不動産情報ネットワーク「レインズ」とは!?|一般人が不動産売買の相場を調べる方法もプロが伝授!

不動産を購入したり売却したりする時には、対象エリアの不動産の取引相場をあらかじめ調べておくことが、成功の大切なポイントの一つです。

しかし、取引相場をどのようにして調べたらよいか一般人にとっては難しいところもあると思います。

不動産取引のプロは、いろいろなネットワークを活用してマンションの取引事例や価格相場の情報を収集することが可能です。

中でもよく使われているのが、「レインズ」と呼ばれる不動産情報ネットワークシステムです。

「レインズ」は一般人がアクセスできないプロ向けのネットワークで、特に以下の点が優れています。

  1. リアルタイムで情報が更新されている
  2. 物件の種類が細かく分かれている
  3. 過去物件の成約情報が検索できる

特に、過去物件の成約情報が検索できることで、実際にどのような価格で取引がなされたのかという生の情報が仕入れられることで、取引相場を的確に把握することができます。

今回は、「レインズ」をテーマにその概要や活用方法、レインズにアクセスできない一般人がどうやって不動産相場を調べたらよいかについて紹介します。

ぜひ最後まで読んで、不動産を購入・売却する時の参考にしてみてください。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

レインズの概要

「レインズ」とは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略で、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。

全国で4つ(東日本・中部・近畿・西日本)のブロックに分かれた不動産流通機構が、それぞれの地域の「レインズ」を運営しています。

レインズとは、いわば全国の不動産情報が集約されているシステムです。

この情報にアクセスすることであらゆる不動産情報を見ることができ、売買活動や賃貸人募集活動に役立てることができます。

レインズには、Webサイトからログインしてアクセスします。

物件の種別や場所、路線、賃貸・売買の別、掲載案件・成約案件など様々な情報から物件を検索でき、情報は常にアップデートされています。

レインズにアクセスできるのは宅建業者のみ

レインズにアクセスできるのは基本的にはプロの不動産取引業者、正確には、不動産流通機構の会員となっている宅建業者のみです。

宅建業として開業する時には、全日本不動産協会もしくは全国宅地建物取引業協会に加盟するほか、開業する地域の不動産流通機構の会員に登録します。

このとき、不動産流通機構の会員となれるのは不動産業者のみなのです。

会員になると、レインズにアクセスできるログインIDとパスワードが付与されます。

そのため一般人はサイトにアクセスすることができないのです。

レインズに掲載される物件

レインズには、下記のようなあらゆる不動産物件情報が掲載されています。

  • 土地や一戸建ての建物
  • 区分所有マンション
  • 一棟マンション
  • 商業ビル
  • 駐車場
  • 山林  など

売買や賃貸取引の対象になっているあらゆる種類の不動産が登録されています。

しかし、市場に出ている全ての物件情報がレインズに登録されている訳ではありません。

不動産業者には登録義務が課されている物件と任意の物件があります。

レインズの登録義務がある物件とは

レインズに登録義務がある物件とそうではない物件の違いは、売主と結ぶ媒介契約の種類に依っています。

売主は物件の売却を不動産会社に依頼しようとするとき、「媒介契約」と呼ばれる契約を不動産会社と結びます。

この媒介契約には3つの種類があり、それぞれレインズへの登録義務が異なるのです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
特徴 同時に何社とも契約できる 1社としか契約できない
レインズへの登録義務 なし 契約後7日以内に登録義務 契約後5日以内に登録義務

