市街化調整区域とは?売れない理由や対処法、高く売るためのポイントをプロ視点で教えます

不動産の中にはなかなか売却することができないものや、活用するのが難しいものがあります。

市街化調整区域内にある不動産はその代表的なもので、原則として建物を建てることができないため、活用するのも売却するのも困難だといわれています。

一方、相続などで土地を手に入れる時には、その土地が市街化調整区域内にあることが少なくありません。

自分で使用しないので売却したいと思っても、買い手を探すのが容易ではないというのが現状です。

しかし売却できない原因を把握して十分な対策を立てれば、売却できる可能性は高まります。

そこでこの記事では、市街化調整区域に対する規制や制約を理解して、売却方法を考えてみたいと思います。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

もくじ

市街化調整区域とは?

市街化調整区域とはどのような地域のことをいうのでしょうか?

都市計画法では無秩序な市街化を抑制するために、都市計画区域を

➀市街化区域

➁市街化調整区域

➂どちらにも属さない地域として非線引き区域

の3つに分けています。

市街化区域が、すでに市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされているのに対し、市街化調整区域とは市街化を抑制する区域のことをいいます。

つまりわかりやすく言い換えると、

  • 計画的に都市計画を行うために、市街化調整区域では建物を建てたり市街化したりしないでねという制度

ということになります。

国土交通省によると、市街化調整区域は日本全体の約10%程度の面積を占めており、この地域の人口も10%弱いるとされています。

参考:市街化区域と市街化調整区域|国土交通省

市街化が進んでいない地方の森林や農地などが指定されているケースが多いのですが、東京都では多摩の一部のエリアが、神奈川県や千葉県、埼玉県では比較的多くの地域が市街化調整区域になっています。

市街化調整区域では、農地や森林を守るために建物を建てられないように制限されています。

市街化調整区域とは

建築できる建物が制限されている

市街化調整区域では市街化が抑制されているので、原則として特別に許可されたケースを除いて建物を建てることができません。

また既存の建物を建て替える場合にも都市計画法により行政の許可が必要になるなど、建築できる建物は厳しく制限されています。

市街地から離れている郊外が多い

市街化調整区域は、元々市街地から離れている郊外や農地が広がる田舎の不便な場所が多いのですが、建物が建てられないので人が集まらず、ますます衰退して土地の価格も非常に安くなります。

土地の使用方法に制約が多いエリア

市街化調整区域では建物を建てるにも制限があり、市街地化を想定していないので電気や水道などのインフラも整備されていません。

そのため土地の使用方法も限定されてしまいます。

市街化調整区域の需要は低く、市場価値も上がりません。

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市街化調整区域の特徴

市街化調整区域では市街化を抑制することが目的なので、基本的には「用途地域」が定められておらず、建物の建築や開発も制限されています。

市街化調整区域に建築可能な建物

都市計画法では、第29条と第34条で市街化調整区域に建築可能な建物を定めています。

また住居の建て替えや増改築・リノベーションする場合にも自治体の開発許可を得る必要があります。

また同じ用途の建築物であっても、既存の建築ではOKだけど開発行為を伴う場合は許可が下りないケースもあり、かなり細かく規定されています。

以下に建築できるものの一例を挙げました。

【許可を受けなくても建築できるものの例】

・農林漁業者の住宅や倉庫

・図書館や公民館、博物館など公的に必要な建築物

【許可を受ければ建築できるものの例】

・市街化調整区域内で生産される農産物の貯蔵、加工施設

・周辺住民のための日用品販売店舗

・周辺住民のための福祉施設、診療所、学校等の公共施設

・沿道施設である給油所、休憩所

・分家住宅

また物を建築できる場合でも建築基準法により容積率や建ぺい率での建築制限がありますが、これらのルールは自治体ごとの判断により異なりますので注意が必要です。

参考:都市計画法第三十四条|e-Gov法令検索

   都市計画法第二十九条|e-Gov法令検索

市街化調整区域の固定資産税は安い?

市街化調整区域では開発行為が厳しく制限されていたりインフラが十分に整備されていないことなどから、固定資産税の評価額も市街地と比較して安くなり、その結果固定資産税が安くなる傾向にあります。

さらに都市計画税は課税されないため、全体として課税額が抑えられています。

市街化調整区域であるかどうかの調べ方

自分の住んでいる土地や購入しようとしている土地が市街化調整区域かどうかを調べるには、各自治体で都市計画図を閲覧する方法があります。

また、わざわざ役所まで足を運ばなくても各自治体のホームページで閲覧したり、インターネット上で「地域名 都市計画図」と検索すれば簡単に調べる事が可能です。

都市計画図は各区域が色や柄によってあらわされているので、地図上で確認することができます。

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市街化調整区域が売れない4つの理由とは?

