新築建売リノベーションって？成功させるポイント3ヶ条を徹底解説

注文住宅のように自由に家をつくりたいけど、そこまで予算はかけられない。

中古戸建ての価格なら予算にもおさまるけど、やっぱり新築にこだわりたい。

そんな人たちから今注目を集めているのが、新築建売を購入してリノベーションをするという方法です。

通常リノベーションと聞くと、中古物件を買って自分好みの家にするというイメージがあると思います。

しかしこの新築戸建てリノベーションでは、新築建売を購入してリノベーションを行います。

注文住宅ほど予算がかからず、自分の好きなリノベーションもでき、尚且つ新築であるという方法です。

こちらでは新築建売リノベーションのメリット・デメリット、そして成功させるポイントなどについてご説明していきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

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新築建売を自分好みにリノベーション！新築でも中古リノベでもない新たな選択肢

新築建売をリノベーションなんて、聞いたことがない人も多いと思います。

「せっかく新築で買ったのに、すぐにリノベーションするの？」

「中古戸建てをリノベーションするのとどこが違うの？」

このように新築建売リノベーションについて何なのか分からない人も多いですよね。

しかし注文住宅や中古戸建てのいいところを取って、かつ新築に住めるというメリットがあるのが新築建売リノベーションです。

こちらでは新築建売リノベーションの特徴やメリット・デメリット、中古住宅リノベーションや注文住宅との違いについてご説明していきます。

新築をわざわざリノベーション？新築建売のリノベーションって何？

新築建売リノベーションとは新築建売を購入して、そのうえで自分の好みにリノベーションをしてから住む方法です。

「新築戸建てをリノベーションするなんてもったいない。」

「なんで新築建売をわざわざリノベーションするの？」

このように思う方もいるのではないでしょうか。

しかし新築建売をリノベーションすることにより、中古戸建てをリノベーションして住むよりも、注文住宅を購入することよりもメリットがあるのです。

では新築建売リノベーションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

新築建売リノベーションのメリット・デメリット

注文住宅でもない、中古戸建てでもない新築建売のリノベーションをする理由には大きなメリットがあるからです。

こちらでは新築建売リノベーションのメリット・デメリットについてお伝えしていきます。

【新築建売リノベーションのメリット】

注文住宅ほど高くない

注文住宅のメリットは自分の好きな間取りや設備にすることができる自由度があることですが、その分価格が高いのが特徴です。

通常建売戸建ての1.2倍～1.5倍くらいの金額になることが多く、その分借入する住宅ローンの金額が高くなったり、使う自己資金が増えたりすることが難点です。

しかし新築建売リノベーションであればもともとの価格は建売住宅なので安くなり、リノベーションするとしても家全部を変えるわけではないので、注文住宅よりも安く収まります。

中古戸建てのように丸々リノベーションしなくても済む

中古戸建てをリノベーションする際には、基本的に築年数の経過した安い中古戸建てを購入して丸々リノベーションをするケースがほとんどです。

中古戸建てをリノベーションする場合、その中古住宅の品質によって大きく予算が変わってきます。

たとえば築年数の経過している中古戸建ては表面がきれいでも、中身の柱はぼろぼろだったり、雨漏りがあり躯体が腐っていたり、白蟻の被害を受けていたりと様々なケースがあります。

こうした場合はリノベーションするにも、構造主要部分から手をつける必要があるため大きな予算がかかってしまうのです。

近年の建売住宅は品質がよくなっており、ローコスト住宅などよりも品質が高い場合が多くなっています。

品質水準の高い新築建売住宅に住める

建売住宅は、基本的には万人に住みやすい間取りで設計されています。

そのため、例えリノベーションするとしてもあまり大きくは変えず、少しだけリノベーションして自分好みにすることが可能です。

新築の新しさや気持ちよさを感じながら、自分好みの家に安く住めるというのが最大のメリットです。

【新築建売リノベーションのデメリット】

リノベーションをしすぎると注文住宅と同じくらいの予算に

自分好みの家にするために、あれもこれもとリノベーションに追加してしまうと当初予定していた予算を超えてしまい、結局注文住宅と同じくらいかかってしまう可能性があります。

