【条件3つ】マンションの売却期間はこうして決める!価格との関係や売却時の注意点も含め徹底的に解説【2021年最新】

マンションを売り出すにあたって気になることはまず価格です。

「いくらで売れるだろうか」と誰しもが考えます。そしてその次に気になるのが「どれくらいの期間で売れるのか」です。

今回はマンションの売却期間について考えていきます。

実は、売却期間は価格との関係でも決まるのです。

こうした価格と売却期間の関係についてもみていきます。

マンションの売却期間についての3つの注意点

マンションの売却期間は統計で平均的な売却期間が出されています。

それによるとおよそ4カ月が平均です。

これはあくまで平均なのでこの期間で必ず売れるものではありません。

また、東京はじめ都市ごとに売却期間には長短があることもわかりました。

マンションの平均的な売却期間を元に考えていきましょう。

  1. 平均は4カ月程度だが
  2. 都市によっても売却期間は異なる
  3. 引き渡しまではさらに数カ月

それぞれお話しします。

1.平均は4カ月程度だが

三井トラスト不動産の「不動産マーケット情報」によれば、マンションの平均的な売却期間はおよそ4カ月です。

ただし、これには注意が必要な数値となります。

まずは売れずにずっと市場に滞留しているマンションは計算外です。

また、売れずに販売中止したマンションも含まれていません。

売れたマンションの平均売却期間が4カ月だった、ということを表しています。

4カ月くらいで売れる、と考えるのは早計です。

なお、売却期間は売り出しから成約までの期間となっています。

2.都市によっても売却期間は異なる

平均売却期間は、下記のとおり都市によっても異なります。

東京都 3.78カ月
大阪府 3.40カ月
愛知県 3.45カ月

2019年のデータですが、都市圏ごとに平均売却期間が異なります。

大阪と愛知はほぼ同じ期間です。

一方、東京は他の都市に比べて長期化の傾向があります。

これは東京にはマンションが多く、買主も比較をする対象が増えるためです。

ライバルが多いので時間がかかることが考えられます。

3.引き渡しまではさらに数カ月

先ほどあげた売却期間は売り出しから成約までの期間です。

引き渡しまでとなるとさらに長くなります。

成約から引き渡しまでは売主よりも買主側の都合で期間がのびるのです。

ローンを利用する場合はローン審査の期間が加わります。

成約からスムーズに引き渡しにいったとしても、ローンを利用すると1カ月程度はみておくべきです。

マンションの売却期間を決める3つの条件

マンションの売却期間を左右する要素は多くあります。

もちろん価格が割高だと長期化する傾向です。

そして価格だけでなく、立地条件や不動産業者、販売条件でも変わってきます。

これらの要素が複合して売却期間が決まってくるのです。

マンションの売却期間を決める条件を以下の3つにまとめてみました。

  1. 立地条件やマンション固有の条件
  2. 不動産業者に関する条件
  3. 販売時期に関する条件

順番にみていきましょう。

1.立地条件やマンション固有の3条件

マンションにとって立地条件は極めて重要です。

利便性の高いマンションは価格が高くなる傾向にあり、売却期間も短くなります。

反対に利便性の低いマンションは売却期間も長期化の傾向です。

立地条件をはじめとして、マンション固有の条件で売却期間を左右する要素は以下の3点になります。

  • 1-1.築年数で価格水準と売却期間が決まる
  • 1-2.最寄り駅までの距離
  • 1-3.専有面積の売れ筋がある

ひとつずつみていきましょう。

1-1.築年数で価格水準と売却期間が決まる

マンションの価格を決める要素のひとつに築年数があります。

一般的に築年が経過すると、そのマンションの売値は下がっていきます。

そして、築年数による価格水準が形成されるのです。

この価格水準とマンションの販売価格を比較して、割高なら売却期間は長く、割安なら短くなります。

1-2.最寄り駅までの距離

マンションは利便性が重要であることはお話ししました。

その具体例が最寄り駅までの距離です。

同じグレードで同じ築年数のマンションならば、最寄り駅まで近いほうが価格は高くなります。

これも築年数と同様に、価格水準の比べて高いか安いかによって売却期間が変わってくるのです。

1-3.専有面積の売れ筋がある

専有面積にもそのエリアによって売れ筋があります。

東京の都心部ではワンルームなどの単身者用のマンションでも需要があり、短い売却期間で売却可能です。

一方、地方ではファミリータイプが主流で狭い住戸は敬遠されます。

売れ筋でない面積の住戸は売却期間ものびてしまうのです。

2.不動産業者に関する3条件

どの不動産業者に仲介を依頼するかによっても、売却期間は大きく変わってきます。

具体的にはその不動産業者や担当者の能力やモチベーションです。

マンションに強くない不動産業者では時間がかかってしまいます。

また、どの媒介契約を締結するかでもモチベーションは異なるもの。

不動産業者が売却期間に影響を及ぼすとすると、次の3点が考えられます。

  • 2-1.マンション売却に強い業者かどうか
  • 2-2.営業担当者の能力
  • 2-3.媒介契約による違い

それぞれお話しします。

2-1.マンション売却に強い業者かどうか

どの不動産業者でも得意分野とそうでない分野があるもの。

大手不動産業者ではそうした傾向は少ないものの、地元の小さな不動産業者ではマンションをあまり扱っていない業者もいます。

逆にそのマンションを新築時に販売した不動産業者であれば、そのマンションについては詳しいもの。

うまくいけば顧客を抱えていることもあります。

このように、マンションに強い業者かどうかで売却期間は変わってくるのです。

2-2.営業担当者の能力

