お金がないのに家を建てる！FP宅建士が教える低年収や頭金0で家を建てる5つの方法

お金がなくても住宅ローン審査をクリアし、必要最低限の現金があれば家を建てられます。

しかし、家を建てたあとの支出にも備えられなければ、生活が成り立たず破綻する可能性も少なくありません。

この記事では、お金がないのに家を建てるための条件と、用意すべき現金の目安、お金がないけど家を建てたい方が検討すべきことなどを紹介します。

お金がないのに家を建てるには3つの条件が必要

家を建てる際に予算をあまりかけられない方もいると思いますが、以下の3つの条件は最低限満たしておく必要があります。ここでは、お金がない場合に家を建てるときの3つの条件を紹介します。

・１．住宅ローン審査が通る

・２．手付金を支払える

・３．住宅ローンを支払いながら生活が回る

１．住宅ローン審査が通る

家を建てるお金がなくても家を建てることは可能ですが、そもそも住宅ローンの審査に通らなければ難しいでしょう。家を建てる際に住宅ローン審査で落ちないよう、金融機関がチェックしているポイントを紹介します。

住宅ローン審査は何を見られている？

住宅ローン審査で見られるポイントは、主に以下のとおりです。

・現在の借入状況

・健康状態

・申込年齢と完済年齢

・年収と勤続年数

・担保評価

・現在の借入状況

申込者に借金の金額や借入先、用途などを確認されます。当然ですが、借金額が多かったり返済が滞っていたりすると審査に落ちやすいです。

・健康状態

住宅ローンを借り入れる際は、団体信用生命（団信）に加入します。団信は、契約者に万が一のことがあったときに残りの住宅ローンを返済してくれる保険のため、直近3年以内に病歴があると審査をクリアするのが難しいです。

・申告年齢と完済年齢

金融機関は、申込年齢と完済年齢を確認します。完済年齢は一般的に80歳で設定している金融機関が多いため、還暦の近い50代よりも働き盛りで収入も安定している30代のほうが、審査に通りやすいです。

・年収と勤続年数

年収は、返済負担率を計算する際に重要な要素となります。年収に対する住宅ローン金額の割合が低いほど、審査に通過しやすいです。

勤続年数に関しては、転勤したばかりで前職より給料が下がっている状況だと審査に不利に働きます。自営業やフリーランス、出来高制の場合は、会社員や公務員よりも返済能力を低く見積もられることも少なくありません。

・担保評価

担保評価は、申込者ではなく物件が審査対象です。市場価値を判断し、市場で売却したときにいくらで売れるのかを計算したものになります。

金融機関側は、契約者が万が一返済できなくなったときに担保の物件を競売にかけて残債を相殺します。物件の価値によっては相殺できない場合があるため、売れやすい物件かどうかは金融機関にとって大事な審査ポイントです。

２．手付金を支払える

家を建てる際には、売買契約が成立した証拠として「手付金」を現金で用意する必要があります。

売買契約の締結後すぐには物件が引き渡されず、1ヶ月程度かかるため、売主側は物件の引き渡し前にキャンセルされるのではないかと不安になります。

それを解決する手段として、手付金の支払いに法的な意味を持たせて、売主と買主の間を対等にしているのです。手付金は住宅ローンの融資を受ける前に支払うお金のため、住宅ローンから支出できません。つまり、契約時点で現金で用意できることが前提です。

３．住宅ローンを支払いながら生活が回る

入居後は毎月住宅ローンの返済をすることになりますが、手付金を支払ったあとにローンや生活費を支払えなければ生活が破綻してしまいます。

それだけでなく、貯金がなければ万が一病気や怪我になった際にも、治療費や入院費を支払えません。

家を建てる際にあまり予算をかけられない場合でも、住宅ローンを支払いながら生活が回るかどうか事前にファイナンシャルプランナーなどに相談して、確認することをおすすめします。

