住宅ローンを組むとき、いくらまで借りられるのか、毎月いくら返済するのか、具体的な金額が気になりますよね？
物件探しをする前に、金額の見通しを持っておくことはとても重要です。
この記事では、年収450万円の方向けに、様々なパターンのシミュレーション例を示しながら、無理なく組めるローン金額をご紹介します。
もくじ
【借入可能額検証】年収450万円だと最大いくらまで借りられる？
まず、あなたが借りられる金額を把握しましょう！
ここでは、銀行の審査で用いられる計算式に基づいて、借入可能額を求めます。
最大で年収の7倍まで借りられるって本当？
多くのwebサイトで、次のような計算式をみます。
借入可能額 ＝ 年収 × ７
しかしこの計算は、銀行の審査で用いられる計算式とは大きく違います。
実際に銀行がローンを組めるか審査する計算式は、次のようになっています。
年間返済額 ÷（年間収入－既存借入の年間返済額）＜＝ 35%
簡単にいうと、「年間収入の35％までしか借りられませんよ！」という計算をしています。
この式に当てはまることが、ローン審査の第一条件です。
1つ1つの項目を詳しく計算してみましょう！
年間収入の合計額を計算しよう！
まずは年間収入を計算します。
年間収入＝1ヶ月の支給額 × 12
これは手取りの金額ではなく、総支給額で計算します。
つまり、源泉徴収票の支払金額を使うことになります。
1ヶ月の源泉徴収票であれば、12をかけて、年間収入の金額を求めましょう。
現在のローン（自動車・カード含む）の年間返済額を計算しよう！
次に、現在組んでいるローンの年間返済額を求めます。
ローンの年間返済額 ＝ 月々返済額 × 12
どのようなローンを組んでいるかは、人それぞれです。自動車やカードローンなど、毎月支払う借入が対象です。
銀行の窓口相談の際には、返済予定表（償還予定表）の提示を求められるので、この機会に書類を準備しておくといいですね。
毎月の返済額を決めよう！
最後に、毎月の返済額を決めましょう。
返済金額は人それぞれの家計状態によって変わります。
一般的には、月収の20％を返済に充てるのが無理のない返済金額といわれています。
例として、ここでは毎月の返済額を70,000円に設定します。
借入可能かどうか、借入金額を確認しよう！
では、借入可能かどうか、確認しましょう！
年間返済額 ÷（年間収入－既存借入の年間返済額）＜＝ 35%
この計算式に当てはめると、
70,000 × 12 ÷ （450万円 － 0円） ＝ 18％
結果が35％より小さいので、ローンが受付できる金額だとわかります。
では月々70,000円返済すると、いくらまで借りられるのかを計算しましょう！
年収450万円での借入可能金額も合わせてご説明します。
借入可能額は最大で3,680万円！
結論から言うと、年収450万円の方の借入可能額は3,680万円です。
年収の7倍（3,150万円）よりも、500万円以上多いですね。
（計算条件：返済比率：35％、審査金利：2.475%、返済期間：35年）
3,680万円でローンを組むと、毎月の返済金額は13万円になります。
「13万円は厳しいなぁ。」
「月々これくらいなら返済できるな～」
このように思った方は多いのではないでしょうか。
そこで、先ほどの希望する月々返済額から借入金額を計算する方法をご説明します。
自分の年収、返済額で計算してみたいという人は、ぜひお試しください。
借入可能額の計算方法とは？
銀行が借入金額を決定する計算式はこちらです。
借入金額 ＝ 月々返済額 ÷ 審査金利での月々返済額 × 100万円
審査金利での月々返済額とは、100万円を借りたときの月々返済額になります。
計算をすると、3,561円です。
（計算条件：借入金額100万円、審査金利：2.475%、返済期間：35年）
先ほどの例で計算すると
借入金額：1,965万円＝ 70,000円 ÷ 3,561円 × 100万円
となり、借入金額は1,965万円だとわかります。
ここでは、審査金利2.475%を使っていることに注意してください。
実際の金利はこれより低いので、借入金額はもう少し上振れることを覚えておくといいですね。
【返済額検証】借入金額別に月々返済額をシミュレーションしました！
借入金額別に月々の返済額をシミュレーションしました。
理想の物件の金額に近いシミュレーション例を参考にしてください。
＜前提条件＞
年収：450万円
金利：1.30%（フラット35店頭金利採用）
期間：35年
生活費：233,880円
借入可能上限額：借入可能上限額（3,680万円）の総返済額
ここでは世帯年収が450万円の夫婦が、フラット35を使ってローンを申し込むと想定します。
生活費は参考値になりますので、ご留意ください。
【月々5.9万】2000万円借りた場合のローン返済額
返済総額：2,490万円
月々返済額：59,296円
貯蓄可能額：81,824円
【月々7.4万】2500万円借りた場合のローン返済額
総返済額：3,113万円
月々返済額：74,120円
貯蓄可能額：67,000円
【月々8.3万】2800万円借りた場合のローン返済額
総返済額：3,487万円
月々返済額：83,015円
貯蓄可能額：58,105円