土地を購入するのには何らかの動機があります。

マイホームや別荘を建てたい、事業用として土地を有効活用したい、資産として所有したい、転売して利益を得たい・・・などです。

しかし市街化調整区域内の土地はすでにご紹介した様に資産価値が低く、都市計画法に基づいて様々な制限があります。

土地の使用方法に制限が多く活用がしにくくなるほど、そのような土地を買おうと思う人は少なくなるでしょう。

したがって売却しようとしてもなかなか買い手が見つかりません。

この章では市街化調整区域内の土地が売れない4つの理由について掘り下げてみたいと思います。

  1. 住宅ローン融資の審査が通りにくい
  2. 普通の土地売却より様々な許可が必要になる
  3. 生活に必要なインフラの整備が不十分
  4. 農地転用の場合は特に売買が難しい

市街化調整区域特有の条件のため、一般的な市街地とは異なる側面が多くあるのでしっかりと確認しましょう。

1.住宅ローン融資の審査が通りにくい

ひとつめの理由として、銀行の住宅ローン融資の審査が通りにくいことが挙げられます。

市街化調整区域では建物を建てるのが難しいため、資産としての価値は低くなります。

住宅ローンの融資を受ける際には対象の不動産を担保にしますが、資産価値が低い市街化調整区域内の土地は金融機関にとっても担保割れのリスクが高く、万一住宅ローンの返済が滞って差し押さえたとしても売却できない可能性が高くなります。

そのため、市街化調整区域内の土地を購入しようとしても住宅ローン融資の審査に通りにくく、現金での購入が必要になるケースがほとんどです。

しかし、その中でも比較的住宅ローン審査がおりやすいと言われているのが農協(JA)、ろうきんです。

その他、楽天銀行、住信SBIネット銀行ではホームページ上で、「建築許可が下りる場合は審査可能」と明記されています。

参考:事業者様専用 Q&A|住宅ローン|楽天銀行

〔住宅ローン〈その他〉〕 市街化調整区域の物件ですが、利用できますか? |住信SBIネット銀行

しかし多くの銀行では市街化調整区域を審査対象外としており、審査可能な場合でも対象物件や人物などを総合的に見て審査するため、実際に住宅ローン審査に通るかどうかはケースバイケースです。

2.普通の土地売却より様々な許可が必要になる

2つめの理由は、普通の土地売却よりも様々な許可が必要になることです。

不動産売買は、普通の物件でも多くの手間と時間を要します。

市街化調整区域内の土地の場合、一般的な手続きに加えて様々な許可が必要になります。

たとえば、土地の売買を行う際には買主側から行政に許可申請を行う必要があったり、すでに建っている建物を建て替える場合にも行政の許可が必要になったりします。

また新たに建物を建てる上でも、誰がどのような用途で使用するのかなどの個別審査を受けて自治体からの許可を受けなければなりません。

土地を売却するのにも土地を購入してからも、多くの手間と時間がかかるのが現状です。

3.生活に必要なインフラの整備が不十分

3つめの理由は、生活に必要なインフラの整備が整っていないことです。

市街化調整区域では、行政による積極的なインフラ整備は行われておらず将来的な確約もないことがほとんどです。

たとえ安く購入できたとしても、電気やガス、上下水道、通信環境などが整備されていなければ最悪の場合自己負担で敷設しなければなりません。

また、将来的に整備される見込みがない点もマイナス要素です。

4.農地転用の場合は特に売買が難しい

4つめの理由は、農地の場合はさらに多くの制約があることです。

農地は農地法の規制を受け、売却する場合には農業委員会の許可が必要になります。

さらに売却する相手は農業従事者のみとなっています。

また、市街化調整区域内の農地を宅地として売却する場合には、都市計画法に基づいて行政から開発許可を受けた上で農業委員会の売買許可をとる必要があり、2重の許可が必要になります。

何の制約もなく農地が宅地化してしまうと国内の食料自給率が下がってしまうため、農地には様々な制約があるのです。

したがって農地の場合にはさらに売却のハードルが高くなります。

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市街化調整区域の不動産を売りやすいケース、売りにくいケースとは?

市街化調整区域内の不動産を売りやすいケースとはどのような場合でしょうか?

