＜記事の情報は、2022年5月1日時点のものです＞
個人事業主だと家を買うのが難しいと思っている人は多くいます。
会社員と違って個人事業主の方は金融機関の審査が変わってくるからです。
一般的に会社員は住宅ローンに通りやすく、個人事業主は審査に通りにくいともいわれています。
しかし個人事業主の方だからといって家を購入するのが難しいというわけではなく、金融機関の審査のポイントを見極めておけば問題なく住宅ローン審査も通るのです。
こちらでは個人事業主の方に向けて、家を買うときの住宅ローン通過のポイントとして押さえておくべきポイントやコツをお伝えしていきます。
住宅ローン審査のポイントを押さえて、豊かな暮らしを実現しましょう。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
個人事業主が家を買うのを難しいといわれる理由は？
個人事業主が家を買うことが難しいといわれる理由は、住宅ローンの借入に関係しています。
- 住宅ローン審査が会社員と個人事業主で違う
- 個人事業主には厳しい審査がある
金融機関の住宅ローン審査は、会社員と個人事業主に対してでは内容が違います。
そのため個人事業主のほうが会社員よりも厳しい審査をされてしまい、結果として家を買うのが難しいといわれているのです。
ではどのような点で会社員と個人事業主の住宅ローン審査が違うのでしょうか。
個人事業主と会社員では住宅ローン審査が違う？
個人事業主の方からすると、会社員と個人事業主の住宅ローン審査がどう違うのかが気になりますよね。
住宅ローンの審査内容で何が違うのか、把握できれば事前に対策することもできます。
こちらでは個人事業主と会社員の住宅ローン審査で、どのような点が違うのかについて説明していきます。
会社員の住宅ローン審査のポイント
会社員の住宅ローン審査のポイントは主に以下の通りです。
- 年収
- 信用情報
- 返済負担率
- 健康状態
- 他での借り入れ
会社員の場合のメインとなるポイントは額面の年収や、それに準ずる返済負担率です。
返済負担率とは、年間の返済額を年収で割った割合のことです。
金融機関で定められた返済負担率を超えなければ、住宅ローン審査通過に大きく前進します。
また、過去に借入や引き落とし、クレジットカードの返済遅延や延滞などがあると、信用情報に傷がついてしまいます。
一度信用情報に傷がつくと、数年間は消えないうえに、すべての金融機関から借り入れをすることが難しくなってしまいます。
民間の金融機関は団体信用生命保険への加入が必須のため、健康状態が悪い人も審査に受かりません。
また、他でカードローンなどの借入があると、返済負担率に含まれてしまうため審査通過が難しくなってしまいます。
個人事業主への住宅ローン審査のポイント
個人事業主の住宅ローン審査のポイントも、実は会社員とほとんど同じです。
しかし大きく違うポイントが所得に関する部分です。
- 個人事業主は所得金額で審査される
- 所得は直近2年～3年が審査対象
どういうことかというと、会社員は保険料や税金が差し引かれる前の額面金額で審査されます。
しかし個人事業主はすべて差し引かれた後の所得金額で審査されてしまうのです。
個人事業主の方は経費などで節税対策をしている方が多いため、確定申告上での所得金額が低い人が非常に多いです。
また、その年の所得だけでなく過去3年ほどさかのぼって所得金額を審査されます。
これにより家を買う年だけではなく、過去の所得も水準を満たさなければ住宅ローン審査に通過できないことになります。
額面ではないこと、そして1年だけの収入だけではないことなどが、会社員と個人事業主の大きな違いとなるのです。
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個人事業主が家を買うために押さえておくべき住宅ローンポイント5つ！
ここまで聞くと、個人事業主は住宅ローン審査に通過するのが難しいのではと思う人も多いと思います。
しかし個人事業主でも住宅ローン審査に通過することは十分可能ですし、実際に借入して家を買っている人もたくさんいますよね。
