建売住宅は頭金なしでもOK?平均相場や頭金0のケースもシミュレーション

建売住宅を買うときにまず必要となるのが頭金です。

「頭金ってなくても家って買えるの?」

「頭金を払う場合と払わない場合ってどう違うの?」

建売住宅を買いたいけれど、頭金がないからって諦める必要はありません。

頭金がゼロでも建売住宅は買うことができるんです。

しかしそのためには、しっかりと住宅全体にかかる「費用」を把握しておく必要があります。

こちらを読めば頭金なしで建売住宅を買う「方法」と気を付けるべき「注意点」がわかります。

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それではここから本文に入っていきます。

もくじ

建売住宅の頭金はいくら必要か?

「頭金っていくら用意すればいいの?」

「頭金ってそういえばいつ支払うんだろう?」

頭金という言葉はよく耳にしますが、実際の支払う金額やタイミングがわからない人も多いですよね。

こちらでは「頭金の相場」や「頭金の支払うタイミング」などについて説明していきます。

頭金は平均いくら?頭金の相場

2018年度のフラット35利用者調査によると、購入価額と頭金の割合は以下のとおりとなっています。

地域 購入価額 頭金 頭金の割合
全国 3,442万円 293万円 11.7%
三大都市圏 3,610万円 302万円 11.9%
首都圏 3,833万円 333万円 11.5%
近畿圏 3,259万円 273万円 11.9%
東海圏 2,976万円 199万円 14.9%
その他地域 2,794万円 256万円 10.9%

頭金として支払う金額は、一般的に物件の1割~2割が相場となっています。

全国平均では頭金の平均金額は293万円で、頭金の割合平均が11.7%という結果です。

つまり3,000万円台の物件を買うのであれば、その1割である300万円前後が頭金の一般的な相場ということです。

参考:フラット35利用者調査2018年度|住宅ローン:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

頭金と手付金はどう違う?

