新築一戸建てか中古住宅か。
物件のよしあしや立地条件、資金によって迷ってしまう人もいるものです。
迷った場合はそれぞれの持つメリットやデメリット、必要とされる資金について比較することも重要です。
ここでは、新築一戸建てと中古住宅や中古マンションのさまざまな面を比較しています。
迷ったら基本に立ち返ることも重要です。
それぞれの住宅の特徴を見ていきましょう。
本文に入る前に、住宅を購入する際に最も大切なポイントについて、お話しておきます。
建売住宅を『購入する』上で一番大切ことは、無駄な費用をできるだけ削ること。
注文住宅を『建てる』上で大切なことは、ハウスメーカーの情報収集をしっかり行うことです。
建売住宅の場合は、すでに完成形の建物を実際に見た上で購入できるので、あとはどれだけ安く目当ての物件を購入できるかが重要になります。
建物自体の金額を大きく下げることはできませんが、大きく出費を下げられる余地があるのが不動産会社の『仲介手数料』です。
一般的に物件価格の3％＋6万円の手数料がかかるため、仲介手数料だけで100万円以上の出費になることも珍しくありません。
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また、注文住宅の場合は0から自分達の理想の家を建てていくため、パートナーとなる「ハウスメーカー選び」が最も重要です。
事前にしっかりと情報を収集せず、安易にハウスメーカーを決めてしまったことで、一生後悔しているような人も少なくありません。
とはいえ全国には数多くのハウスメーカーが存在し、すべての会社の情報を調べて比較するのは不可能です。
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それではここから、記事本文に入っていきましょう。
もくじ
新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションどれがおすすめ？特徴を徹底比較
住宅を購入検討するうえで、新築一戸建て、中古一戸建て、中古マンションなどが選択肢となってきます。
これらの住宅は購入価格やランニングコスト、設備などでそれぞれ特徴ある住宅たちです。
これらの中で自分や家族にあった住宅がどれなのか、その特徴を比較していきます。
住宅市場における新築住宅・中古住宅の流通比率
国土交通省の資料によれば、住宅市場における新築住宅・中古住宅の流通比率は2013年で14.7％となっており、この5年前である2008年の13.5％よりも上昇しています。
この資料を見る限り、中古住宅の流通は増加傾向です。
一方、海外に目を転じれば、アメリカやイギリスなどは中古住宅の比率が80％以上になっています。
増えてきているとはいえ、海外に比べると日本の中古住宅の流通はまだまだ少ないのが現状です。
新築一戸建ての特徴（メリット・デメリット）
まずは新築一戸建てのメリットとデメリットを整理します。
日本人は新品を好みますし、実際に新しいものはきれいです。
一方で価格は高くなる傾向にあります。
金銭的に余裕があれば、多くの人が選択する新築一戸建て。
そのメリットとデメリットのまとめです。
新築一戸建てのメリット
新築一戸建てのメリットは何といっても新品できれいだということです。
これは何物にも代えられません。
また、グレードによって差があるものの、設計や設備も最新のものを採用しています。
耐震性や耐久性も年々向上しているので以前よりも建物も長寿命です。
かつてほどではありませんが、今でも新築一戸建てが好まれるのは、こうしたメリットがあるからです。
新築一戸建てのデメリット
一方でデメリットもあります。
まずは価格です。
中古物件と比較すると、新築一戸建ては割高になります。
高い価格が新築一戸建てを敬遠する要因のひとつです。
新築一戸建ては中古物件よりも数が少ないため、自分の希望するエリアに出物がない場合もあります。
選択肢がどうしても少なくなるのです。
中古一戸建ての特徴（メリット・デメリット）
では中古一戸建てにはどのような特徴があるでしょうか。
先ほどの新築とはメリットとデメリットが入れ替わります。
すなわち、価格は安い代わりに、物件は新品ではないのです。
ただ、最近は中古であることがデメリットばかりではないと考えられ始めました。
新しい考え方も踏まえた中古一戸建てのメリットとデメリットを考えてみます。
中古一戸建てのメリット