こちらでは個人事業主が住宅ローン審査に通過するために押さえておくべきポイントを5つご紹介していきます。
所得金額を確保しておく
個人事業主の住宅ローン審査における重要な点は所得金額の確保です。
普段節税対策を講じている個人事業主の方は、表面上の所得が少なくなっている人も多くいます。
しかしそのままだと金融機関の審査を通過することは難しいです。
そのため家を買うことを決めたら3年前から所得をある程度計上するようにしておく必要があります。
つまり所得があまり計上できない状態で住宅ローン審査に臨むのではなく、前もって所得を増やしておき、タイミングを見計らう必要があります。
自営業者に厳しくない銀行選び
金融機関によって自営業者に厳しい機関と、そうでない機関があります。
そのため同じ業績でも一方では審査が通過しなかったものの、片方では住宅ローン審査に通過できるというケースがあるのです。
民間の金融機関は自営業者に対して厳しい見方をする傾向にありますが、フラット35などを利用することで住宅ローン審査が通りやすくなる場合があります。
メガバンクや地方銀行などよりも楽天銀行などのネット銀行や、フラット35専門のアルヒなどを利用する人が多いですね。
頭金を用意しておく
個人事業主に対しての住宅ローン審査を通過するポイントとして、自己資金をどのくらい用意できるかも大事です。
金融機関側がチェックするのは安定して継続した返済ができるかどうかです。
自己資金として頭金を出すことで、資産背景があることを示すことができます。
また、頭金を用意することで借入額も減り、返済負担率を抑えることにもつながるのです。
頭金を用意しておくことも、個人事業主が住宅ローン審査を通過しやすくするためのポイントの一つです。
借入しているお金を返済しておく
個人事業主の方は、事業を継続するために銀行融資やローンを利用している場合が多いです。
しかしこのような事業用のローンも、金融機関からの審査対象となってしまいます。
つまり金融機関からの借り入れが多ければ多いほど、住宅ローン審査の通過が難しくなってしまうのです。
大きな融資を受けたばかり、車のローンを組んだばかりといったタイミングだと、その返済額も審査対象に入ってしまいます。
もし残債が少ないようであれば完済していたほうが住宅ローン審査は有利となりますね。
家を買う予定がある場合は融資やローンのタイミングを見計らって借入をするようにしておきましょう。
フラット35の利用もあり
民間の金融機関は基本的に個人事業主への住宅ローン審査が厳しい傾向にあります。
「どこか個人事業主におすすめの金融機関はないの？」
このように思う人も多いですよね。
そこでおすすめしたいのがフラット35です。
フラット35であれば個人事業主やフリーランスの方でも住宅ローンが組みやすく、審査に通りやすい仕組みになっています。
ではフラット35とはどのような住宅ローンなのでしょうか。
個人事業主におすすめのフラット35とは？
個人事業主の方におすすめの住宅ローンとして、フラット35があります。
「名前は聞いたことあるけど、よくわからない」
「なんで個人事業主におすすめなの？」
名前は聞いたことあるけど、内容はよくわからないという人は多いのではないでしょうか。
フラット35を利用すれば個人事業主やフリーランスの方でも住宅ローンを組める可能性がぐっと高くなります。
こちらではそんなフラット35についてお伝えしていきます。
フラット35の特徴
フラット35とは民間の金融機関の住宅ローンとは違います。
- 住宅金融支援機構の住宅ローン
- 全期間固定金利
- 最大35年まで借入可能
通常の住宅ローンは民間の金融機関が主体となっている住宅ローンです。
しかしフラット35の母体は住宅金融支援機構という政府の組織です。
その分民間の金融機関より審査が甘くなっているという特徴があります。
フラット35は全期間固定金利で、最大35年まで借入期間を延ばすことができるという住宅ローンです。
住宅ローンには変動金利と固定金利がありますが、通常変動金利のほうが金利は安くなります。
しかし近年金利全体が低水準になっているため、固定金利でも1.5％を下回る金利で借入することができます。