基本的に、土地は建物が建てられてこそ活用範囲が広がり売りやすくなります。

したがって、現在建物が建っている土地や開発許可が受けられる可能性が高い土地であれば、市街化調整区域内であっても比較的売りやすいといえます。

問題となるのは、現在建物が建っていない更地で開発許可が受けられない土地です。

このような土地は、用途が資材置き場や駐車場程度に限られてしまうので、すでに近くで事業を営んでいる建設業者や運送業者などがターゲットになります。

しかし例外的に農業従事者が自宅やサイロ、畜舎、農機具収容施設等を建てたり、農産物加工業者が加工品工場を建築したりするのは可能です。

したがって、開発許可が不要で建物を建てることが可能な人や開発許可が受けられる人がターゲットとしては最適となります。

市街化調整区域を売るための3つのポイントとは?

市街化調整区域内の土地は、これまでご紹介してきたように売却するにあたってマイナス要因ばかりです。

しかしポイントを押さえてしっかりと対策を立てれば、潜在的なニーズを掘り起こすことができる可能性があります。

この章では市街化調整区域内の土地を売るための3つのポイントをご紹介します。

1.市街化調整区域にも建築許可が不要な場合がある

一般的に市街化調整区域で開発・建築を行う際には個別に審査を受け、自治体の許可を受けることが必要です。

一方、市街化調整区域であっても次のような建築物を建てる場合には、開発許可が必要ありません。

  • 農林漁業者の住宅、農産物を処理、保管するための建築物
  • 市街化調整区域内の住人が日常生活に必要な物品の販売、修理、加工等を行う店舗
  • 公的に必要な建築物(鉄道、病院、学校、公民館など)

したがってこれらの事業の対象となる区域であれば建築許可が不要になるため、比較的売却できる可能性が高いといえます。

2.土地を売る場合は「地目」も大切な要素の1つ

「地目(ちもく)」とは土地の用途による区分のことで、土地の登記事項に記されています。

対象の不動産の登記簿謄本を取得して確認することができます。

ただし登記簿上の地目と実際の用途は同じとは限らず、異なる場合があるので注意が必要です。

地目が「農地」の場合には農業従事者のみにしか売却することができず、宅地など他の用途で利用する際には農地転用の申請をして知事の許可を得なければならないことは前述した通りです。

また地目が「宅地」であったとしても、市街化調整区域内の場合には建築の許可が必要になります。

しかし宅地の場合には、農地に比べて電気や上下水道、周辺道路などが整備されている可能性が高いので、建築が許可される可能性が高いと比較的売却しやすいといえます。

3.建物を売る場合は「線引き」の時期が重要

市街化調整区域内の建物を売却する場合には、「線引き」前後のどちらに建てられた物件なのかが重要になります。

市街化調整区域の線引きが行われたのは自治体ごとに異なりますがおおむね1970年頃で、その前に建てられたものとその後に建てられたものとでは建築許可の要件が異なります。

建物が建築された年月日は自治体の固定資産税課税台帳から確認できるので、確認しておくと良いでしょう。

線引き前に建てられた場合には、規制緩和があります。

買主が将来、同じ敷地に同じ用途で延べ床面積が1.5倍までという要件を満たして建て替えや増改築を行う場合には、許可が不要になります。

一方、線引き後に建てられた場合には、過去の許可を引き継ぐことができるのは所有者の相続人や近親者のみに限られます。

第三者である買主に売却した場合には、建て替えや増改築時には許可が必要になり、たとえ許可が下りたとしても将来建て替えや増改築を行う際には再度許可されるとは限りません。

したがって線引き後の建物を第三者に売却するのは難しいといえます。

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市街化調整区域を売るまでの5つの流れとは?

市街化調整区域内の不動産であっても、通常の不動産を売却する時の流れとそんなに大きな違いはありません。

ここでは市街化調整区域内の物件を売るための流れをご紹介します。

  1. 査定を依頼して行政調査を行ってもらう
  2. 売却したいターゲットを絞り込む
  3. 適切な売買契約を締結する
  4. 適切な価格設定を行う
  5. 売主自身も積極的に買主を探してみる

市街化調整区域ならではの工程もありますので、詳しく見ていきましょう。

1.査定を依頼して行政調査を行ってもらう

はじめに一般の物件を売却する場合と同じように、不動産会社に査定依頼を行います。

ただし通常の物件であれば1~3日程度で査定結果がわかるのに対し、市街化調整区域の物件は建物が建てられる土地かどうかをしっかりと役所で調べてもらわなければならないので、査定に時間がかかります。

