再建築不可の物件は売れない?原因と少しでも早く高く売る方法を解説

一度建物を解体して更地にしてしまうと、再び建物を建てることができなくなる「再建築不可物件」というものがあります。

「再建築不可物件」は売却するのが非常に難しいといわれていますが、何らかの理由で再建築不可物件を取得することになり、その処分にお困りの方も多いと思います。

そこで本記事では、再建築不可物件を所有していることのリスクや売却方法などを詳しくご紹介したいと思います。

再建築不可になる理由とは?

「再建築不可」になる物件の多くは、現在の建築基準法が施行される前(昭和25年以前)に建築されたものです。

建てた時には合法だったのに、現在の建築基準法にそぐわなくなってしまったため、新たに建物を建てることができなくなってしまったのです。

しかし新しく施行された法律に抵触するからといって、すぐに建物の取り壊しを強制されることはありませんでした。

したがってそのまま住み続けることは可能ですが、建て替えるためには現在の建築基準法をクリアする必要があるのです。

そしてもうひとつの原因が、すでに建築基準法が施行されていたものの法律を無視して建築されたいわゆる違法建築です。

現在では、このような違法建築はほとんど見かけなくなりましたが、昭和50年代中ごろまでには数多くの違法建築物が建てられていました。

そのため、建築基準法に適合しない再建築不可物件がまだまだ多く残っています。

一番多いのは「接道義務」を満たしていないケース

再建築不可物件のほとんどは、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地に建つ建築物です。

接道義務とは、建物を建てる際にその土地の間口が原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないことをいいます。

接道義務は、災害発生時や事故などの際に緊急車両の移動や出入りをスムーズにして、消火活動や救助活動などが円滑に行えることを目的としています。

東京23区内でも下町を中心として、車が入れないような狭い道に古い住宅が立ち並んでいる箇所があります。

こうした箇所には再建築不可物件が多数存在します。

防災上安全なまちづくりを行う上でも、接道義務は大切な規定になっています。

このような理由から接道義務を満たしていない住宅では、リフォームすることは可能ですが建築確認申請が必要になる増築工事や建て替え工事を行う場合には行政の許可がおりません。

再建築不可物件はどれくらいの割合で存在するのか?

ではこの「再建築不可物件」、果たして全国でどれくらい存在するのでしょうか。

2018年の総務省の調査によると、道路に接していない住戸が全体の1.8%、接道義務違反である幅員2m未満の道路に接している住戸は全体の4.3%。

戸数(全国)
敷地が幅員2m未満の道路に接している 2,307,000戸(4.3%)
敷地が道路に接していない 991,900戸(1.8%)

全国6%程の住戸が「2m未満の道路」か「道路に接していない」住宅ということになります。

更に、東京都だけで見ると以下のようになりました。

戸数(東京都)
敷地が幅員2m未満の道路に接している 224,000戸(3.2%)
敷地が道路に接していない 89,100戸(1.3%)

道路に接していない住戸が全体の1.3%、幅員2m未満の道路に接している住戸は全体の3.2%、両者を合わせると東京都の4.5%程が「2m未満の道路」か「道路に接していない」住宅となっています。

住宅の5%程の住宅が、再建築不可物件の可能性があることが分かります。

参考:平成30年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)

再建築不可物件の相場

再建築不可物件の売却価格は、通常物件のおよそ5割~7割程度です。

場合によっては半額以下になることもあります。

やはり「再建築できない」という点が一番のネックとなり、資産価値を大きく落としてしまいます。

さらに築年数や建物の状態によって低く見積もられることもあり、普通の不動産と同様のやり方では売却が難しい側面があります。

再建築不可の物件が売れない2つの理由とは?

再建築不可の物件は、売却するのが非常に困難だといわれています。

その理由についてご説明します。

理由① 買主がローンを組めない

再建築不可物件では、現在の住宅をリフォームして住み続けるしかありません。

そのため活用方法が限られてしまいます。

また古い建物がほとんどなので、耐震性や防火性などの安全面でも大きな不安を抱えています。

したがって、担保価値が非常に低くなります。

金融機関は該当する不動産の担保価値の範囲で融資額を決定するので、たとえ購入を希望する人が現れたとしても、買主が希望する額で住宅ローンを組むことが難しくなります。

また多くの金融機関では、再建築不可物件には融資を行っていません。

その結果、買主は現金一括払いで購入できる人に限られてしまいます。

理由➁ 購入後の建て替えができない

再建築不可物件では建て替えができないので、既存の住宅に住み続けなければなりません。

しかし建物は建築してから既に30年以上経過していることがほとんどなので、老朽化が進んで安全性にも問題があります。

リフォームすることは可能ですが、万一地震で倒壊したり火災で焼失してしまったりした場合には、建物を建てることができない土地だけが残ることになってしまいます。

このように買主にとって非常に大きなリスクがあります。

再建築不可の物件を売るための4つの方法とは?

