーションに1,000万円の費用をかけたとしても、新築マンションや建売住宅を購入するよりも割安です。

中古マンション、中古一戸建を購入してリノベーションするという選択肢もこれからのトレンドになるでしょう。

中古一戸建とマンション、リノベーションしやすいのはどっち?

一戸建の場合は、建築基準法などの法令で定められた範囲内であれば自由にリフォームできるのがメリットです。

外観デザインの変更や増築、水回り位置の移動、太陽光発電の設置なども可能なので、建物全体を新築同様にリノベーションすることができます。

しかし構造躯体が絡むので、大幅な間取り変更などを行う場合には制約を受けます。

また建物の老朽化が激しい場合などは、基礎や構造躯体の補強工事などが必要になるため、結果的に建て替えた方が安くなるケースもあるので注意が必要です。

一般的にリフォーム費用はマンションよりも割高になる傾向があります。

マンションの場合には共有部分に手を加えることができないので、床面積を増やしたり、外観を変えたりすることはできません。

またマンションの管理規約による制約や建物構造上の制約があるため、一戸建よりもリフォームの自由度は低くなります。

マンションでは水回り位置の大幅な移動や、最新の住宅設備機器の導入、フローリングへの変更などができないケースもあるので注意が必要です。

一方、室内の間取り変更は比較的自由にできるので、3LDKの間取りを広いワンルームにするなどの大胆なリノベーションも可能です。

構造躯体に手を加えることができない分、一戸建よりもリフォーム費用が割安になる傾向があります。

主なリフォーム費用の相場

中古住宅の最大のデメリットは、見た目の古さと住宅設備機器の陳腐化などといったネガティブな印象です。

特にキッチンやバスルーム、トイレなど他人が使い古した水回り設備に生理的な嫌悪感を持つ方が多いと思います。

そこで水回りを中心に、リフォーム費用の目安をご紹介します。

・システムキッチン交換  60~150万円

・ユニットバス交換    80~150万円

・便器交換(温水洗浄便座付き)  20~50万円

・洗面化粧台交換  15~50万円

・天井、壁ビニールクロス貼り換え(6帖) 3.5~7万円

・フローリング貼り替え(6帖)  8~15万円

・収納増設 10~20万円

・和室から洋室への変更 50~100万円

※一般的にマンションよりも一戸建ての方が若干割高になります。

まとめ

住まいに対する価値観は人それぞれなので、中古がいいのか、新築がいいのか、

または一戸建がいいのかマンションがいいのかは一概にはいえません。

しかしマイホームを購入する上では、「お金がないから中古住宅」、「将来の資産価値が高いのは一戸建」などという理由で最初から決めてかかると、自ら選択の幅を狭めてしまうことになります。

まずは「自分達がどんな暮らしをしたいのか」ということを再度見直してみることが大切です。

予算的には中古マンションしか手が届かないと思っていても、エリアや立地条件、建物の広さなどを見直すことで新築の建売住宅が購入できたり、中古住宅でも新築マンション以上に自分の生活スタイルにマッチした物件が見つかったりすることもあります。

自分の理想の暮らしが実現できる住宅に出会うことができれば、お金では買えない満足感を味わうことができます。

様々な住宅のメリットやデメリットを良く理解して幅広く情報を収集し、根気強く物件探しをすることが重要です。

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