資産価値が高いのは新築と中古どっち?資産価値の高い住宅の選び方の鉄則

家を買う時に重要なポイントとなるのが、資産価値のある家を選ぶことです。

「資産価値って聞いたことがあるけど、具体的に何のこと?」

「新築やマンションのほうが資産価値が高そう。」

このように資産価値といってもどういう物件が資産価値が高いのか、そもそも資産価値が何なのかわからない人も多いですよね。

資産価値をよく見極めて家を買った人と、そうでない人では将来的に家を売却した時の売却額が数百万円~1千万円近く変わってくることもあります。

ライフスタイルが変化している今、いつ自宅を売却することになるのか、引っ越すことになるのかはわかりません。

しかし資産価値をよく見極めて物件選びをしておけば、そういった時にゆとりのある生活を続けることができるのです。

こちらでは資産価値が落ちにくい物件、そして資産価値の見極め方等を新築や中古、マンションや戸建てといった種類別に解説していきます。

資産価値が落ちにくいのは新築か?中古か?

「資産価値って新築のほうが高いんじゃないの?」

資産価値が高いのは新築なのか中古なのかと聞かれると、大方の人は新築と答えるでしょう。

しかし実は資産価値が落ちにくいのは中古の物件なのです。

こちらでは新築と中古の資産価値にはどのような差があるのか、そしてなぜ中古のほうが資産価値が落ちにくいのかをお伝えしていきます。

住宅の築年数別に見た市場価値

住宅の市場価値は築年数によって年々下落していきます。

では具体的にどのくらいの期間でどのくらいの金額が下落していくのでしょうか。

出典元:「国土交通省の中古住宅流通、リフォームの現状」より

築年数 新築時 築10年 築15年 築20年 築25年
市場価値 100% 50% 30% 20% 10%

築年数と市場価値のデータを見ると、築10年で新築当初の半分の建物価値しかなくなってしまうことがわかります。

また、15年経過すると当初の30%まで市場価値が落ちるので、わずか15年の間に急速に新築の市場価値が下落していくことになります。

築15年以上経過した場合、その後の下落は緩やかになっていますね。

新築から15年経過するのと、築15年の物件から15年経過するのでは市場価値の下落率が大幅に変わります。

新築住宅は最初の15年で大幅に資産価値が下がる

先ほどの表でもわかるように、新築住宅は最初の15年でおよそ半分の資産価値になってしまいます。

例えば新築時に4,000万円の建物価値があったとしても、15年後には2,000万円になってしまう計算です。

日本では木造戸建て住宅の耐用年数は22年となっているため、多くの場合25年程で資産価値がなくなるとされています。

そしてなぜ当初15年で大幅に資産価値が下がるのかというと、もともとの販売価格に原因があります。

新築住宅はなぜ高い?