最低いくら現金は必要？頭金・手付金・生活費の金額

お金がない場合でも最低限満たしておくべき条件を紹介しましたが、実際にどのくらい現金を用意しておくとよいのでしょうか。

ここでは、頭金や手付金、生活費の金額など最低限必要な現金を紹介します。

・①頭金の相場金額

・②手付金の相場金額

・③諸費用は現金払い？

・④最低限確保したい生活費は6ヶ月分

①頭金の相場金額

家を建てるときに必要な頭金の相場は、物件価格の1〜2割程度です。

仮に、2,000万円で家を建てる場合は200〜400万円の現金が必要になります。

しかし、近年では頭金がなくても住宅ローンを組むことができるため、必ずしも用意する必要はありません。頭金のない状態で住宅ローンを組む際の特徴は、以下のとおりです。

メリット

・資産価値のある家を早くから所有できる

・条件の良い家や低金利のローンを利用できる

デメリット

・住宅ローンの借入金額が多くなり、毎月の返済が家計を圧迫する

・住宅ローン審査に通りにくい

頭金がなくても住宅ローンは組めますが、毎月の返済負担を減らしたい方は物件価格の1〜2割程度の現金を用意しましょう。

②手付金の相場金額

家を建てるときに必要な手付金の相場は、物件価格の1〜2割程度です。

住宅ローンの融資実行前に支払う必要があるため、現金で用意しなければなりません。

頭金がないと住宅ローンの審査に通りにくくなるとお伝えしましたが、手付金も売主の不安を払拭するために支払うお金であるため、できるだけ用意しておきたいお金になります。

③諸費用は現金払い？

家を建てるときに必要な諸費用の相場は、物件価格の1割程度です。

諸費用とは、土地や建物、工事にかかる費用以外のお金のことで、住宅ローンの手数料や登記費用、役所の申請費用、火災保険料、契約書の印紙代、不動産取得税などが挙げられます。

これらの費用は住宅ローンに組み込める場合もありますが、金融機関の審査が厳しくなったり、金利が上がったりする原因にもなるため注意が必要です。

④最低限確保したい生活費は6ヶ月分

家を建てるときは、最低限6ヶ月分の生活費は用意しましょう。

なぜなら、家を建てたあとも生活費や教育費、車の購入費用、車検代などがかかるからです。

また、病気や怪我などで収入が入らなくなる恐れもあるため、リスクに備えておきましょう。

【結論】家を建てるときに必要な現金の金額

家を建てるときに必要な現金の金額をまとめると、以下のとおりです。

お金がなくても家を建てる際は、住宅ローンが組めること、手付金や生活費を用意できることが最低限必要だといえます。

一番の問題は住宅ローンを支払い続けられるかどうか

住宅ローンを組めたとしても、支払い続けられずに破綻してしまっては意味がありません。そのため、年収に対する住宅ローン返済の比率である「返済負担率」は25%以内が理想とされています。

返済負担率は25％以内が理想

先述したとおり、住宅ローンを組む際の返済負担率は25%以内が理想です。仮に月収30万円の場合、25％で計算すると7.5万円までが毎月の返済額の理想上限となります。

