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「店舗兼住宅を建てるメリットは？」
「店舗兼住宅で失敗しない間取りはどれ？」
店舗兼住宅を建てることを検討している方の中で、このような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？
店舗兼住宅を建てることで、自宅と併用できるため、出勤する時間を減らせるだけでなくおしゃれな空間にできるなどのメリットが期待できます。
とはいえ、初めて店舗兼住宅を建てる場合、どんな間取りにすればいいか迷う方も多いでしょう。
そこで本記事では、店舗兼住宅を建てるメリットや失敗しない間取り、住宅ローンの組み方について解説します。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
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メーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
また、上場企業が厳しい審査をしているのも大きなメリットです。
審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
また、より慎重に住宅メーカーを決めたい方には、同じく東証一部上場企業のリクルートが運営している「SUUMO」の一括資料請求サービスもおすすめです。
正直、LIFULL HOME'SとSUUMOで資料請求をすればハズレないでしょう。最初は検討もしていなかったハウスメーカーや工務店の中から、予算や理想にぴったりの会社が見つかったということも意外と多いもの。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
もくじ
店舗兼住宅とは？
店舗兼住宅とは、1個の建物内に自分で経営する店舗と住宅があり、行き来できる建物のことです。
例えば、一戸建ての中で、1階はレストランで2階以降が自宅などの間取りが挙げられます。自分で購入した自宅のため、自由にレイアウトを決められますし、気軽に事業を始められるのも大きな特徴です。
「自営業を始めてみたい」「家族で事業を行ってみたい」などと思っている方にはおすすめできるでしょう。
一方で、店舗兼住宅を建てる場合は、居住地域によって法律の要件が異なるため、注意が必要です。
店舗兼住宅を建てる4つのメリットとは？
店舗兼住宅を建てるメリットは、以下の4つです。
- 家賃をかけずに店を経営できる
- 自宅と併用のため出勤するストレスがない
- 建築費用の一部を経費として計上できる
- 店を辞めたらテナントを募集できる
あらかじめメリットを把握すれば、店舗兼住宅を建てる決心がつきやすくなるでしょう。以下4つの内容をぜひ参考にしてみてください。
家賃をかけずに店を経営できる
店舗兼住宅のメリットの1つに、家賃をかけずに店を経営できることが挙げられます。
店舗が付いている住宅という扱いになるため、店舗としての毎月の家賃は一切かかりません。住宅へ毎月の家賃がかかる仕組みになります。
仮に、経営向きの店舗として借りた場合、契約期間は毎月家賃を払う必要があります。年間で計算するとコスト負担が大きくなるでしょう。
店舗兼住宅を建てれば、家賃という固定費をかけずに済むため、経営が苦しくても赤字経営になりにくいです。
自宅と併用のため出勤するストレスがない
店舗兼住宅の場合、自宅と併用になることで出勤するストレスがなくなります。
車や電車などを利用して通勤するとなれば、道路や電車内の混雑に遭う確率が高まり、ストレスをためてしまいます。
自宅と併用であれば、車や電車どころか歩く必要もない距離のため、出勤に対してストレスを感じることがありません。
また、通勤時間を考えずに済みますから、朝起きてからゆっくりできる点も嬉しいポイントです。
「朝が苦手」「通勤に時間をかけたくない」などと思う方には大きなメリットになるでしょう。
建築費用の一部を経費として計上できる
建築費用の一部を経費として計上できる点も、店舗兼住宅を建てるメリットです。
飲食店や雑貨店など、自分の店舗を出す場合は、毎年確定申告にて所得税の申告が必要になります。
「自宅と兼用しているから経費として計上できないのでは？」と思いがちですが、店舗兼住宅の場合は確定申告で建築費用の店舗部分を減価償却費として計上できます。
減価償却費を経費に計上すれば節税につながり、税負担を軽減できるでしょう。また、確定申告時に住宅ローンの利息分も経費として計上できるため、同時に行えば大きな節税効果が期待できます。
店を辞めたらテナントを募集できる
店舗兼住宅の場合、店を辞めたらテナントを募集できます。
経営を持続させるのは簡単なことではなく、もしかすると赤字経営により店舗を閉めなくてはならない時があるかもしれません。
店は閉じたとしても、改装する必要はなく、店舗部分のみ貸し出しを行えます。特に立地がよく、集客も見込めそうであれば、借り手が現れる可能性は高いです。
テナントが入れば、毎月の家賃収入を得ることができ、一定額の不労所得が手に入るため、経済的メリットが期待できます。
