不動産屋のおとり広告・おとり物件って本当にあるの?

たまたま見かけた不動産屋の広告で、掘り出し物というべき好条件の物件を見つけたあなた。

早速その不動産屋に問い合わせてみると、ぜひとも物件を紹介したいので来店してほしいとのことでした。

「こんなに良い物件、すぐにでも交渉しないと売り切れてしまうに違いない!」

「でもこんなに安い物件って、本当にあるのかな?」

「多少の誇張はあっても仕方ないよね?まさか嘘を掲載することはないと思うけど・・・」

不動産屋が手持ちの他の物件を売るために、顧客集めを目的として偽りの情報を掲載した広告のことをおとり広告といいます。

実際に物件が存在しないケースはもちろんのこと、物件は実在しているものの取引をする意思がないケース、すでに契約済の物件を掲載しているケースなどもあり、悪質な手口です。

もちろん、これらの行為は違法行為として宅地建物取引業法で禁止されている他、景品表示法によって罰則規定も設けられています。

しかし、明確に違法とは判断できないケースも多く、未だに横行している現状があります。

今回は、そんなおとり広告・おとり物件に騙されないようにするためにも、その実態や見抜き方について、詳しく解説していきます。

もくじ

不動産屋のおとり広告・おとり物件って本当にあるの?

不動産屋がおとり広告・おとり物件によって誘客を目指すケースは未だに数多くありますが、主に賃貸物件で目立つ手口であり、売主との結びつきが強い売買物件では、それほど多くはないといえるでしょう。

しかしながら、その内容は多岐に渡るため、どれがおとり広告・おとり物件であるかを一目で見分けるのは困難です。

まずは、おとり広告・おとり物件にどのようなパターンが存在するのか理解しましょう。

おとり広告・おとり物件とは

おとり広告・おとり物件の種類を大分すると、大きく4種類に分けることができます。

1つ目は、成約済の物件を掲載し続けているケース、2つ目は、実際には存在しない物件を掲載しているケース、3つ目は、物件は実在するものの記載されている情報に偽りがあるケース、4つ目は、物件は実在するがそもそも取引をする意思がないケースです。

成約済み・入居済み物件をいつまでも掲載し続けている

おとり広告・おとり物件で一番見極めが難しいのが、掲載物件が既に成約済みのケースです。

入居の相談として来店をした際に「先ほど成約してしまいましたので、他の類似物件を・・・」と伝えられてしまえば、それが事実かどうか確かめる手段はありません。

もちろん、インターネットが普及したことで情報のタイムラグは少なくなったとはいえますが、全国各地にある多くの不動産会社が競い合って物件を紹介するわけですから、リアルタイムに状況を反映させるのが難しいという実情や、申し込み者がキャンセルする可能性を見越して掲載している場合もあるため、不動産屋が一概に嘘をついているとも言い難いのです。

そして、成約済み物件を長らく掲載しているケースは、ただの削除し忘れである可能性もあり得ます。なぜなら、一般的な物件検索サイトであれば、掲載し続けることで広告料が発生するため(問い合わせ毎のサイトもあるが)、不動産会社にとって偽りの物件情報が必ずしも利益になるとは限らないからです。

一方で、自社サイトを運営しているような不動産屋は広告料がかからないことから、問い合わせが多かった成約済の物件を、長期に渡って掲載し続けるケースもあるため、十分に注意すべきでしょう。

実在しない物件を掲載している

インターネット上にある地図サイトは時代と共に進化し続けているため、特定の住所の場所が明確にわかるだけではなく、街並みそのものを閲覧できます。

そのため、物件の住所が明確に記載されていればある程度の情報を確認することができます。

しかし、一般的な物件検索サイトにはきちんとした住所表示が掲載されている場合とされていない場合があるため、必ずしも現地の情報を確認できるとは限りません。

それを良いことに、イメージパ―ス(CGで作られたグラフィック)などを巧みに用いて、実在しない架空の物件を掲載している場合もあるのです。

実際よりも好条件の虚偽情報を掲載している

同じ物件について、複数社が物件サイトに掲載されていれば見比べることができるのですが、不動産仲介の契約条件によっては、1社だけが専属的に媒介(仲介)活動ができるという契約もあるため、そのような仲介契約をしている物件に対しては、記載情報の真偽を確認するのは難しいといえます。

また、過去の事例として、新設予定の駅や商業施設が掲載されていたものの、実際には新設されずに紛争に発展したケースもあります。

新設予定の施設を掲載する場合(設備の主体が発表した新設予定時期を明記すること)や、徒歩による所要時間の記載方法(80mにつき1分間)など、広告掲載には一定のルールが決められています。