専任媒介契約と専属専媒介任契約ではレインズへの登録義務がありますが、一般媒介契約では義務ではなく任意となります。

また、賃貸物件に関してもレインズ登録義務はありません。

売主がレインズの情報を見られる場合もある

さきほど、レインズの情報を見られるのは基本的には宅建業者のみとお伝えしました。

しかし、実はその他にもレインズに物件登録してもらった売主は自分が売り出している物件情報に限り閲覧することが可能です。

媒介契約を結んだ不動産会社から「登録証明書」を受け取り、そこに記載されている確認用ID・パスワードでサイトにログインし売却物件を閲覧します。

ただし、この情報が閲覧できるのは専任媒介・専属専任媒介に契約を結んだ場合に限られます。

レインズが優秀である3つの理由

不動産情報を取得する手段はたくさんあります。

不動産のプロであればいろいろな不動産業者と繋がりがありますし、インターネットがこれだけ発達した現代ですので、新しいデバイスやWebサービスが出てきてもおかしくありません。

しかし、レインズが使われ続けるのはレインズというサービスが以下のような点で優秀だからです。

  1. リアルタイムで情報が更新されている
  2. 物件の種類が細かく分かれている
  3. 過去物件の成約状況が検索できる

どういうことなのか、一つずつ見ていきましょう。

1.リアルタイムで情報が更新されている

レインズに掲載されている情報の多くは、専任媒介契約を締結した依頼者の物件です。

専任媒介契約を締結した宅建業者は不動産情報をレインズに登録し、定められた期間内に依頼者に報告をしなければなりません。

したがって、レインズに登録されたばかりの案件というのは、依頼者から依頼を受けたばかりの案件が多いということになります。

また、成約したときには成約物件情報としてアップデートする必要がありますので、物件の状況が一目でわかります。

このようなリアルタイムの情報が取得できるということは、一般の不動産情報サイトよりも優れている点です。

2.物件の種類が細かく分かれている

レインズにログインした後の検索画面には、物件の種類を事細かに指定することができるようになっています。

売買、賃貸の別のほか、建物であれば一戸建て、マンション、事務所、店舗のほか、事務所でも1つの建物なのか、建物の一部なのかという指定もできます。

広さや価格についても、坪・㎡両方で検索できるほか、坪単価・㎡単価でも物件を絞り込むことが可能です。

エリアについても、住所や路線はもちろん、マンション名やビル名などピンポイントの検索もできます。

プロであればあるほど細かい情報が必要になってきますので、そのニーズに応えられるだけの検索項目が用意されています。

3.過去物件の成約情報が検索できる

過去物件の成約情報が蓄積されていることはレインズの特徴の一つです。

レインズでは、最近の成約情報から十数年前に実際に成約した価格情報まで一発で検索することができます。

ピンポイントで一つのマンション内の成約情報が検索したり同じエリアでのマンション成約情報を集めたりすれば、中古マンションの価格がどのように変化しているのかという点についても調べることができます。

不動産売却にレインズの活用が欠かせない理由4つ

不動産取引のプロは不動産情報を収集・分析するために毎日のようにレインズにアクセスして資料をダウンロードしたり、物件一覧をダウンロードしたりしています。

不動産のやり取りにはレインズが欠かせないのです。

また、不動産会社に依頼する私たち一般人にとってもレインズの活用は重要なことがあります。

具体的には、以下のようなポイントにおいてレインズの活用が大切になります。

  1. 成約情報や在庫情報から不動産相場を分析
  2. 実際の賃貸物件・売却物件の探索
  3. 不動産会社の連絡情報の入手
  4. 囲い込みを予防する

順に見ていきましょう。

1.成約情報や在庫情報から不動産相場を分析

レインズの最も大切な機能として、在庫情報と成約情報を分けて検索できるというものがあります。

一般的な不動産情報サイトにもさまざまなエリアの不動産売却情報、賃貸情報が掲載されていますが、成約してしまうとページは削除されてしまいます。

情報サイトに掲載されている価格は売主が売却したい希望価格です。

実際は、そのままの価格で成約することは少なく交渉を経て価格が決定されていきます。

不動産のプロはレインズを使って豊富な成約情報を入手し、実際にどのぐらいの価格で取引されているのか、また売り出し価格と成約価格の差はどれぐらいかということをリサーチしながら、仲介の依頼を受けた物件の売出し価格を決定します。

