中古・新築・一戸建・マンションどれがいい?それぞれメリット・デメリットや特徴をわかりやすく比較

<記事の情報は、2021年10月1日時点のものです>

マイホームを購入するなら

・やはり「新築」がいいのか「中古」がお得なのか?

・「一戸建」と「マンション」ではどちらが住みやすいのか?

・また一戸建なら「建売住宅」と「注文住宅」のどちらがいいのか?

など次から次へと選択肢が出てきて、迷っている方が多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では「中古」「新築」「一戸建て」「マンション」の4種類の住居について、多方面からそれぞれの特徴を比較してみたいと思います。

この記事を読んで、是非皆様の住まい選びに役立ててください。

また本文に入る前に、家づくりを検討しているあなたに向けてとてもシンプルな質問をさせて下さい。

「あなたはどんな家に住みたいですか?」

「建てたマイホームでどのような暮らしをしていきたいですか?」

さてどうでしょう。

西洋風の輸入住宅を考えている人もいるでしょう。はたまた日本家屋をイメージしたモダンな平家住宅でしょうか。

吹き抜けのリビングで家族そろって団らんしている様子を思い浮かべる人もいるかもしれませんね。

多くの人が、あなたのような願望を持って家づくりを始めます。しかし残念なことに、大事な家づくりが失敗してしまう人も実際のところ多いのです。

それはなぜか。

理由は、「家づくりのパートナーとなるハウスメーカーや工務店の比較検討を怠ってしまっている」から。

実はハウスメーカーの比較検討をすることは、最初のステップにして最も重要な段階なのです。

よく聞く失敗談として、「住宅展示場に足を運んだときに流れに任せて契約をしてしまった」というものがあります。住宅展示場では扱うハウスメーカーの数が限られているため、その場で契約してしまうと一生後悔してしまう羽目に。

そんなことにならないためにも、まず初めにたくさんのハウスメーカーのカタログを集めて比較することが非常に重要なのです。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてくださいね。

中古・新築・一戸建・マンションどれがいい?・・・それぞれの特徴

中古、新築、一戸建、マンション・・・。

マイホームを購入する際には様々な選択肢がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

それを知らずに購入してしまうと、後悔してしまうことにもなりかねません。

一生のうちで最も高価な買い物で後悔しないようにするためにも、購入前にそれぞれの特徴を良く理解しておきましょう。

中古住宅・新築住宅・一戸建ての特徴

それぞれ詳しく見ていきましょう。

中古住宅のメリットとデメリット

  • 価格が割安で資産価値が落ちにくい
  • 立地が良い物件が多い
  • 実物や住環境を確認できる
  • 設備が古い
  • リフォーム次第で自由にカスタマイズできるが費用がかさむことも

中古住宅の最大のメリットは、価格が新築よりも割安なことでしょう。

新築よりも購入時からの資産価値が落ちづらいというのもメリットです。

また建物がすでに存在しているので、間取りの使い勝手や住み心地、日当たり、外観デザインなどを自分の目で確認してから購入できる点もメリットのひとつです。

さらに中古マンションであれば、管理の状態や管理組合の運営状況なども購入する前に確かめることができます。

中古住宅は物件の数が新築住宅と比較してはるかに多いので、豊富な物件の中から希望のエリアで好みの住まいを探すことができます。

立地を優先する方にとっては大きなメリットになるでしょう。

一方、デメリットとしては何と言っても建物や設備が古いことが挙げられます。

新築で当たり前のように採用されている最新の住宅設備機器や、高い断熱・省エネ性能などは期待できないことが多く、他人が使い古した設備を見ると購買意欲を無くしてしまうこともあります。

しかしあえて築古の格安な住宅を購入して、注文住宅感覚で自分の好きなようにリノベーションすることも可能です。

新築分譲マンションや建売住宅では味わうことができない「オーダーメイド」の住まいづくりを体感することができます。

ただし、必要なメンテナンスを怠っていたために経年劣化が著しい中古住宅の場合には、リフォーム費用が割高になってしまうので注意が必要です。

新築住宅のメリットとデメリット

  • 全てが新しく、最新設備や技術の恩恵を受けられる
  • 優遇制度を利用できる
  • 価格が割高
  • 未完成物件を契約するリスクもあり
  • 立地が良くないケースも多い