中古一戸建てのメリットは新築一戸建てよりも価格が安いことです。
築後数年でも新築よりも割安に販売されています。
リフォーム技術の進歩が目覚ましく、以前よりも技術が向上してきました。
リフォームもしやすさを考えると中古一戸建てはおすすめです。
うまくリフォームすれば、新品同様にすることだってできます。
リフォームすることを前提として中古一戸建てを探す人もいるくらいです。
中古一戸建てのデメリット
それに対して中古一戸建てのデメリットは、物件によって品質が一定でないことです。
どんな使われ方、管理をされてきたかによって物件の状態は変わります。
管理がしっかりされていれば問題ありませんが、ひどい使われ方だと、建物の傷みも早いものです。
そして何より怖いのが欠陥の可能性になります。
雨漏り、シロアリ、家の傾斜など、そのまま住むのも難しい物件も出回っているのです。
中古物件の品質はその物件ごとに異なります。
中古マンションの特徴（メリット・デメリット）
ここまでは一戸建てについてお話ししました。
次は中古マンションについてです。
マンションが一般的になって40年以上が経ちます。
このため多くのマンションが建築され、中古市場に売りに出ているのです。
マンションにはマンション独自のメリットとデメリットがあります。
中古マンションの特徴についての解説です。
中古マンションのメリット
中古マンションは価格の幅が広いことが特徴です。
一戸建ては土地の値段があるので一定額以上は下がりにくくなります。
一方で中古マンションは昭和55年以前の旧耐震マンションだと数百万円のものもあるのです。
それだけ選択の幅が広がります。
さらに大都市では供給量も豊富です。
築浅物件、ファミリータイプ、広いLDKなど予算や家族構成に応じて選ぶことができます。
中古マンションのデメリット
中古マンションの場合、専有部分も大事ですが、共用部分の管理ができていない場合はリスクになります。
近い将来に修繕が必要になる場合があるからです。
そのための修繕積立金が不足している場合もあります。
専有部分についてもその状態は物件によって大きくことなるもの。
物件によって品質や状態が大きく異なることが中古マンションのリスクやデメリットになります。
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コスト面でお得なのはどれ？新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
住宅を選ぶにあたって、コスト面はとても重要な項目となります。
物件購入時のコストはもちろん大事ですが、ランニングコスト、税制面も大きな要素です。
ここでは各局面でのコストの比較をしています。
もちろん物件は場所やグレードによっても価格は違うもの。
中古物件は築年数や建物の状態で価格も変わります。
立地条件や建物の状態はなるべく揃えたかたちで比較してみました。
【物件購入時のコストの差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
同一の場所に立地していると仮定して物件価格で比較すると、新築一戸建てが最も高く、中古一戸建てと中古マンションがそれに続きます。
中古物件は築年数や状態によるので優劣はつけられません。
不動産取得税は新築時のほうが多少安くなります。
ただ、物件価格を覆すほどではありません。
物件購入時には新築一戸建てが最も高くなるのです。
【ランニングコストの差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
表向きのランニングコストは、中古マンションが最もかかります。
これは管理費や修繕積立金が毎月徴収されるためです。
一戸建てで毎年かかるのは固定資産税くらいとなります。
とはいうものの、一戸建ても修繕や管理が必要です。
築年数が経てば外壁の塗り替え、設備の入れ替えなどを行います。
物件の状態や、所有者や管理組合の考え方にもよりますが、修繕を考えると、いずれの物件もランニングコストは変わりません。
ただ、管理費までを考えると、管理会社への支払いがある分、中古マンションがやや割高です。
【税制優遇の差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
新築一戸建てには不動産取得税の減免や固定資産税の減免措置があります。
