＜記事の情報は、2022年5月1日時点のものです＞
住宅ローンを組むとき、いくらまで借りられるのか、毎月いくら返済するのか、具体的な金額が気になりますよね？
物件探しをする前に、金額の見通しを持っておくことはとても重要です。
この記事では、年収450万円の方向けに様々なパターンのシミュレーション例を示しながら、無理なく組めるローン金額をご紹介します。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。
マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。
それはお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
家を建てようとする人が良くやってしまう失敗として、情報集めよりも先にモデルハウスや住宅展示場に足を運んでしまうことがあげられます。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
【借入可能額検証】年収450万円だと最大いくらまで借りられる？
まず、あなたが借りられる金額を把握しましょう！
ここでは、銀行の審査で用いられる計算式に基づいて、借入可能額を求めます。
最大で年収の7倍まで借りられるって本当？
多くのwebサイトで、次のような計算式をみます。
借入可能額 ＝ 年収 × ７
しかしこの計算は、銀行の審査で用いられる計算式とは大きく違います。
実際に銀行がローン審査を行う際の計算式は、次のようになっています。
年間返済額 ÷（年間収入－既存借入の年間返済額）＜＝ 35%
簡単にいうと、「年間収入の35％までしか借りられませんよ！」という計算をしています。
このパーセンテージはあくまで一つの目安なので、金融機関によって数値は変わりますし実際は他の要素も関わってきますが、分かりやすい参考値としてここでは紹介していきます。
この式に当てはまることが、ローン審査の第一条件です。
いくらまで借りられるか自分で計算してみよう
では、この計算式にあてはめて最大いくらまで住宅ローンが借りられるのか試算してみましょう。
ステップは全部で４つ。
- 年間収入の合計金額を計算する
- 現在の借金や車ローンなどの年間返済額を計算する
- 毎月の住宅ローン返済予定額を決める
- 借り入れ可能か計算する
順に見ていきましょう。
①年間収入の合計額を計算しよう！
まずは年間収入を計算します。
年間収入＝1ヶ月の支給額 × 12
これは手取りの金額ではなく、総支給額で計算します。
つまり、源泉徴収票の支払金額を使うことになります。
1ヶ月の源泉徴収票であれば、12をかけて年間収入の金額を求めましょう。
②現在のローン（自動車・カード含む）の年間返済額を計算しよう！
次に、現在組んでいる借金やローンの年間返済額を求めます。
ローンの年間返済額 ＝ 月々返済額 × 12
どのようなローンを組んでいるかは、人それぞれです。自動車やカードローンなど、毎月支払う借入が対象です。
銀行の窓口相談の際には、返済予定表（償還予定表）の提示を求められるので、この機会に書類を準備しておくといいですね。
③毎月の住宅ローン返済額を決めよう！
最後に、毎月の返済予定額額を決めましょう。
返済金額は人それぞれの家計状態によって変わります。
一般的には、月収の20％を返済に充てるのが無理のない返済金額といわれています。
例として、ここでは毎月の返済額を70,000円に設定します。
④借入可能かどうか、借入金額を確認しよう！
では、借入可能かどうか、確認しましょう！
年間返済額 ÷（年間収入－既存借入の年間返済額）＜＝ 35%
この計算式に当てはめると、
70,000 × 12 ÷ （450万円 － 0円） ＝ 18％
結果が35％より小さいので、ローンが受付できる金額だとわかります。
では月々70,000円返済すると、いくらまで借りられるのかを計算しましょう！
年収450万円での借入可能金額も合わせてご説明します。
年収450万円の人の借入可能額は最大で3,680万円！
結論から言うと、年収450万円の方の借入可能額は3,680万円です。
年収の7倍（3,150万円）よりも、500万円以上多いですね。
計算条件：返済比率：35％
審査金利：2.475%
返済期間：35年
3,680万円でローンを組むと、毎月の返済金額は13万円になります。
「13万円は厳しいなぁ。」
「月々これくらいなら返済できるな～」
など、皆さんはどのように感じたでしょうか？
おそらく、厳しいなと感じられた方の方が多いのではないでしょうか？