新築住宅のメリットは何と言っても「新しい」ことです。

まだ誰も使用したことがない住宅設備機器や、真新しい壁紙、フローリングなど、中古住宅では味わうことができない優越感を得ることができます。

そして近年の新築住宅は、高い気密性・断熱性・耐震性・バリアフリー性などの住宅性能を備えているので、住み心地も一昔前とくらべて格段に良くなっています。

また、中古住宅よりも固定資産税や登録免許税などの税制優遇が多く受けられるのもメリットといえるでしょう。

一方、デメリットは中古住宅よりも価格が高いことです。

住宅ローンの毎月の返済額が高額になり返済期間も長くなるため、生活に余裕がなくなりがちなので注意が必要です。

また注文住宅や未完成の新築物件を購入する場合には現物を見ないで契約することになります。

そのため日当たりや住み心地、部屋の広さ、設備の使い勝手など、入居してから「思っていたものと違う・・・」といったことにもなりかねません。

事前に建築予定地や設計図書などを十分に確認しておく必要があります。

さらに新築住宅は、販売される時期やエリア、物件数に制限があるので、必ずしも自分が希望するエリアで物件が購入できるとは限りません。

土地を購入して注文住宅を建てる場合も同様です。

購入時期が限られている場合には、ある程度の妥協や譲歩が必要になります。

一戸建のメリットとデメリット

  • 庭がある
  • 面積が大きく、日当たりや風通しが良くなる
  • 注文住宅なら自由に設計できる
  • 管理費や修繕積立費がかからない
  • 固定資産税が多くかかる
  • 資産価値が当初落ちやすい

一戸建てには注文住宅と建売住宅の2種類があります。

注文住宅は自由に構造や間取り、設備、仕様などを選ぶことができるのがメリットです。

一方、建売住宅は注文住宅よりも低価格で購入できる点や、立地、日当たり、間取りや設備の使い勝手などを確かめて購入できる点がメリットになります。

そして一戸建住宅の共通のメリットのひとつは庭があることです。

庭があることでガーデニングやペットの飼育が自由にできる、駐車場代が節約できる、プライバシーが守られたり防音にもなるなどのメリットがあります。

また一般的にマンションよりも室内面積が広く、窓が多いため日当たりや通風が良くなります。

さらにマンションのように毎月の管理費や修繕積立金の支払いがないこともメリットでしょう。

一戸建の場合にも建物のメンテナンスのための費用を自分で積み立てておく必要がありますが、修繕計画を自分で決めることができるので、経済的な事情を考慮した修繕が可能です。

一方、マンションよりも所有する土地の面積が多くなるので、固定資産税・都市計画税の支払いが増える傾向があります。

またマンションよりも建物の耐用年数が短いので、住み始めてからの資産価値の下落率が一般的に高くなる傾向にあるのがデメリットです。

マンションのメリットとデメリット

  • 立地が良い
  • 防犯性、耐震性、断熱性などが一戸建てよりも優れている
  • メンテナンスを任せられる
  • 資産価値は長期的には一戸建てより低くなる
  • 管理費、修繕積立金がかかる
  • 騒音問題に悩まされやすい

マンションのメリットは、一般的に一戸建よりも駅近で利便性の高い立地に建てられている傾向が多い点です。

また防犯カメラやオートロックなどの防犯設備が充実していて、室内はほとんどがバリアフリーなワンフロアになっているので、高齢者や障害者でも安心して暮らすことができます。

さらに耐震性や断熱性、耐火性などの住宅性能は、同じ築年数の一戸建よりも高くなります。

そして月々の管理費の支払いがある分、敷地内や共用部分の清掃・メンテナンスなどの手間がかからないのもメリットです。

一方では、築20年以内の資産価値はマンションの方が高くなる可能性が高いのですが、所有する土地の面積が小さいため長期的な資産価値は一戸建よりも低くなってしまう傾向があります。

そして毎月管理費と修繕積立金の支払いが発生するのもデメリットです。

さらにマンションでは、音の問題から上下階でトラブルになることが多く、リフォームする場合にも管理規約による制限があります。

生活していく上でも、共同住宅としての様々な制約を受けるのがデメリットです。

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中古・新築・一戸建て・マンション 一番お得なのはどれ?

コスト面でお得なのは?

次に前章で述べたそれぞれの住まいの特徴を、次の3点からより詳しく比較して検討します。

  • コスト面
  • 住宅ローン
  • 資産価値

まずはコスト面での検証です。

新築vs中古 価格の違いはどれ位?