固定資産税の評価額が同じであれば、新築一戸建てが最も税金が安くなるのです。
ただ、中古一戸建てや中古マンションは建物の評価額が下がっていることが多くあります。
また、新築の税制優遇も木造なら3年間、鉄筋コンクリート造でも5年間です。
このため、優遇期間を過ぎると新築一戸建てが最も支払い額が大きくなります。
【リセールバリューの差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
仮に同じ立地条件に建っていると仮定すると、新築一戸建てが最も値下がりが大きくなります。
リセールバリューを「購入したときの金額からどれほど値段が下がりにくいか」と考えると、中古マンションが最も価格が下がりにくいのです。
これは鉄筋コンクリート造のほうが木造よりも耐久性が高く、長持ちするのがその理由。
一方、新築一戸建ては築10年くらいまでの値下がりが大きく、そこからはあまり下がりません。
リセールバリューまで考えると中古マンションもなかなか優秀です。
3,000万円の新築一戸建てと2,000万円の中古一戸建てなら生涯でお得なのはどっち？
ここで簡単なシミュレーションをしてみましょう。
3,000万円の新築一戸建てと2,000万円の中古一戸建てを購入し、30年間所有した場合の費用の合計です。
修繕やリフォームをするかにもよりますが、単純なモデルであれば、中古戸建てのほうがコストは安くなります。
新築戸建ては、固定資産税の減免等がありますが、初期費用が高いために中古戸建てにはかなわない結果となりました。
| 3,000万円の新築戸建て | 2,000万円の中古戸建て | |
| 売買代金 | 3,000万円 | 2,000万円 |
| 諸費用概算 | 200万円 | 150万円 |
| 固定資産税 | 3年目まで10万円/年
4年目から15万円/年 期間計435万円 |
12万円/年
期間計360万円 |
| 修繕費 | 10年目に100万円
20年目に300万円 |
10年目に150万円
20年目に400万円 |
| 計 | 4,035万円 | 3,060万円 |
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一戸建てとマンション、どちらが安全？
一戸建てとマンション、安全性や安心の面ではどちらが上か、よく比較されます。
一般的に安全なのは、鉄筋コンクリート造でオートロックやインターホンがついているマンションです。
この通説は一面では正しいですが、マンションでも万全とは言えない面もあります。
最近の災害の事例も踏まえた、一戸建てとマンションの安全性について考えます。
寿命の比較
木造の一戸建ては、かつては30年ほどで建て替えられていました。
ただ、これをもって木造の一戸建ては寿命が短いとするのは早計です。
近年は長寿命化が進んでおり、平均でも30年を超えてきています。
鉄骨造ではありますが、100年住宅を標榜する一戸建てもあるくらいです。
一方、マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造になります。
鉄筋コンクリート造の耐久性は50年超です。
理論的には鉄筋コンクリート造の躯体は100年以上の耐久性があります。
かつては寿命でいえばマンションが圧勝でした。
一戸建ての健闘もあり、その差は縮まっているものの、マンションのほうが長寿命といえます。
耐震性、構造面はどちらが優れているか
耐震性や強度を謳うマンションが増えています。
確かに東日本大震災でも倒壊したマンションはありませんでした。
耐震性でいえばマンションの勝利です。
ただ、最近の一戸建てもかなり強度が増しています。
マンションも一戸建ても同じ建築基準法という法律の規制対象です。
この法律では、震度6強クラスでも倒壊しないことを求められています。
津波はともかくとして、地震動でバタリと倒れてしまう建物は作れないのです。
防犯面はマンションが優れている？
共用玄関のオートロック、そしてインターホン。
監視カメラも今のマンションにはついています。
マンションはセキュリティ面も万全です。
ハード面ではどうしても後塵を拝してしまう一戸建てですが、警備会社による遠隔警備や監視カメラもできるようになってきました。
マンションも共用部玄関のオートロックは簡単に突破できてしまうなど、死角もあります。
マンションは地震でも倒壊しないが
