新築の建売住宅にするか、中古の一戸建て住宅にするか。
一戸建て住宅を探している人なら一度は健闘することがあります。
かつての新築住宅至上主義の風潮もだんだん変わってきました。
今では中古一戸建て住宅を選ぶ人も増えてきています。
それぞれの住宅にはメリットやデメリットがあるもの。
購入に対する注意点もどちらの住宅にも特有のものがあります。
二種類の住宅が持つ特性についてのお話しです。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー これまでに、累計500棟以上のマイホーム購入に携わる。 不動産知識だけでなく、各家庭ごとの資金計画やライフスタイルに合わせたコンサルティング型の営業スタイルに定評がある。
もくじ
新築建売住宅と中古住宅どちらがお得か
ずばり、新築建売住宅と中古住宅、どちらを選択すればいいのでしょうか。
最終的には予算や住宅に対する考え方で決まりますが、ここではケースごとに新築建売住宅と中古住宅のどちらがおすすめかを考えます。
新築にこだわるなら建売住宅
すべてが新品の新築建売住宅は気持ちのいいものです。
何千万円ものお金を払うのですから、新築を選ぶのも無理はありません。
増えてきたとはいえ、中古物件の流通量は新築物件に及ばないのです。
新築物件の流通量が、日本人が新しもの好きであることを物語っています。
税制や保証なら建売住宅
固定資産税をはじめとして、新築住宅には数々の減税や優遇措置があります。
瑕疵担保責任をつけることも法律で義務づけられています。
国は中古住宅を流通させようとしているものの、いまだ新築優遇の制度の方が充実しています。
こうした優遇措置の恩恵を受けようとすると、必然的に新築建売住宅を選ぶことになるでしょう。
新品にこだわらないなら中古住宅
以前に比べると中古住宅の流通量は増えてきました。
値段が安ければ、新築にこだわらない人も増えつつあります。
新品や新築は当然に割高です。
こうしたものにこだわらないなら中古住宅も選択肢となります。
物件に不満があれば、リフォームやリノベーションで対応すればよいのです。
予算を調整したいなら中古住宅
生活費、教育費と住宅以外にもお金がかかるため、誰にでも住宅にかける予算の限界があります。
中古住宅はリノベーション費用で予算を調整することが可能です。
自分のこだわりたいところには十分な予算を配分することもできます。
その一方で購入当時のまま使えるのであれば、その部分のリフォーム費用は節約可能です。
メリハリをつけた予算配分をしたい場合、中古住宅はおすすめの物件となります。
新築建売住宅のメリット・デメリット
すべてが新品できれいな新築建売住宅は気持ちのよいものです。
新築ならではの保証も手厚くなっています。
一方で値段は割高で購入後の価格下落が大きいのも特徴です。
完成品での売買のため大幅な変更も難しくなっています。
こうした新築建売住宅のメリットとデメリットについて解説します。
良い面と悪い面の両側面をしっかりと把握することが、比較検討の第一歩です。
新築建売住宅の5つのメリット
まずは新築建売住宅のメリットから見ていきましょう。
それぞれ解説します。
1.完成物件を見て決められる
新築建売住宅は基本的に完成品の売買です。
中にはわざと内装を未完成にして、買主にクロスなどの内装や設備を選択できるようにしている場合もあります。
現物を見て購入を検討できることは大きなメリットです。
設計図やリフォーム前の状態だと新生活のイメージがわきづらくなります。
2.入居までの期間が短い
これも完成品ゆえのメリットです。
新築建売住宅は購入を決定してから入居までの期間が短くて済みます。
頭金の支払い、住宅ローンの手続きといった買主側の事情さえ許せば、1カ月以内に引き渡しを受けることが可能です。
転勤や転校といった時間がタイトな場合には助かります。
3.中古住宅よりも流通量が多い
国土交通省が発表した2013年(平成25年)の全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアは約14.7％。
既存住宅の取引戸数が16.3万戸だったのに対し、新築住宅の着工戸数は98万戸と圧倒的です。
これだけ豊富な流通量があれば自分の希望や予算に合った物件を見つけることが可能です。
参考：既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み｜国土交通省
4.修繕費用が少なく済む
新築であるため、修繕費用は当初ほとんどかかりません。