一昔前は4%近くあった固定金利も、今では借入しやすい水準なので多くの人が固定金利を選んでいますね。
ではこのフラット35がなぜ個人事業主にとっておすすめなのでしょうか。
フラット35を個人事業主におすすめする理由3つ
個人事業主の方にフラット35をおすすめする理由は3つあります。
- 確定申告書が2年分でいい
- 返済負担率には直近1年分の所得のみ関連
- 収入合算できる
個人事業主の方が民間の金融機関で審査をする場合は、確定申告書が3期分必要になる場合が多いです。
普段経費などで所得を落としている自営業者の場合、3年間所得を計上し続けるのが難しい場合もありますよね。
そんなときフラット35なら2期分でいいので、負担を減らすことができます。
また、返済負担率には直近1年の所得しか適用されません。
つまり直近1年の所得さえ好調であれば、住宅ローン審査に通過することができるのです。
さらに所得金額が少ない場合でも、夫婦で収入合算をすることも可能です。
奥さんがパートや派遣社員などで給与収入があれば、連帯債務者として収入合算をすることができます。
個人事業主にとって厳しいポイントである所得に関して、フラット35には大きなメリットがあるのです。
意外と知らない？フラット35のデメリット！
フラット35なら審査は通過しやすいですが、フラット35にもデメリットとなる部分があります。
- 借入金利が高い
- 物件に対する審査が厳しい
フラット35は全期間固定金利なので、変動金利や固定10年などの金利と比べて高い金利となります。
金利が高いということはその分月々の返済額、支払う利息などの総額が高くなるということです。
また、フラット35は人に対する審査は甘くても、物件に対する審査は民間金融機関より厳しいです。
どういうことかというと、購入する物件が中古の物件だったりすると物件審査でNGとなる場合があります。
耐震基準を満たしている物件かどうか、建築違反などはないかなど、フラット35独自の審査基準があります。
フラット35の借入時には必ず耐震基準適合証明書という書類が必要になり、物件検査をしてこの証明書を発行できない物件ではフラット35を利用することができません。
フラット35は金利が高いことと、物件選びを慎重に行うことが求められる住宅ローンなのです。
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個人事業主が家を買うとき、住宅ローン審査に落ちるケース3つ
個人事業主が家を買う時に、住宅ローン審査に落ちてしまうケースには特徴があります。
金融機関を変えることで住宅ローン審査に通過することもありますが、原因を理解しておかないと無駄な労力だけを費やすこととなってしまいますよね。
こちらで個人事業主が住宅ローン審査で落ちるケースを3つほどご紹介していきます。
税金や借入などの滞納
個人事業主の方が住宅ローン審査で落ちるケースで、税金や借入金の滞納などをしていることがあります。
- 会社員は天引きされるが、個人事業主は自ら税金を支払わなければならない
- 借入金の滞納や遅延はかなり致命的
会社員の方は給与から税金が天引きされて、それが手元に給料として入金されます。
しかし個人事業主の方は自ら税金の支払いをする必要がありますよね。
そして税金の支払いが滞っていた場合、住宅ローン審査に落ちる可能性が非常に高くなります。
住宅ローンの必要書類で納税証明書などが求められることがほとんどなので、必ず納税して滞納はないようにしておきましょう。
また、他の融資やローンの借り入れの滞納も大きな問題です。
住宅ローン審査を出す金融機関に他の金融機関から借りているお金について隠したとしても、必ずばれてしまいます。
なぜなら滞納や遅延といった信用情報は全金融機関で共有できるようになっているからです。
信用情報についてはもちろん自分自身でも調べることができるので、心配な場合は自分であらかじめホームページから調べておくこともできます。
所得が少なすぎる
個人事業主の収入は売上ではなく所得でしかみられません。