一般にマンションは地震に強いといわれています。
確かに、いきなり倒壊するマンションはほとんどありません。
ただ、高層マンションは揺れが長く続く報告もあります。
最近は停電に弱いことも懸念材料です。
エレベーター、給水も電気に頼っています。
居室は無事でも、そこで何事もなかったかのように生活できるわけではないのです。
マンション上層階でも安心はできない
マンションの上層階は不審者の侵入も少なく、人の目も気になりにくいものです。
ただ、安心してリビングの窓を施錠しないなどの不用心なことも目立ちます。
ハード面のセキュリティは万全でも、人が油断してしまう場合もあるのです。
上層階専門の泥棒もいると聞きます。
マンション上層階でも油断は禁物です。
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契約不適合責任や保証について知ろう
2020年4月の民法改正によって民法上の瑕疵担保責任は契約不適合責任と名を変えました。
これまでの瑕疵担保責任よりも、売主側には責任が重くなります。
民法改正は2020年のタイムリーな話題です。
一方、品確法では瑕疵担保責任の用語はそのまま残りました。
簡単に瑕疵担保責任との違いを解説し、関連する保証についてもお話しします。
瑕疵担保責任との違いは
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却した場合に売主が負うべき責任のことです。
瑕疵担保責任では、買主は損害賠償請求と契約解除ができました。
これに加えて、欠陥箇所の修繕を要求する追完請求や代金減額請求ができるようになります。
全体的に買主に有利、売主に負担となる改正です。
まだ改正して日が浅く、判決や大きな問題は報道されていません。
今後こうした判断例や判例が蓄積されていきます。
新築と中古で異なる「瑕疵担保責任」
品確法においては、民法改正後においても「瑕疵担保責任」の用語が使われています。
新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「屋根や外壁、開口部などをはじめとした雨水の侵入に関わる部分」については、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うと定めているのです。
一方、中古住宅ではこうした制度はありません。
この点が新築住宅と中古住宅で異なる点です。
中古物件は 売主が業者か個人かで契約不適合責任の期間が変わる可能性
中古物件の売買は売主が不動産業者か個人かで契約不適合責任の期間が変わる可能性があります。
売主が個人の場合、当事者同士の合意によって契約不適合責任の期間を短縮したり、あるいはなくしたりすることも可能です。
一方、不動産業者が売主の場合はルールが異なります。
この場合は最低2年間、契約不適合責任を負う必要があるのです。
このように売主の属性によって契約不適合責任のあり方が変わります。
「既存住宅瑕疵保険」は検査と保証がセットになった保険
既存住宅瑕疵保険は専門家が検査をしたうえで保証を行う保険です。
構造耐力上主要な部分や雨水の侵入に関わる部分を対象としています。
この保険の特徴は専門家が検査をしてくれる点です。
検査の段階で多くの欠陥は発見されます。
保険も保証もセットになった画期的な保険です。
新築一戸建てを買うのと中古住宅をリフォームして住むのはどちらがお得か？
これは不動産の永遠のテーマのひとつです。
一戸建てかマンションか、賃貸か購入か、にも通じます。
単純なコスト面では中古住宅です。
ですが、そう簡単に結論は出せません。
新築住宅と中古住宅リフォームについて考えていきます。
中古住宅をリフォーム（リノベーション）するメリット・デメリット
中古住宅をリフォームするメリットは第一に費用を自分でコントロールできることです。
予算に応じてリフォームを行うことができます。
第二には、自分好みの家にできることです。
間取りから壁紙の色まで自分で決めることができます。
一方のデメリットはリフォームの期間がかかること、売買とは別にリフォームの打ち合わせをしなければならないこと、リフォーム代を別に用意する必要があることです。
中古住宅をリフォーム（リノベーション）するのにかかる費用
リフォーム費用は少なければ数十万円、多ければ青天井で1,000万円を超えることもあります。