あくまでベースとなる新築建売住宅は水準も高く住みやすい家であり、リノベーションするのは細かい部分や、自分がどうしても譲れない部分だけにしましょう。

建物の保証から外れてしまうことも

あまりリノベーションで大掛かりに変えてしまうと建物の保証から外れてしまう部分がでてきてしまいます。

例えば元々新築時についていたアフターサービスがあったとしても、リノベーションにより保証を外れてしまう場合があります。

そうすると不具合があった時に補償が下りない場合もあるので注意しましょう。

新築建売リノベ―ションを成功させるポイント3ヶ条

新築のよさを残しながら自分好みの家に安く住めるというメリットを持つ新築建売リノベーション。

新築建売リノベーションを成功させるには、押さえておくべきポイントがあります。

こちらでは事前に知っておくべきポイントを3つお伝えします。

1. リノベーション箇所を増やしすぎない
2. 立地選びでコストを削減しない
3. モデルハウスはおすすめ

一つずつ解説していきましょう。

1．リノベーション箇所を増やしすぎない

リノベーションのプランを考え始めると、多くの人が想定していた以上の箇所をリノベーションするプランに仕上がります。

そこで気を付けたいのが、予算を超えないようにすることです。

ついつい理想の家をつくろうと、あれもこれもリノベーションに組み込んでしまうと、想定していた予算を大幅に超えてしまうというケースもあります。

せっかく注文住宅よりも予算を抑えるために選んでいるのに、同じくらいの費用がかかってしまうのでは本末転倒です。

あらかじめ優先順位を決めて、予算の範囲内におさめるリノベーションプランを立てるようにしましょう。

2．立地選びでコスト削減しない

リノベーションに対する予算を増やすために、他の部分でコストを削減しようとする人がいますが、立地選びでコストを削減するのはやめましょう。

リノベーションにお金をかけるために、本体価格を安く抑えようとする人は多いです。

しかし本体価格を抑えるために利便性のあまり良くない立地を選んでしまうのは危険です。

なぜなら日々の生活で毎日ストレスを感じながら生活することになったり、将来的に資産価値に乏しい物件となってしまう可能性があるからです。

築年数の浅い家での売却理由で多いのが、利便性が悪くて住みにくいということです。

せっかく新築を購入したのに、すぐ引っ越したくなってしまうのはもったいないですよね。

また、住宅の資産価値は立地で決まる部分が非常に大きいので、利便性の悪い立地で購入してしまうと将来的に売却する時の値段は想像以上に低い結果となってしまいます。

新築建売を選ぶ際には立地を十分考慮して、見極めるようにしましょう。

3．モデルハウスの購入はおすすめ

通常モデルハウスとなっている住宅は使用感があり、嫌煙されてしまう物件です。

しかし新築建売リノベーションにおいては絶好の物件となります。

• 新築建売なのに通常より安い
• リノベーションをするので、多少の使用感は気にならない

モデルハウスは通常の新品の新築とは違い、営業用に多くの人が足を運び、利用された住宅です。

そのため通常の住宅よりも安い値段で手に入れることができるメリットがあります。

多少の使用感があることがデメリットですが、リノベーションをする場合はその部分もきれいにしてしまうだけなので、あまり大きなデメリットとなりません。

市場にでるモデルハウスは少ないのですが、狙い目の物件です。

新築建売リノベーションの費用はいくらかかるの？

新築建売リノベーションだとどのくらいの金額がかかるのでしょうか。

新築建売リノベーションにかかるのは、基本的に新築建売の購入費用と、リノベーション費用の二つです。

新築建売リノベーションにかかる費用はリノベーションをどのくらいするかによって大きくかわります。

• 壁紙やフローリングを自分好みに　　　　　　　　　50万円～80万円
• キッチンをオール電化にして洗面台も新規交換　　　80万円～110万円
• 間取りを変えたい　　　　　　　　　　　　　　　　60万円～250万円

一戸建てまるまる壁紙やフローリングを変える場合、家の大きさにもよりますが最低でも50万円～80万円近くかかります。

キッチンをオール電化にしたいという人も多いのですが、こちらはおおよそ100万円前後の予算でできます。

間取りを変える場合には、どの程度変えるかによって大きく値段が変わりますね。

例えばリビング横の和室を洋室にしてリビングと一体化させるようなリフォームであれば、40万円～60万円ほどでできます。

しかし壁を壊す場合や取付ける場合には、保証対象から外れないか事前に確認してから進めることが必要です。

どんなリノベーションができるの？

では新築建売リノベーションを選んだ人はどのようなリノベーションをして暮らしているのでしょうか。

こちらでリノベーション事例をいくつかご紹介します。

リノベーション事例

• リビングのクロスや窓枠を変えて、自分好みの色調にリノベーション
• オール電化にして住みやすさ、家事のしやすさを優先
• フローリングを無垢材に変え、キッチンカウンターを造作
• 洋室に一面だけアクセントクロスを入れて、おしゃれな空間を演出