新築住宅の価格が15年で大幅に下がるのは、もともとの販売価格が資産価値以上に高くつりあがっているのが原因です。

ではそもそも新築住宅はなぜこのように高い金額になっているのでしょうか。

  • 広告費や宣伝費が建物価格に含まれている
  • 不動産会社の収益や利益分が大きい

新築ならではの最新設備やグレードの高い仕様であることももちろん価格が高い理由ですが、実際の原因は住宅以外にかかっている費用が価格に含まれていることです。

例えば大手ハウスメーカー等では大々的なテレビCM、ポストチラシ等広告・宣伝費にものすごくお金をかけています。

それらの費用はどこからでているかというと、新築戸建ての販売価格からなのです。

また、不動産会社が住宅展示場等で営業活動を行う販売管理費や、不動産会社の収益も新築価格に含まれています。

そのため新築住宅は物件の資産価値だけでなく、様々な費用が含まれた価格で当初販売されているため、市場での価値が急激に下落する傾向にあるのです。

中古住宅は下がり幅が緩やか

築15年から築20年の物件への値下がりはわずか10%程度と、新築と比べて中古住宅のほうが市場価値の下落は非常に緩やかとなっています。

  • 中古住宅購入時には新築のように余計な費用が価格に含まれていない

中古住宅は市場で販売される際も、市場価格にあわせた金額で取引がされます。

そのため新築のように販売価格に余計な費用が入っておらず、資産価値の下落が緩やかな傾向にあります。

ただ、中古住宅は売主が不動産会社や法人ではないことが多く、個人間の取引となるのでしっかりと物件の見極めが必要です。

中には金額以上の資産価値がある掘り出し物や、反対に欠陥や不具合がある物件等もありますので、注意しなければなりません。

土地の資産価値は変化しにくい

木造戸建ては25年前後で建物価値がなくなりますが、土地の資産価値は変わりにくい傾向にあります。

そのためたとえ建物価値がゼロになったとしても、戸建ての場合は土地としての資産価値が残るため、土地の評価額で売却することができるのです。

住宅を買う時に資産価値のあるいい土地を選んでおけば、将来的に建物価値が下落しても土地の価値が残るため、資産価値を維持することができます。

住宅選びと同じように、いい土地を選ぶことが大事になってきます。

住宅の資産価値を決めるものとは何か?

住宅の資産価値とはそもそも何で決まるのでしょうか。

「大手メーカーの建物は資産価値が高いんじゃないの?」

「設備やグレードの高さで価値が決まるのでは。」

このように資産価値といっても具体的に何が影響しているか、わからない人も多いですよね。

住宅の資産価値を決める要素は大きく分けて3つあります。

  • 立地
  • 品質
  • 築年数

戸建て、マンション、新築、中古に関わらず、全ての不動産において共通して言えることが、立地によって資産価値が大きく変わるということです。

なぜなら内装・外装・設備・仕様といったものはいくらでも変えることができますが、立地だけはどうしても変えることができないからです。

どういう立地だと資産価値が高いかというと

  • 利便性が高い土地
  • 周辺環境のいい土地
  • 土地そのものの条件がいい土地

電車やバスなど交通機関の便がいいか、駅までの距離が近いか等利便性がいい土地は、多くの人が求める立地であるため資産価値が高いです。

また、スーパーや病院、コンビニや学校といった日常生活で必要な施設が近くにあるような周辺環境のいい土地も需要が高く、資産価値が落ちにくい土地です。

土地の中で一番人気が高いのが東南角地、さらに前面道路が広く、形が整っている整形地であれば人気が高く資産価値も高くなっています。

品質に関しては建物の機能性や性能、グレードや仕様といった部分が大きく影響してきます。

しかし注意してほしいのが、大手有名ハウスメーカーの高い家だからといって必ずしも品質がいいとは限らないことです。

いくら金額が高くても実際に施行する職人が変わるわけではありませんし、施工品質がそれほどよくない場合もあります。

大手・有名という言葉に惑わされずに品質をチェックすることが大事です。

築年数は先ほどご説明したとおり、築年数によって建物の市場価値は変わってきます。

中でも中古の場合は気を付けたい築年数があります。

  • 住宅ローン控除を使うなら築20年以内
  • 新耐震基準を満たすなら1981年6月以降の物件

住宅ローン残高の1%の控除が10年間受けられる住宅ローン控除は誰しも受けたい控除ですが、木造中古住宅だと築20年以内である必要があります。

そのため築20年と築21年では資産価値が変わってくる可能性が高いです。

また、中古で助成金や控除を受ける際に必要となるのが耐震に関する基準です。

1981年6月以前に建築された物件だと古い耐震基準であるため、様々な控除を受けることができず、資産価値としては落ちることになります。

もちろん耐震改修工事等をすれば受けることも可能ですが、費用がかかってしまうので注意が必要です。

資産価値の高い住宅を選ぶためには立地・品質・築年数を押さえて見極めることが大切です。

新築住宅と中古住宅どちらに住むのが正解?