壁紙を変える程度なら一部屋10万円台から可能です。
キッチン、バスなどの水回りを変えると100万円はかかります。
耐震補強を含めたリフォームでは、1,000万円を超えます。
リフォームは予算に応じてお金をかけることが可能です。
自分の予算に合わせた工事ができるのがリフォームの魅力になります。
中古住宅をリフォーム（リノベーション）した場合の保証・保険はどうなってる？
既存住宅瑕疵保険を取り扱っている既存住宅瑕疵保険協会がリフォーム瑕疵保険を行なっています。
万一の場合はリフォーム費用の最大80％程度が支払われる仕組みです。
専門家の検査を経て保険に加入します。
これ以外あるのは、リフォームを行った会社が独自に行う保証などです。
新築一戸建てと中古住宅をリフォームではどちらがお得か。
これはどちらとも言えません。
単純に費用だけならば、新築一戸建てのほうがお金はかかります。
固定資産税の控除や各種保険等を考えると、手厚く保護されているのが新築一戸建てです。
一方、中古住宅のほうが値段は安くなります。
リフォーム代でコストを調整できるので自分の予算内に収めることも可能です。
お金の面でいえば中古住宅のほうがお得といえます。
それでも不動産市場の85％が新築住宅であることを考えると、値段は張るものの、新築住宅信仰はいまだ根強いもの。
お買い得感だけで選択していないのが現状です。
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新築か中古か迷ったときの判断ポイント3つ
中古住宅もよいけれど、新築住宅も捨てがたい。
物件を探す段階で迷う人は多いものです。
これまで見てきたようにどちらにも一長一短があり、表裏一体の面もあります。
判断に迷った際にはここで紹介する判断ポイントに戻ってみましょう。
考慮すべきはライフプランと資金計画です。
マイホームにかけるお金の優先順位を決める
まず、住居にお金や時間をかけたくない、雨風をしのげればよい、と考える人は中古一戸建てや中古マンションをおすすめします。
リフォーム費用もなるべく押さえれば、住居費用はその分少額です。
一方、理想の間取りや設備があり、それを具体化したい人は新築一戸建てや注文住宅をおすすめします。
先のことはわからないものの、自分の収入はある程度までは計算できるものです。
その限られた収入の中で最優先すべきは住居費用なのか、あるいは子どもの教育費か。
はたまた趣味のためのお金か。
それを考えるとマイホームにかけることができるお金が見えてきます。
自分のライフプランに適した住居を選ぶ
住宅の購入検討をする人の中には新婚間もない人や子育て中の人たちもいます。
自分や家族のライフプランも考えましょう。
お子さんがいれば、何年後に高校に入り、大学へ入学するのかある程度わかります。
また、自分やパートナーが何年後に何歳になるのかもわかるものです。
ライフステージごとに出費や収入の変化が把握できます。
また、住宅は昔ほど終の棲家という感覚はありません。
時期を見て買い替える人もいます。
住みたくても高齢で施設に入る人もいるのです。
買い替えを考えるならばリセールバリューの残りそうな物件を選びます。
こうしたライフプランに照らし、それに適した住居を選ぶべきです。
ライフプランに沿った資金計画を立てる
ライフプランの次には資金計画です。
収入の25％、ローンは年収の5倍などの一応の目安は存在します。
また、今の住居に費やしている費用から考えてもよいでしょう。
背伸びをして身の丈に合わない住宅を買っても将来苦しむだけです。
こうして考えると、自分が住宅にかけることができる資金が浮かび上がります。
その資金で購入できる住宅を探すのです。
その資金内であれば新築でも、中古でも構いません。
ライフプランに沿った資金計画を立てることが必要なのです。
まとめ
住宅購入は人生の中でも大きな買い物のひとつです。
普段の買い物とは文字通り桁の違うもの。
迷ったり、逡巡したりするのが当たり前です。
どの住宅も一長一短があるため、100％満足するもなければ、逆に不満しかないという状態も多くありません。
家は3軒建てたり、購入したりしなければ満足のいくものには出会えないともいわれます。
肩の力を抜きながらも、少しでも自分にとってよりよい物件を探しましょう。
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