よく混ざってしまうのが「頭金」と「手付金」という二つの言葉です。

「頭金と手付金って同じじゃないの?」

「この二つって何が違うの?」

実はこの二つは契約において全然違う意味を持っています。

まずは頭金について説明します。

  • 住宅ローンを使わずに現金で支払う部分
  • 必ず必要というわけではない

頭金は物件価格のうち、現金で支払う部分のことを指します。

住宅ローンを組むなら住宅ローン借入金額と頭金を合わせた金額が物件価格になります。

頭金は不動産契約において必ず必要というわけではありません。

そのため支払う必要がないケースも多くあります。

一方の手付金はこうなります。

  • 不動産売買契約の際には必ず必要
  • 解約手付や違約手付といった複数の意味をもつ
  • 返還されるケースもある

不動産売買契約は手付金なしには手続きができません。

頭金と手付金

というのも契約時に「解約手付」や「違約手付」といった大事な意味を持つからです。

解約手付とは不動産契約後に手付金を使って契約を白紙にすることができる内容です。

もし売主が手付解約する場合はもらった手付金を買主に返し、同じ額を追加で買主に支払います。

買主が手付解約する場合は支払った手付金をそのまま売主にあげ、放棄することで契約を白紙にすることができます。

また、物件を引き渡す前に天変地異等で物件が取引できない状態になった時には買主に返還されます。

さらに違約手付として、契約上で違約をした場合に没収される意味も持ちます。

頭金はいつ払う?物件購入の頭金を支払うタイミング

「頭金って結局いつ払うの?」

「頭金はいつまでに用意しておけばいいのかしら。」

頭金の支払うタイミングについて気になりますよね。

実は支払う時期は販売業者によって変わってきます。

  • 一般的には不動産売買契約時や住宅ローン審査通過後
  • 住宅ローン実行日までには必ず支払う

たいていは不動産契約時や住宅ローンの本審査通過後に支払うことが多いです。

業者によって期日が変わりますが、遅くとも住宅ローン実行日までには支払うことになります。

住宅ローン実行日とは物件の決済・引き渡し日と通常同日となっています。

3,000万円の建売住宅を購入する場合の頭金相場と費用内訳

実際に3,000万円の建売住宅を購入する場合、頭金と諸費用で約500万円~600万円が必要となります。

  • 物件価格 3,000万円
  • 頭金 300万円
  • 諸費用 200万円~300万円

頭金と諸費用を現金で用意する場合、ある程度の貯蓄が必要です。

諸費用は登記費用や住宅ローンにかかわる費用、火災保険や入居後の引っ越し等の費用を含めて物件の5 %~10%ほどかかりますので注意しましょう。

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建売住宅は「頭金ゼロ」でも購入可能か?

実際のところ頭金がゼロでも建売住宅は買えるのでしょうか。

「頭金ゼロで買えるのか知りたい!」

「でも頭金ゼロだと何かデメリットとかあるの?」

こちらではそういった疑問に答えていきます。

頭金ゼロで建売住宅が買えるのか、そして頭金ゼロの場合住宅ローン返済はどうなるのでしょうか。

頭金ゼロでも建売住宅購入は可能

結論からいうと頭金は必須ではなく、頭金ゼロでも建売住宅は購入できます。

  • 頭金は不動産契約上、特に意味を持たない
  • あくまで物件価格の一部を現金で支払うかどうかの問題

手付金と違って頭金は不動産売買契約において特に必要ではありません。

そのため頭金がないからといって契約に影響があるわけではないんです。

頭金があるかどうかは住宅価格の一部を現金で支払うか、住宅ローンですべて支払うかの違いでしかありません。

そのため頭金ゼロでも建売住宅は購入可能です。

頭金なしでも買えるが貯金なしはNG 手付金・諸費用に現金は必要

頭金なしでも買えるからといって、手持ち現金がゼロでも建売住宅が買えるわけではありません。

「え、頭金がいらないなら現金必要ないのでは。」

「お金がなくても買えるんじゃないの?」

頭金がいらないと、現金ゼロでも買えると思ってしまいますよね。

ですが実際にはどうしても現金が必要な場面がでてきます。

  • 不動産売買契約時に支払う手付金は必ず現金
  • その他契約時に支払う諸費用も基本的には現金

先ほど手付金の説明をしましたが、手付金は必ず「現金」での支払いになります。

また、不動産契約時に必要な印紙代、仲介手数料等の諸費用も現金が基本です。

仲介手数料の仕組み

仲介手数料は決済時に一括で支払うこともできるので、契約時に必須でない場合もあります。

ただ、手付金と印紙代といった費用は現金が必要なので注意しましょう。

ここで注意してほしいのが手付金を用意するために消費者金融等を使ってしまうことです。

消費者金融に手を出してしまうと住宅ローンの審査に影響するので、肝心の住宅ローンで否決・もしくは減額となる可能性もあります。

どうしてもない場合は親御さんに借りるなどして調達しましょう。

頭金ゼロだとローン返済額はどうなる?

では頭金がゼロの場合、住宅ローンの返済額はどうなるのでしょうか。

  • 頭金ゼロの場合
  • 頭金を1割用意した場合
  • 頭金を2割用意した場合

この3パターンで比較してみましょう。

金利は固定で1.5%、返済期間30年でそれぞれ計算してみます。

購入価額 頭金 住宅ローン借入 月々返済金額 総返済金額
3,000万円 0円 3,000万円 103,536円 37,272,768円
3,000万円 300万円 2,700万円 93,182円 33,545,489円
3,000万円 600万円 2,400万円 82,828円 29,818,238円

頭金ゼロの場合と頭金1割の場合では月々の返済金額が約1万円違います。

結果として総返済金額も約370万円の差がでてきます。

さらに頭金2割の場合と比較すると、月々の返済金額に約2万円、総返済金額に約750万円の差です。

月々1万円の違いでも日々の暮らしには大きな影響がありますよね。

浮いた分で子供の習い事代や車のローン、将来の貯蓄にまわすこともできます。

また、借入金額が少なければ少ないほど支払う利息も減ります。

結果、支払う利息の金額は350万円以上変わってくるんです。

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マイホームは頭金を貯めてから買うべきか?頭金ゼロでもすぐ買うべきか?

