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建売住宅はエリアによっても異なりますが、土地面積30坪前後、建物も同じくらいの大きさです。
特に建物は外壁などの外回りから建物内部にまでチェックポイントが及びます。
さらには契約内容もチェックしなければなりません。
ここでは、建売住宅のチェックポイントを周辺環境、土地などの6項目に分けました。
- 周辺環境
- 土地
- 建物外周
- 建物内部
- 設備
- 契約内容
それぞれの項目ではさらに細かいチェックポイントを解説しています。
建売住宅のチェックポイントは多岐にわたりますので、しっかりと押さえましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
【周辺環境編】建売住宅を購入する際の4つのチェックポイント
ネットやチラシでお目当ての建売住宅を探したら、まずは周辺環境を確認しましょう。
なぜ周辺環境をまっさきに確認するかには理由があります。
それは周辺環境が自分の力で変えることができないことだからです。
建物や設備についての不満や不備はメーカーとの交渉やリフォームで対応できます。
ところが駅までの距離や騒音、臭気などは変更が効きません。
そんな重要な周辺環境でチェックすべきポイントは以下の4つです。
- 騒音はないか
- 臭気がないか
- 駅や店舗までの距離
- 学区に問題はないか
それぞれの内容についてお話しします。
1.騒音はないか
にぎやかな場所を好む人もいますが、一般に住宅は閑静な居住環境が選ばれます。
騒音に関しては、週末の昼間に内覧しただけではなかなか分かりません。
平日と休日、朝昼夜と周辺環境はその姿を変えていきます。
平日の朝晩は家の前の道が通勤の抜け道に使われているかもしれません。
繁華街が近くて平日の夜は賑やかな可能性があります。
離れていても鉄道や幹線道路の騒音が聞こえることも。
遮音性能の高い窓が装備されていれば気にならない場合もあります。
こうした騒音は人によって気になるレベルが異なることも事実です。
騒音がどの程度なのかは把握しておく必要があります。
2.臭気がないか
騒音とともに確認しておきたいのが臭気、においです。
騒音は窓を閉めればある程度軽減できます。
一方においは完全にシャットダウンすることは難しいものです。
かつては工場からのにおいが社会問題となっていました。
現在では技術が進み、工場由来の臭気問題は少なくなっています。
今問題となっているのは店舗からのにおいです。
近所に焼肉店や焼き鳥店があるとその匂いは周辺に及びます。
たまになら食欲をそそる匂いでしょうが、これが毎日だと我慢できない人も出てくるものです。
厄介なことに、臭気は風向きによっても変わります。
特定の季節だけに流れてくるにおいもあるため、周辺の店舗などを確認しておきましょう。
3.駅や店舗までの距離
ウェブサイトの情報や折り込みチラシには最寄り駅までの距離や主な店舗までの距離が記載されています。
これらが近いことはセールスポイントにもなるからです。
各施設までの距離には注意点があります。
ひとつ目は、徒歩〇分は1分間で80ｍ歩くことを想定した計算ということです。
1分80ｍはウォーキングであれば可能ですが、荷物を持って歩くにはやや難しいスピードになります。
ふたつ目は、これらの施設にあまりに近すぎると今度は他の問題が出てくることです。
大型ショッピングセンターに近いと週末は渋滞や騒音に悩まされます。
こうした点にも注意しましょう。
4.学区に問題はないか
公立小学校や中学校の学区を気にする人もいます。
実際に、学区が変更になったことで建売住宅の売れ行きにも影響が出るのです。
特に大都市の場合には、ブランド学区とも呼べる学区が存在することもあります。
知らずに購入してしまうと学区変更はできない場合もあり、仮にできても煩雑な手続きが必要なケースが多いです。
【土地編】建売住宅を購入する際の6つのチェックポイント
土地も一度購入したら交換することができないものです。
このため、そのチェックは十分慎重に行う必要があります。
不満に思った点があれば、最悪の場合は購入を見送ることも念頭におくべきです。