【月々9.4万】3200万円借りた場合のローン返済額
総返済額：3,985万円
月々返済額：94,874円
貯蓄可能額：46,246円
【月々10.3万】3500万円借りた場合のローン返済額
総返済額：4,358万円
月々返済額：103,768円
貯蓄可能額：37,352円
【月々11.8万】4000万円借りた場合のローン返済額
借入金額：4,981万円
月々返済額：118,592円
貯蓄可能額：22,528円
それぞれのシミュレーション結果から、毎月いくら返済し、いくら貯蓄できるのかがわかります。
子供の教育費や親の介護費用など、ライフプランとしていくら貯蓄がいるのか、を考慮してローンを申し込むように注意しましょう。
【金利検証】金利でどれ位変わる？借入2400万・35年返済の返済額シミュレーション
金利別に月々の返済額をシミュレーションしました。
＜前提条件＞
年収：450万円
借入金額：2,400万円
期間：35年
生活費：233,880円
ここでは世帯年収が450万円の夫婦が、2,400万円のローンを申し込むと想定します。
金利はネット銀行・メガバンク・フラット35・審査金利の4パターンです。
また、生活費は参考値になりますので、ご留意ください。
【ネット銀行想定】金利0.4%の場合
総返済額：2,572万円
月々返済額：61,245円
月々貯蓄額：79,875円
【メガバンク想定】金利0.6%の場合
総返済額：2,661万円
月々返済額：63,366円
月々貯蓄額：77,754円
【フラット35想定】金利1.30%の場合
総返済額：2,989万円
月々返済額：71,155円
月々貯蓄額：69,965円
【基準金利想定】金利2.475%の場合
総返済額：3,590万円
月々返済額：85,477円
月々貯蓄額：55,643円
金利によって、総返済額に1,018万円の差額があります。
住宅ローンは固定費なので、35年間ずっと家計にのしかかります。
金利の低いところで申し込みをするために、最低２～３社に見積依頼をすべきです。
金利の推移と今後の見通し
主な金利の推移を表にしました。
※出典：住宅金融支援機構ホームページ
※ 主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）。
変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。
変動金利は、変動という名前ですが、ここ10年間は安定的に推移しています。
現在、大半の人が変動金利で申し込みをしていますが、コロナの影響を考えると固定金利も選択肢に入れるべきですね。
住宅ローンで借りるなら固定金利？変動金利？
住宅ローンを申し込む際には、変動金利・固定金利の金利選択があります。
変動金利とは、市場動向により変動する金利です。
固定金利とは、変動金利に金利を上乗せすることで、全期間固定された金利です。
それぞれのメリット・デメリットを知った上で、選択できるようにポイントを抑えましょう。
変動金利のメリット・デメリット
変動金利のメリット・デメリットを2つずつまとめました。
＜メリット＞
- 固定金利よりも低い
- 今後の金利上昇がなければ、最低金利で借入できる
＜デメリット＞
- 将来、金利上昇のリスクがある
- 金利上昇に伴う、返済額の上昇
つまり、金利に変化がなければメリットだけを享受できますが、常に金利上昇・返済額の上昇リスクにさらされている、ということです。
将来の金利変化は予測できませんが、今現在、最も低金利なので、50％以上の方が変動金利で申し込みをしています。
固定金利のメリット・デメリット
固定金利のメリット・デメリットを2つずつまとめました。
＜メリット＞
- 金利が固定されている安心感
- 月々の返済額が一定
＜デメリット＞
- 変動金利よりも高金利
- 変動金利の上昇がなければ、返済額が変動金利よりも多くなる
固定金利は、全期間の金利が固定されるので、返済額が一定で収支計画が立てやすいことが特徴です。
固定金利の期間を選択できるプランもあるので、自分のライフプランに合わせて金利選択をしましょう。
【期間検証】返済期間別に見た2400万円の住宅ローン返済シミュレーション
金利別に月々の返済額をシミュレーションしました。
＜前提条件＞
年収：450万円
借入金額：2,400万円
金利：1.30%（フラット35店頭金利採用）
生活費：233,880円
ここでは世帯年収が450万円の夫婦が、2,400万円のローンを申し込むと想定します。
住宅ローンでは、完済時年齢が75歳以下という申込条件が多いです。
そこで、年代ごとに、返済期間を設定してシミュレーションをします。
【50歳から借入】返済期間20年の月々返済額＆総返済額
総返済額：2,515万円
月々返済額：113,616円
月々貯蓄額：27,504円
【40歳から借入】返済期間30年の月々返済額＆総返済額
総返済額：2,884万円
月々返済額：80,545円
月々貯蓄額：60,575円
【30歳から借入】返済期間35年の月々返済額＆総返済額
総返済額：2,989万円
月々返済額：71,155円
月々貯蓄額：69,965円
返済期間の長短で、月々返済額の負担が4万円以上の差があります。