「マイホームはほしいけれど、頭金がない。」

「頭金を貯めてから買ったほうがいいのかな?」

頭金を用意してから買うべきか、それとも頭金ゼロで今すぐ買うべきか悩みますよね。

こちらでは頭金を用意するまで買うのを待つ場合と、頭金ゼロですぐ買う場合でどんなメリット・デメリットがあるかを説明します。

頭金を貯めてから買うか、頭金ゼロで買うか

それぞれ詳しく見ていきましょう。

頭金を貯めてから建売住宅を購入するメリット・デメリット(リスク)

【頭金を貯めてから購入する場合のメリット】

  • 頭金分だけ住宅ローンの借り入れが減るため、総支払額が少なくなる
  • 住宅ローンの月々返済額も減らすことができる

頭金として支払う分、住宅ローンの借り入れ金額が減ります。

結果として利息を含めた総支払額や月々の返済額を抑えることができます。

月々の住宅ローン返済が2万円~3万円程安いだけで日々の暮らしにだいぶゆとりができますね。

お子さんがいる場合、教育費用や習い事などの費用もその分で十分支払いができます。

【頭金を貯めて購入するうえでのデメリット】

  • 頭金を貯める間の家賃が無駄になってしまう。
  • 手持ち現金を使ってしまうので、もしもの時の備えがなくなる

もし今賃貸に住んでいるのなら、頭金を貯めている間の支払いが無駄になってしまいます。

購入して住宅ローンで支払う分は資産となりますが、家賃はただ消えてしまう費用です。

また、手持ちの現金を使ってしまうと万が一の時の資金が減ってしまいます。

お子さんの入学費用、車の購入費用、家族の病気やケガの時の費用など急に現金が必要になるシーンは多いです。

頭金ゼロで建売住宅を購入する際のメリット・デメリット(リスク)