建売住宅の土地に関してのチェックポイントは以下の6点になります。
- 道路・隣地との境界
- 水はけがよいか
- 地盤の固さ
- 隣地との高低差
- 日当たりが良好か
- 電線・高圧線
ひとつずつ見ていきましょう。
1.道路・隣地との境界
土地で最も問題となるのが隣地との境界の問題です。
建売住宅の場合、大きな土地を分割していくつかの敷地を分譲するパターンがあります。
この場合は分割、土地の場合は分筆といいますが、分筆時に測量を行い登記も行うのです。
「確定測量図」と呼ばれる精度の高い測量図ができていれば安心できます。
まれに隣の土地とのトラブルで測量図がないことも。
住宅メーカーも購入後は隣地とのトラブル解決には消極的です。
事前にしっかり確認しましょう。
2.水はけがよいか
土地の地質によって、その土地の水はけが変わります。
水はけが悪い場所の代表例はかつて田んぼだったところや、谷や川だった場所です。
隣地との高低差によっては、隣の土地の雨水が自分の土地に流れてくることもあります。
改善する主な方法は土壌の入れ替え、排水路の設置です。
ただこれだけでは完全に解決しない可能性もあります。
内覧時、排水路や排水溝に水が流れているか確認しましょう。
水が流れた跡があれば、自分の土地に水が流れ込んでいる可能性があります。
3.地盤の固さ
地盤が軟らかいと、最悪の場合建物が傾いてしまいます。
低い土地や斜面を盛り土して造成された土地は軟弱な地盤の可能性が高くなるものです。
これは自分で確認することはできません。
住宅メーカーに地盤調査をしたか確認し、データを見せてもらいましょう。
「地盤調査では問題はなかった」とメーカー側は主張した場合でも、自分でネットや役所等からのデータと照合してみると安心です。
4.隣地との高低差
隣の土地との高低差があればその高さを確認しましょう。
先ほどもお話ししたように隣地のほうが高い場合は水が流れ込んでくる場合があります。
また、方向によって影響が大きくなるのが日当たりです。
新規に造成された擁壁ならば問題は少ないですが、古い擁壁の場合は災害時に崩壊の危険性もあります。
5.日当たりが良好か
日当たりは悪いよりも良いほうが好まれます。
都心の狭小な建売住宅はある程度の我慢が必要ですが、郊外の建売住宅は日当たり良好なことがセールスポイントです。
日当たりも夏と冬では大きく変わります。
南側に大きな建物や樹木がある場合は、圧迫感とともに日当たりに悪影響を及ぼすのです。
将来的に周辺に大きな建物が建つ可能性がないかも重要です。
6.電線・高圧線
隣地境界を見たり、排水を確認したりと下ばかり向いていると忘れがちなチェックポイントがあります。
それは電線や高圧線の類です。
高圧線の場合、高圧線を通すための権利が設定されている場合があります。
通常の電線でも、よその家のための電線が自分の土地を通っている場合もです。
こうした場合は電力会社に連絡することで電線のかけ直しをしてくれます。
購入後に自分で行うこともできますが、購入前に住宅メーカーに依頼すると手間がかかりません。
【建物外周辺】建売住宅を購入する際の3つのチェックポイント
建売住宅は完成状態で販売されています。
完成したてだからミスはないだろう、と思っていると、意外なところに落とし穴があるものです。
建物の外周部で確認すべきチェックポイントは以下の3つになります。
- 釘の出っ張り
- シーリングの欠損
- エアコンの室外機の位置
詳しく解説します。
1.釘の出っ張り
建物の外壁、雨どいなど多くの資材は釘やボルトで止められています。
ほとんどの釘はしっかりと打たれているものの、中には突き出しているものも。
釘がしっかり打たれていないと位置によっては引っかかって危険です。
最悪の場合では部材が落下してしまいます。
釘の出っ張りは探し出すのは比較的容易な作業です。
じっくり確認して見つけたら指摘しましょう。
2.シーリングの欠損
サイディングの隙間にはシーリングと呼ばれる防水処理がなされています。
熱で固められた窯業系サイディングの場合、完成後にわずかに収縮するのです。
その結果、サイディングが縮み、シーリングがはがれるトラブルが発生します。