そのためいくら売り上げが大きくても、所得として確定申告書に計上していなければ意味がないのです。
節税対策をして所得を下げることも大事ですが、家を買うことを決めた場合は所得を高くすることを2年～3年意識しておく必要があります。
今期だけ黒字で他は赤字
個人事業主の方の所得は1年だけではなく2年～3年にわたって審査されます。
上記で説明したフラット35以外の金融機関では、通常所得を3年近くさかのぼって審査します。
その際3期の所得の平均額を所得として判断する金融機関や、3期の中で一番低い金額を所得として審査する金融機関があるのです。
つまり直近1年だけ所得が高くても、過去3年の所得が赤字や低い金額だと住宅ローン審査が通らない可能性が高くなります。
今期だけでなく2期、3期と続けて高い所得をうみだしていく必要があるのですね。
個人事業主が家を買うときに住宅ローン控除は受けられる？
個人事業主の方が住宅ローン控除を使えるのかというのは大事なポイントですよね。
住宅ローン控除とは毎年住宅ローン残高の1%分を住民税や所得税から控除できるという制度です。
10年間にわたって利用できるため、時には数百万円の控除となるケースもあります。
こちらでは個人事業主の方が住宅ローン控除を受けられるのかどうか、そして注意するべきポイントについてもご説明していきます。
住宅ローン控除が受けられる人とは？
住宅ローン控除を受けるためには条件を満たす必要があります。
- 自己居住用の住宅
- 床面積の合計が50平米以上
- 購入した日から6か月以内に居住し、その年の12月31日まで居住している
- 年収3,000万円以下
- 借入期間10年以上の住宅ローンを利用
上記のような条件を満たすことで、住宅ローン控除を受けることができます。
つまり住宅ローン控除の条件には会社員であるか、個人事業主であるかという条件はありません。
ただし、個人事業主の方の場合は注意するべき点があります。
自宅と事業用部分の割合に注意！
個人事業主の方は、自宅を会社として使っている方も多いのではないでしょうか。
しかし住宅ローン控除の条件で気を付けたいのが、居住部分と事業用の部分の割合です。
- 2分の1以上が居住部分であること
自宅を作業場として使う場合、居住部分が半分以上を占めていないと住宅ローン控除の対象とならないのです。
在宅系の事業主の方は大丈夫ですが、工場や機械のスペースが必要な方の場合は面積に注意しましょう。
個人事業主が住宅ローンを組む場合に受けられるメリット
個人事業主の方でも住宅ローン控除によって大きなメリットを受けることができます。
さらに個人事業主だからこそ受けられるメリットが他にもあるのです。
元金返済分以外は経費にすることができる！
個人事業主の方で、自宅を居住用と事業用として使っている人は、住宅ローン費用を経費として落とすことができます。
月々の返済における元金部分は経費にできませんが、利子の部分は必要経費として認められています。
そのため住宅ローンの利子を経費として落とすことができるのです。
ただし経費にする際には注意が必要
個人事業主の方が住宅ローンの利子を経費として落とす場合は、その事業使用割合が重要となります。
自宅の総面積に対して事業用として使用する部分がどのくらいの割合になるのかを計算し、その割合に応じた住宅ローン利子を経費として落とすことができるのです。
同様に固定資産税や火災保険料、地震保険料なども事業使用割合に応じたなかで、経費として落とすことができます。
個人事業主が住宅ローンを借入する場合に注意するべき3つの点！
個人事業主が住宅ローンを借入する際に重点的にみられるポイントがあります。
家を買うことを決めた場合、まずはこちらでお伝えする3つの点に関する対策を講じることが大事です。
金融機関は安定した収入が最重要ポイント
金融機関は個人事業主に対して安定した収入が見込めるのかを重要視しています。
会社員であれば、会社に所属していれば安定した収入を見込むことができます。
しかし個人事業主は事業の状況によって収入の変動が大きいです。
金融機関は安定した収入に関して厳しく審査してくるため、確定申告で安定した所得を計上して準備しておくことがとても大切になってきます。