再建築不可の物件は、前述した様にそのままの状態では買主が見つからず、売却が非常に困難です。

しかし売却できないからと言って、そのままにしていては後悔することになるかもしれません。

物件によっては、再建築可能にすることができる場合もあります。

この章では、再建築不可物件を売るための4つの方法をご紹介します。

  1. セットバックや隣地の購入で接道義務をクリアし再建築可能にする
  2. 構造体を残してリフォームやリノベーションを行う
  3. 「43条但し書き道路」の申請をする
  4. 再建築不可の物件を得意とする不動産会社を探す

一つずつ順に説明していきましょう。

1.セットバックや隣地の購入で接道義務をクリアし再建築可能にする

再建築不可になるほとんどの理由は、敷地が「幅4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務に違反しているためです。

したがってこの基準をクリアすることができれば、再建築可能になります。

建築基準法では以下のように規定されています。

「建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(同項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。」

出典:建築基準法 第四十二条2項|e-Gov法令検索

どういうことかと言うと、2項道路と呼ばれる幅4m未満の道路に接道している土地は、道路の中心線から2mの線をその道路の境界線とみなすという事です。

したがって、前面道路が2項道路に指定されている場合には、土地が面している道路の中心線から2m後退(セットバックといいます)した部分についてのみ敷地とみなすことを明記すれば、再建築可能な物件として売却することが可能になります。

また敷地が道路に接する間口が2m未満の場合には、隣地を購入して間口を広げ、2m以上道路に接するようにすることで、再建築可能な物件として売却できます。

隣地の所有者に打診してみるとよいでしょう。

2.構造体を残してリフォームやリノベーションを行う

再建築不可物件は建て替えることはできませんが、リフォームやリノベーションを行うことは可能です。

リフォーム例としては、基礎や柱、梁などの構造躯体だけを残したいわゆるスケルトンリフォームを行う方法があります。

建築確認申請が不要な範囲でリフォームやリノベーションを行うことで、付加価値を高めて売却することができます。

リフォームに併せて住まいの耐震性や断熱性、耐久性、防火性などの住宅性能を向上させることで、建て替えることはできなくても買主の建物に対する不安を払拭することができるのです。

また、リフォームを行う際にはリフォームローンの融資を受けることも可能です。

しかし一般的な住宅ローンとは異なり、金利が高い傾向にあることや借入金額の上限も低く設定されているため注意が必要です。

3.「43条但し書き道路」の申請をする

接道義務は一部の敷地を買い取ることでクリアすることが可能になりますが、高額な費用と手間がかかってしまいます。

また敷地の所有者が必ずしも交渉に応じてくれるとは限りません。

そのための救済手段が建築基準法第43条の但し書きです。

建築基準法第43条には以下のように記されています。

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。(中略))に二メートル以上接しなければならない。

(中略)

その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

出典:建築基準法 第四十三条|e-Gov法令検索

つまり、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないが、建築物の周囲に広い空地があり安全上支障がないときはこの限りでないという意味です。

ここで規定されている、敷地周辺の広場や公園等の「空地」、避難上安全である「通路」があり建築審査会の許可を受けて建築することが認められる道のことを「43条但し書き道路」と言います。