お店を閉じても安定した収入が入れば、家計を助けることにもつながるため、メリットと言えるでしょう。
店舗兼住宅を建てる3つのデメリットとは？
店舗兼住宅を建てるデメリットは、以下の3つです。
- 売却しづらい傾向がある
- 立地によってはお客さんが少ないこともある
- 騒音や行列などで近隣トラブルに発展する可能性もある
メリットだけでなく、デメリットについても把握しておかなければ、建てた後に「こんなデメリットがあるのは知らなかった」と後悔することを防げるでしょう。
以下3つの内容を参考にしてみてください。
売却しづらい傾向がある
店舗兼住宅を建てるデメリットとして、売却しづらい傾向があります。
一般的な戸建て住宅であれば、立地や環境さえ良ければ比較的買い手が見つかりやすいです。
しかし、住宅兼店舗だと建物の一部が店舗向きの構造となっているため、一般的な戸建てと比較すると利便性が悪い傾向があります。
利便性が悪い住宅は、なかなか買い手が見つからないため、売却が期待できません。もし、店舗兼住宅の売却を検討している場合、売りやすいように内装をリフォームしておく必要があるでしょう。
立地によってはお客さんが少ないこともある
立地によっては、お客さんが少ないこともあり得る点もデメリットです。
駅から遠かったり治安が悪かったりする場合、人が集まりにくくなり、売上が見込めません。
集客できなければ経営状態が悪化してしまい、結果的に店を閉めることになってしまうのです。
店舗兼住宅を検討している場合、立地が悪いとその後の経営状態を悪化させる原因となるため、建てる前に土地の下調べが必要となるでしょう。
騒音や行列などで近隣トラブルに発展する可能性もある
店舗兼自宅を建てる場合、近隣トラブルに発展する可能性もあります。
例えば、飲食店を経営する場合、人気メニューに対して行列ができすぎてしまい、道を塞いでしまいがちです。
また、夜にお酒を提供する店だと、お客さん同士が大きな声で話したり酔っ払って喧嘩したりなども考えられます。
近隣の方に迷惑をかけてしまうと、嫌がらせを受けたり喧嘩に発展したりなどのトラブルを引き起こしてしまうことにもなりかねません。
店舗兼自宅を建てるのであれば、近隣環境に十分配慮して経営するべきでしょう。
店舗兼住宅で失敗しない間取りの作り方をご紹介！
店舗兼住宅を作る場合、以下5つの間取りがおすすめです。
- 店舗は1階に作る
- 店舗と住宅をはっきりと分ける動線を作る
- セキュリティもしっかり対策する
- バックヤードを設ける
- 入り口にはバリアフリーを設計する
店舗兼住宅を建てる場合、店舗部分の間取りや設計は、業種や周辺の環境によっても異なってきます。
納得のいく店舗兼住宅の間取り・設計プランを検討したい方は、以下を利用してみましょう。
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以下5つの内容もぜひ参考にしてみてください。
店舗は1階に作る
店舗兼住宅を建てる場合は、1階に店舗を作るのをおすすめします。
2階に店舗を作ると、階段を登らなくてはならないため、集客率が一気に下がります。1階に店舗を設けることで、階段を使って来店する手間と労力をかける必要がありません。
2階よりも圧倒的に集客できるため、売上も見込めるようになるでしょう。
店舗と住宅をはっきりと分ける動線を作る
店舗と住宅をはっきりと分ける動線を作るのも、間取りを作る際に重要です。
動線をはっきりと分けておけば、防犯性も高くなり、安心して過ごせます。仮に将来的にテナントを募集して貸すことを想定する場合は、店舗と住居部分を完全に分けた方が安全です。
ただし、第一種低層住居専用地域と呼ばれる地域で店舗兼併用住宅を建てるのであれば、規則で店舗と自宅が内部で行き来できることが条件となります。
そのため、実質的に他人に貸すことは不可能のため、注意が必要です。
セキュリティもしっかり対策する
店舗兼住宅の間取りでは、セキュリティ対策をしっかりすることも重要です。
店内には、商品や現金があるため、セキュリティを万全にしておかなければ、泥棒が入る恐れがあります。
飲食店や塾などの業態によって適切な店舗内の間取りは異なりますが、防犯カメラの設置だけでなく、現金が狙われにくいように入り口からレジを遠ざけるなどの工夫も大切です。
バックヤードを設ける
バックヤードを設けることも、店舗兼住宅の間取りには必要です。
バッグヤードとは、店舗内で売りものを提供しない場所のことをいいます。つまり、商品倉庫や事務作業を行うような場所です。
バッグヤードを設けることで、商品の在庫スペースを確保できるため、店内の整理整頓にも繋がります。
ただし、あまりバッグヤードが広すぎても店内のスペースを狭めてしまい、圧迫感を感じてしまうため、注意が必要です。
休憩する場合は住居スペースの一部を利用するなど、バッグヤードは事務作業や商品の在庫を置くスペースとして使うと良いでしょう。
入り口にはバリアフリーを設計する
店舗の入り口には、バリアフリーを設計するのもおすすめです。
飲食店や小売店など、店舗を出せば幅広い年齢層のお客さんがくることになります。中には、高齢者や障害者の来店もあるでしょう。
仮に店舗の入り口に段差があると、ベビーカーや車いすのお客様が入店しづらくなります。