期間が短いほど、総返済額は下がりますが、毎月の負担を無理のない範囲に抑えることが重要ですよ。
住宅ローンの注意点！
住宅ローンの申し込み時には、必ず注意してほしいことが２つあります。
＜注意点＞
- 銀行の審査ポイント
- 諸費用の金額把握
この2点を抑えれば、審査に通りやすい物件かどうかや、ローンにすべき金額を把握できます。
ローン審査のチェックポイント！
銀行のローン審査では大きく5つのポイントがあります。
＜銀行のローン審査ポイント＞
- 借入時（完済時）年齢
- 年収
- 勤続年数
- 健康状態
- 不動産価値
年齢と年収、勤続年数については、条件がハマらなければローンの受付自体ができません。
また住宅ローンでは、団体信用生命保険に加入する義務があります。
その際に、健康状態の申告が必要になります。
不動産価値は、1億円超の住宅ローンでは重要視されますが、それ以下であれば、問題視されることは少ないでしょう。
諸費用を考えよう！
住宅ローンを組むときには、住宅の価格のほかに必要な費用があります。
それらをまとめて諸費用といい、主な費用はこちらになります。
＜諸費用一覧＞
- 手付金
- 仲介手数料
- 融資手数料
- 振込手数料
- 保証料
- 印紙代
- 火災保険料
住宅ローンの諸費用は、不動産業者、銀行、保証会社の3者に対して生じます。
また火災保険料やリフォーム資金など、個別にかかる費用もあります。
銀行によっては、諸費用もローンを組めるので、必要に応じて利用しましょう。
住宅ローンのQ&A
住宅ローンに関するQ&Aをまとめました。
申込機関によっては、水準が違うこともあります。
詳細なことは相談窓口を訪ね、不明点を解消することをおすすめします。
自己資金はいくら必要？
自己資金は、手付金・諸費用分が必要になります。
手付金：物件価格の10～20％
諸費用：物件価格の5～10％
それぞれの金額の目安は上記の通りです。
諸費用、新築物件よりも中古住宅の方が高くなる傾向にあります。
窓口で試算してもらい、正確な数値を確認しておくべきです。
頭金なしのフルローンでも審査は通る？
頭金は2割というのが定説です。
しかし、返済比率が35%以内であれば、フルローンでも審査に通過することがあります。
個人的な感覚では、返済比率が30％以下であると、好ましいです。
また、フラット35では、購入金額に占める借入金額が9割以上か、未満かで金利が変わります。
フルローンでも、返済比率が30％以下であれば、窓口相談することをおすすめします。
中古物件でも審査は通る？
中古物件でも審査は通りますが、注意点が2つあります。
- 耐震基準の確認
- 検査済証の確認
主に大手銀行での住宅ローンでは、融資対象住宅に上記2点が求められます。
その理由は、返済不可能になった際に、違法物件は競売できないからです。
中古住宅を買う場合には、不動産業者に事前確認することをおすすめします。
繰り上げ返済をするメリットは？
繰り上げ返済には、2つのメリットがあります。
- 返済額の金利が減る
- 保証料が返ってくる可能性がある
繰り上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと、月々の返済額を減額するタイプがあります。
期間短縮の方が、金利が減る傾向にあります。
詳細は、申込先の窓口で確認すると試算してくれますよ。
保証料は、先払いもしくは金利に上乗せしていた借入期間分の保証料が、期間短縮になることで、戻ってくる可能性があります。
100万円単位で短縮しないと、発生しないのであまり期待しない方がいいですね。
保険はどこで加入すればいい？
住宅ローンでは、主に2つの保険に加入します。
- 団体信用生命保険
- 火災保険
団体信用生命保険は、融資を申し込んだ銀行で、火災保険は仲介業者もしくは保険会社で直接申し込みましょう。
個人的には、この機会に生命保険の見直しをすることをおすすめします。
疑問点は必ず解決してから申し込もう！
住宅ローンは、誰もが初めてなので、わからないことが多いです。
不明点を解消しておかないと、予想以上にお金がかかることもあります。
人生で一番大きな買い物なので、十分確認して申し込みをしましょう。
住宅ローン控除を利用しよう！
住宅ローンを申し込む人は、住宅ローン控除を必ず利用しましょう。
控除のポイントをまとめました。
＜住宅ローン控除のポイント＞
控除対象者：
1．年収が3000万円以下
2．返済期間が10年以上
その他、詳細な要件あり
控除金額：ローン残高の1％を所得税から控除
住宅ローン控除は、所得税の減税効果があります。
例えば、ローン残高5,000万円であれば、50万円の節税効果が期待できるので、借入の際に確認することをおすすめします。
まとめ
年収450万円の人向けに、住宅ローンのシミュレーションをご紹介しました。
元銀行員として、2つのアドバイスがあります。
- ライフプランを考えて、無理のない返済額を設定すること
- 窓口担当者に詳しい説明を求める
住宅ローンは、その後の20～35年間支払い続けるものです。
そのため、不明点を解消し、無理のない範囲で申し込むことをおすすめします。
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