マイホーム購入or賃貸はどっちがいいの?メリット・デメリットを徹底比較

持ち家にはリスクが伴うので、わざわざ高額な住宅ローンを組んでマイホームを購入するよりも、いつでも気軽に住み替えができる賃貸住宅の方が自分には向いていると思っている方も多いと思います。

しかし契約を更新するたびに、このまま賃貸に住み続けて一生家賃を払い続けるのか、思い切ってマイホームを購入した方が良いのか、迷ってしまった経験をお持ちの方も少なくないでしょう。

「マイホーム購入」か「賃貸」か、は目先の支払額だけでは簡単に決められないものなので、永遠のテーマとも言えます。

そこで本記事では、生涯コスト、資産性、暮らし方(ライフスタイル)などの観点から、「マイホーム購入」と「賃貸」を徹底比較してみたいと思います。

賃貸派vs購入派 それぞれのメリット

結婚して子供が生まれる、子供の入学や進学、昇給による年収のアップ・・・などをきっかけに、「そろそろ我が家もマイホームを・・・」と考える人が多いと思います。

一方、マイホームを購入するには長期の住宅ローンの返済が伴うので、思わず躊躇してしまうケースもあります。

賃貸するにも購入するにもそれぞれメリットとデメリットがあるので、簡単に決断できない理由は容易に理解できます。

後悔しない選択をするためには、それぞれの特徴を知って自分にとって最適な判断を下すことです。

そこで、多方面からそれぞれのメリット、デメリットを検証してみたいと思います。

生涯コストで比較

賃貸でも持ち家でも、住居費は一生かかり続けます。

そこではじめに、賃貸住宅に住み続ける場合と、マイホームを購入する場合の生涯コストを比較してみたいと思います。

ここでは賃貸住宅の1か月分の賃料と住宅ローンの毎月の返済額を同じ15万円と仮定して比較します。

賃貸派のメリット・デメリット

賃貸住宅に住み続ける限り、家賃を払い続けなければなりません。

毎月の家賃を15万円とした場合、35年間に払い続ける家賃の総額は6,300万円になります。

また賃貸住宅では一般的に2年ごとに更新が必要になるので、更新料を家賃の1か月分とすると、35年間に合計255万円の更新料がかかります。

ほかに不動産会社への契約手数料や火災保険の支払いが発生することもあるので、35年間一度も転居しなかったとしても、最低でも6,555万円が必要になります。

一方、賃貸住宅には、固定資産税・都市計画税や建物の修繕費の支払いが発生しないというメリットがあるのに対し、マイホームを購入する場合には、毎月住宅ローンを返済しながらこれらの費用を支払わなければなりません。

そして35年間のこれらの費用は、1,000万円前後になるでしょう。

したがってマイホームを購入して住宅ローンを返済している間は、更新料などを差し引いたとしても、固定資産税や修繕費の支払いがない賃貸の方が住居費を安く抑えることができます。

しかし賃貸住宅の場合は、35年経過した後も毎年180万円の家賃を払い続けなければならないので、年数が経つほど生涯コストが高くなります。

購入派のメリット・デメリット

頭金なしで、毎月の返済額15万円(ボーナス時加算なし)、返済期間35年の住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合の借入可能額は、約5,100万円で(金利1.25%、元利均等返済の場合)、金利負担分は約1,200万円になります。

したがって、前述した賃貸の家賃と毎月同じ額の支払いで、5,100万円の住宅を購入することができます。

さらに住宅ローンを利用して住宅を購入する場合には、住宅ローン減税による所得税・住民税の控除が受けられるメリットがあります。

一方、マイホームを購入すると、毎年固定資産税・都市計画税の支払いが発生し、その上建物の修繕費用がかかるので、すでにご紹介した通り住宅ローン返済期間中の住居費負担は賃貸よりも重くなります。

しかしローンの支払いが終われば、住居費の負担はほぼ税金と建物の修繕費などの維持費だけになるので(更に建物の固定資産税は築年数の経過と共に安くなります)、住居費コストの総額は40年程度で逆転し、生涯コストは賃貸よりも安くなるといえます。

また住宅ローンの返済期間中に、万一ローンの申込者の死亡や高度障害などが原因で返済が困難になった場合には、団体信用生命保険に加入することにより保険でカバーできるメリットがあります。

資産性で比較

賃貸と持ち家を資産性の面から比較した場合には、当然持ち家に軍配が上がります。

前述の事例のケースでは、購入の場合には35年後に約5,100万円で購入したマイホームが手元に残りますが、賃貸の場合には手元に残るものは何もありません。

しかし不動産の資産価値は土地と建物の価値で決まります。

土地の価値は残りますが、建物は経年劣化することによって資産価値が低下し、現行の制度では木造住宅の資産価値は築25~30年でほぼゼロになります。

したがって住宅ローンの返済が終わった頃には、建物の資産価値はほとんどなくなっていることが多く、土地の価値しかありません。

さらに立地が悪い土地の場合には、いざ売りに出しても買い手が見つからず、毎年固定資産税の負担だけがかかる負の資産にもなりかねないので注意が必要です。

したがって、資産性だけをあてにしてマイホームを購入するのはあまり得策とはいえません。

賃貸生活を過ごしながら住居費負担が少ない期間に投資などを行って、現金資産として残すのもひとつの方法です。

暮らし方で比較

賃貸か購入かを決める際には、生涯コストや資産性も大切な判断基準のひとつですが、住まいに対する価値観やライフスタイルは人それぞれなので、自分にとって何が大切なのか、どんな暮らし方がしたいのか、という観点から判断することが重要です。