「もう少し毎月の返済額を抑えると、いくら借りれるの？」
そんな疑問にお答えするため、次の章からは借入額と毎月の返済額を数パターン、シミュレーションしていきます。
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【返済額検証】借入金額別に月々返済額をシミュレーションしました！
借入金額別に月々の返済額をシミュレーションしました。
2,000万円～4,000万円までシミュレーションしましたので、理想の物件の金額に近い例を参考にしてください。
各シミュレーションの前提条件は下記です。
年収：450万円
金利：1.30%（フラット35店頭金利採用）
期間：35年
生活費：233,880円
ここでは世帯年収が450万円の夫婦が、フラット35を使ってローンを申し込むと想定します。
生活費は参考値になりますので、ご留意ください。
【月々5.9万】2,000万円借りた場合のローン返済額
返済総額：2,490万円
月々返済額：59,296円
貯蓄可能額：81,824円
【月々7.4万】2,500万円借りた場合のローン返済額
総返済額：3,113万円
月々返済額：74,120円
貯蓄可能額：67,000円
【月々8.3万】2,800万円借りた場合のローン返済額
総返済額：3,487万円
月々返済額：83,015円
貯蓄可能額：58,105円
【月々9.4万】3,200万円借りた場合のローン返済額
総返済額：3,985万円
月々返済額：94,874円
貯蓄可能額：46,246円
【月々10.3万】3,500万円借りた場合のローン返済額
総返済額：4,358万円
月々返済額：103,768円
貯蓄可能額：37,352円
【月々11.8万】4,000万円借りた場合のローン返済額
借入金額：4,981万円
月々返済額：118,592円
貯蓄可能額：22,528円
それぞれのシミュレーション結果から、毎月いくら返済し、いくら貯蓄できるのか目安が分かります。
子供の教育費や親の介護費用など、ライフプランとしていくら貯蓄がいるのか、を考慮してローンを申し込むように注意しましょう。
【金利検証】金利でどれ位変わる？借入2,400万・35年返済の返済額シミュレーション
住宅ローンを借りるときに大きく影響するものが金利です。
今は超低金利時代と言われるほど低金利ですが、借り入れる金融機関により金利の値は異なります。
また、変動金利を選択した場合は将来的に金利が変動するため注意が必要です。
ここでは、金利別に月々の返済額をシミュレーションしました。
年収：450万円
借入金額：2,400万円
期間：35年
生活費：233,880円
ここでは世帯年収が450万円の夫婦が、2,400万円のローンを申し込むと想定します。
金利はネット銀行・メガバンク・フラット35・審査金利の4パターンです。
また、生活費は参考値になりますので、ご留意ください。
【ネット銀行想定】金利0.4%の場合
総返済額：2,572万円
月々返済額：61,245円
月々貯蓄額：79,875円
【メガバンク想定】金利0.6%の場合
総返済額：2,661万円
月々返済額：63,366円
月々貯蓄額：77,754円
【フラット35想定】金利1.30%の場合
総返済額：2,989万円
月々返済額：71,155円
月々貯蓄額：69,965円
【基準金利想定】金利2.475%の場合
総返済額：3,590万円
月々返済額：85,477円
月々貯蓄額：55,643円
金利によって、総返済額に1,018万円の差額があります。
住宅ローンは固定費なので、35年間ずっと家計にのしかかります。
金利の低いところで申し込みをするために、２〜３社にローン申し込みをかけてみることをオススメします。
金利の推移と今後の見通し
特に変動金利の場合、気にしなくてはいけないのが「今後、金利はどうなるの？」ということです。
過去の金利の推移を参考に見てみましょう。
※出典：住宅金融支援機構ホームページ
※ 主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）。
変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。
過去のバブル期には金利8％という時代もありましたが、現在では低金利が続いています。
特に変動金利は超低金利のため、現在は一番人気があるタイプです。
コロナ禍の影響もあり、もうしばらくは低金利が続くという予測が大半ですが、これ以上金利を下げることは難しいため、長期的に見ると今後は金利が上昇する可能性が高いでしょう。