シーリングの欠損は目視で確認可能です。
特別な知識や経験も要りません。
さっそく確認してみましょう。
3.エアコンの室外機の位置
建物外周に置かれるものとしては、エアコンの室外機が一般的です。
ただ、室外機は機種によっては騒音がかなりのものになります。
さらに夏には熱風を出します。
室外機が置かれた場所によっては樹木が枯れたり、隣の家の迷惑になったりすることもあるのです。
意識して確認しないと、そこまでの思いには至りません。
批判的な目で見て、もし可能であれば移動を要請しましょう。
【建物内部編】建売住宅を購入する際の4つのチェックポイント
建物の外周部の次は建物内部です。
内部でも多くのチェックポイントがあります。
建物内部は利用すればいたるところで破損が発生するものです。
このため、指摘できるのは引き渡し前までになります。
それだけ事前の確認が重要です。
建物内部のチェックポイントは以下のとおりです。
- 床鳴り・傾き
- 建具の状態
- クロスのキズ
- 床下も見てみよう
ひとつずつ見ていきます。
1.床鳴り・傾き
建物にとって床鳴りや傾きは大敵です。
単に床材が浮いていただけであれば問題は大きくありません。
そこだけ直せばよいからです。
問題は家全体の傾きの場合にあります。
地盤によっては、新築直後から傾き始めるのです。
床鳴りは床を歩けば確認できます。
傾きはパチンコ玉を転がすのはおすすめできません。
傾きが許容範囲でも転がってしまうからです。
水平器などを用意してきちんと計測するようにしましょう。
2.建具の状態
ドア、扉、引き出しといった建具はくまなく開閉しましょう。
まずは開き具合を確認します。
勝手に開いたり、閉じたりする場合には建具の不具合、場合によっては家の傾きが原因です。
開閉以外にも、壁やスイッチにぶつかったりしないか確認しましょう。
使いづらいレイアウトの場合もあります。
3.クロスのキズ
クロスは工事中や荷物の搬入時にキズがつきやすいものです。
ただし引き渡しが終わると引っ越しや家具の搬入時にキズもつきます。
いつの段階でついたものかわからないため、引き渡し後のクロスのキズは対応してくれないメーカーもあるくらいです。
このため、引き渡し前、せめて引っ越し作業の前にはクロス壁全体を確認するようにしましょう。
4.床下も見てみよう 水漏れ、掃除ができているか
床下を確認することもおすすめします。
ここにはメーカーのやる気や丁寧さがあらわれるからです。
床下収納を取り外すと床下へ進入できます。
水漏れや水溜まりができていると水回りの不具合が考えられるのです。
また、ゴミや断熱材の切れ端が落ちていないかも見てみましょう。
こうしたところにメーカーの姿勢が見えてくるのです。
【設備編】建売住宅を購入する際の3つのチェックポイント
建物の中には設備もあります。
電気や給排水、ガスなどです。
これらが満足に稼働してくれないと快適な生活はできません。
こうした設備は初期不良が多い箇所のひとつです。
その分しっかりとチェックする必要があります。
設備関係でチェックすべき項目は以下の3点です。
- 水回りを確認
- スイッチをチェック
- 電気やガス設備の初期不良
しっかり確認していきましょう。
1.水回りを確認
水がきちんと出るかどうかを確認することはもちろんですが、排水も注意すべきです。
先ほどお話しした床下のチェックも排水の確認も含まれています。
やるべきは、水を出しての確認、排水してきちんと流れるか、異音はしないかなどのチェックです。
漏水や溢水は建物に直接ダメージを与えます。
このため、給水や排水は確実なチェックが必要です。
2.スイッチをチェック
家じゅうのスイッチを何度も押して、きちんと点灯、消灯できるか確認しましょう。
メーカー側もチェックはするものの、抜けがあることもあります。
スイッチはあってもつながっていない場合もあるのです。
電気工事は資格者でなければできません。
自分で直すことができないのです。
3.電気やガス設備の初期不良
住宅設備として装備されている、食器洗い乾燥機、浴室暖房乾燥機、給湯器等の設備はきちんと稼働してこそ威力を発揮します。