2.実際の賃貸物件・売却物件の探索

不動産業者に対する相談は物件の売却や賃貸の募集だけではなく、物件を購入・賃貸したい人からも相談を受けます。

お客様の要望に応えるためにはたくさんの物件情報があればあるほど有利ですが、手持ちの売却物件や賃貸物件のみでは情報量として不十分です。

そのような場合には、実際にレインズの在庫情報(売出中、賃貸募集中の物件)を検索してお客様に情報を提供します。

不動産情報サイトに掲載されている物件は、直接一般消費者にアクセスするために掲載されているものも含まれており、不動産業者が取り扱うには不適当な案件もあります。

また、ずっと掲載されているような物件は売れ残りの物件も多いのです。

レインズの情報は常に更新されていて、物件の出どころや情報の内容もしっかりしているために、よく利用されているのです。

3.不動産会社の連絡情報の入手

レインズを見ると、物件を取り扱っている不動産業者の情報も分かります。

物件によっては物件チラシをダウンロードすることもできます。

皆さんも賃貸物件を探しに駅前の不動産屋さんに訪問した時、物件チラシをもらった経験があると思います。

その多くはレインズでダウンロードしたものです。

不動産業者同士で直接連絡を取るときに「レインズを見たのですが」と伝えると、コミュニケーションが非常にスムーズに進みます。

レインズに掲載されている情報のフォーマットは統一されているために、どのような質問があるのか何を知りたいのかが予想できるのです。

このように、レインズは多くの不動産業者とつながる手段でもあるのです。

4.囲い込みを予防する

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことを目的に、他の不動産会社をシャットアウトしてしまう悪質な行為のことです。

不動産仲介において不動産会社が得る利益というのは、売主または買主から得られる仲介手数料です。

一つの物件の売買に対して、売主と買主両方が自分のところの不動産会社を利用してくれれば両者から仲介手数料が取れるわけです。

しかし実際はそのようなケースばかりとは限りません。

売主はA社に依頼したけど、買主は別のB社を通して物件を購入するというケースもあるのです。

そうするとA社は売主からのみ、B社は買主からのみしか仲介手数料を受け取れません。

これを「片手仲介」と言います。

これに対して、売主が依頼したA社が自分のところで直接買主を見つけてくれば売主と買主両方から仲介手数料をもらえます。

これを「両手仲介」と呼び、両手仲介自体に違法性はありません。

そのため不動産会社としては、できれば両手仲介を目指したいところなのです。

しかし両手仲介を目指すばかりに他社に物件情報を紹介しないという悪質な手口に出ることがあり、これが囲い込みと呼ばれる行為なのです。

自分が売主になったとき、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んでレインズに登録してもらえば売却物件の情報をレインズで閲覧することができることは既にお話した通りです。

この情報を閲覧することで、自分の物件が囲い込みを受けていないか確認することができるのです。

それは、登録物件の取引情報のステータスを確認することです。

「公開中」となっていればOK、申し込みが入っていないのに「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」になっていた場合、不動産会社が囲い込みを行っている可能性があります。

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レインズに売却物件を登録してもらうには?

ここまで見てきたように、物件情報をレインズに登録することには様々なメリットがあります。

では、自分の売却物件をレインズに登録してもらうにはどうしたら良いのでしょうか?

もう一度情報を整理してみましょう。

  1. 専任契約を結ぶ
  2. レインズへ登録してもらうように依頼する

方法は2つあります。

1.専任契約を結ぶ

レインズに登録義務がある媒介契約の形態は以下の2つです。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

このどちらかの形態で媒介契約を結べば、レインズへは必ず登録してもらえます。

どちらも、1つの不動産会社としか媒介契約を結べないという内容の媒介契約です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、売主が自分で買い手を見つけてもOKかどうかという点です。