住宅ローンで借りるなら固定金利？変動金利？
住宅ローンを申し込む際には、変動金利・固定金利の金利選択があります。
変動金利とは、市場動向により変動する金利です。
固定金利とは、変動金利に金利を上乗せすることで全期間固定された金利です。
それぞれのメリット・デメリットを知った上で、選択できるようにポイントを抑えましょう。
変動金利のメリット・デメリット
変動金利のメリット・デメリットを2つずつまとめました。
＜メリット＞
- 固定金利よりも低い
- 今後の金利上昇がなければ、最低金利で借入できる
＜デメリット＞
- 将来、金利上昇のリスクがある
- 金利上昇に伴う、返済額の上昇
つまり、金利に変化がなければメリットだけを享受できますが、常に金利上昇・返済額の上昇リスクにさらされている、ということです。
将来の金利を予測することは難しいですが、今現在、最も低金利なので、50％以上の方が変動金利で申し込みをしています。
固定金利のメリット・デメリット
固定金利のメリット・デメリットを2つずつまとめました。
＜メリット＞
- 金利が固定されている安心感
- 月々の返済額が一定
＜デメリット＞
- 変動金利よりも高金利
- 変動金利の上昇がなければ、返済額が変動金利よりも多くなる
固定金利は、全期間の金利が固定されるので、返済額が一定で収支計画が立てやすいことが特徴です。
いずれの金利タイプを選択するにせよ、自分のライフプランに合わせて金利選択をすることが大切です。
特に変動金利を選択する場合は、家庭の資金計画とよく照らし合わせながらリスクヘッジをしていくのが賢明です。
期間固定型の固定金利や、固定金利と変動金利を混ぜたミックス型などを利用するのも効果的な方法です
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【期間検証】返済期間別に見た2,400万円の住宅ローン返済シミュレーション
では、次に返済期間について見ていきます。
同じ金額を借り入れる場合でも、返済期間の長さによって返済額は異なってきます。
ここでは、返済期間20年、30年、35年の３パターン別に月々の返済額をシミュレーションしました。
年収：450万円
借入金額：2,400万円
金利：1.30%（フラット35店頭金利採用）
生活費：233,880円
ここでは世帯年収が450万円の夫婦が、2,400万円のローンを申し込むと想定します。
住宅ローンでは、完済時年齢が75歳以下という申込条件が多いです。
そこで、年代ごとに返済期間を設定してシミュレーションをします。
【50歳から借入】返済期間20年の月々返済額＆総返済額
総返済額：2,515万円
月々返済額：113,616円
月々貯蓄額：27,504円
【40歳から借入】返済期間30年の月々返済額＆総返済額
総返済額：2,884万円
月々返済額：80,545円
月々貯蓄額：60,575円
【30歳から借入】返済期間35年の月々返済額＆総返済額
総返済額：2,989万円
月々返済額：71,155円
月々貯蓄額：69,965円
返済期間の長短で、月々返済額の負担が4万円以上の差があります。
期間が短いほど、総返済額は下がりますが、毎月の負担を無理のない範囲に抑えることが重要ですよ。
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【2022年改正】住宅ローン控除を利用しよう！
住宅ローンを申し込む人は、住宅ローン控除というお得な税制優遇制度が利用できます。
2022年から一部内容が変更になっていますので、これから住宅を購入する方はしっかりと抑えておきましょう。
＜住宅ローン控除のポイント＞
控除対象者：
- 年収が2,000万円以下
- 入居が令和4年～令和7年
その他、詳細な要件あり
控除金額：ローン残高の0.7％を原則13年間、所得税から控除
（2021年までの適用基準に該当する場合は、従来通りの控除率1％が適用されます。）
住宅ローン控除は、所得税の減税効果があります。
例えば、ローン残高5,000万円であれば35万円の節税効果が期待できるので、借入の際に確認することをおすすめします。
参考；報道発表資料：住宅ローン減税等が延長されます！<br>～環境性能等に応じた上乗せ措置等が新設されます～ – 国土交通省
住宅ローンの注意点！
住宅ローンの申し込み時には、必ず注意してほしいことが２つあります。
- 銀行の審査ポイント
- 諸費用の金額把握
この2点を抑えれば、審査に通りやすい物件かどうかや、ローンにすべき金額を把握できます。
