『新築一戸建てか中古住宅か』
マイホームを検討している人にとって、一度は直面する疑問ではないでしょうか。
もしかするとあなたもどちらかで迷っているかもしれませんね。
もちろん物件の良し悪しや立地条件、資金によってどちらが最適な選択肢かは変わってきますが、もし迷った場合はそれぞれの持つメリットやデメリット、必要とされる資金について比較することも重要です。
この記事では、新築一戸建てと中古住宅・中古マンションのさまざまな面を比較しています。
あなたのマイホーム選びの参考にしてくださいね。
また本文に入る前に、住宅を購入する際に最も大切なポイントについて、お話しておきます。
建売住宅を『購入する』上で一番大切ことは、無駄な費用をできるだけ削ること。
注文住宅を『建てる』上で大切なことは、ハウスメーカーの情報収集をしっかり行うことです。
建売住宅の場合は、すでに完成形の建物を実際に見た上で購入できるので、あとはどれだけ安く目当ての物件を購入できるかが重要になります。
建物自体の金額を大きく下げることはできませんが、大きく出費を下げられる余地があるのが不動産会社の『仲介手数料』です。
一般的に物件価格の3％＋6万円の手数料がかかるため、仲介手数料だけで100万円以上の出費になることも珍しくありません。
また、注文住宅の場合は0から自分達の理想の家を建てていくため、パートナーとなる「ハウスメーカー選び」が最も重要です。
事前にしっかりと情報を収集せず、安易にハウスメーカーを決めてしまったことで、一生後悔しているような人も少なくありません。
とはいえ全国には数多くのハウスメーカーが存在し、すべての会社の情報を調べて比較するのは不可能です。
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それではここから、記事本文に入っていきましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションどれがおすすめ？特徴を徹底比較
住宅の購入を検討するうえで主な選択肢となるのは以下の3つでしょう。
- 新築一戸建て
- 中古一戸建て
- 中古マンション
この3つは購入価格やランニングコスト、設備などでそれぞれ特徴のある住宅たちです。
あなたやあなたの家族には一体どの住宅が最もあっているのか、その特徴を比較していきましょう。
住宅市場における新築住宅・中古住宅の流通比率
国土交通省の資料によれば、住宅市場における新築住宅・中古住宅の流通比率は2013年で14.7％となっており、この5年前である2008年の13.5％よりも上昇しています。
10％を切る値であった30年前から比較すると、中古住宅の流通は増加傾向です。
一方、海外に目を転じれば、例えばアメリカやイギリスなどでは中古住宅の流通比率は80％以上になっています。
増えてきているとはいえ、海外に比べると日本の中古住宅の流通はまだまだ少ないのが現状です。
参考：既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み｜国土交通省
参考：中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会｜国土交通省
さてここから新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションそれぞれのメリットとデメリットを解説していきます。
先に図解で特徴を見ておきましょう。
新築一戸建ての特徴（メリット・デメリット）
まずは新築一戸建てのメリットとデメリットを整理します。
日本人は新品を好みますし、実際に新しいものはきれいです。
その一方で当然のことながら新品のものは価格が高くなる傾向にあります。
金銭的に余裕があれば、多くの人が選択する新築一戸建て。
そのメリットとデメリットを見ていきましょう。
新築一戸建てのメリット
新築一戸建てのメリットは何といっても新品できれいだということです。
これは何物にも代えられません。
また、グレードによって差があるものの、設計や設備も最新のものを採用しています。
耐震性や耐久性も年々向上しているので以前よりも長寿命の建物になってきていることもポイント。
かつてほどではありませんが今でも新築一戸建てが好まれるのは、こうしたメリットがあるからです。
新築一戸建てのデメリット
一方でデメリットもあります。
まずは価格です。