壁紙やフローリングを張り替えるだけで、家の雰囲気はがらっと変わります。

また、家事のしやすさを優先するのであればオール電化への変更や、パントリーや収納棚などを増設している人も多いです。

新築建売リノベーションをする際に気を付けたい注意点3つ

新築建売リノベーションをする際には、建売住宅の見極めや保証内容、予算など気を付けるべき点があります。

こちらでは特に気を付けておきたいポイントをお伝えしていきます。

1．建物の品質をよく見極める

新築建売住宅とはいえど、建物の品質をよく見極めることは非常に大切です。

それは新築でも中古でも、注文住宅でも建物の品質がいいものと悪いものがあるからです。

品質の悪い建物を購入してしまうと入居後に不具合や欠陥が見つかったりすることもあり、その改修工事が必要になったりします。

建売住宅の場合はすでに建物が建設されているので建設途中を見ることができませんが、ホームインスペクションを使うという方法があります。

ホームインスペクションとは建築士などの専門家が、家を隅々まで調査し、目に見えないような部分まで検査してくれるサービスのことです。

中古住宅はもちろん、新築建売住宅の場合でも契約前に行うことでより安心して住宅を購入することができます。

2．建物の保証内容の範囲や条件を確認

新築建売リノベーションで注意したいのが、リノベーションしたことにより建物の保証対象から外れてしまうことです。

大掛かりなリノベーションをして保証対象から外れてしまうと、その後何か不具合や欠陥が見つかっても補償がおりなくなってしまいます。

事前に建物の保証内容や範囲、アフターサービスの条件など、どの程度のリノベーションであれば保証対象になるのかを売主業者に確認しておくようにしましょう。

3．予算を超えないような資金計画を

リノベーション箇所を増やしすぎると、当初想定していた予算を超えてしまう可能性があります。

• 本体予算を削るため、立地や品質の悪い住宅を選ぶ
• 借入金額を無理に増やして、月々の返済が苦しくなる

予算を超えてしまうと、他で予算を削ろうとするため、品質や立地の悪くて安い物件を選ぶ可能性があります。

そうすると入居後に欠陥が見つかったり、利便性が悪く日々ストレスを感じながら生活することになってしまいますね。

また、リノベーション予算を増やそうと借入金額を安易に増やしてしまうと、毎月の返済が苦しくなり、苦しい生活を強いられてしまうことにもつながります。

借入可能額と返済が問題なくできる金額は別物なので、あくまで月々の返済を無理なくできる範囲での借入金額に抑えておきましょう。

新築建売リノベーションを選ぶ理由とは？口コミ・体験談

新築建売リノベーションを実際に選んだ人はどのような点を理由に選んだのでしょうか。

実際に新築建売リノベーションを選んだ人の体験談や口コミをみていきましょう。

・リノベーションで建売っぽさをなくせば十分理想の空間になる

・注文住宅では予算が高いのと、いい土地が見つからなかった

・中古住宅は、古い物件だと不安だし築浅の物件だと高い。だったら新築で安い建売が一番いいと思った。

注文住宅や中古住宅を購入してリノベーションする方法を検討したけれど、その中間として新築建売リノベーションを選ぶ人が多いです。

低予算で新築に住むことができ、尚且つ少しのリノベーションで建売っぽさがなくなれば全てのいいとこ取りができるというわけですね。

新築建売リノベーションはどんな人におすすめ？

新築建売リノベーションをおすすめするのはこんな人です。

• ある程度自由度を持って家を選びたい
• 注文住宅を買うほどの予算がない
• 中古戸建ての購入は少し不安がある

間取りや設備にある程度自由さ、自分の好きなようにつくりあげることを求める場合、新築建売リノベーションはおすすめです。

丸々全部とはいかないまでも、ポイントを絞ってリノベーションすることで、自分好みの家にアレンジすることができます。

注文住宅を買うほどの予算がない方でも、建売住宅であれば手が届く人は多いです。

建売住宅は本体価格が安いので、たとえリノベーションしたとしても注文住宅ほどの費用はかかりません。

中古住宅を買ってリノベーションする場合、中古住宅の見極めを念入りにする必要があります。

中古住宅の場合は売主が個人のため、新築のように細かなアフターサービスがついているわけではないですし、売主本人すら気づいていない欠陥が隠れていることもあります。

そのためホームインスペクションを利用したりして、念入りに物件選びをする必要があるのです。

しかし新築建売リノベーションであれば新築建売の保証とアフターサービスが付いているので、中古住宅に比べて安心して選ぶことができます。