【頭金ゼロで購入する時のメリット】

  • すぐ購入して入居できるので、その分の賃貸費用が浮く
  • 手持ち現金を残しておくことができる

本来であれば賃貸で支払っていた家賃が、住宅ローンの返済という資産への支払いに変わります。

早ければ早いほど、資産となるお金を増やすことができるんです。

また、頭金として使わず現金を残しておけば万が一の時にも現金が手元にあります。

将来の暮らしの豊かさや安心を残しておくことができます。

【頭金ゼロで購入する時のデメリット】

  • 住宅ローンの総支払額が大きくなる
  • 住宅ローンの月々返済額が高くなる

頭金を入れない分、すべてを住宅ローン借り入れで賄うことになります。

そうすると支払う利息や総額、月々の返済額は高くなります。

また、頭金を入れた場合と入れない場合で住宅ローン優遇金利が違うため、通常よりも高い金利での住宅ローンとなる場合が多くあります。

頭金ゼロで買うことへのリスク対策

頭金ゼロで住宅を購入する場合支払額が大きくなるため、より綿密な資金計画を建てる必要があります。

そしてこれに加えて「資産価値のある」物件を選ぶことも大切なリスクヘッジになります。

なぜなら頭金ゼロの場合、将来的にも生じるリスクがあるためです。

それは「将来の売却時」のリスクです。

資産価値のない物件を頭金ゼロで買ってしまうとこうなります。

・頭金ゼロだと住宅ローンの借り入れ金額が大きくなる

・将来的売却しても住宅ローン残債がなくならない

・手持ち資金から住宅ローン残債を消すことに

頭金ゼロだと住宅ローンの借り入れ総額は大きくなります。

そのため「資産価値の低い」物件だと将来売却する時に、売却資金で住宅ローン残債をまかなうことができないケースが多いのです。

住宅ローン残債があると、新しい住まいで住宅ローンが組むことが難しくなります

そのため手持ち資金で残債を支払うしかなく、急な出費となってしまいます。

そうならないためにも将来の売却価値を見極める必要があるのです。

立地が優れている、利便性の良い間取り、耐震性や耐久性などの品質が優れている、といった「資産価値のある」物件をしっかりと見極めることが大切です。

頭金を貯めてから買う場合・頭金ゼロで今すぐ買う場合 どっちがお得?シミュレーション

「頭金が貯まってから買うほうがいいのかな?」

「頭金なしでもいいから今すぐ買ったほうがいいのかな?」

今買うべきか、それとももう少し待つべきかだと判断に迷う方も多いのではないでしょうか。

それではどちらがお得になるのか、5年後に買う場合と今すぐ買う場合で比較してみましょう。

【5年後に頭金を貯めて3,000万円の物件を購入する場合】

10万円の賃貸に住みながら毎月5万円貯金し、5年間で300万円の頭金を用意すると仮定してみましょう。

  • 3,000万円の物件に対して住宅ローン借入額は2,700万円
  • 月々の返済金額は93,182円、総支払額は33,545,489円
  • 5年間の家賃代金が10万円×12カ月×5年間で600万円

【今すぐに頭金なしで3,000万円の物件を購入した場合】

  • 3,000万円の物件に対して住宅ローン借入額は3,000万円
  • 月々の返済金額は103,536円、総支払額は37,272,768円
頭金0で今すぐ買う 頭金を貯めて5年後に買う
住宅ローン総支払額 約3,720万円 約3,350万円
月々返済額 約10万3千円 約9万3千円
家賃費用 0円 600万円
トータルの出費 約3,720円 約3,950万円

