農地の売却は困難?転用のデメリットや農地の売却相場を不動産のプロが徹底解説

農地は売却価格も安く、売却自体が難しい。

そんなイメージがあります。

実はそのイメージは大きく外れていません。

農地には農地特有の事情や法律があり、日本で農地を売却するのは時間と手間がかかるのです。

そんな農地の売却が難しい理由や売却の流れを調査してみました。

転用という用語や転用基準がわからないと農地の売却を理解することは難しくなっています。

農地の売却が難しい6つの理由

農地の売却が難しい理由は農地を取り巻く制度が複雑であることと、農地の売却価格が安いことです。

食料自給率が低い日本で農地を簡単に他の用途に変更されては困る、という思惑が働いています。

農地の売却が難しい理由を制度面と金額面で以下の6点にまとめてみました。

1.農地独自の法律がある

2.農業委員会の許可や届け出

3.無許可売買は無効

4.買主は農家か農業参入者のみ

5.転用基準が厳しい

6.金額が安い

それぞれみていきましょう。

1.農地独自の法律がある

農地には宅地には適用のない法律がいくつもあります。

その代表的なものが農地法です。

農地法は文字通り農地に関する法律で、農地の売買や農地以外に用途を変更することを規制する法律となっています。

農業や農地を保護する法律が農地の売却を妨げているのは皮肉なことですが、農業を継続するためにやむを得ない面もあるのです。

2.農業委員会の許可や届け出

各市町村には農業委員会という組織があります。

農地の適正な利用を管理する組織です。

農地法では、農地の売買はこの農業委員会への届出や許可が必要とされています。

この農業委員会、実は農業委員のほとんどは公務員ではない農家の方です。

このため、例外はあるものの、農業委員が役所に常駐しているわけではありません。

農業委員会が開催されるのは1カ月に一度程度。

数カ月開催されないこともあります。

委員会開催までは許可が下りないことから農地の売却は停滞してしまうのです。

もちろん許可基準も厳しくなっています。

農地の売却には農業委員会が切っても切れない関係なのです。

3.無許可売買は無効

農地法には他の法律にはない強力な規定があります。

農業委員会の許可や承認のない売買は無効になるのです。

他の法律ではっきりと無効と規定されている行為はあまり多くありません。

それだけ農地が保護されている証拠でもあります。

農業委員会の許可や承認がなければ、事実上売却はできません。

厳しい基準を満たし、定期的に開催される農業委員会の許可をもらってようやく売却が実現するのです。

4.買主は農家か農業参入者のみ

農地の買主は誰でもいいわけではありません。

農家か農業参入者に限られています。

少し前までは会社のような法人も購入することができませんでした。

農業従事者が減少してきた結果、ようやく農業法人などでも農地が購入できるようになったのです。

また、農家や農業参入者は、当然ながら都市部には少なくなっています。

場所によっては買主がいないという状況も発生するのです。

5.転用基準が厳しい

転用とは、農地を農地以外のものにすること。

具体的には農地を宅地にすることです。

この際の転用基準は厳しく、場所によっては転用が事実上不可能な場所もあります。

農地が広がっていても、点々と家が建っている場所なら転用も可能です。

ですが、一面農地で建築物がほとんどないような場所もあります。

こうした場所では転用が厳しく、宅地化が難しいのです。

6.金額が安い

最後は経済的な話です。

農地の売買価格はとても安いもの。

坪単価だと1万円を割るような場所もあります。

これだとある程度の規模でも総額があがっていきません。

不動産業者が受け取る仲介手数料は売却金額で決まります。

総額が安いと仲介手数料も安くなってしまうのです。

これでは不動産業者のモチベーションがあがっていきません。

これが農地の売買を積極的に受けてくれる不動産業者が少ない理由なのです。

農地を農地として売却する5ステップ

農地は宅地と比較して規制が厳しいことはお話ししました。

こうした事情もあり、農地を売却するには宅地とは異なるプロセスになるのです。

査定をして不動産業者と媒介契約を締結するところまでは同じですが、買主を見つけるところから異なってきます。

まずは農地を農地として売却する場合の流れを5ステップに分けての説明です。

1.買主を見つける

2.許可を条件とした売買契約を締結

3.農業委員会に許可申請

4.許可前に所有権移転請求権仮登記

5.許可後に代金支払いと所有権移転登記(本登記)

順番にみていきましょう。

1.買主を見つける

買主を見つけるところからお話しします。

買主も誰でもよいわけではありません。

農家か農業参入者に限定されています。

市町村によっては自宅から一定の距離内でないと購入できない規則です。

極端に言えば、東京の人が大阪の農地を耕作することは簡単ではありません。

このため、距離基準を持っている市町村もあります。

このため、買主は実質的に近所の農家などに限定されるのです。

2.許可を条件とした売買契約を締結

買主と条件が整えば売買契約を締結します。

この売買契約も、農業委員会の許可を受けたら売買する、という特約付きの契約です。

農業委員会では買主についても資格審査をします。

このため、契約を先にする必要があるのです。

この段階では許可を受けられないため、このような条件付きの契約となります。

3.農業委員会に許可申請

売買契約を締結後に農業委員会に許可申請をします。

先ほどもお話ししたように、農業委員会は常時開催されるものではありません。

1カ月から数カ月に一度の割合です。

事前に開催日をヒアリングしておき、その開催日に間に合うように書類を提出する必要があります。

開催日と書類の締め切り日を確認しておきましょう。

4.許可前に所有権移転請求権仮登記

農業委員会に許可申請をしたら、所有権移転請求権仮登記を行います。

とはいえ、この仮登記、最近は行わないこともあるのです。

手間もかかり、司法書士に依頼する必要もある仮登記。

農業委員会の許可がほぼ出されるような状況であれば、無理してやらなくてもよい、との考えによります。

5.許可後に代金支払いと所有権移転登記(本登記)