中古物件と比較すると、新築一戸建ては割高になります。この高価格が新築一戸建てを敬遠する要因のひとつです。
また新築一戸建ては中古物件よりも数が少ないため、自分の希望するエリアに物件がない場合もあります。
選択肢がどうしても少なくなってしまうのもデメリットと言えるでしょう。
『2016年度 フラット３５利用者調査』によると、新築一戸建て（土地付き注文住宅）の全国平均価格は3,955万円となっています。
4,000万円近いお金がかかるため、経済的に諦める人が多いということも頷けます。
中古一戸建ての特徴（メリット・デメリット）
では中古一戸建てにはどのような特徴があるでしょうか。
簡単に説明すると、新築戸建てとはメリットとデメリットが入れ替わります。
すなわち、価格は安い代わりに、物件は新品ではないのです。
ただ、最近は中古であることがデメリットばかりではないと考えられ始めてきています。
新しい考え方も踏まえて中古一戸建てのメリットとデメリットを解説しますよ。
中古一戸建てのメリット
中古一戸建てのメリットは新築一戸建てよりも価格が安いことです。
新築とそれほど変わらない築後たった数年であったとしても、新築よりも割安に販売されています。
また近年はリフォームの技術も高まっており、うまくリフォームすれば新品同様にすることだって可能。
実際、リフォームすることを前提として中古一戸建てを探す人もいるくらいです。
お手頃な価格やリフォームに対して抵抗がない場合、中古一戸建てはおすすめです。
中古物件を探す場合、気になるのはその価格相場でしょう。
中古物件の価格相場は、不動産のポータルサイト等を参考にすることができます。
例えば東京カンテイを参考にすると、2021年3月時点で首都圏の中古一戸建て価格相場が3,374万円であることがわかります。
もちろん首都圏以外や地方では、さらに低価格で住宅の購入をすることも可能です。
中古一戸建てのデメリット
中古一戸建てのデメリットは、物件によって品質が一定でないことです。
どんな使われ方、管理をされてきたかによって物件の状態は変わります。
管理がしっかりされていれば問題ありませんが、ひどい使われ方だと、建物の傷みも早いものです。
そして何より怖いのが欠陥があるの可能性でしょう。
雨漏り、シロアリ、家の傾斜など、そのまま住むのも難しい物件も出回っていることもあります。
中古物件を探す際には以上のデメリットを事前に把握することを忘れずに行ってくださいね。
中古マンションの特徴（メリット・デメリット）
ここまでは一戸建て住宅の購入についてお話してきました。
ここからは中古マンションについて見ていきましょう。
日本でマンションが一般的になってからおよそ40年以上が経ちます。
そのため現在でも多くのマンションが建築され、古くなったマンションは中古物件として市場に売り出されているのです。
マンションにはマンション独自のメリットとデメリットがあります。
それでは中古マンションの特徴についての解説していきますよ。
中古マンションのメリット
中古マンションは価格の幅が広いことが特徴です。
一戸建ては土地の値段があるので一定額以上は下がりにくくなります。
一方で中古マンションは昭和55年以前の旧耐震マンションだと数百万円のものもあるのです。
それだけ選択の幅が広がります。
| 一戸建て物件 | 一戸建ては土地もセットで購入するため、地価との関係で、価格はそれほど上下しない。 |
| 中古マンション | マンションは築年数が増えれば価格は下がる傾向にある。駅近物件などの好条件が重ならない限り、価格が下落するのが一般的。 |
さらに大都市では供給量も豊富です。
築浅物件、ファミリータイプ、広いLDKなど予算や家族構成に応じて選ぶことができます。
中古マンションのデメリット
中古マンションの場合、専有部分も大事ですが、共用部分の管理ができていない場合はリスクになります。
近い将来に修繕が必要になる場合があるからです。そのための修繕積立金が不足している場合もあります。
専有部分についてもその状態は物件によって大きくことなるもの。
物件によって品質や状態が大きく異なることが中古マンションのリスクやデメリットになります。
それぞれ特徴が異なり、一長一短です。
そのため自分のライフスタイルに合った住まい選びが重要となってくるのです。
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コスト面でお得なのはどれ？新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