固定金利1.5%、期間30年の住宅ローンで仮定してみました。

頭金を入れたほうが住宅ローンの月々返済で約1万円、総支払額で約370万円安くなります。

しかし5年間の支払い家賃を含めると、今すぐ購入したほうが総額約230万円お得です。

また、変動金利を選んだ場合は金利が上昇するリスクもあります。

今は過去からみてもかなり金利水準が低く、今後金利が高くなる可能性も十分にあります。

頭金を貯めたほうが銀行に対する「利息」支払い分は安くなりますが、トータルでかかる「コスト」は高くなります。

一概に頭金を貯めればお得になるというわけではありませんので注意しましょう。

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建売住宅の頭金をいくら払うか迷った時の判断基準2つ

頭金の支払う金額を決める時には、押さえておきたいポイントがあります。

「頭金は結局いくらにすればいいのだろう。」

「自分にあった金額がわからない。」

頭金を支払うことにしたけれど、結局のところ頭金をいくらにすればいいか迷うところですよね。

そうした時の判断基準は2つ。

  1. 毎月の返済額から頭金を計算する
  2. 手元に残したい金額から頭金を計算する

詳しく説明していきましょう。

1.毎月の住宅ローン返済可能額から頭金を考える

住宅ローンの支払いにおいて大切なのが、無理のない返済計画をたててゆとりのある暮らしを実現することです。

そのためにまずは住宅ローンの月々返済金額を基準にして資金計画をたてていきましょう。

  1. 今の家賃を基準に考える
  2. 月々返済額から借り入れ総額を計算する
  3. 物件総額-借入総額=頭金

例えば今の家賃が10万円のところに住んでいる場合、まずは今の生活を基準に月々返済額を決めていきます。

現時点で生活的に問題なければ月々返済10万円前後が無難な返済金額といえるでしょう。

しかし現時点で苦しい場合や余裕があまり無いと言った場合は少し返済金額を下げたほうがいいかもしれません。

なぜなら今後お子さんの教育費や住宅のメンテナンス費といったあらゆる支出が増えてくるからです。

そのために余裕を持った返済計画をたてておく必要があります。

月々の返済金額が決まれば、そこから借り入れ総額を計算します。

例えばフラット35の場合、月々返済額10万円で期間30年、金利1.54%だと約2,881万円が借り入れ金額です。

最後にほしい物件総額から借り入れ金額を差し引きます。

物件価格が3,000万円であればこの場合約120万円が頭金として支払う部分になりますね。

2.手元に残す金額から頭金を考える

手元に現金としていくら残すかを考えることで、頭金の金額を決める方法もあります。

  1. 物件価格と諸費用等の総額を計算する
  2. 預貯金額から諸費用、今後のライフイベント用の金額を分ける
  3. 残った金額を頭金として充当する

まずは物件にかかる諸費用を見積もります。

一般的には物件価格の5%~10%が相場です。

物件価格が3,000万円なら150万円~300万円程が相場となっています。

次に預貯金額から物件購入にかかわる諸費用分と、今後のライフイベントや慶弔費用等に残しておきたい金額を差し引きます。

お子さんの入学等を控えているのであれば、教育費用なども残しておく必要がありますね。

諸費用には、入居後の引っ越し費用や家具や家電購入費なども考えておく必要があります。

例えば預貯金が500万円であれば、諸費用で250万円、今後のライフイベント用で100万円残します。

そして残った150万程が頭金として使える金額となるでしょう。

貯金ありで物件を購入する場合のシミュレーション

いずれにしても中長期的な資金計画を視野に入れ、少し余裕を持ったプランにすることが大切です。

ローン返済を少しでも早く終えたい、返済額を少しでも減らしたいという目の前の金額だけを見て決めると、この先の長いローン返済の道のりでつまずくことになってしまいます。

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マイホームの頭金はどう用意する?

「頭金を準備したいけど、みんなどうやって用意しているの?」

頭金の準備の仕方に頭を悩ます方も多いのではないでしょうか。

頭金の用意の仕方として、実際に多いケースは以下のとおりです。

  • 両親からの借り入れ
  • 住宅用に定期預金や積立をして貯蓄していく
  • 副業・株・投資をする

親御さんや親族に頼んで頭金を用意する人は一定数います。

頭金のために他からローンを組んでしまうと、住宅ローンに影響する恐れがあるからです。

また、住宅資金の贈与に関しては非課税制度があるので、それを利用することもできます。

一番多いのは住宅用に定期預金や積立をして、こつこつと貯蓄するケースです。

多い人だと5年で1,000万円貯めたなんて人も中にはいます。

副業や株、投資といったかたちで資金を稼ぐ人もいますが、これはリスクが伴います。

もし失敗して元金がなくなってしまったら元も子もありません。

専門知識や稼ぐ方法を知っている人以外にはあまりおすすめはできません。

親から頭金を援助してもらう際の非課税制度

頭金を親から援助してもらう際に、非課税扱いにできる制度があります。

贈与税の非課税制度

内容は簡単にいうとこうなります。

  • 父母や祖父母などの直系尊属からの住宅資金贈与を受けた場合、上限金額の範囲で非課税にすることができる

通常であれば資金の贈与として「贈与税」がかかるのですが、要件を満たすとその部分が「非課税」となる制度です。

主な要件や上限金額についてはこのようになっています。

【非課税制度の主な要件】

  • 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
  • 直系尊属からの住宅資金贈与
  • 受贈者の合計所得が2,000万円以内
  • 直近で「住宅取得等資金の非課税」制度を利用していないこと
  • 配偶者や親族といった関係から住宅家屋を取得するわけではないこと
  • 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅取得等資金の全額を使い、住宅用家屋の新築等をすること
  • 贈与を受けた時に日本国内に住所があること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

【上限金額】

住宅用家屋の契約日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
       ~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和2年3月31日 1,000万円 500万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 800万円 300万円