後悔しない新築建売住宅の買い方

新築建売リノベーションを成功させるためには、もととなる新築建売住宅の選び方が重要になってきます。

いくらリノベーションをするといえど、もともと欠陥や不具合のある物件を選んでしまっては大変です。

しっかりと品質を見極め、賢い建売住宅の買い方をする必要があります。

購入時に品質を見極める

建売住宅購入時には必ずチェックして欲しいポイントがあります。

建物はもちろん、売主業者や営業担当者、周辺環境やアフターサービスです。

こちらでは購入時に建売住宅の品質を見極めるためのポイントをお伝えしていきます。

建売住宅内覧時に見るべきポイント

建売住宅内覧時には「屋外」と「屋内」の2つのポイントに分けてチェックしていきましょう。

【屋外で見るポイント】

• 外壁
• バルコニー
• 外構
• 玄関ポーチ

外壁にひびが入っていないか確認しましょう。

ひび割れがあるとその隙間から雨水が入って、結果として雨漏りにつながることもあります。

バルコニーのサッシの下にひび割れがないか雨どいに何かつまっていると、これも雨漏れにつながる可能性があります。

外構ではブロック塀やフェンスがぐらついていないか、玄関や車庫の門扉に不具合がないかを確認しましょう。

玄関ポーチではタイルが浮いていないかチェックしましょう。

タイルが浮いていた場合、早期にタイルが割れる可能性があります。

【屋内で見るポイント】

• 水回り
• 床・壁
• 扉・窓
• 階段や玄関
• 点検口

浴室の窓の位置やトイレの換気扇の有無など必ずチェックしておきましょう。

実生活をイメージして冷蔵庫を置く場所や食器棚を設置する場所などのキッチンスペースを確認しておく必要があります。

床や壁は傾きがないか、ひび割れがないか、傷はないかをよく確認しておきましょう。

たとえ新築戸建てでも傾きのある家はありますので、ビー玉などで確認したり、携帯のアプリで傾斜を確認したりするのもおすすめです。

扉や窓はかならず一度は開け閉めして、スムーズに開くか確認しておきましょう。

窓や扉がスムーズに開かない場合、家自体が歪んでいたり、傾いている可能性があります。

玄関や階段では床鳴りや軋みがないか、玄関扉と床の隙間はないかなどを確認しましょう。

点検口については床下収納と一緒になっているところや天井についていることが多いので、確認しましょう。

点検口がない場合は建物の状態を把握するのが難しくなるので、なるべく点検口が設置されている建売を選ぶことをお勧めします。

業者と営業マンの信頼性をチェック

意外と意識していない人が多いのが売主業者や営業マンのチェックです。

売主業者が自社の利益を優先させる業者であったり、営業マンが成績優先のダメな営業マンだと、あなたが本当に欲しかった家が買えない場合があります。

そのためにも以下のような業者や営業マンは選ばず、万が一今当てはまるような業者や営業マンとやり取りしている場合はすぐに変えるようにしましょう。

• 執拗な営業をかけてくる不動産会社や営業担当
• やたら条件のいい広告を掲げている業者
• いつも曖昧な回答の営業マン

不動産情報を必死に紹介してくれるのはいいのですが、多くの不動産業者が自社の利益を大いに優先するために過度な営業をかけています。

そういった不動産業者のすすめる物件は、基本的に不動産業者にとって利益がある、早く契約したい物件であるケースが多いです。

つまり顧客のために顧客に合った物件を紹介しているのではなく、自社にとって利益が出るような物件を紹介しているだけなのです。

執拗な電話や訪問をしてくるような業者や営業マンは自分の利益中心の可能性が高いので、選ばないようにしましょう。

また、やたらと条件のいい広告を掲げている業者は、おとり広告を使っている可能性もあります。

おとり広告とはお客さんを惹きつけるために、実際にはない物件を広告として使うことです。

駅近なのに相場よりも安い物件などが多く掲載されていた場合、おとり広告を疑うようにしましょう。

営業マンの中には質問しても曖昧な回答しかしてくれず、細かい質問も流されてしまう場合があります。

こういった営業マンは顧客優先ではなく自分の利益中心で動いているので、選ばない方が身のためです

優秀な営業マンはどんなに細かいことでもきちんと調べて、後日必ず回答してくれます。

周辺環境やアフターサービスも確認

周辺環境は必ず昼と夜でチェックしておきましょう。

昼は賑やかでも夜は人気のないエリアなどもあります。

また、平日と土日で雰囲気が一変するエリアもあるので、できれば平日と土日、昼と夜と分けて下見をしにいきましょう。