新築住宅と中古住宅ではどちらに住むほうがいいのでしょうか。

「住むなら全て新品の新築住宅じゃないと。」

「資産価値や値段を考えると、中古でもいいんじゃないかな。」

新品の新築住宅か、コストを抑えた中古住宅かで迷う人も多くいますよね。

それぞれに違ったよさがあるので、どちらがご自身にあっているのかで判断する必要があります。

こちらでは新築と中古それぞれのメリット・デメリットを交えてどちらに住むほうがいいのかお伝えしていきます。

新築住宅のメリット・デメリット

新築住宅のメリット

  • 新品の設備、建物で暮らすことができる
  • 税制面での優遇が手厚い

新築住宅のデメリット

  • 価格が高い
  • 立地があまりよくないことが多い
  • 日当たりなど住み心地が住んでみないとわからない

新築の良さといえば、誰も住んだことのない新品の住宅で暮らすことの快適さを味わうことができる点です。

また、固定資産税や登録免許税の軽減といった税制面での優遇が手厚いこともメリットのひとつです。

一方で中古に比べて価格が高いため、当初組む住宅ローンの金額が高くなり、月々返済金額も高くなる等のデメリットもあります。

立地に関しては、すでにいい立地には建物がたっているケースが多いので、あまりよくない立地にあることが多くなっています。

注文住宅などの場合は完成住宅を見て選ぶことができないので、完成後のギャップに悩まされる事例もあり、注意が必要です。

中古住宅のメリット・デメリット

中古住宅のメリット

  • 価格が安い
  • 現物を見て購入できる

中古住宅のデメリット

  • リフォームや修繕が必要
  • 耐震性や欠陥等気を付ける点が多い
  • 税制優遇面での条件が厳しい

中古住宅のメリットは新築に比べて価格が安いことです。

新築に比べて6割~7割近くの値段で買うことができるので、住宅ローンの負担も大きく減らすことができます。

さらに現物を見て選ぶことができるので、実際の日当たりや風通しなども確認することができるのです。

一方で築年数が古い建物は入居後すぐに修繕やリフォームが必要になる場合が多く、費用や労力がかかることが多いです。

また、1981年6月以前に建てられた建物は耐震基準改正前の建物のため、耐震性が心配されること、売主が個人であることが多いので物件内容をよく把握していないことなどがデメリットとなります。

そうすると欠陥や不具合があったとしても気が付かずに買ってしまうこともあります。

税制面では住宅ローン控除や助成金等を受けるための条件が新築より厳しくなっており、控除や軽減を受けられずトラブルになるケースもあるのです。

「経済性」と「快適性」どちらを優先とするか

新築住宅と中古住宅を大きく分けると快適性か経済性のどちらを選ぶのかという基準になります。

新築住宅は価格が高い分、新しく新品の設備にかこまれた中で新生活をスタートすることができます。

一方の中古住宅は中古で新品の住宅ではないですが、価格が安く、資金面で安心した生活を送ることができるのがメリットです。

新築で大きな住宅ローン借入をしてしまい、返済苦に追われて生活することになってしまうケースもよくあり、住宅を選ぶ際には資金面と快適な暮らしのバランスをよく踏まえて選ぶ必要があります。

築浅の中古住宅ならバランスが取れてお得?

経済性と快適性のバランスを考えると、築浅の中古住宅が浮かんできます。

築10年以内の住宅であれば経年劣化もあまり大きくなく、軽度のリフォームですぐに住むことができる快適性と、新築時よりも安く買える経済性を兼ね備えているかたちになりますね。

しかし注意するとすれば、中々築浅の中古住宅は市場にでてこないということです。

これは売り手側の立場になればわかりやすいのですが、新築を10年で手放す理由というのはあまり多くありません。

築浅で売却する人の主な理由が離婚・子育て環境・両親との同居といった理由ですが、離婚で売る人の割合が多いです。

気にしない人であればいいのですが、前の夫婦が離婚した家と聞くと少しよくないイメージ等があるので、築浅物件を選ぶ際には売却理由をよく確認してから選ぶようにしましょう。

マンションと戸建て 資産価値の比較

マンションと戸建てでは、どちらのほうが資産価値が優れているのでしょうか。

「マンションのほうが投資物件としても買われているし、資産価値が高そう」

「戸建ては土地もついているし、マンションより資産価値があるのでは?」

このようにマンションと戸建て、どちらの資産価値が高いのか気になりますよね。

こちらではマンションと戸建ての資産価値の下落推移や、今後の資産価値についてご説明していきます。

マンションと戸建て、資産価値が落ちにくいのはどっち?