参考:No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|国税庁

要件はあまり難しくないので、もし親御さんから借り入れする場合には利用したほうがいい制度です。

注意点としては非課税でも申告は必要となります。

忘れずに確定申告をするようにしましょう。

また、2,500万円まで非課税で生前贈与できる「相続時精算課税制度」を利用することもできます。

その場合は、毎年110万円までの贈与なら課税されないという暦年贈与は使えなくなりますので、注意しましょう。

物件購入の頭金を効率的に貯めるコツ

「こつこつ貯めたいけど、なかなか貯まらない。」

「もっとうまくお金を貯める方法はないかな。」

頭金をなるべく早く、多く貯めたいと思う方も多いですよね。

頭金を効率よく貯めるにはコツがあります。

  • 貯金用口座を分ける
  • 余った分を貯金するのではなく、最初に貯金して残りで生活する
  • 貯金用口座の金額は絶対に使わない

はじめに貯金用口座をわけましょう。

生活費口座と一緒だと貯金がいくら貯まったかが明確になりません。

そうするとついつい生活費として使ってしまい貯金が貯まりません。

また、余った分で貯金をするのではなく最初に貯金分を別口座にわけましょう。

こうすることで必ず一定額貯金できるのと、残りのお金でうまくやりくりするようになるからです。

そして大事なのが貯金用口座のお金は絶対に使わないことです。

何かの拍子に使ってしまうと、また必ず次回も使ってしまいます。

何のために貯金しているのかを再度思い出して、固い決意のもと貯金していきましょう。

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【番外】中古住宅は頭金なし・貯金なしで買うことはできるのか?

頭金や貯金がすべてなくても、中古住宅なら買うことができるのでしょうか。

結論からいうとできます。

ただし契約時には一時的でもいいので現金が必要となります。

  • 契約時には必ず現金が必要となる
  • 手付金や印紙代を含めた「オーバーローン」を利用することで実質的な出費なしでも可能

不動産契約時には手付金と印紙代といった現金出費が必須です。

しかし手付金は物件価格の一部として充当されます。

そのため結果的に本体価格の一部として住宅ローンに含めることができるんです。

また、印紙代も諸費用として諸費用ローンに含めることができます。

「オーバーローン」とは物件価格から諸費用まですべての金額を住宅ローンに含めて借り入れできるローンです。

自己資金を出さずに住宅を購入する手段としてとても便利ですが、その分注意点もあります。

  • 審査が厳しい
  • 借り入れ総額が増えるため月々の返済負担も大きい
  • 将来売却時にローンが残ってしまう可能性がある

そもそも中古物件はすでに物件自体の価値が下がった状態であることに加え、物件がもつ資産価値を超えて組むローンになると、審査はとても厳しくなります。

また、諸費用等すべての費用を含めるために借り入れ金額が大きくなり、結果として月々の返済金額も大きくなります。

将来売却する時には、そもそもの借り入れ金額が大きいため住宅ローンを売却資金で消せないケースが多いんです。

そうなると手持ち現金を使わないと住宅ローンをなくすことができなくなってしまいます。

オーバーローンを使う際には将来を見据えたしっかりとした資金計画をたてましょう。

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まとめ

  • 頭金なしでも建売住宅を買うことは可能
  • 頭金が多いほうがメリットも大きいが、貯める時間や労力を考えると一概に良いとはいえない
  • 頭金を用意する場合には、将来のライフプランをよく考えた資金計画を

頭金は必ず支払うものではなく、頭金がなくても建売住宅を買うことはできます。

もちろん頭金を多く入れることにより住宅ローン支払額が減る等様々なメリットがあります。

しかし頭金を貯める間の家賃や労力を考えると、あまり長期間頭金の資金集めに費やすのは得策ではありません。

頭金を用意する場合には将来のライフプランをよく考えましょう。

月々の返済金額や、将来的に必要となる資金をよく計画しておかないと、後々苦しい生活を強いられることにもなります。

資金計画をしっかり立てて、将来の豊かな暮らしを実現しましょう。

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