また、アフターサービスがどのくらい充実しているのか、事前にアフターサービスの保証内容を確認させてもらいましょう。

期間や保証内容はあらかじめ確認しておくことが大事です。

建売住宅購入にかかる費用を知っておく

建売住宅購入には、本体価格とは別にかかる諸費用や、入居後にかかる費用があります。

本体価格だけで考えてしまうと、後々資金が足りなくなってしまいますので、あらかじめ必要となる費用を確認しておきましょう。

購入時にかかる諸費用について

購入時にかかる諸費用は以下のようになります。

• 登記関係費用　　　　　　　　　30万円～40万円
• 住宅ローンに関する費用　　　　60万円～70万円
• 保険や税金に関する費用　　　　30万円～40万円
• 不動産売買契約に関する費用　　60万円～70万円

一般的には物件価格の5％～8％くらいが建物本体とは別にかかってきます。

また、オプション工事をする場合はこれに加えて50万円～150万円ほどかかります。

入居後にかかる費用について

入居後にかかる費用は大体このようになります。

• 引っ越し代金や原状回復費用　　　　　20万円～30万円
• ご近所への挨拶回りにかかる費用　　　1件あたり500円～1000円
• 新居での家具家電の買いそろえ　　　　50万円～100万円
• 固定資産税　　　　　　　　　　　　　10万円前後

注意したいのは固定資産税についてです。

新築の場合は3年間軽減措置が受けられるため、当初の固定資産税は安くなっています。

しかし4年目以降は急に固定資産税額が高くなります(1.5倍程になる)ので、あらかじめ準備しておきましょう。

新築建売はどんな人におすすめ？

新築建売戸建てをおすすめするのはこのような人です。

• 予算を安くおさえたい
• リセールバリューの高い家がいい
• 住まい選びで失敗したくない

新築建売は注文住宅に比べると価格が安く、その分住宅ローンの借入額も少なくすみます。

月々の返済負担を減らしたい、自己資金をあまり使いたくないという方には建売住宅がおすすめです。

また、誰にでも売れる住宅設計なので、将来的に売る時にも売りやすい住宅となっています。

多くの建売住宅が完成済みで売られているので、実物を見て買えるのもメリットです。

プランと完成形が違うことで大きなショックを受けることがなく、実生活にもとづいた失敗しない家を選ぶことができます。

ポイントをしっかりと押さえ、納得のいく買い物をしましょう。

新築建売リノベーションは中古リノベーションとはどう違う？

リノベーションと聞くと中古住宅のリノベーションを想像する方も多いでしょう。

ここまで新築建売リノベーションについて解説してきましたが、中古住宅を購入してリノベーションすることと迷うケースも多いと思います。

そこでここでは、中古住宅のリノベーションについてお話していきます。

中古リノベーションのメリット・デメリット

中古リノベーションのメリット、そしてデメリットはどんなところになるのでしょうか。

【中古リノベーションのメリット】

• 新築よりも安くおさまる
• 自分の好きなプランで住宅をつくることができる

【中古リノベーションのデメリット】

• 物件によっては大幅な補修費用がかかることも
• すべてが自由とまではいかず、制限がある

中古リノベーションの良い点は、新築よりもコストがかからない点です。

いくらリノベーション費用がかかるとしても、新築戸建てに比べると安くおさまります。

また、自分の好きな間取りや仕様に変えることができるので、住まいづくりを楽しむことができます。

一方で物件によっては解体時や改修時に欠陥や不具合が見つかり、予定より大幅な費用がかかってしまうこともあるのです。

リノベーション範囲などに制限が出る場合もあり、すべてが自由といかないこともデメリットの一つです。

中古リノベーションはどんな人におすすめ？

中古リノベーションは価格をとにかく抑えたい方、そしてその予算の中で自分の住まいづくりを楽しみたいという方におすすめです。

そのためにも品質のいい中古物件を見極め、購入するところが一番重要なポイントです。

まとめ

新築に住み、コストを抑え、自分の好きなテイストにすることができる新築建売リノベーションは実は多くのメリットがあります。

新築建売リノベーションを成功させるためにも、まずは建売選びを慎重に行い、しっかりとした資金計画をたてるところからはじめてみましょう。

大事なのは信頼できる不動産会社と優秀な営業マンをみつけることです。

それによってあなたの理想の住まいが手に入るか入らないかが決まるといっても過言ではないでしょう。

いい不動産会社と優秀な営業マンを見つけて、理想の暮らしを実現させてください。