マンションと戸建て、どちらが資産価値が落ちにくいのでしょうか。

結論からいうと建物の資産価値は戸建てのほうが落ちやすく、マンションのほうが落ちにくいです。

戸建ての建物価値は25年から30年でほぼゼロになってしまいますが、マンションは40年から50年近く建物価値を保つといわれています。

そのためマンションのほうが資産価値の下落曲線が緩やかなカーブとなっていくのです。

しかし戸建てには建物とは別に土地としての資産価値があります。

土地の資産価値は建物と違い大きな下落は通常ないため、建物価値がゼロになっても土地としての資産価値は大抵残るのです。

マンションも持ち分割合に応じて土地の所有権がありますが、わずかしかありません。

戸建てを資産価値の観点から選ぶのであれば、土地の資産価値が高いところを選ぶほうが間違いないでしょう。

30年後の資産価値・売却可能性・処分方法を比較

マンションと戸建てでは、将来売却するときの資産価値、そして売却方法が変わってきます。

例えばマンションであれば賃貸として貸し出すこと、リフォームして売り出すなど様々な方法があります。

一方の戸建てではあえて現状のまま売り出して購入者にリノベーション物件として買ってもらう方法や、土地として売り出す方法があるのです。

では30年後を考えた時、マンションと戸建てそれぞれの資産価値や売却可能性、処分方法はどのようになるのでしょうか。

こちらでそれぞれの特徴や方法を解説していきます。

30年後のマンションの資産価値と処分方法

  • 30年後の資産価値は、新築当初から比べて4割近く
  • そのまま売却、賃貸として貸し出す、リフォームして売却する方法がある

マンションの場合は資産価値が50年近く残るため、30年経過した時点でも新築当初の4割近くの資産価値があります。

売却方法としてはそのまま売却する方法、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得る方法、リフォームしてから売り出す方法があります。

そのまま売却する場合は特に手直しする費用がかからないため、費用と労力がかかりません。

しかしメンテナンス状況があまりよくないと、売り出す価格は低くなってしまう可能性があります。

賃貸として貸し出す場合は家賃収入を得ることができる点で魅力がありますが、注意したいのは空室時にかかる維持費用です。

所有者としては継続するため、例え空室でも管理費や積立金などを毎月支払う必要があります。

一方でリフォームして売り出すことで、内装がきれいになるため販売価格は通常よりも高く設定することができるのと、買い手側からの印象がとてもよくなります。

しかしあまりリフォーム代をかけすぎると、それに見合った販売価格に設定しなければならないため相場よりも高い値段で売り出すことにもなりかねません。

そうすると買い手側からの申し込みや問い合わせは大きく減ることになります。

中古として売り出すときは物件の状態が非常に重要となるので、日々の維持管理、清掃等をきちんと行い、設備等をいい状態で保っておく必要があります。

30年後の戸建ての資産価値と処分方法

  • 建物価値はほぼゼロに近い
  • 土地の価格はその時の地価による
  • そのまま売却、リフォームして売却、土地として売却する方法がある

戸建ての場合、30年経過すると建物価値はほとんどゼロになってしまいます。

しかし一方で土地の価値は建物のように下落するわけではありません。

もし新築当初から地価があまり変わっていなければ、当初と同じくらいの土地価格が資産価値として残ります。

販売方法としてはそのまま中古戸建てとして売却するか、リフォームしてから売却、そして土地として売り出す方法があります。

そのまま売り出す場合は特に何もしなくていいのですが、自分の家の状態は知っておかなければなりません。

なぜなら引き渡した後に瑕疵とよばれる欠陥や不具合が見つかると、それは売主の責任となってしまうからです。

リフォームして売り出す場合は、あまり大規模なリフォームをしないほうが得策です。

中古戸建てを探している人には、自分でリノベーションできるような物件を探している人が多く、中途半端にリフォームされていると逆にニーズを逃してしまいます。

戸建の場合は、中古戸建てではなく土地として販売することも可能です。

戸建てをそのままにして建物付き土地として売り出す方法と、解体して更地にして販売する方法があります。

更地のほうが土地を探している人からの問い合わせは多くなりますが、解体費用が通常150万円から250万円ほどかかってしまいますのでその分も考慮しておくことが大切です。

マンションと戸建て 生涯かかるコストはどっちが多い?