初期不良や不具合があったとしても、保証の範囲で修理してもらえます。
修繕の費用を将来の修繕や設備更新に備えて貯めておくことも可能です。
繰り上げ返済の原資にしてもよいでしょう。
初期費用以外にはお金がかからないのが新築建売住宅のメリットのひとつです。
5.10年間の瑕疵担保保証がある
住宅瑕疵担保履行法により、基礎や柱といった構造耐力上主要な部分や屋根や外壁といった雨水の侵入を防止する部分には10年間の瑕疵担保保証をつけることが売主の義務となっています。
これにより、少なくとも10年間は致命的な欠陥が発生したとしても保証が効くため安心です。
新築建売住宅の4つのデメリット
一方で新築建売住宅のデメリットは4つです。
1.値段が高い
中古一戸建て住宅と比較すると値段が割高です。
同じ規模の敷地、建物面積ならば新築建売住宅のほうが高くなります。
これはメーカーの利益、広告宣伝費といった経費が加算されているためです。
いわば新築プレミアムともいうべきもので、新築物件であることに対する費用ともいえます。
2.間取り・デザイン・設備を決められない
リビングをもう少し広くしたい、2階にもう少し収納がほしい、といった要望は完成品であるため、なかなか汲み取ってもらえません。
設備も大幅な変更は困難です。
建売住宅には注文住宅ほどの自由度はありません。
間取りやデザイン、設備等への要望が反映されにくいのです。
3.ライフスタイルに合っていない場合がある
子ども部屋が足りない、反対に部屋が余ってしまう、といった事態も考えられます。
現在の新築建売住宅のほとんどは4人家族を想定しての設計です。
これと異なる家族構成ではどこかで間取りとライフスタイルとのズレが生じてしまいます。
SOHOのようなオフィス利用も考慮されていません。
4.値下がりが大きい
購入後の再販売価格の値下がりが大きいのも新築物件の特徴です。
誰かが入居すれば、その物件はその時点で中古物件扱いとなります。
先ほどの新築プレミアムがなくなり、その分価格が下がるのです。
一般的な新築一戸建て住宅の場合、築10年頃までは急速に価値が下がります。
その後はだんだん下落のペースが緩やかになります。
中古住宅をリノベーションするメリット・デメリット
次は中古住宅をリノベーションして住むことのメリットとデメリットを考えます。
新築建売住宅に比べると割安で手に入れやすいのが中古住宅です。
リノベーション費用を調整することで総額を抑えることもできます。
一方、各種保証はやや手薄で、予想外の費用が発生することもリスクです。
中古住宅の良い面とそうでない面を見ていきましょう。
まずはメリットから順に解説していきます。
中古住宅リノベーションの3つのメリット
最近ではリノベーションすることを前提に中古住宅を探す人が増えています。
新築建売住宅よりも割安で、自分好みの家にリノベーションできるからです。
また、リフォームやリノベーションの技術は目覚ましく、新築同然にすることも可能となりました。
新築建売住宅よりも割安で自分好みにリノベーションできるなら人気が出るのも納得です。
次のことが中古住宅リノベーションを行ううえでのメリットになります。
予算を調整できることと、設計の自由度が高いことは見逃せません。
1.予算の調整がしやすい
中古住宅が割安なことは先程お話ししました。
リノベーション費用も予算との兼ね合いで調整しやすい項目です。
本当はすべての部屋のクロスを変えたいけれど、予算が足りないので1階だけ変更する、ということができます。
自分のこだわりのある部分にお金をかけ、こだわりの少ない部分は予算を削る、といったことも可能です。
2.手を加えやすい
新築建売住宅の場合、間取りやデザインに不満があるからといって、購入後すぐにリノベーションすることは現実的ではありません。
その点、中古一戸建て住宅は中古物件ということもあり、手を加えることにためらいは少なくなります。
自分たちのライフスタイルに合わせた増改築ができるのも中古住宅の特徴のひとつです。
3.デザインや設備を選ぶことができる
中古住宅を購入しリノベーションをしようとする人は、デザインや設備にもこだわりがあります。
キッチンだけは豪華にしたい、お風呂だけは広くしたい、といったこだわりです。
リノベーションを考えて中古住宅を購入していれば、予算の許す範囲でデザインや設備を選ぶことができます。
中古住宅リノベーションの5つのデメリット
中古住宅をリノベーションするのは良い面ばかりではありません。
間取りの変更に制約がある場合もあります。