住宅を選ぶにあたって、コスト面はとても重要な項目となります。
物件購入時のコストはもちろん大事ですが、ランニングコスト、税制面も大きな要素です。
ここでは各局面でのコストの比較をしています。
もちろん物件は場所やグレードによっても価格が異なってくるもの。
中古物件は築年数や建物の状態で価格も変わります。
下の図では、立地条件や建物の状態をなるべく揃えたかたちで比較してみました。
「購入時のコスト」「ランニングコスト」「税金」「リセールバリュー」この4点から、それぞれ詳しく見ていきましょう。
【物件購入時のコストの差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
同一の場所に立地していると仮定して物件価格で比較すると、新築一戸建てが最も高く、中古一戸建てと中古マンションがそれに続きます。
中古物件は築年数や状態によるので優劣はつけられません。
不動産取得税は新築時のほうが多少安くなります。
ただ、物件価格を覆すほどではありません。
物件購入時には新築一戸建てが最も高くなるのです。
【ランニングコストの差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
表向きのランニングコストは、中古マンションが最もかかります。
これは管理費や修繕積立金が毎月徴収されるためです。
一戸建てで毎年かかるのは固定資産税くらいとなります。
とはいうものの、一戸建ても修繕や管理が必要です。
築年数が経てば外壁の塗り替え、設備の入れ替えなどを行います。
物件の状態や、所有者や管理組合の考え方にもよりますが、修繕を考えるといずれの物件もランニングコストは変わりません。
ただ管理費までを考えると、管理会社への支払いがある分中古マンションがやや割高です。
【税制優遇の差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
新築一戸建てには不動産取得税の減免や固定資産税の減免措置があります。
固定資産税の評価額が同じであれば、新築一戸建てが最も税金が安くなるのです。
ただ、中古一戸建てや中古マンションは建物の評価額が下がっていることが多くあります。
また、新築の税制優遇も木造なら3年間、鉄筋コンクリート造でも5年間です。
このため、優遇期間を過ぎると新築一戸建てが最も支払い額が大きくなります。
【リセールバリューの差】新築一戸建てvs中古一戸建てvs中古マンション
リセールバリューとは将来の売却のしやすさ、つまり資産価値がどのように変わるかということを表します。
仮に同じ立地条件に建っていると仮定すると、新築一戸建てが最も値下がりが大きくなります。
リセールバリューを「購入したときの金額からどれほど値段が下がりにくいか」と考えると、中古マンションが最も価格が下がりにくいのです。
これは鉄筋コンクリート造のほうが木造よりも耐久性が高く、長持ちするのが理由。
一方、新築一戸建ては築10年くらいまでの値下がりが大きく、そこからはあまり下がりません。
リセールバリューまで考えると中古マンションもなかなか優秀です。
| 住宅の種類 | リセールバリューの低下度 |
| 新築一戸建て | 大 |
| 中古一戸建て | 中 |
| 中古マンション | 小 |
3,000万円の新築一戸建てと2,000万円の中古一戸建てなら生涯でお得なのはどっち？
では、具体的に簡単なシミュレーションをしてみましょう。
3,000万円の新築一戸建てと2,000万円の中古一戸建てを、それぞれ購入して30年間所有した場合の費用の合計です。
| 3,000万円の新築戸建て | 2,000万円の中古戸建て | |
| 売買代金 | 3,000万円 | 2,000万円 |
| 諸費用概算 | 200万円 | 150万円 |
| 固定資産税 | 3年目まで10万円/年
4年目から15万円/年 期間計435万円 |
12万円/年
期間計360万円 |
| 修繕費 | 10年目に100万円
20年目に300万円 |
10年目に150万円
20年目に400万円 |
| 計 | 4,035万円 | 3,060万円 |
修繕やリフォームをするかにもよりますが、単純なモデルであれば、中古戸建てのほうがコストは安くなります。