ローン審査のチェックポイント！
銀行のローン審査では大きく5つのポイントがあります。
銀行のローン審査ポイント
- 借入時（完済時）年齢
- 年収
- 勤続年数
- 健康状態
- 不動産価値
年齢と年収、勤続年数については、条件がハマらなければローンの受付自体ができません。
また住宅ローンでは、団体信用生命保険に加入する義務があります。
その際に、健康状態の申告が必要になります。
不動産価値は、1億円超の住宅ローンでは重要視されますが、それ以下であれば、問題視されることは少ないでしょう。
諸費用を考えよう！
住宅ローンを組むときには、住宅の価格のほかに必要な費用があります。
それらをまとめて諸費用といい、下記のような項目が含まれます。
＜諸費用一覧＞
- 手付金
- 仲介手数料
- 融資手数料
- 振込手数料
- 保証料
- 印紙代
- 火災保険料
住宅ローンの諸費用は、不動産業者、銀行、保証会社の3者に対して生じます。
また火災保険料やリフォーム資金など、個別にかかる費用もあります。
金融機関によっては、諸費用もローンに含められるので必要に応じて利用しましょう。
住宅ローンのQ&A
住宅ローンに関するQ&Aをまとめました。
申込機関によっては、水準が違うこともあります。
詳細なことは相談窓口を訪ね、不明点を解消することをおすすめします。
自己資金はいくら必要？
自己資金は、手付金・諸費用分が必要になります。
手付金：物件価格の10～20％
諸費用：物件価格の5～10％
一般的には現金での支払いが求められます。
手付金は物件価格の支払いに充当されるので、決済時には物件価格から手付金を引いた金額を支払えばよいことになります。
諸費用は、新築物件よりも中古住宅の方が高くなる傾向にあります。
窓口で試算してもらい、正確な数値を確認しておきましょう。
頭金なしのフルローンでも審査は通る？
頭金は2割というのが従来からの定説でした。
しかし、現在は返済比率が35%以内であればフルローンでも審査に通過することがあります。
個人的な感覚では、返済比率が30％以下であると、好ましいです。
またフラット35では、購入金額に占める借入金額が9割以上か、未満かで金利が変わります。
フルローンでも、返済比率が30％以下であれば、窓口相談することをおすすめします。
中古物件でも審査は通る？
中古物件でも審査は通りますが、注意点が2つあります。
- 耐震基準の確認
- 検査済証の確認
主に大手銀行での住宅ローンでは、融資対象住宅に上記2点が求められます。
その理由は、返済不可能になった際に、違法物件は競売できないからです。
中古住宅を買う場合には、不動産業者に事前確認することをおすすめします。
繰り上げ返済をするメリットは？
繰り上げ返済には、2つのメリットがあります。
- 返済額の金利が減る
- 保証料が返ってくる可能性がある
繰り上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと、月々の返済額を減額するタイプがあります。
期間短縮の方が、金利分を大きく減らすことができます。
詳細は、申込先の窓口で確認すると試算してくれますよ。
保証料は、先払いもしくは金利に上乗せしていた借入期間分の保証料が、期間短縮になることで、戻ってくる可能性があります。
100万円単位で短縮しないと、発生しないのであまり期待しない方がいいですね。
保険はどこで加入すればいい？
住宅ローンでは、主に2つの保険に加入します。
- 団体信用生命保険
- 火災保険
団体信用生命保険は融資を申し込んだ金融機関で、火災保険は仲介業者もしくは保険会社で直接申し込みましょう。
個人的には、この機会に生命保険の見直しも一緒におこなうことをおすすめします。
疑問点は必ず解決してから申し込もう！
住宅ローンは誰もが初めてなので、分からないことが多いです。
不明点を解消しておかないと、予想以上にお金がかかることもあります。
人生で一番大きな買い物なので、十分確認して申し込みをしましょう。
まとめ
年収450万円の人向けに、住宅ローンのシミュレーションをご紹介しました。
元銀行員として、2つのアドバイスがあります。
- ライフプランを考えて、無理のない返済額を設定すること
- 窓口担当者に詳しい説明を求める
住宅ローンは、その後の20～35年間支払い続けるものです。
そのため、不明点を解消し、無理のない範囲で申し込むことをおすすめします。
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