専任媒介契約では、売主が例えば友人などに直接売却することが可能です。

一方、専属専任媒介ではそれができず、必ず不動産会社を通した契約にする必要があります。

2.レインズへ登録してもらうように依頼する

一般媒介契約の場合、不動産会社にレインズへの登録義務は発生しません。

しかしだからと言って、登録してはいけないという訳ではもちろんありません。

レインズに登録してもらえるように不動産会社に依頼すれば、物件情報を登録することができます。

一般人がレインズのような情報を得る方法

このようにレインズは非常に有用なツールではありますが、一般人がアクセスすることはできません。

しかし、一般人はプロ向けの情報を使いこなすには難しいところもありますし、無料でアクセスできる不動産情報サイトで得られる情報でも十分に参考になります。

例えば以下のようなサイトを活用することで、不動産の相場や取引価格の目安を知ることができます。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 不動産ジャパン
  • 不動産情報サイト

それぞれ説明しましょう。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズマーケットインフォメーションとは、レインズを運営する指定流通機構が一般人向けに提供している不動産情報サイトです。

ここでは、検討するエリアで契約した物件の取引情報について、㎡単価を検索することができます。

プロ向けのレインズのように具体的な物件名までは検索することはできませんが、最寄り駅の指定、駅からの距離、住所(市区町村)、大まかな専有面積、成約時期、物件の所在地の用途地域などで検索できます。

そのため、エリアの価格相場を把握するには十分です。

参考:不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

不動産ジャパンを利用する

不動産ジャパンとは、公益社団法人不動産流通推進センターが運営するサイトで、一般消費者が不動産取引を安全に行うために設けられた情報サイトです。

不動産取引についてのあらゆる知識を学ぶことができるほか、一般の不動産情報サイトのように売買物件、賃貸物件を検索することもできます。

また、公示地価や相続税路線価、国土交通省が提供する不動産取引情報、指定流通機構が提供する取引動向の調査結果など、不動産の相場がわかるサイトのリンクが整理されています。

不動産相場が上昇傾向にあるのか下降傾向にあるのか、買い時なのかそうではないのかという判断をするための情報については、不動産ジャパンをポータルサイトにしてさまざまな情報にアクセスすると便利です。

参考:安心・安全な不動産取引をサポートする総合情報サイト 【不動産ジャパン】

不動産情報サイトの売買情報を収集する

一般的な不動産情報サイトも不動産の相場を知るための有益な情報が溢れています。

個別の物件について、詳細な検索条件を入力して絞り込んで検索することができ、売り出し価格を知ることができます。

不動産情報サイトに掲載されている物件を比較検討するときには、エリアや広さ、築年数などの条件を考慮しながら検討する必要があります。

特に、土地の地積や建物の延床面積、マンションの専有面積は物件によって異なりますので、平米単価や坪単価を算出して比較するのが一般的です。

一括査定サービスを利用する

自己所有の物件を売却しようと考えているのであれば、一括査定サービスを利用するのが価格相場を知る手っ取り早い方法です。

一括査定サービスとは、Webサイトに登録された複数の不動産業者に対して、同時に売却価格の査定を依頼することができるサービスです。

多くのサイトでは、机上査定と訪問査定を選択することができますので、価格の相場を知りたいだけであれば机上査定を選択すれば良いでしょう。

日常的に不動産売買を扱っているプロの意見を聞くことができますので気軽に相談してみると良いと思います。

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まとめ

不動産情報ネットワーク「レインズ」は宅建業者が利用している情報サービスで、一般的に公開されているものではありません。

詳細な案件の説明や、不動産業者向けの情報(仲介手数料や広告料など)も記載されているため、業者向けのシステムなのです

しかし、一般人もレインズマーケットインフォメーションや一般的な不動産情報サイトを利用することで不動産相場を調査することは可能です。

不動産の購入や売却を考える時は、まずは自分のできる範囲で取引相場を調べてみましょう。

そうすれば不動産業者への相談がスムーズに進みますし、何より相場から外れた価格で取引してしまうような失敗を避けることができます。

不動産取引の際には、是非今回紹介したようなWebサービスをぜひ覗いてみてください。

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