確定していない好条件が誇大されていることもあるため、インターネットや現地で真偽を確認できる情報は、自分自身で確かめるようにしましょう。

実在しているが取引意思のない物件を掲載している

仲介手数料は一律で決めてられるとはいえ、不動産屋によっては自社に都合が良い物件へ誘導してくるケースもあります。

たとえば、売買をすることで儲けになるような自社物件を勧めてくる場合や、売り手と買い手のマッチングを狙って、仲介手数料の二重取り(両手取り)となるような契約を促す場合です。

また、不動産屋の従業員が済んでいる物件を掲載することで、問題にならないだろうと高をくくっている悪質なケースもありますので、本当に実在しているかだけではなく、取引の意思があるかどうかについても確かめなければなりません。

不動産屋がおとり広告・おとり物件を出す理由

罰則規定もある違法行為であるにも関わらず、不動産屋がおとり広告・おとり物件を掲載する主な目的は集客ですが、先述したような管理不足の場合もあります。

集客性を上げて成約につなげるため

全国各地に数多ある不動産屋が競い合っているという状況下で、何よりも重要なのはお客様との直接のアポイントメントです。

買主にとって優良な不動産屋だったとしても、悪質な不動産屋だとしても、まずは交渉の席につかない限りは何も始まりません。それほどアポイントメントは重要なのです。

そのため、集客を目的として、過去に人気が高かった物件を再掲したり、問い合わせ件数が多かった物件を継続し続けることで、問い合わせを意図的に増やすというケースがほとんどといえるでしょう。

仲介物件を多く取り扱っている不動産屋は管理不足の場合も

一般的な物件検索サイトであっても、自社サイトであっても、登録する物件の管理は自社で行うものです。

つまり、自社が登録している物件が成約したかどうかについては、不動産専門のデータベースで検索したり、売主に直接電話をかけて都度確認しているのです。

この確認作業に対して単純に人手が足りず、リアルタイムな状況を更新できていないという可能性もあるため、取り扱ってもらえなかった物件の全てが、おとり広告・おとり物件と判断するのも危険です。

サイトに記載がある情報更新日などを参考にしましょう。

おとり広告・おとり物件は違法

おとり広告・おとり物件で誘客をするのは明らかな違法行為であり、たとえ好条件な物件を紹介するためのきっかけ作りだったとしても、許されることではありません。

宅地建物取引業法に違反すれば、誇大広告の禁止に抵触するものとして、指示や業務停止、免許取り消しの処分が科されます。

これは、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金の定めもある重大な違法行為です。

また、景品表示法に違反すれば、措置命令が出された上、命令に従わない場合には2年以下の懲役または300万円以下の罰金などの罰則を受ける可能性もあります。

もちろん、一般的な物件検索サイトにおとり広告・おとり物件を掲載した場合には、サイト独自の処分として掲載停止の措置がなされることもありますし、違反を犯して監督処分などを受けた業者に関しては、各自治体のサイトや国土交通省のホームページで公表されるというリスクも負うことになります。

結果として、その後の営業活動の継続は難しくなるでしょう。

これほどまでに、おとり広告・おとり物件に対しては厳正な処分がなされているのです。

おとり広告・おとり物件を見極める5つのポイント

違法行為であるおとり広告・おとり物件を見極めるためにはいくつかのポイントがあります。

これらに注意することで、おとり広告・おとり物件を見極めることができるでしょう。

いつまでも好条件物件が掲載され続けている

相場よりも値段が格安だったり、環境が良好である旨の記載が続いているにも関わらず、成約せずにネット上に掲載が続いている物件は、おとり物件である可能性が高いといえます。

インターネット上の情報は、良くも悪くも不特定多数が閲覧しているため、好条件の物件があればすぐに成約していくものです。

そのような好条件である物件が、長期間に渡って掲載される可能性は限りなく低いのです。

相場より物件が好条件すぎる

値段の相場については、立地や交通の利便性、間取り、設備などの条件で概ねの相場が決まるものです。

あまりにも相場とかけ離れている掘り出しものともいえるような好条件の物件は、誘客のためのおとり物件である可能性が高いといえるでしょう。

内見をOKしてくれず、店舗に来させようとする

現地を直接見たいと希望しても「まずは事務所へ来てほしい」と言われることも良くあるケースです。

先述したとおり、事務所に来店した際に「希望していた物件は先ほど成約してしまった」「キャンセルがでるかもしれないから、仮申し込み書だけ預かり、類似物件を紹介したい」「実は大家が値段交渉などに協力的ではないので紹介したくない」など、断る理由はいくらでも捏造できます。

おとり物件であるかどうか一番手っ取り早く確認する方法は、内覧を約束させることです。

もっとも、「事務所に来所したのちに、営業マンが車で送迎します」といわれることもあるため、不動産屋とのやり取りの中で「希望物件以外は契約するつもりはない!」という強い意志表示を行う必要があるでしょう。