中古の方が新築よりも安いといっても、その違いは具体的にどれ位なのでしょうか。

ここでは比較しやすいようにマンションの販売価格で比較してみたいと思います。

国土交通省の調査によると、首都圏の新築マンションの2017年の平均分譲価格が5,908万円(専有面積平均68.8㎡)だったのに対して、中古マンションの平均成約価格は3,195万円(平均築年数20.7年、専有面積平均63.9㎡)でした。

すなわち専有面積1㎡あたりの価格は、新築マンションが85.9万円だったのに対して、中古マンションは50万円で、新築マンションの約58%になっています。

したがって、築20年が経過すると平均で約42%価格が安くなっていることがわかります。

広さと価格を優先したいのなら、中古物件を購入して余った費用でリフォームする方法が有効です。

一方で中古住宅購入時には、一般的に仲介手数料がかかる(不動産会社の仲介により購入する場合)のに対して、新築分譲マンションや建売住宅を購入する際(売主から直接購入する場合)や、注文住宅の建築には仲介手数料が発生しません。

仲介手数料の上限額は、売買価格400万円超の場合では売買価格×3%+6万円(別途消費税が必要)です。

3,000万円の物件を購入する場合には税込105.6万円になるので、軽視できない金額です。

参考:不動産市場動向マンスリーレポート2017年|国土交通省

一戸建vsマンション 生涯コストはどう違う?

一戸建とマンションでは、一般的に取得費用は土地代の負担が少ないマンションの方が安くなる傾向があります。

しかし取得費用が安いからと言って、マンションの方がお買い得になるわけではありません。

マイホームにかかるコストの中で取得費用が占める割合はほんの一部に過ぎず、購入後にかかるランニングコストを含めた生涯コストで比較する必要があります。

では一戸建とマンションとでは、生涯コスト(維持費)はどれ位違うのでしょうか?

マイホームの生涯コストには、主に以下の3つがあります。

  • 光熱費
  • メンテナンスコスト
  • 税金(固定資産税・都市計画税)

これらの生涯コストが一戸建とマンションとでは50年間でどう違うのかを解説していきます。

【光熱費】

  • マンションの方が光熱費は抑えられる

光熱費の中でも最も負担が大きいのが電気料金です。

月々の電気料金を1万円としても、50年間にかかる金額は600万円にもなります。

さらに電気料金は毎年値上がりしている傾向があるので、電気代をできるだけ抑えられる方が生涯コストを大きく引き下げられることになります。

一戸建とマンションとでは、一般的に外気に触れる表面積が少なく断熱性能が高いマンションの方が冷暖房費を抑えられるので、電気料金の節約が可能になります。

今後の電気料金の値上げを考えると、50年間では決して少なくない金額差になることが予想できます。

【メンテナンス費用】

  • マンションは管理費・修繕積立金がかかる
  • 一戸建ては自分で修繕費を積み立てる必要あり

一方、マンションの場合には毎月修繕積立金と管理費がかかります。

修繕積立金と管理費の合計で毎月3万5千円かかるとすると、50年間で2,100万円です。

またマンションで車を所有している場合には、このほかに駐車場代が毎月かかります。

しかし一戸建の場合でも、修繕のための積立を自分で行っておく必要があり、タダではありません。

50年間では最低でも500~750万円程度のメンテナンス費用を積み立てしておく必要があるでしょう。

【税金】

  • 固定資産税は一戸建てのほうが安くなる傾向

他には一戸建とマンションに共通する支出として、固定資産税・都市計画税があります。

固定資産税は長期的にみると、建物の耐用年数が長いマンションの方が固定資産税の高い状態が長く続くので、同じ購入金額であれば一戸建の方が割安といえます。

以上のことから光熱費の差額を差し引いて考えたとしても、生涯コストの面では一戸建ての方が有利といって良いでしょう。

住宅ローンでお得なのは?

マイホームを購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンを利用すると思います。

数多くの種類がある住宅ローンですが、新築でも中古でも一戸建でもマンションでも、同じ住宅ローンを利用することができます。

住宅ローン審査は新築が有利?