ところが建売住宅の中には、据え付けてあっても稼働しないものも残念ながらあるのです。
接続ミスや初期不良ならば簡単な対応で修復できます。
怖いのは火災です。
電気設備やガス設備はその設置ミスや稼働不良から火災が発生する可能性もあります。
また簡単に自分たちで手を加えることができないものです。
メーカーの対応が早いうちにしっかりと確認しましょう。
【契約内容編】建売住宅を購入する際の3つのチェックポイント
建物のチェックポイントは以上ですが、チェックすべき箇所はそれだけではありません。
それは契約書や重要事項説明書です。
契約書の文言次第では、自分が有利になったり、不利になったりします。
この点について住宅メーカーは売主、こちらは買主なので立場は正反対です。
優良なメーカーであっても常に顧客目線ばかりでありません。
しっかりチェックする必要があります。
契約内容でチェックすべきポイントは以下の3点です。
- 住宅ローン特約は重要なチェックポイント
- 契約を解除する条項をチェック
- 特約条項をチェック
順に見ていきます。
1.住宅ローン特約は重要なチェックポイント
住宅ローン特約とは、住宅ローンを借りられなかった場合には契約を解除する条項のことです。
買主には有利な特約となります。
ここで大事なのは日付です。
住宅ローン特約には行使できる日時が決まっています。
この日付以降は特約を行使できません。
金融機関に確認し、融資が決定される日時を確定したうえで日付を決定しましょう。
特約行使の日付が融資決定よりも早いと、万一の場合住宅ローンが借りられないのに契約解除できない状態に陥ります。
2.契約を解除する条項をチェック
住宅ローン特約のほかにも、契約を解除する条項があります。
代表的なものは手付金による解除です。
買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しで契約を解除できる内容となっています。
場合によっては重要となるのが、こうしたいざという時の条項です。
契約書はトラブルになりそうな時にこそ役立つことになります。
3.特約条項をチェック
契約書には、どの契約でも同じような内容が書かれている本則部分と、その契約だけに適用される特約部分に分かれています。
どちらも重要ではありますが、ここでは特約部分に注目しましょう。
特約は実測売買に関するもの、埋設物に関するもの等多岐にわたります。
中には自分にとって不利になることも書かれているのです。
契約書に記載され、これに押印してしまえば、知らなかったでは済まされません。
それだけ契約書、特約は重要なのです。
建売住宅のチェックポイントをいつどのように確認するか紹介
ここまで建売住宅でチェックポイントをお話ししてきました。
続いてはこのチェックポイントを、どのタイミングでどのようにチェックしたらよいかのお話しです。
こうしたチェックは、住宅エーカーの営業担当者立ち会いの下、買主または買主の家族で行なわれています。
ただ、多くの場合これでは不十分です。
建売住宅のチェックの仕方をお話しします。
引渡し前チェックが最大のヤマ場
建売住宅は引き渡しをしないと住宅メーカーの売上とはなりません。
引き渡しと同時に住宅ローンを借り、その金額が支払われるからです。
チェックはこの引渡しの前に行うのがよいでしょう。
引き渡し前であれば、メーカーは比較的積極的に不具合に対処してくれます。
引き渡し後の要望はメーカーによっては対応が消極的です。
引き渡し後だと、その不具合がいつ発生したものか明確にわからなくなります。
責任の所在が不明確になるのです。
こうした理由から、チェックは引き渡し前が最大のヤマ場となります。
自分でできるのが理想だが
現状では、チェックはほとんどのケースで買主自身が行なっています。
もちろん、住宅メーカー側でも自己チェックは行なっていますが、トラブルは後を絶えません。
買主自身が建物や契約に精通し、自分できちんとチェックできるならば理想的です。
ですが、一般の人がそこまでやることは難しいことになります。
このためチェック漏れが発生し、それが後で問題となることもあるのです。
専門家に依頼することも視野に入れよう