新築戸建ては、固定資産税の減免等がありますが、初期費用が高いために中古戸建てにはかなわない結果となりました。
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一戸建てとマンション、どちらが安全？【安全性の比較】
一戸建てとマンション、安全性や安心の面ではどちらが上か、よく比較されます。
一般的に安全なのは、鉄筋コンクリート造でオートロックやインターホンがついているマンションです。
この通説は一面では正しいですが、マンションでも万全とは言えない面もあります。
最近の災害の事例も踏まえた、一戸建てとマンションの安全性について考えます。
戸建てとマンションの寿命の比較
木造の一戸建ては、かつては30年ほどで建て替えられていました。
ただ、これをもって木造の一戸建ては寿命が短いとするのは早計です。
近年は長寿命化が進んでおり、平均でも30年を超えてきています。
鉄骨造ではありますが、100年住宅を標榜する一戸建てもあるくらいです。
一方、マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造になります。
鉄筋コンクリート造の耐久性は50年超です。
理論的には鉄筋コンクリート造の躯体は100年以上の耐久性があります。
かつては寿命でいえばマンションが圧勝でした。
技術の向上により戸建てとマンションの差は縮まっているものの、やはりまだマンションのほうが長寿命といえます。
耐震性、構造面はどちらが優れているか
耐震性や強度を謳うマンションが増えています。
確かに東日本大震災でも倒壊したマンションはありませんでした。
耐震性でいえばマンションの勝利です。
ただ、最近の一戸建てもかなり強度が増しています。
マンションも一戸建ても同じ建築基準法という法律の規制対象です。
この法律では、「震度6強クラスでも倒壊しないこと」が求められています。
今や耐震性は住まい選びの重要なポイントであることから、どのハウスメーカーもかなり力を入れています。
- 建築基準法についてさらに知りたい場合はこちらも参考にしてみてくださいね⇒建築基準法
防犯面はマンションの方が優れている？
共用玄関のオートロックやインターホン、また監視カメラも今のマンションにはついています。
マンションはセキュリティ面においてかなり優れています。
ただし共用部玄関のオートロックは簡単に突破できてしまうケースもあり一概に安全とは言い切れません。
ハード面ではどうしても後塵を拝してしまう一戸建てですが、警備会社による遠隔警備や監視カメラを設置する家も最近は増えてきました。
防犯面での優越ははっきりつけることはできませんが、どちらにせよ多少のお金をかけることで防犯能力を高めることができます。
マンションは地震でも倒壊はしないが…
一般にマンションは地震に強いといわれています。
確かに、いきなり倒壊するマンションはほとんどありません。
ただ、高層マンションは揺れが長く続く報告もあります。
また最近では洪水・浸水などによる停電に弱いこともわかってきました。
エレベーターや給水も電気に頼っているので、停電してしまうと全ての機能が動かなくなってしまうことも。
居室は無事でも、そこで何事もなかったかのように生活できるわけではないのです。
マンション上層階でも安心はできない
マンションの上層階は不審者の侵入も少なく、人の目もあまり気になりません。
ただ、安心してリビングの窓や玄関を施錠しないなどの不用心はとても危険。
ハード面のセキュリティは万全でも、油断してしまうと思わぬ犯罪に巻き込まれる場合もあるのです。
最近では、都内で宅配業者に成りすました強盗がタワーマンションに押し入った事件もあり、大きく報道されました。
たとえマンション上層階に住んでいても油断は禁物なのです。
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新築と中古で違う！契約不適合責任や保証について知ろう
2020年4月の民法改正によって、民法上の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名前を変えました。
これまでの瑕疵担保責任よりも、売主側には責任が重くなります。
民法改正は2020年のタイムリーな話題です。
一方、品確法では瑕疵担保責任の用語はそのまま残りました。
瑕疵担保責任、契約不適合責任とはどのような制度なのでしょうか？