無理なく返済し続けるためにはあらかじめ上限を知って、それを超えないように計画を立てることが重要です。

既存の借金がある場合はその金額を含めて返済負担率を計算するため、他に借りているローンを完済するなど、住宅ローンを組む前にお金まわりを整理しておきましょう。

なぜお金がない？住宅ローンを払える？心配な理由とセーフな理由

住宅ローンの返済は長期にわたって行われるため、契約者と金融機関の信頼関係が必要です。

お金のない理由によっては、金融機関の審査に落ちる可能性があります。ここでは、住宅ローンを組むにあたって心配な理由とセーフな理由を紹介します。

社会人になったばかり

新入社員など社会人になったばかりの場合、まだ収入が安定していないことや勤続年数の短さが懸念されます。

しかし、計画性や収入の見通しによっては将来の昇給やキャリアアップを考慮して、住宅ローンを組める場合があります。

また、勤続年数の条件を設けていない金融機関であれば、社会人になったばかりでも問題ありません。

将来の結婚や教育にかかる資金、親の介護資金や老後の生活費などを確保しながら無理なく返済できる家を建てましょう。

年収が低い

年収が低いという理由で住宅ローンの審査に落ちるわけではありません。

金融機関側が毎月の住宅ローン返済額と年収のバランスを見ながら総合的に判断しています。

住宅支援機構の「住宅ローン利用者調査」によると、住宅ローン利用者の世帯年収は「400万円超600万円以下」と「600万円超800万円以下」の割合が多いことが分かりました。

世帯年収400万円以下の利用割合は多くはないものの利用している方もいるため、年収が低いからといって住宅ローンを受けられないわけではないのです。

年収の低さよりも安定した収入があるかどうかがチェックすべき点になります。

非正規雇用

アルバイトやパートタイマー、派遣社員、契約社員のように非正規雇用の場合、住宅ローンを組めますが、正社員に比べると審査のハードルが高くなります。

なぜなら、非正規雇用の場合は仕事や収入が安定しない恐れがあるからです。そのため、勤続年数が長いほど審査には有利です。

浪費癖がある

浪費癖がある場合は収入があっても支出が増えるため、住宅ローンを組めても返済が困難になる可能性があります。

もともと浪費癖のない方でも、強いストレスを感じたときに発散しようと浪費に依存してしまうことも少なくありません。

浪費癖のある方は、適切な医療機関を受診したのちに住宅ローンを組みましょう。

他に借金がある

他に借金がある方でも住宅ローンは組めますが、その種類や計画性によって状況が異なります。例えば、奨学金や車のローンなどの一般的なものは、計画的な借入であれば問題ありません。

しかし、仕様の用途が不明のキャッシングが多い場合や消費者金融から多額の借入がある場合は、審査に悪影響を及ぼしかねません。

また、他の借金によって返済負担率が大きくなる方や個人信用情報に問題がある方は、審査に通りにくくなります。

他に大きくお金のかかる趣味などがある

大きくお金のかかる趣味がある場合は、住宅ローンが組めたとしても、毎月の返済と趣味にかかるお金で生活が圧迫される可能性があります。

例えば、年収が同じでも車好きと読書好きでは、趣味にかかる金額が大きく異なります。住宅ローンを組む際は、趣味にかかる支出も考慮しましょう。

「お金がないけどマイホームは欲しい！」を実現できる家はどれ？

お金がないけどマイホームが欲しい場合に、実現できる家を紹介します。

・家の種類別にみた価格

・お得なのは新築か？中古か？

家の種類別にみた価格

家の種類は、新築一戸建て（注文・建売）、中古戸建て、新築マンション、中古マンションなどが挙げられます。これらの平均費用を以下の表にまとめました。

※住宅金融支援機構「2021年度 フラット35利用者調査」より筆者作成

上記の結果を見ると、中古戸建てが最も安く、土地付注文住宅が最も高いことが分かります。

マンションではなく戸建てに住みたい方は、中古戸建ても選択肢に入れてみるといいでしょう。

お得なのは新築か？中古か？

新築か中古のどちらがお得かどうかは一概にはいえません。新築の場合は宣伝広告費や人件費などの「プレミアム」がついているため、実際の物件価格以上の値段が付いています。

そのため、購入直後に売却しても購入時の8割程度の売却価格になるのが一般的です。一方で中古の場合は、築年数30年を超えると資産価値が下げ止まるため、中古のほうがリセールバリューがあるともいえます。