ここでは暮らし方や、家に対する価値観から見た賃貸と購入のメリットを見ていきたいと思います。

賃貸派のメリット

・住み替えが自由にできるので、急な転勤や親との同居などにも臨機応変に対応できる

・常に最新の設備を採り入れた新しい物件に住むことができる

・住まいの管理やメンテナンス・修繕に手間やコストがかからない

・都心や人気のエリアに住むことができる

・住宅ローンに縛られることなく、趣味や旅行にお金がかけられる

・収入に合わせて家計とのバランスを計りながら住み替えることができる

・万一地震や台風、火災などで建物が大きな被害を受けても、損害が少ない

購入派のメリット

・老後の不安が少なくなる

・永住できる

・自由にDIYやリフォームすることができる

・ペットを飼ったり、ガーデニングを楽しんだりできる

・一生無駄な家賃を払い続けなくてすむ

・家を所有しているというステータスがあり、個人の信用度が増す

・住まいに対する愛着がわく

賃貸or購入 実際に選んだ人の満足度ランキング

「賃貸」か「購入」か?・・・世間一般の人はどの様に考えているのかが気になる方も多いと思います。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が2017年に行ったアンケートの調査結果では、持ち家派が84.9%なのに対して賃貸派はわずか15.1%で、持ち家派が賃貸派を大きく上回りました。

この結果から、潜在的にマイホームを購入したいという意識が強いといえそうです。

また、実際の賃貸と持ち家の比率は、総務省の「住宅・土地統計調査」(2018年)によると、住居世帯のうち賃貸が35.6%だったのに対し、持ち家が全体の61.2%でした。

この結果からも、実際に持ち家を選ぶ人の方が多いことがわかります。

一方、それぞれを選んだ理由としては、持ち家派の多くが「家賃を払い続けることが無駄に思える」と回答しているのに対し、賃貸派の多くが「住宅ローンに縛られたくないから」となっていて、いずれの場合も金銭面での理由が多くを占めています。

それでは、実際に賃貸住宅に住んでいる人達とマイホームを購入した人達はどんな点に満足していて、どんな点に不満があるのでしょうか。

それぞれの満足しているポイントと後悔しているポイントをまとめてみました。

賃貸を選んだ人の満足度ランキング上位5項目

はじめに賃貸を選んだ人の満足度が高いポイントからご紹介します。

立地

賃貸住宅は、自分が住みたい場所に比較的多くの選択肢があるので、立地に対する満足度が高くなるものと思われます。

気楽さ

賃貸住宅の最大のメリットは、気軽に住み替えができることでしょう。

住環境を変えることでリフレッシュしたいと思う人にとっては最適です。

さらに賃貸住宅なら、常に新築に住めるというのもメリットでしょう。

また家を購入したために、住宅ローンで身動きがとれなくなって自分の人生が縛られるのが嫌だという意見も数多くあります。

住居費

一般的には同じ住環境の物件であれば住居費は購入した方が安くなるケースが多いのですが、賃貸物件の中には格安な物件もあるので、その時の自分の収入に応じて相応の家賃の物件に住み替えることができます。

ランニングコスト

賃貸住宅は、固定資産税の支払いや自費で建物の修繕を行う必要がないので、ランニングコストが少なくなるのが大きなメリットです。

広さ

近年は、賃貸住宅でも広さを売りにしている物件が増えているので、広さに満足している方が少なくないようです。

購入を選んだ人の満足度ランキング上位5項目

次に購入を選んだ人の満足度が高いポイントです。

立地

購入を選んだ人の中にも、立地に満足している人が多くなっています。

特にマンションには好立地の物件が数多くあります。

資産性

持ち家は自分のものであるという満足感に加え、将来ライフスタイルの変化に応じて自由に売ったり、貸したりできるという資産性に満足感を得ている人が多い様です。

住居費

同じエリアで同程度の物件に住む場合には、住居費は持ち家の方が安くなるのが一般的です。

すなわち同じ住居費であれば、購入した方がより良い住環境を手に入れることができます。

したがってマイホームを購入することで、住居費の満足度が高くなる傾向があります。

広さ

住宅購入後に賃貸住宅では叶わない広さを実感している人が多いことがわかります。

老後の安心

老後に家賃が不要、住宅ローン完済後には住居費の負担が軽くなる、自分に何かあっても団信で住宅ローンを完済することができる、など、将来に向けた安心感に満足している人が数多くいます。

賃貸or購入 実際に選んだ人の不満足度ランキング

マイホームを購入した人の中には特に不満がないという人が多く見られますが、賃貸住宅に住んでいる人にも持ち家に住んでいる人にも、不満なことや後悔していることがまったくない訳ではありません。