マンションと戸建て、どちらのほうが将来的にお得になるのでしょうか。

結論からいうとマンションのほうが生涯かかる維持管理コストは高くなります。

なぜならマンションには管理費と修繕積立金、駐車場代金等毎月支払わなければならないランニングコストが一生かかるからです。

マンション 戸建て
固定資産税 20万円/年 20万円/年
火災保険 15万円/年 20万円/年
リフォーム等
メンテナンス費用
200万円/30年 500万円/30年
管理費や修繕積立金 3万円/月 0円
合計(30年) 2,330万円 1,700万円

戸建ての方が外観や建物自体のメンテナンス費用がかかるため、リフォーム費用は高くなりますが、毎月の管理費や修繕積立金などのランニングコストがありません。

たとえ月々3万円でも、毎年36万円、30年間で1,080万円になります。

そのため生涯コストで考えると戸建てのほうが安く収まることになります。

資産価値の落ちにくい住宅とは

将来のことを考えると、できるだけ資産価値の高い家を選びたいと思いますよね。

「資産価値の高い家ってどんな家?」

「どこをみれば資産価値が高いってわかるの?」

資産価値といっても様々なポイントとなる部分があり、それがどのくらい良い条件なのかで価値が変わってきます。

こちらでは資産価値の高い住宅を選ぶときにポイントとなる特徴をお伝えしていきます。

資産価値の落ちにくい住宅の特徴3つ

資産価値の落ちにくい住宅は特徴があります。

  • 立地条件がいい
  • 今後の開発や政策に関わるエリア
  • 品質のいい住宅

資産価値が落ちにくい住宅というのは、多くの人からの需要がある住宅のことです。

つまり駅から近い、生活に便利、周辺環境が整っているなどの立地条件がいい住宅は、将来的にも多くの人が求める住宅であるため、資産価値は落ちにくくなります。

また、今後重要になってくるのがその住宅のエリア付近で開発が行われたり、立地適正化区域内に入っている住宅かどうかです。

今後政府は少子高齢化にともない商業施設や生活必要施設等を集約させて、居住エリアも指定する政策を進めています。

その中で居住エリアは立地適正化区域内の居住誘導区域と定められていて、居住するのはこの区域と定められる予定です。

そのためこの居住エリアにある住宅かどうかで将来的な資産価値は大きく変わってきます。

こちらは各行政のホームページで確認することができます。

新築住宅であっても、大手や有名なハウスメーカーの住宅であってもその品質はバラバラです。

そのため大手や有名だからといって資産価値が必ず高いわけではなく、施工品質がいいのか、しっかりと建てられているのかが将来的な住宅の資産価値に大きく関わってきます。

不動産会社や担当者、そして物件の品質をよく見極めて買うことが重要になってきます。

【最新2020年版】資産価値の落ちにくい街ランキング(首都圏)

首都圏で資産価値の落ちにくい街はこのようになります。

1位 渋谷区

2位 横浜市

3位 品川区

4位 港区

5位 中央区

資産価値の落ちにくい街の特徴は以下のとおりです。

  • 都心や主要駅などへのアクセスがいい
  • 商業施設やオフィスが近く、利便性がいい
  • 将来性のある開発計画がある

都心で働く人が多いため、主要駅等へのアクセスのよさを求める人が多く、渋谷や横浜、品川などは資産価値が落ちにくい傾向にあります。

また、新しい駅の開発や大型の商業施設の開発などが近くで行われる可能性があるエリアも需要が高く、資産価値を維持しやすいです。

まとめ

昔と比べてライフスタイルが大きく変化している現在、一つの家にずっと住み続けていく家庭は少なくなっています。

いつかは売却する可能性があるとなったとき、資産価値がある家とない家ではその差が大きくでます。

将来的なゆとりを生み出すためにも、資産価値のある住宅を見極め、安心できる将来の生活を手に入れましょう。

うちハピ

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