自分でチェックするのが不十分であれば、専門家の見識にも頼るべきです。
インスペクションという建物診断も徐々に広がってきました。
建築士に引き渡し前チェックに同行してもらうサービスもあります。
彼らに報酬を払う必要はありますが、安心を買うと考えれば高くはありません。
インスペクションの相場は5万円～10万円前後です。
建築士をはじめとした専門家にチェックを依頼することも視野に入れましょう。
建売住宅に不具合が生じたら行うべき5つの行動
チェックは万全であることが望ましいですが、現実はそうではありません。
仮に万全であったとしても建物や設備は使っている間に不具合が生じるものです。
ここでは、もし建売住宅に不具合が生じた場合の行動についてまとめてみました。
その行動は次の5つです。
- 初期不良は速やかに連絡
- 建売住宅の瑕疵担保責任
- アフターサービス期間を確認
- 建売住宅の契約不適合責任
- 窓口に相談することも可能
詳しくお話しします。
1.初期不良は速やかに連絡
引き渡し直後であっても不具合が発生する場合があります。
設置不良や元々の製品に異常があった場合などです。
初期不良については多くのメーカーは対応してくれます。
その住宅設備のメーカーが対応してくれる場合もあるものです。
ただしパワービルダーの中には対応に消極的な会社もあります。
初期不良は多くのメーカーで対応してくれることは覚えておきましょう。
2.建売住宅の瑕疵担保責任
建売住宅を含む新築の住宅は、通称「品確法」と呼ばれる法律によって、住宅の主要部分や雨漏り対策に関する部分に関して10年間の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)がメーカーに課せられています。
この瑕疵担保責任は保証とほぼ同じ考え方で、不具合が生じた場合売主側に修繕する義務が発生するものです。
対象となる箇所が限定されますが、家の傾きや雨漏りなどの場合は利用可能です。
3.アフターサービス期間を確認
アフターサービスはメーカーごとに定められています。
契約時にアフターサービスの一覧が提供されます。
定められているのは、例えば水回りは2年、電気設備は1年といった期限とサービス内容です。
しっかりした住宅メーカーになるほど、アフターサービスも充実しています。
有償ですが定期的に点検に来てくれる会社もあるくらいです。
逆に一部のメーカーではアフターサービスがほとんど機能していない会社もあります。
こうしたアフターサービスはメーカー選びのポイントのひとつです。
4.建売住宅の契約不適合責任
2020年に民法が改正され、民法に規定されていた瑕疵担保責任が契約不適合責任と改称されました。
従来の瑕疵担保責任に加えて、修繕を要求できたり、代金減額請求ができたりと買主に有利な改正です。
契約内容に適合しない事象に関して適用されるため、契約内容のこまかな確認が必要です。
5.窓口に相談することも可能
住宅メーカーとトラブルとなるとなかなか決着しません。
その間も不自由な生活は続いています。
このような場合、国や各種団体の相談窓口に相談することも一案です。
国民生活センター、国土交通省、不動産適正取引推進機構といった団体には相談窓口があります。
直接交渉では解決が望めない場合には問い合わせてみましょう。
参考：住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
まとめ
建売住宅のチェックポイントは多岐にわたります。
建物だけでなく、土地やその周辺環境にも及ぶからです。
物理的なチェックだけでなく、契約書や法律的なチェックも必要となります。
建築も法律も高度で難しい話が多いため、素人である買主では太刀打ちできない場合も。
建売住宅の場合は住宅メーカーと直接契約を結ぶこともあり、この場合不動産の知識や経験ではかないません。
仲介業者を介在させれば問題は解決しますが、仲介手数料は安くありません。
自分で勉強して知識を増やすか、チェックの一部を専門家に依頼するのが現実的な方法です。
繰り返し述べたように引渡し前のチェックがチェックのヤマ場になります。
ここで不具合はなるべく発見し、トラブルの芽をつぶしておきたいところです。