つまり但し書き道路は建築基準法上の道路ではありませんが、敷地が但し書き道路に接道している場合には建築が可能になるケースがあります。

ただし「43条但し書き道路」と認めてもらうためには、特定行政庁の許可が必要になります。

すべてのケースで43条の但し書きが適用されるとは限らないので、まずは申請を行って、審査会の判断をあおぐことが必要になります。

4.再建築不可の物件を得意とする不動産会社を探す

再建築不可の物件であっても、そのまま不動産会社に仲介を依頼して売却することもできます。

ただし売却期間が長期に渡ったり、周辺相場の半値近くの売却価格になってしまったりすることをあらかじめ覚悟しておかなければなりません。

少しでも短期間で高く売却するためには、再建築不可物件を数多く取り扱っている不動産会社を探すことが大切です。

再建築不可物件を数多く扱っている業者であれば、再建築不可物件を探している人の情報をたくさん持っています。

古民家や古い町並みを敢えて好んで購入したり、リノベーションして賃貸アパートとして投資する人もいるのです。

また、隣地所有者へ声掛けを行い買い取ってもらったり、隣地と一団の土地として売却するなど様々な販売手法のノウハウを持っています。

また再建築不可物件の買取専門業者などもいるので、検討してみるのも良いでしょう。

再建築不可の物件が売れない場合の5つの対処法

再建築不可物件はこれまでご説明したように、そのままの状態では売却しようとしてもなかなか買い手が見つからないのが実情です。

そこで、別の対策を考えることも必要になります。

この章では再建築不可物件が売れない場合の5つの対処法をご紹介します。

1.賃貸に出す

物件が駅近や商店街の近くなど、比較的利便性の高いエリアにある場合には、賃貸に出す方法があります。

賃貸に出す場合には、物件が再建築可能かどうかは問題にはなりません。

むしろ近年では若い人たちを中心に、リノベーション済の古い賃貸物件が人気を集めています。

借主が問題なく住めるようであればそのままの状態で貸すことも可能です。

一方で、建物が老朽化していてもリフォームは可能なので、それほど高額な費用をかけなくても築古の情緒を活かしつつ上手にリフォームすれば、比較的高収益も期待できます。

低コストでデザイン性の高いリフォームを得意にしているリフォーム会社も多いので、検討してみる価値があるでしょう。

2.買取業者に売却する

良い活用方法が見つからない場合には、買取業者に売却する方法があります。

再建築不可物件の買取を専門に行っている業者も多いので、複数の業者に買取を依頼すれば思いのほか高く売れる可能性があります。

またこのような業者に買い取ってもらう場合には、売却後にトラブルが発生する可能性が少なく、すぐに現金化できるのがメリットです。

3.空き家バンクを活用する

不動産会社に売却を依頼してもなかなか買い手が見つからない場合には、自治体や自治体から委託された団体が運営する空き家バンクに登録する方法があります。

登録すると自治体が窓口になって、空き家を利用したい人や購入したい人を紹介してもらうことができます。

少しでも売却できる可能性を高めるためには有効な手段になります。

4.寄付をする

最終手段として、自治体に寄付する方法があります。

しかし公的利用が見込めない場合には、必ずしも寄付に応じてもらえるとは限りません。

そこで隣地所有者への寄付であれば応じてもらえる可能性が高くなるでしょう。

5.更地にする

老朽化した建物をそのまま放置しておくと、台風や地震などの自然災害で最悪の場合には倒壊してしまうことにもなりかねません。

また、放火やゴミの不法投棄などの犯罪の温床にもなるため、近隣住民に対して迷惑がかかります。

そして行政から特定空き家に指定されると、改善措置や過料を課せられることもあります。

そのようなリスクを回避するためには、建物を解体して更地にする必要があります。

しかし更地にすると再建築不可物件の資産価値は大きく下がり、一方では固定資産税が上がってしまう可能性があるので、更地にした後の活用方法をあらかじめ考えておく必要があるでしょう。

接道していないため駐車場として活用できるケースはほとんどありませんが、家庭菜園として有料で貸し出すなどの方法があります。

再建築不可の物件を放置した場合の3つのリスクとは?

処分できない再建築不可の物件をそのまま所有し続けると、様々なリスクが発生します。

この章では、再建築不可の物件を放置した場合の3つのリスクをご紹介します。

1.固定資産税が発生する

不動産の所有者には、たとえ住んでいなくても所有し続ける限り毎年固定資産税が課税されます。

再建築不可の物件は評価額が低いために、固定資産税も比較的少額です。

しかし、災害や建物の老朽化などで更地にせざるを得ない状況になると住宅用地における軽減措置を受けられなくなるため、税負担が大幅に増えてしまうリスクがあります。

2.老朽化などによる倒壊の危険がある

建物の老朽化が進むと、地震や台風などの自然災害で最悪の場合倒壊してしまう危険があります。

近隣住民にも被害をもたらす可能性があるので、非常に大きなリスクになります。

3.防犯上の危険がある

居住していない空き家は、ゴミの不法投棄や放火などの犯罪の温床となる可能性があります。

また不良のたまり場や、ホームレスの不法侵入など、防犯上の危険があります。

【Q&A】仲介での売却と買取での売却はどちらがお得?

Q:再建築不可の物件を売却する際に、仲介での売却と買取業者への売却とではどちらがお得なのでしょうか?

A:売却価格の面では、買取業者へ売却する場合には、通常の仲介により売却する場合と比較して安くなってしまうのが一般的で、不動産買取業者の買取価格の相場は、市場価格の60~80%といわれています。

しかし再建築不可物件の場合には、個人の購入希望者がなかなか見つからないのが現実なので、長期間所有し続ける管理コストやリスクなどを考えると、面倒な交渉やトラブルに巻き込まれることなくすぐに現金化できる買取は、十分なメリットがあるといえるでしょう。

したがって仲介での売却を考えている場合でも長期間売却できない場合には、時期を見て買取による売却を検討する必要があります。

まとめ

相続などで再建築不可の物件を取得したものの、売却できなくてお困りの方も多いのではないでしょうか。

売却できないからと言ってそのまま放置しておくと様々なリスクが発生し、大きな損害につながる危険性もあります。

しかしこれまでご紹介してきたように、条件によっては再建築が可能になったり有効活用ができたりするケースもあります。

大切なことは早めに対策を立てることです。

是非、リフォーム会社などの建築会社や土地活用の専門家、信頼できる不動産会社に相談してみてください。

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