新築と中古の違いや関連する保証についても解説します。
瑕疵担保責任との違いは
契約不適合責任とは、一体なんなのでしょうか？
- 契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却した場合に売主が負うべき責任のこと
つまり、契約通りでない事柄すべてに対して売主に責任が問われるのです。
民法が改正されたことにより、従来の瑕疵担保責任よりも売主の責任範囲が大きくなりました。
従来の瑕疵担保責任では、購入時点で買主が知り得なかった隠れた瑕疵（欠陥）箇所については売主が責任を持ちます、という制度でした。
この制度で買主ができることは、損害賠償請求と契約解除の2点でした。
一方改正された契約不適合責任では、これら2点に加えて欠陥箇所の修繕を要求する追完請求や代金減額請求ができるようになっています。
全体的に買主に有利、売主に負担となる改正です。
まだ改正して日が浅く、判決や大きな問題は報道されていません。
今後こうした判断例や判例が蓄積されていくものと思われます。
↓瑕疵担保責任の改正についてはこちらの記事も参考に↓
【改正】瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？マンション売買の前に知っておきたい法律知識を解説
中古物件は 売主が業者か個人かで契約不適合責任の期間が変わる可能性
中古物件の売買は、売主が不動産業者か個人かで契約不適合責任の期間が変わる可能性があります。
売主が個人の場合、当事者同士の合意によって契約不適合責任の期間を短縮したり、あるいはなくしたりすることも可能です。
一方、不動産業者が売主の場合は最低2年間、契約不適合責任を負う必要が出てきます。
このように売主の属性によって契約不適合責任のあり方が変わります。
新築と中古で異なる「瑕疵担保責任」
品確法においては、民法改正後においても「瑕疵担保責任」の用語が使われています。
非常にややこしいですが、先ほどの民法と品確法は別の法律です。
この品確法における「瑕疵担保責任」では、以下のように定められています。
- 新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「屋根や外壁、開口部などをはじめとした雨水の侵入に関わる部分」については、売主は10年間の瑕疵担保責任を負う
これは新築住宅に特化したものなのです。
一方、中古住宅ではこうした制度はありません。
この点が新築住宅と中古住宅で異なる点です。
「既存住宅瑕疵保険」は検査と保証がセットになった保険
このように新築住宅と中古住宅では、売主が負う責任、保証に関して大きく違います。
新築住宅では買主は法律によって手厚く守られていますが、中古になるとそうはいきません。
そんな中で、中古物件を保証してくれる保険が既存住宅瑕疵保険です。
既存住宅瑕疵保険は専門家が検査をしたうえで保証を行う保険です。
構造耐力上主要な部分や雨水の侵入に関わる部分を対象としています。
この保険の特徴は専門家が検査をしてくれる点です。
検査の段階で多くの欠陥は発見されます。
保険も保証もセットになった画期的な保険です。
新築一戸建てを買うのと中古住宅をリフォームして住むのはどちらがお得か？
これは不動産の永遠のテーマのひとつです。
一戸建てかマンションか、賃貸か購入か、にも通じます。
単純なコスト面では中古住宅です。
ですが、そう簡単に結論は出せません。
新築住宅と中古住宅リフォームについて考えていきます。
中古住宅をリフォーム（リノベーション）するメリット・デメリット
中古住宅をリフォームするメリットは第一に費用を自分でコントロールできることです。
予算に応じてリフォームを行うことができます。
第二には、自分好みの家にできることです。
間取りから壁紙の色まで自分で決めることができます。
一方のデメリットはリフォームの期間がかかること、売買とは別にリフォームの打ち合わせをしなければならないこと、リフォーム代を別に用意する必要があることです。
中古住宅をリフォーム（リノベーション）するのにかかる費用
リフォーム費用は少なければ数十万円、多ければ青天井で1,000万円を超えることもあります。
壁紙を変える程度なら一部屋10万円台から可能です。
キッチン、バスなどの水回りを変えると100万円はかかります。
耐震補強を含めたリフォームでは、1,000万円を超えます。
リフォームは予算に応じてお金をかけることが可能です。