物件の詳細情報があいまい

住所の表記があいまいであり、インターネット上の地図サイトで物件が特定できない場合などは、おとり物件である可能性が否定できません。

もっとも、不特定多数が閲覧するという意味で、現状が空き家ではなく他の誰かが居住している中古物件などは、詳細な掲載をあえて避けている可能性もあるため、詳細な情報を問い合わせた時に正確な情報を持ち合わせているかについては、確認しておくべきでしょう。

物件の取引様態が「仲介」である

不動産屋が記載する物件の取引形態には、「売主」「代理」「仲介(媒介)」の3種類がありますが、「仲介」の場合は売主とどのような媒介契約を結んでいるかにより、積極的に買主を募集する義務があるかどうかに差異が発生します。

裏を返せば、特に不特定要素が強いのが「仲介」という取引様態であるため、偽りの情報を記載しやすいともいえるでしょう。

おとり広告・おとり物件を出す不動産屋に引っ掛からないための対策5選!

おとり広告・おとり物件を掲載するような悪質な不動産屋を見分けるためにはどうしたら良いのでしょうか。

あらかじめ、自分自身で対策可能な方法をご紹介します。

仲介物件なら複数の不動産屋に問い合わせてみる

物件の取引形態が「仲介」の場合、多数の不動産屋が同じ物件を取り扱っているケースが多々あります。

そのような物件であれば記載されている情報を比べることができますので、虚偽情報があれば気付くことができるのです。

もちろん、掲載されているそれぞれの不動産屋に重複して問い合わせても問題ありませんので、正しい情報を確認するようにしましょう。

過去に違反した履歴がないか調べる 「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」

国土交通省は、インターネット上で過去に行政処分を受けた様々な事業者を公表しています。

不動産屋であれば宅地建物取引業者の項目で検索をすることができ、不動産屋名などで検索することが可能です。

参考情報として、各都道府県知事が行った監督処分情報のリンクも掲載されているため、併せて確認すると良いでしょう。

ただし、行政処分などを受けた不動産屋は社名を変えて活動している場合もありますので、過去に違反をした不動産屋が必ず検索結果に出てくるわけではないことには、注意が必要です。

情報管理ができている不動産屋か見極める

物件の情報には情報公開日や情報更新日などが記載されていることがほとんどです。

あまりにも更新が遅いような不動産屋については、取り扱っている物件の情報管理ができていない可能性もありますので、自ずと信用度が下がります。

可能な限り、正しく新しい情報を掲載している不動産屋と取引をするよう心がけましょう。

不動産屋からの「類似した物件をご紹介します」は断る

気に入った物件があれば、それ以外には興味がない、紹介はお断りをする旨をあらかじめ伝えておくことで、不動産屋が紹介したい物件へ誘導されることを避けることができます。

もっとも、本当に類似物件を紹介してもらえることもありますので、全ての不動産屋が意図的に誘導しているとは限りません。

物件検索サイトから問い合わせをし、メールや電話でのやりとりをする際に、はっきりと意志表示をした上で、相手の反応をきちんと確かめることが重要です。

「おとり物件チェッカー」を利用する(現在サービス中止)

過去、「ノマド」というサイトが「おとり物件チェッカー」という無料のおとり物件調査サービスを提供していました。

物件検索サイトに掲載されている物件のURLを入力することで、現在取引されている物件かどうかを確認するという便利なもので、このチェッカーを作成したイタンジ株式会社はテレビ東京「ワールドビジネスサテライト」で取り上げられたこともあります。

サービス提供時には様々な反響があったようですが、現在「ノマド」というサイト自体が無くなっており、「おとり物件チェッカー」がサービス中止に追い込まれたことからも、おとり物件の根絶には至らなかったことが容易に想像できます。

おとり広告・おとり物件が少ない物件検索サイト

大手の物件検索サイトは、各社が独自におとり広告・おとり物件の締め出しを行っていますが、どうしてもおとり物件が混在している状態です。

そんな中、仲介会社を通さない元付・売主(貸主)物件情報のみを扱っている専門検索サイトとして運営されているのが「不動産広場」です。

「不動産広場」はおとり物件が一切ないことを謳い文句としていますので、信頼度は高いといえるでしょう。

仲介する不動産屋にとってはこのようなサービスがあれば商売が成り立たないという意見もあるようですが、本来不動産屋は、買主と売主が適正に不動産の取引を行うことができるよう、宅地建物取引業法の下、その仲介を厳正に行うという重要な役割を担うものです。

仲介する不動産屋の思うがまま、消費者が不利益を被ることは許されません。

「不動産広場」のような消費者の立場に立った物件検索サイトが、今後も広がりを見せることが期待されています。

まとめ

不動産屋のおとり広告・おとり物件に関しては違法行為であるものの、未だにそのような情報が多く掲載されていることには間違いありません。

掲載されている物件情報を鵜呑みにせず、インターネットを駆使しながら正しい情報を取捨選択する力が、物件探しには重要といえるでしょう。

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