農業委員会の許可が下りると、先ほどお話しした許可を条件とした特約が実現します。

これによって晴れて売買が成立するのです。

農業委員会の許可を受けると、あとは通常の不動産売買と同様になります。

代金の支払いと所有権移転登記を経て買主へ所有権が移転するのです。

農地の売買は農業委員会の許可いかんによってその結果が左右されることもある取引といえます。

農地を転用して売却するには

先ほどお話ししたのは農地を農地のまま売却する場合の流れです。

農地を転用、つまり農地を農地以外の土地にして売却するのも基本的には同じような流れとなります。

この転用を売主が行なう場合もあるもの。

反対に買主が行なう場合には、農地法では「転用目的権利移動」という言葉を用います。

文字通り、転用を目的として権利の移動、つまり売買を行うのです。

2つの転用基準

農地を転用するには、転用基準をクリアする必要があります。

その転用基準は立地基準と一般基準です。

立地基準はその農地がどのような地域の農地に該当するか、一般基準は転用の目的が妥当かどうか、の基準となっています。

これらを農業委員会が審査し、許可を与えるかどうかを決定するのです。

1.立地基準

2.一般基準

それぞれの基準についてみていきましょう。

1.立地基準

立地基準はその農地がどのような場所にあるかの基準です。

立地基準には、農用区域内農地から第三種農地までの五段階があります。

農用地とも呼ばれる農用区域内農地はほとんど転用ができません。

反対に第三種農地は比較的許可が下りやすい農地となっています。

どの農地に区分されているかによって転用の可能性が左右されるのです。

2.一般基準

一般基準は、その転用がきちんと行われるか、転用が周辺の農地に影響を与えないかなどを審査する基準です。

農地をつぶして転用するのですから、あやふやな目的に利用されては困ります。

転用しても周辺に悪影響を与えてはいけません。

転用後のことまで考えて農業委員会は許可の可否を審査しています。

農地を転用する2つのデメリットとは

農地を転用すれば、住宅を建てる、宅地として売買するといったことも可能です。

ただ、何事もいいことばかりではありません。

農地を転用することで不利益を被ることもあるのです。

それは税金の優遇がなくなる、農地の状態が悪くなるといったものになります。

農地を転用するデメリットは以下の2点です。

1.固定資産税が上昇する

2.農地の状態が劣化する

それぞれみていくことにしましょう。

1.固定資産税が上昇する

農地の固定資産税は宅地に比べて低く抑えられています。

これも農業保護の一環です。

農地を転用することによってその優遇措置はなくなります。

宅地と判定されれば、固定資産税は何倍にも跳ね上がる可能性もあるのです。

税制優遇がない土地は税金の負担も大きいため、早めの処分や有効活用が必要になります。

2.農地の状態が劣化する

農地を耕作せずに放っておくと、雑草が生え害虫がわくことがあります。

転用した場合は農地として使わないのでよいのですが、問題は周辺の農地への影響です。

周辺がまだ農地であれば、手入れをされていない土地からの雑草や害虫の影響があります。

転用後の周辺への影響も考えるべきです。

農地の売却相場は?

農地はいくらで売れるのか、素朴な疑問もわいてきます。

もちろん、場所によっても農地の売却価格は異なります。

農地として売るのか、転用目的かでも変わるもの。

一般的には宅地よりも安いものの、農地の売却価格は千差万別なのです。

農地の売却相場を決めるものは以下の4点になります。

1.農地として売るのか、転用目的なのか

2.地域によって異なる

3.田と畑で異なる

4.市街地に近いかで異なる

ひとつずつ解説します。

1.農地として売るのか、転用目的なのか

先ほどお話ししたように、農地を農地として売却する場合は、その価格は安いものです。

反対に転用を前提とした農地は、それはいわば宅地の素材になる開発素地といえます。

このため、その価格は宅地の価格から造成費用などを引いた価格です。

その農地をどのように利用していくかによって価格は大きく変わります。

2.地域によって異なる

もちろん、農地といえども都市部に所在する農地と地方に所在する農地では、都市部に近いほうが価格は高くなります。

宅地ほどではありませんが、農地もどこに所在するかによって価格水準が形成されているのです。

3.田と畑で異なる

同じ農地でも田んぼと畑では畑のほうが価格は高い傾向となります。

転用を前提とすると、田んぼは造成費用がかかり、安く購入する必要があるからです。

反対に畑は軽微な造成工事だけで宅地にすることができます。

造成の難易や利用のしやすさによって、農地の価格は変動するのです。

4.市街地に近いかで異なる

同じ市町村内でも市街地に近いほうが農地の価格は高く、山間部や郊外では安くなります。

これは転用の可能性が高いか否かも影響を与えているのです。

農地を農地として利用する場合でも、集落から近いほうが耕作はしやすくなります。

人の住んでいる場所からのアクセスによっても価格は変わるのです。

まとめ

農家の中には農地を売却してしまいたい、という人もいます。

その一方で農地法をはじめとして農地が売りづらいのも事実です。

農業は国の基本であることは昔から変わっていません。

農地の保護と流通をいかに両立するかも大事です。

もし農地の売却を考えているなら、農地の売却に詳しい不動産業者を探して、相談してみましょう。

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