自分の予算に合わせた工事ができるのがリフォームの魅力になります。
中古住宅をリフォーム（リノベーション）した場合の保証・保険はどうなってる？
既存住宅瑕疵保険を取り扱っている住宅瑕疵担保責任保険協会がリフォーム瑕疵保険を行なっています。
万一の場合はリフォーム費用の最大80％程度が支払われる仕組みです。
専門家の検査を経て保険に加入します。
これ以外には、リフォームを行った会社が独自に行う保証などがあります。
新築一戸建てと中古住宅をリフォームではどちらがお得か？
単純に費用だけならば、新築一戸建てのほうがお金はかかります。
その分、固定資産税の控除や各種保険などで手厚く保護されているのも新築一戸建てです。
一方、中古住宅のほうが値段は安くなります。
リフォーム代でコストを調整できるので自分の予算内に収めることも可能です。
金銭面でいえば中古住宅のほうがお得といえます。
中古住宅の場合、どの程度のリフォーム・リノベーションを行うかによって大きく金額は変わってきます。
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新築か中古か迷ったときの判断ポイント3つ
中古住宅もよいけれど、新築住宅も捨てがたい。
物件を探す段階で迷う人は多いものです。
これまで見てきたようにどちらにも一長一短があり、表裏一体の面もあります。
判断に迷った際にはここで紹介する3つの判断ポイントに戻ってみましょう。
- マイホームにかけるお金の優先順位を決める
- 自分のライフプランに適した住居を選ぶ
- ライフプランに沿った資金計画を立てる
考慮すべきはライフプランと資金計画です。
1．マイホームにかけるお金の優先順位を決める
まず住居にお金や時間をあまりかけたくない、その他に優先したい趣味や仕事がある、と考える人には中古一戸建てや中古マンションをおすすめします。
リフォーム費用もなるべく押さえれば、住居費用はその分少額です。
一方、理想の間取りや設備があり、それを具体化したい人は新築一戸建てや注文住宅がおすすめです。
自分の収入はある程度、将来的にも予測がつきます。
その限られた収入の中で最優先すべきは住居費用なのか、あるいは子どもの教育費か、はたまた趣味のためのお金か。
それを考えるとマイホームにかけることができるお金が見えてきます。
- お金をかけたくない/仕事や趣味などにお金がかかる⇒中古一戸建てや中古マンションがおすすめ
- 予算が十分ある/具体的な間取りが決まっている⇒新築一戸建てや注文住宅がおすすめ
2．自分のライフプランに適した住居を選ぶ
住宅の購入検討をする人の中には新婚間もない人や子育て中の人たちもいるでしょう。
そうした人は、家族のライフプランも考えます。
お子さんがいれば、何年後に高校に入り大学へ入学するのかある程度わかります。
また、自分やパートナーのライフステージごとにみた出費や収入の変化も把握できます。
住宅は昔ほど終の棲家という感覚はありません。
時期を見て買い替えることも可能なのです。
将来の買い替えを考えるなら、リセールバリューの高い物件を選ぶことで売却しやすくなります。
こうしてライフプランに照らし合わせ、それに適した住居を選ぶことで長い間満足できる住まいになるのです。
3．ライフプランに沿った資金計画を立てる
ライフプランの次には資金計画です。
ローンは収入の25％、年収の5倍などの一応の目安は存在します。
こうした目安に加えて、今の住居に費やしている費用から考えてもよいでしょう。
背伸びをして身の丈に合わない住宅を買っても将来苦しむだけです。
資金計画をきっちりと行うことで、自分が住宅にかけることができる資金が浮かび上がります。
その資金で購入できる住宅を探すのです。
その資金内であれば新築でも、中古でも構いません。
ライフプランに沿った資金計画を立てることが必要なのです。
まとめ
住宅購入は人生の中でも大きな買い物のひとつです。
普段の買い物とは文字通り桁の違うもの。
迷ったり、逡巡したりするのが当たり前です。
どの住宅も一長一短があるため、100％満足するもなければ、逆に不満しかないという状態も多くありません。
家は3軒購入しなければ満足のいくものには出会えないともいわれます。
肩の力を抜きながらも、少しでも自分にとってよりよい物件を探しましょう。
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