住宅ローンは築年数に応じて評価された資産価値の分しか借りることができません。

したがって築年数が経過した中古住宅の場合には資産価値が低いと評価されてしまうので、借り入れできる上限額が低くなります。

さらにマイホームを購入する際には、ほかにも様々な税金がかかります。

こうした税金についても、新築住宅の方が中古住宅よりも手厚い優遇措置が設けられています。

税制優遇には以下のようなものがあります。

  • 固定資産税の軽減
    一戸建住宅は3年間、マンションは5年間、建物分の固定資産税額が1/2に軽減
    中古住宅の軽減措置はなし
  • 登録免許税の軽減
    新築は建物分の固定資産税評価額×0.15%
    中古は建物分の固定資産税評価額×0.3%
  • 不動産取得税の軽減
    新築は建物分の課税標準額(固定資産税評価額)から1,200万円が控除
    中古は築年数によって控除額が減額される

ただし上記の中古住宅に対する優遇はすべて築20年以内(マンションなどの耐火建築物は築25年以内)、もしくは新耐震基準に適合することを証明できる建物に限られます。

以上のように税制優遇の面でも新築の方が有利になっています。

資産価値でお得なのは?

マイホームを購入する際には、将来の資産価値が気になる方も多いのではないでしょうか。

不動産の資産価値は土地と建物で決まります。

建物の資産価値は築年数の経過にともなって低下しますが、土地は劣化しないので土地の資産価値は築年数の影響を受けません。

マンションの場合は、1戸あたりの土地の所有割合が少ないので、ほとんどが建物の価値で決まります。

したがって長期的な資産価値は、土地の価値が残る一戸建の方が高くなる傾向があります。

ただし、一戸建の建物の資産価値は築30年程度でなくなってしまうのに対し、マンションは築50年程度まで価値が残ります。

そのため20年後の建物の資産価値はマンションが新築時の60%程度、一戸建は新築時の15%程度といわれています。

つまり

  • 築20年以内で売却する予定であれば、マンションの方が高く売れる可能性が高い
  • 50年以上経過すると、土地の価値が残る一戸建の方が資産価値がある

と言えます。

しかし近年では、利便性の高いマンションの場合は分譲時よりも高値で売却されているケースもあるので、一概に一戸建の方が資産性が高いとは言えないケースも増えています。

周辺の住環境や開発の有無などによって左右されます。

保証面でお得なのは?

購入する住宅を選ぶ際に新築住宅が有利になる制度上のメリットの一つとして、10年間の瑕疵担保責任の義務化があります。

2000年に施行された品確法に基づき、新築住宅の売主には住宅の主要構造部分や雨水の侵入を防止する部分などの瑕疵について10年間の保証が義務付けされる様になりました。

一方、個人間で売買される中古住宅では、売主の瑕疵担保責任が免責になる契約が多いです。

免責でない場合でも、売主が瑕疵担保責任を負うのは引き渡しから3か月程度になるなど短期間であることが一般的です。

  • 新築は10年間の瑕疵担保責任あり
  • 中古は瑕疵担保責任がついても短期間

このため中古住宅では住んでからすぐ見つからなかった不具合については、買主負担になります。

このように、購入後の瑕疵に対するリスクは新築と中古では大きな違いがあります。

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中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢

近年ではあえて築古の格安物件を購入して、自分たちのライフスタイルに合わせて自由にリノベーションして暮らすのが人気です。

新築の建売住宅や分譲マンションでは、自由に間取りや仕様、住宅設備機器などを選ぶことはできませんが、リノベーションなら可能です。

1,000万円で中古マンションを購入してリノベーションに1,000万円の費用をかけたとしても、新築マンションや建売住宅を購入するよりも割安です。

中古物件を購入してリノベーションすることは、「中古」と「新築」の良いとこどりをしているような選択肢となるのです。

中古マンション、中古一戸建を購入してリノベーションするという選択もこれからのトレンドになるでしょう。

中古一戸建vs中古マンション、リノベーションしやすいのはどっち?