また、中古の場合は初期費用が安いですが、リフォームやリノベーションをすると高くなるといわれています。

しかし、注文住宅の約3,500万円と中古戸建ての約2,600万円には約900万円の差があり、900万円以内の工事であれば新築を購入するより安いです。

さらに、中古だとメンテナンスにかかる費用が新築に比べると高額になりやすいため、長く住むのであれば新築を購入したほうが良い場合もあります。

税制面で見た場合も新築のほうが優遇されているため、総合的にバランスを見ながら自分にとって最適なほうを選びましょう。

お金がないけど家を建てたい人が検討すべきこと5つ

工夫次第ではお金がなくても理想の家を建てることができます。ここでは、お金がないけど家を建てたい方が検討すべきことを5つ紹介します。

・１．マイホームを持つ時期をずらす

・２．郊外の立地にする

・３．ローコスト住宅で家を建てる

・４．繰り上げ返済を活用する

・５．空家を活用する

１．マイホームを持つ時期をずらす

国土交通省が公表している「建設工事費デフレーター」によると、建築費用は上昇を続けていることが分かります。建築費用が上昇している理由は、東日本大震災後の復興支援やオリンピックに向けて資材や人件費が費やされたことなどです。

日本は建築資材の大半を輸入に頼っていることもあり、円安の影響が出てしまったことも建築費用が高騰している理由の1つとして考えられます。

しかし、建築費用は今後も高いままだと予想されているため、建築費用が下がるのを待っていると家が建てられません。

そのため、ハウスメーカーが売り上げを少しでも伸ばそうとする1月、3月、9月の決済時期の少し前に家を購入するといいでしょう。この時期であれば、値下げしてくれる可能性が高くなります。

２．郊外の立地にする

都心部よりも郊外の地域であれば、不動産価格が比較的抑えられます。特に、都市部と郊外の土地代を比べると大きな差です。

住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、土地付注文住宅の土地費用は、以下のとおりです。

※出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」より作成

上記の結果を見ると、首都圏の土地代は全国平均の土地代のほぼ2倍です。

交通の利便性や生活環境は異なるかもしれませんが、住宅ローンの負担を軽減するためには魅力的な選択肢となるでしょう。

３．ローコスト住宅で家を建てる

ローコスト住宅に厳密な定義は存在しませんが、35坪程度の広さで、かつ1,000万円台くらいで購入可能な住宅のことをいいます。

プランや間取りが規格化されている規格化住宅やセミオーダーを採用することで、住宅を安く提供しているのが特徴です。

また、建材や設備を大量に仕入れていたり広告費を削減したりすることも安さを実現できている理由になります。

ハウスメーカーや工務店が用意しているプランのなかから選択して自由に組み合わせる仕組みにはなりますが、あまり予算をかけられない方におすすめです。

４．繰り上げ返済を活用する

住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローン残高の全額または一部を返済することです。繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あり、毎月の返済額を抑えたい方は返済額軽減型が適しています。

お金がないなかで住宅ローンを借りてしまい、月々の返済で家計が圧迫されている場合は、ボーナスなどで一時的に余裕ができたときに繰り上げ返済するのも1つの方法です。

ただし、繰り上げ返済を行う際は、金融機関に手数料を支払うケースもあります。また、最低でも繰り上げ返済を行う額は10万円からといったルールが設けられているケースもあるため、事前に確認することが重要です。