たとえ大手不動産業者であっても、営業担当者の能力は一様ではありません。

どんな物件も短期間で売却してしまう凄腕の担当者もいる反面、あまり能力の高くない人もいます。

営業担当者は一度担当が決まると、よほどのことがない限り変更はしません。

また、最初の段階で担当者を指名することも困難です。

いわばどんな担当者にあたるかは運しだいということになります。

もし満足のいく担当者でない場合には責任者にかけあうか、不動産業者を変更することが必要です。

2-3.媒介契約による違い

最後はモチベーション、つまりやる気の問題です。

媒介契約には3つの形態がありますが、専任媒介契約だと比較的モチベーション高く営業してくれます。

一方、一般媒介契約では、複数の業者に依頼できることもあって担当者のモチベーションはあがりにくいものです。

短い売却期間を望むなら、専任媒介契約を検討しましょう。

3.販売時期に関する3条件

販売時期でも売却期間が変わってきます。

端的に言えば、景気のよい時期なら早く売却でき、景気が悪いと時間がかかるのです。

この他にも需要の高い時期とそうでない時期があります。

さらにいえば、1年の中でも売りやすい時期と売れにくい時期があるのです。

販売時期については次の3つが条件となります。

  • 3-1.経済情勢を見てみよう
  • 3-2.需要の高い時期に売却
  • 3-3.競合が少ない時期は諸刃の剣

さっそくみていきましょう。

3-1.経済情勢を見てみよう

2020年は新型コロナウイルス感染症の影響で経済は全体に低調でした。

中古マンションの販売は比較的堅調でしたが、今後はわかりません。

2021年の前半はまだ感染症の影響もあり、不透明です。

こうした時期に売り出すと売却期間は長くなる傾向にあります。

反対に2019年ごろまでなら、比較的短期間での売買が可能でした。

このように経済情勢にも左右されるのです。

3-2.需要の高い時期に売却

マンションも人気がある時期とそうでない時期があります。

かつては郊外の一戸建てがもてはやされた時期がありました。

最近まではタワーマンションが人気で、タワーマンション以外は売れにくいかったこともあります。

需要や人気が高い時期に売却できれば短期間での売買が可能です。

3-3.競合が少ない時期は諸刃の剣

1年の中でも売り物件の多い時期と少ない時期があります。

具体的には引っ越しシーズンではない初夏から秋口までがその時期です。

競合が少ないので有利ともいえます。

反面、需要が少ないのもこの時期です。

年末から年度末にかけては需要も高まりますが、競合物件も増えます。

どの時期に売りに出すかも重要です。

売却期間を価格と売却方法5つの注意点

ここまでで売却期間と売却価格が密接に関係していることがわかりました。

ここではさらに考察をすすめるともに、売却方法も売却期間に影響を与えることを考えていきます。

例えば業者買取や即金買取を選べば、かなりのスピードで売却が可能です。

売却期間と売却価格、売却方法の注意点を5点にまとめました。

  1. 価格優先か売却期間優先か
  2. 最速は即金買取
  3. 業者買取はスピードが速い
  4. 希望価格とボーダーラインを決めておく
  5. 不動産業者に裁量を与えておこう

ひとつずつみていきましょう。

1.価格優先か売却期間優先か

まずは方針として価格を優先するか、売却期間を短くするかを決めましょう。

その地域のマンションの相場に対して割安であれば早く売却ができ、割高であれば時間がかかります。

いずれを選ぶかは、どれほどの資金が必要か、売却期間が長くなっても大丈夫かどうか、といったそれぞれの事情によって決めてよいでしょう。

2.最速は即金買取

もしスピードを重要視するなら、即金買取の業者を検討しましょう。

文字通り、キャッシュで買い取ってくれます。

その代わり、買取価格が割安になることは覚悟しなければいけません。

概ね市場価格の7割から8割程度といわれています。

スピード感がある分、値段は安くなってしまうのです。

3.業者買取もスピードが速い

即金買取ほどではないにしても、不動産業者の買取もスピード感重視です。

業者買取は先ほどもお話ししたように、リフォームして再販売が目的。

買取価格は安くなります。

スピードを最重視する即金買取よりも多少時間がかかるものの、業者買取もスムーズな売買が可能です。

また、引き渡し日などもある程度融通が利きます。

4.希望価格とボーダーラインを決めておく

次は価格決定の戦略です。

まず相場や不動産業者の意見から売却価格を決定します。

それを希望価格として売りに出すのです。それで売却できればそれでよし。

もし売却ができなければ、そこからどれだけ値引きをするか決めておきます。

最終的にぎりぎりのボーダーラインもあらかじめ決めておくのです。

こうしておけば、価格決定や値引きで迷ったり、あせったりする必要がなくなります。

5.不動産業者に裁量を与えておこう

希望価格とボーダーラインを決めたら、次は不動産業者にも裁量権を与えましょう。

つまり、この金額までは確認を取らずに値下げしてもよい、という交渉権です。

価格の裁量を与えておくと、不動産業者も交渉がしやすくなります。

ここでの注意点は先ほどの価格のボーダーラインをそのまま伝えないことです。

本当のボーダーラインを伝えてしまうと、不動産業者はそのボーダーラインで決めてしまう可能性があります。

ボーダーラインはあくまで自分の胸の内にとどめておきましょう。

まとめ

売却価格とともに重要な売却期間。できれば短く、自分が思ったとおりの時期に売却できるのが理想です。

そのためには売却価格をはじめ、多くの決めるべきことがあります。

さらには売却の時期などタイミングを図ることも重要です。

これらのことをしっかりと押さえて、早期売却を実現しましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です