高齢者や障害者などの来店も想定して、スロープを作ったり点字ブロックを設けたりすることが重要です。
バリアフリーを設計すれば、多くのお客さんが何不自由なくお店へ来店してもらえるため、売上アップにもつながるでしょう。
店舗兼住宅ローンが通らない？失敗しない組み方をご紹介！
店舗兼住宅を建てる場合、住宅ローンを組みたいと思う方もいるはずです。本項では、店舗兼住宅を建てる場合の住宅ローンについてご紹介します。
- 住宅ローンを組める条件
- 住宅ローン控除が適用される条件
それでは、順番に解説します。
住宅ローンを組める条件
店舗兼住宅を建てる場合、住宅ローンが適用されるケースは少ないですが、中には店舗兼住宅を住宅ローンで取り扱っている銀行も存在します。
住宅ローンを組める条件は、以下の通りです。
- 店舗(事務所)部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること
- 店舗(事務所)部分が自己の使用であること
要件を簡単に説明すると、「面積の半分以上が自宅」「自己使用」であれば住宅ローンを問題なく組めます。
特に自己使用となっているため、他人に貸すことは認められません。
住宅ローンの条件に該当すれば、最長35年の融資を受けられるため、毎月の返済額を抑えながら店舗を経営できます。
「住宅ローンを適用させて店舗経営を行いたい」と思う方は、まずは店舗兼住宅用の住宅ローンを取り扱っている銀行を探しましょう。
住宅ローン控除が適用される条件
店舗兼住宅の住宅ローンを設けている銀行では、住宅ローン控除が適用できることもあります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して自宅を購入した買主が所得税等を節税できる制度のことです。
新築として家を購入する場合、住宅ローン控除を受けるには、以下の条件に該当する必要があります。
- 住宅を新築、または新築住宅を取得し、2009年1月1日から2021年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
- 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
- 床面積が50平米以上であること。
- 居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)
参照元：国税庁
ただし、店舗部分は控除の対象外となるため、注意しましょう。
店舗兼住宅を建てる場合、店舗部分の間取りや設計は、業種や周辺の環境によっても異なってきます。
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店舗兼住宅を建てる際によくある質問
最後に、店舗兼住宅を建てる際によくある質問の回答をします。
あらかじめ店舗兼住宅を建てる際に、よくある疑問を先回りして解決しておけば、不安なく店舗兼住宅を建てられます。
店舗兼住宅に税金はかかる？
店舗兼住宅は、通常の住宅購入と変わらず、固定資産税・消費税がかかります。
固定資産税は、「建物」と「土地」に対してかかる仕組みで、店舗兼住宅の場合は自宅部分の床面積の割合が2分の1以上でなければ固定資産税が半額にはなりません。
自宅部分が2分の1以下の場合は、通常の住宅よりも固定資産税がかかるため、注意が必要です。
店舗兼住宅を閉店してから賃貸として貸し出すことは可能？
仮に店舗兼住宅を閉店してしまっても、賃貸として貸し出すことは可能です。
家賃設定を行うのはもちろん、居住者が長く住み続けられるように掃除を行うなどの環境作りを行う必要があります。
長く住み続けてもらえれば、定期的に家賃収入が発生し、不労所得を得られるでしょう。
店舗兼住宅を建てる際に建築基準法は関係ある？
建築基準法にて「用途区域の制限」によって、「工業」地域では店舗併用住宅を建てることができません。
ただし、第一種低層住居専用区域では以下の条件を満たしていれば、兼用住宅を建てることができます。
第130条の3 第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅
法別表第２(い)項第二号（法第８７条第２項又は第３項において法第４８条第１項の規定を準用する場合を含む。）の規定により政令で定める住宅は、延べ面積の1/2以上を居住の用に供し、かつ、次の各号の一に掲げる用途を兼ねるもの（これらの用途に供する部分の床面積の合計が50m2を超えるものを除く。）とする。
引用：建築基準法施行令
建築基準法130条の3に記載してある条件に満たせれば、第一種低層住居専用区域で兼用住宅を建てられるでしょう。
まとめ
本記事では、店舗兼住宅を建てるメリットや失敗しない間取り、住宅ローンの組み方について解説しました。
店舗兼住宅を建てることで、家賃をかけずに店を経営や建築費用の一部を経費として計上できるなどのメリットが期待できます。
ただし、店舗兼住宅を建てる場合は、経営難や近隣との関係性が壊れないためにも、間取りを工夫する必要があるでしょう。
ぜひこの記事を参考にしていただき、理想の店舗兼住宅を手に入れてみてください。