５．空家を活用する

空き家を活用して、自宅として住むのも1つの方法です。壁や床などの内装の状態が悪かったとしてもリフォームできれいな状態にできるため、新築よりも価格が安く済みます。

自治体が支援制度を実施している場合、利用できれば経済的な負担を軽減することが可能です。

しかし、外装や内装の劣化具合によっては工事費用が高額になる場合もあるため、注意が必要です。

空き家を購入する際は、自治体が運営している「空き家バンク」を利用しましょう。

お金を効率的に貯める方法

お金を効率的に貯める方法を知っておけば、家を建てる際に選択肢が広がります。ここでは、お金を効率的に貯める方法を紹介します。

・目的別に口座を分ける

・会社の財形貯蓄を利用する

・つみたてNISAを利用する

目的別に口座を分ける

お金を効率的に貯めるためには、まず貯金の目的を明確にし、それに合わせた口座を使い分けることが大切です。

具体的な目的ごとに口座を分けることで、目標金額までの不足額を把握しやすくなるため、モチベーションも上がります。

例えば、緊急時の備えや急な出費に備えて「緊急費用口座」を作成し、一定の額を積み立てておくことができます。

また、将来の夢や目標に向けて「マイホーム口座」や「投資口座」を設けて計画的に貯金を行うのもいいでしょう。

会社の財形貯蓄を利用する

職場によっては、財形貯蓄制度を導入している場合があります。この制度を利用すると、給与から一定の額を天引きして貯蓄することが可能です。

財形貯蓄は自動的に行われるため、自然とお金を貯めることができます。

職場に財形貯蓄制度が導入されていない場合は、給料日にすぐに貯金用の口座へ一定額を振り込みましょう。

クレジットカードを利用する

クレジットカードで決済をすると、ポイントが貯まります。貯まったポイントは現金と同じように支払いに使ったり、電子マネーにチャージしたり、商品と交換したりすることが可能です。

クレジットカード払いが可能であれば、固定費の支払いをクレジットカードに変更するとポイントが貯まりやすくなります。

結局マイホームを買うベストなタイミングはいつか？

ここでは、マイホームを買うベストなタイミングを紹介します。

・家を建ててはいけない年齢は何歳？

・頭金を貯めるvs早く住宅ローンを組む　どっちがお得？

・すべてが揃うタイミングはない

家を建ててはいけない年齢は何歳？

結論からお伝えすると、家を建ててはいけない年齢はありません。家を建てるベストなタイミングは人それぞれですが、国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅取得世帯の世帯主の年齢は30歳代が多いことが分かりました。

この年齢帯は、安定した収入があることや将来の計画を立てやすいことが理由として考えられます。

家を建ててはいけない年齢はないとお伝えしましたが、高齢になると住宅ローン審査が厳しくなってしまいます。

なぜなら、支払いの完済年齢を80歳に設定している金融機関が多く、高齢になるほど定年を過ぎる可能性があるからです。

年齢による制約はないものの、個々の状況に合わせて慎重に判断することが重要です。

頭金を貯めるvs早く住宅ローンを組む　どっちがお得？

家づくりにおいて、頭金を貯めるか、早く住宅ローンを組むか、どちらがお得なのでしょうか。

まず、頭金を貯めるメリットは、頭金を多く支払うことで借入額が減少し、返済額や利息が減ることです。

ただし、家を建てる前に物件価格の1～2割程度のお金を用意しなければなりません。

早く住宅ローンを組むメリットは、想定外の出費に備えられることや、適切な物件を逃すリスクを軽減できることが挙げられます。

ただし、毎月の住宅ローンの返済負担が大きくなるのがデメリットです。

どちらがお得かは個々の状況により異なるため、頭金の貯蓄や住宅ローンの計画は、将来のライフスタイルや資金状況を考慮しながら検討しましょう。

すべてが揃うタイミングはない

家を建てるタイミングは、物件との出会い、不動産市場の推移、自分の資金状況など、さまざまな要素が影響します。

完璧にすべてが揃うタイミングを待っていると、機会を逃してしまうかもしれません。

そのため、完璧なタイミングを待つことよりも、リスクを考慮しながら現在の状況でベストな計画を立てることが大切です。

将来のライフスタイルを見据えつつ、物件選びや資金計画を立てることで、自分にとっての最適なタイミングを見つけることができるでしょう。

お金がなくても家は建てられる！

お金がなくても家を建てることは、住宅ローンの審査に通り、手付金を現金で用意することができれば基本的に可能です。

しかし、手付金や頭金を用意して手元に現金がなくなってしまうと、住宅ローンを組めてもその他の支出で破綻する恐れがあるため、お金を貯めることも大切です。

家を建てることがゴールではなく、どのような暮らし方をしたいのか、そのためにどのような家が必要なのかを明確にイメージしましょう。

お金まわりで疑問のある方は、ファイナンシャルプランナーに相談するのも1つの方法です。