この章では、それぞれがどの様な点に不満を持っているのかを見ていこうと思います。

賃貸を選んだ人の不満足度ランキング上位3項目

まずは賃貸を選んだ人に多い不満点からご紹介します。

防音性

賃貸住宅では建築コストと収入(家賃)のバランスが最も重視されるため、一般的に賃貸住宅の住宅性能は低くなりがちです。

とくに防音性能の面で不満に思っている人が多い様です。

賃貸住宅は壁が薄く、隣家の話し声や足音などが聞こえるといった話は良く耳にします。

したがって賃貸住宅では、生活するにあたって何らかの我慢を強いられていることが少なくないといえます。

老後の不安

賃貸住宅を選ぶ人は今の「気楽さ」を重視する反面で、心のどこかでは少なからず老後に対する不安を抱えている様子が見て取れます。

定年後も家賃を払い続けることができるのかどうかを心配している人は、賃貸派の中にも決して少なくない様です。

資産にならない

一生家賃を払い続けても自分の資産にならないことに対しての不満は、賃貸派の人達も持っている様です。

購入を選んだ人の不満足度ランキング上位3項目

次に購入を選んだ人に多い不満点をご紹介します。

広さ

マイホームを購入した人で、広さに不満を持っている人が少なくありません。

予算との兼ね合いで妥協してしまったために、購入後に後悔しているものと思われます。

住居費

マイホームを購入した人にとって、住居費は満足度の高いポイントのひとつに挙げられている反面で、不満足度ランキングでも上位になっています。

それまで比較的家賃の安い賃貸住宅に住んでいた人などにとっては、購入後の住居費の負担が大きくなってしまうケースもあります。

ランニングコスト

マイホームを購入すると、毎年固定資産税の支払いや、まとまった修繕・メンテナンス費用の支出が発生するので、それまで賃貸住宅に住んでいた人にとっては大きな負担増になります。

マイホーム購入の最適なタイミングとは?

マイホームを購入するなら、最適なタイミングはいつ位なのでしょうか。

多くの方にとって住宅購入は一生のうちで最も大きな買い物です。

知人や会社の同僚が購入したからといって焦って購入してしまうと、大きな後悔が残ることにもなりかねません。

そこでこの章では、住宅購入の最適なタイミングについて考えてみましょう。

住宅ローンの完済時期

マイホームを購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

そして住宅ローンには金融機関によって「完済年齢」が決まっていて、75歳または80歳までになっています。

したがって完済年齢までに完済できる様に逆算して購入時期を決める必要があります。

サラリーマンであれば、退職金を使って一括返済することも可能ですが、できるだけ早くから返済を始めて、定年退職するまでに完済できればベストといえます。

すなわち、返済期間35年の住宅ローンを組む場合には、遅くとも45歳までに購入することが必要で、理想は25歳ということになります。

早ければ早いほど、ゆとりある老後の暮らしを送ることができる様になるでしょう。

しかし年齢が若いうちは年収が低く、借り入れ可能額が少なくなってしまうので、調達できる資金が不足してしまう可能性が高くなります。

また購入時期が早すぎると、転勤や転職、家族構成の変化、ライフスタイルの変化などで、住まいに対する価値観が変わってしまうことがあるので注意が必要です。

家族構成の変化や家族の状況

購入時期を決めるポイントには、他に家族構成の変化や家族の状況があります。

結婚や出産、子供の入学、親との同居、親の介護などがきっかけとなり、マイホームの購入を検討する様になるケースが多いでしょう。

実際に多くの方が子供の入学前にマイホームを購入しています。

子供を転校させなくて済むのがメリットです。

また出産を機に、より良い環境で子育てしたいと思うことがマイホーム購入の動機になるケースも多いと思います。

若いうちは自由な暮らしを満喫できる賃貸が最適でも、子供が生まれると親同士のコミュニケーションの必要性が高まります。

そのため早い時期にマイホームを購入することで、より地域の人達と強い関わりあいを持つことが可能になります。

その他の要因

住宅は金額が高額なので、購入時の金利の動向によって総支払額が大きく変わってしまいます。

金利がほんの少し変動するだけで、家計への負担は大きく異なります。

したがって少しでも金利が低い時期にマイホームを購入することができれば、家計にかかる負担を大幅に圧縮することができます。

また、消費税の増税や税制優遇制度、市場価格の推移なども経済的に大きな影響があるので、ベストなタイミングを見逃さない様に、常にこれらの動向に目を向ける様にしておくことが大切です。

まとめ

現在賃貸住宅に住んでいる人も、契約の更新や家族構成が変化するタイミングで、誰でも一度は引き続き賃貸住宅に住むか、マイホームを購入するかで迷った経験があるのではないでしょうか。

賃貸は持ち家よりも老後の住居費が多くかかる傾向があるので、賃貸を選択する場合には老後の住居費に備えた貯蓄が不可欠になります。

賃貸か購入かを選択する上では、現在の嗜好だけでなく、この様な老後のことも十分に考慮に入れて判断することが必要です。

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