一戸建の場合は、建築基準法などの法令で定められた範囲内であれば自由にリフォームできるのがメリットです。

外観デザインの変更や増築、水回り位置の移動、太陽光発電の設置なども可能なので、建物全体を新築同様にリノベーションすることができます。

しかし構造躯体が絡むので、大幅な間取り変更などを行う場合には制約を受けます。

また建物の老朽化が激しい場合は基礎や構造躯体の補強工事が必要になるため、結果的に建て替えた方が安くなるケースもあり注意が必要です。

一戸建てのリフォームは一般的にマンションよりも割高になる傾向があります。

マンションの場合には共有部分に手を加えることができないので、床面積を増やしたり外観を変えたりすることはできません。

さらにマンションの管理規約による制約や建物構造上の制約があるため、一戸建よりもリフォームの自由度は低くなります。

マンションでは水回り位置の大幅な移動や、最新の住宅設備機器の導入、フローリングへの変更などができないケースもあるので注意が必要なのです。

一方、室内の間取り変更は比較的自由にできるので、3LDKの間取りを広いワンルームにするなどの大胆なリノベーションも可能です。

構造躯体に手を加えることができない分、一戸建よりもリフォーム費用が割安になる傾向があります。

主なリフォーム費用の相場

中古住宅の最大のデメリットは、見た目の古さと住宅設備機器の陳腐化などといったネガティブな印象です。

特にキッチンやバスルーム、トイレなど他人が使い古した水回り設備に生理的な嫌悪感を持つ方も多いと思います。

そこで水回りを中心に、リフォーム費用の目安をご紹介します。

  • システムキッチン交換  60~150万円
  • ユニットバス交換    80~150万円
  • 便器交換(温水洗浄便座付き)  20~50万円
  • 洗面化粧台交換  15~50万円
  • 天井、壁ビニールクロス貼り換え(6帖) 3.5~7万円
  • フローリング貼り替え(6帖)  8~15万円
  • 収納増設 10~20万円
  • 和室から洋室への変更 50~100万円

※一般的にマンションよりも一戸建ての方が若干割高になります。

迷ったときの自分に合ったマイホームの選び方2ヶ条

中古と新築、一戸建とマンション、それぞれのメリットとデメリットを理解していただけたのではないでしょうか。

一方で、どの住まいも一長一短なので決め手に欠け、余計に迷ってしまうという方もいるでしょう。

では、自分に合ったマイホームを選ぶときに何を軸とすればよいのか、大切な2つのポイントをお伝えします。

1.まずは「どんな暮らし方をしたいのか」を考える

最初にすべきことは、「マイホームでどんな暮らし方をしたいのか」を具体的にイメージしてみることです。

コスト面や住宅ローンの組みやすさ、将来の資産価値などもマイホームを購入する上では大切なことなのですが、まずは自分の理想の暮らしぶりをイメージすることが特に重要です。

休みの日には家でどう過ごすのか、子供は何人欲しいのか、ペットを飼いたいのか、家の中に趣味のスペースは必要か、家に人を招く機会が多いのか、親と同居する予定はあるのか、永住したいのか将来的には住み替えしたいのか、家族でリビングに集まる時間が多いのか・・・などをまとめることで、どんな物件なら理想の暮らしが実現できるのかが明確になります。

家は住むための場所です。

そこでどんな生活を送りたいか、というベースが固まっていないとマイホーム選びも揺らいでしまうことになります。

2.資金面、タイミング、経済情勢のバランスから考える

家の購入を決定づけるものに、「資金面」「購入の時期・タイミング」「経済情勢」の3つがあります。

家を購入しようと思ってもローンを支払えるだけの経済的余裕がないと無理ですし、転職や子どもの進の時期も考慮しなければなりません。

加えて、税金などの優遇制度は世の中の景気に連動して変化するため経済環境も重要なポイントとなります。

3つ全てが十分にそろえばベストですが、実際にはなかなか難しいところでしょう。

このため3つのタイミングが全て揃うのを待つのではなく、トータルのバランスを見て総合的に判断するのがベストと言えます。

そしてもちろんこれら3つの要素に加えて、「買いたい家があるかどうか」という点も大切なポイントです。

今買いたいと思った物件が1カ月後には売れてしまった、ということはよくあります。

いつそのタイミングが来ても決断できるようなアンテナを常に張っておくことが、満足度の高いマイホーム購入へと繋がります。

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まとめ

住まいに対する価値観は人それぞれなので、中古がいいのか、新築がいいのか、または一戸建がいいのかマンションがいいのかは一概には言えません。

しかしマイホームを購入する上では、「お金がないから中古住宅」、「将来の資産価値が高いのは一戸建」などという理由で最初から決めてかかると、自ら選択の幅を狭めてしまうことになります。

まずは「自分達がどんな暮らしをしたいのか」ということを再度見直してみることが大切です。

予算的には中古マンションしか手が届かないと思っていても、エリアや立地条件、建物の広さなどを見直すことで新築の建売住宅が購入できたり、中古住宅でも新築マンション以上に自分の生活スタイルにマッチした物件が見つかったりすることもあります。

自分の理想の暮らしが実現できる住宅に出会うことができれば、お金では買えない満足感を味わうことができます。

様々な住宅のメリットやデメリットを良く理解して幅広く情報を収集し、根気強く物件探しをすることが重要です。

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