最低でも1週間程度は見込んでおきましょう。

2.売却したいターゲットを絞り込む

市街化調整区域内の不動産を売却するためには、まず売却するターゲットを絞り込むことが大切です。

ターゲットになるのは市街化調整区域内の不動産を欲しいと思っている可能性が高い人で、たとえば農業・林業・漁業従事者です。

これらの人達は、市街化調整区域内に居住用の家を建てる際にも自治体から許可を得る必要がないためです。

他には農産物加工業者や農機具修理工場などがあります。

通常では建物を建てることができない場合でも、建築可能なのがメリットになります。

また、売却したい不動産の隣に住んでいる人や、資材置き場・駐車場として利用してもらえる可能性が高い地域内で事業を営んでいる建設業者、運送業者なども候補になるでしょう。

3.適切な売買契約を締結する

不動産会社の査定結果に特に不満がなければ、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれにメリットとデメリットがありますが、一般媒介契約は複数の不動産会社に重ねて媒介依頼ができるため、不動産会社の本気度が低くなるのがデメリットです。

ただでさえ買い手を探すのが難しい市街化調整区域の物件では、一般媒介契約は避けた方が良いでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自分で探した買主との契約が認められるかどうかなので、自分でも買主を探すことができるのであれば専任媒介契約が最適になります。

4.適切な価格設定を行う

不動産の価格を設定する上では、周辺の不動産の過去の売買価格などを参考にしますが、市街化調整区域内の土地にはそれらの情報はほとんどありません。

したがって市街化調整区域内の物件価格を決める上では、建築が可能かどうかなどの行政調査の結果が極めて重要になります。

あらかじめ複数の不動産会社に査定依頼を行い、最も信頼できる不動産会社のアドバイスに従うのが賢明でしょう。

5.売主自身も積極的に買主を探してみる

市街化調整区域内の不動産は、一般の不動産の様に業者任せにしておくだけではなかなか買い手が見つからないことが多いと思います。

市街化調整区域内で事業を行っている会社や物件の近くに住んでいる人、知人など、需要がありそうな人を自分で探して積極的にアプローチしてみることも大切です。

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市街化調整区域を売る場合はどこに依頼すればいい?

市街化調整区域内の不動産はただでさえ売買が難しい上に流通量が少ないため、過去に売買の実績がほとんどないという不動産会社も存在します。

また全般的に物件価格が安いため、仲介手数料も安くなります。

したがって手間がかかる上に利益が少ないため、販売に消極的な不動産会社が多いのが現状です。

では、市街化調整区域内の不動産を売却する場合にはどこに依頼すれば良いのでしょうか?

市街化調整区域に明るい不動産会社を選ぶ

もともと取引事例が少ない市街化調整区域内の不動産売買の実績が豊富な会社はそんなに多くありません。

市街化調整区域の売買では役所調査が肝になるので、不慣れな場合には調査に手落ちがあって売却後に契約が解除されてしまうことにもなりかねません。

したがって、市街化調整区域の売却に慣れた不動産会社に依頼することが重要です。

不動産会社の中には、市街化調整区域内の不動産売買を専門にしている会社もあります。

このような会社は市街化調整区域内の不動産売買の実績や経験が豊富なため、顧客ターゲットの選定や不動産取引に必要な手続きなどにも手慣れています。

また多くの情報を持っているので、より手早く買い手を探してもらうことが可能になるでしょう。

さらに、購入後に建物を建てたいと思っている購入希望者に対して、開発許可を得るための様々な提案や助言を行うことができます。

またこのような業者に、物件を直接買い取ってもらう方法もあります。

市街化調整区域内の物件に手慣れた業者であれば、前向きに買取を検討してもらえる可能性が高いでしょう。

ただし買取の場合には、本来の売却価格よりも安くなってしまうので注意が必要です。

自治体に売却・寄付する方法もある

土地は行政のニーズとマッチすれば、法的に自治体に売却することができます。

可能性は高くなくても、とりあえず自治体に相談してみるのも良いでしょう。

またどんなに手を尽くしても売却できない場合には、自治体に寄付する方法もあります。

寄付の場合には自治体に支出がないので、売却するよりも土地を手放すことができる可能性があります。

まとめ

ここまで市街化調整区域内の不動産の売却についてご紹介してきました。

市街化調整区域には原則として建物を建てることができません。

また、開発許可の可能性によって土地の価格は大きく異なります。

開発許可がすでにおりていて建物が建てられる状態であれば、一般の土地と同じように売買することが可能です。

一方、市街化調整区域内の土地や建物は一般市場ではなかなか買い手が見つかりません。

しかしポイントをしっかりと押さえて役所で調査を行い、ターゲットを絞って売却活動をしていくことで、売却を成功させることが可能になります。

まずは市街化調整区域の特徴をよく理解して、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

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