事業の継続性がみられる
金融機関は個人事業主の事業の継続性についても厳しく審査します。
なぜなら事業に継続性がない場合、将来にわたる住宅ローンの返済ができず、返済が滞る可能性があると判断されるからです。
事業の継続性をしめすためにも1期だけ飛びぬけて高い所得を計上するのではなく、過去2年～3年にわたって所得を計上し続ける必要があります。
他の借入や延滞には要注意！
会社員も個人事業主も同じですが、他での大きな借入や返済に関する延滞・遅延などには十分気を付けましょう。
事業で必要な融資がある場合はしょうがないのですが、家を買うと決めたらなるべく借入を増やさないほうがいいです。
なぜなら他での借り入れに関する返済金額も、審査の返済負担率に含まれてしまうからです。
つまり他での借り入れが多いと、住宅ローンで借入できる金額が少なくなってしまうのですね。
また、クレジットカードの引き落としや税金の滞納、既存借入金の返済の延滞などは情報が残ってしまいます。
一度遅延や延滞情報が残ってしまうと、数年間は金融機関のデータベースにも残ってしまうので、最悪の場合はしばらく借入ができなくなってしまいます。
家を買うと決める前から、遅延や延滞はしないように気を付けておきましょう。
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個人事業主が家を買う時におすすめなのが建売住宅
個人事業主が家を買うときには注文住宅にするのか、それとも建売住宅にするのか、中古住宅やローコスト住宅にするのか、など様々な選択肢があります。
しかしその中でもおすすめなのが建売住宅です。
こちらではなぜ建売住宅が個人事業主の方におすすめなのか、その理由をお伝えしていきます。
注文住宅に比べて価格が安い
建売住宅は注文住宅に比べて価格が安いです。
建売住宅は新築の注文住宅の価格に比べて、6割～7割ほどの価格で手に入れることができます。
つまり住宅ローンで借入する金額が少なくてすむのです。
個人事業主の方は住宅ローンの審査が厳しくなります。
そのため借入金額が大きくなればなるほど、さらに審査に通りにくくなるのです。
そこで建売住宅であれば本体価格が安いため、住宅ローン借入金額が少なくなり、結果として審査に通りやすくなります。
中古よりも住宅ローンがおりやすい
価格の安い家を買うという選択肢には中古住宅を選ぶということもできます。
しかし中古住宅は新築住宅よりも住宅ローン審査に通りにくい傾向があるのです。
なぜなら中古住宅の場合は物件が古く資産価値が低い住宅が多いため、金融機関があまり大きな金額を貸し出しできないことにあります。
また、耐震基準などが古い住宅もあり、住宅ローンの審査における物件の部分で、厳しく見られてしまうのです。
その点建売住宅は新築なので金融機関から住宅ローンもおりやすく、かつ本体価格も安いというメリットがあります。
品質もローコスト住宅よりいい
安く家を買う選択肢として、ローコスト住宅を買うという方法もあります。
しかしローコスト住宅はハウスメーカーや工務店が格安で家を建てているため、品質の面ではあまりよくありません。
最近の建売住宅は品質が高く価格も安いため、ローコスト住宅を買うよりも建売住宅を買うほうがお得になるケースが多いのです。
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まとめ
個人事業主の方が家を買う場合に最も気をつけたいのが住宅ローンの審査です。
金融機関からの審査は厳しくなるため、家を買うことを決めたら2年～3年近く準備をしていく必要があります。
ただしフラット35など、個人事業主が審査を通過しやすい住宅ローンを利用することで、住宅ローン通過率を高めることも可能です。
個人事業主の方の場合は家を買うと決めたら、まずは金融知識に詳しい不動産会社の担当者に相談するほうが確実です。
住宅ローンを通過して、豊かな暮らしを手に入れましょう。
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