そもそも物件自体が希望するエリアで販売されるかも分かりません。
中古住宅をリノベーションすることは増えていますが、こうしたデメリットはあまり語られていません。
ここでは触れられる機会の少ない中古住宅リノベーションのデメリットについてお話しします。
1.間取りの変更には制限がある場合もある
リノベーションとはいえ、無制限に増改築できるものではありません。
耐震性を確保する観点から、取り壊すことのできない耐力壁という壁もあります。
柱や梁、配管があることによって拡張できない部分もあるのです。
このあたりはリフォーム業者や建築士と相談しながら進めていきましょう。
2.購入後すぐには住めない
リノベーションを前提に中古住宅を購入した場合、その物件は購入後に増改築を行います。
引き渡し前には準備のための立ち入り程度ならできるでしょうか、売主さんの好意でもない限り工事はできません。
工事期間中は引っ越しも難しくなります。
リノベーションを前提とするならば、購入後すぐには住むことはできないのです。
3.住宅ローンが難しい場合がある
中古住宅を購入する場合の住宅ローンと、リノベーションを行う費用を借りるリフォームローンを別々に借りなければならない可能性があります。
このように借りると、物件購入のためのローンとリフォームローンの二本立てを返済することが必要です。
それぞれ諸費用や手間がかかりますから、これは相当な負担となります。
金融機関によっては、物件購入のためのローンと同じような金利、返済期間で借りられるローンを開発しているところも増えてきました。
4.予想外の費用が発生する可能性がある
天井裏をのぞいたら雨漏りがあった、引き渡し後半年でボイラーが壊れた、といった予想外のトラブルに見舞われることもあります。
新築建売住宅であれば、保証でたちどころに修繕できます。
ですが、中古住宅の場合はそうはいきません。
保証期間が短いことが多いのです。
中古住宅である以上、建物本体や設備が壊れるリスクが新築よりも高くなります。
ホームインスペクション（住宅診断）を受ければ、事前に不具合を把握することが可能なため検討してみましょう。
5.一戸のみの販売で出物が少ない
新築建売住宅は同時に複数の物件が販売されることがあります。
ですが、中古一戸建て住宅はこうした複数の販売はありません。
通常は一戸のみの販売です。
先ほどの国土交通省の調査でも中古物件の流通量は15％程度に過ぎません。
物件数が圧倒的に少ないのです。
このため、自分の希望するエリアに理想的な中古一戸建て住宅が出てくるのはレアケースとなります。
タイミングがよくないと物件に巡り合うこともできません。
新築建売住宅の3つのトレンド
新築建売住宅も時代によって変化してきています。
これまでは価格も上昇傾向でした。
このため狭小化も進んでいます。
ここ数年、そして直近のトレンドを探してきました。
それが以下の3点です。
- 価格動向に注視する必要がある
- 狭小化と低廉化が進んでいる
- エコ、節約、一点豪華主義も
順番に見ていきます。
1.価格動向に注視する必要がある
2020年までは材料費の高騰、土地価格も上昇しているから新築建売住宅の価格は上昇傾向でした。
特に都市部の住宅地ではこの傾向が強くなっています。
2020年5月現在では新型コロナウィルスの影響で経済の先行き不透明感が強くなりました。
2020年4月から5月にかけては新築建売住宅の販売件数は激減しています。
コロナ禍の影響が今後どのように出るのか、価格動向には注意が必要です。
2.狭小化と低廉化が進んでいる
新築建売住宅のトレンドとしては狭小化と低廉化が挙げられます。
敷地は以前よりも狭くして土地価格を抑制。
建物も小さく造りながらも設計力で狭さを感じさせないよう工夫しています。
つまり、小さく造ることで総額を抑えているのです。
先ほど書いたように、これまで土地価格も建築費も上昇傾向でした。
価格に転嫁しきれない部分は狭小化で値段を下げています。
狭小化と低廉化は一体なのです。
3.エコ、節約、一点豪華主義も
定額買い取りがあった頃は、太陽光発電システム装備の建売住宅もありましたが最近はやや下火です。
一方、オール電化、高い耐震性能といった最新設備を持つ新築建売住宅は花盛りです。
これらはいわば一点豪華主義でセールスポイントとして導入されています。
エコ、節約、といった言葉がキーワードなのです。
建売住宅・中古住宅を購入する際の注意点
新築の建売住宅を購入する場合も中古住宅を購入する場合も、注意したいポイントがあります。
買った後の「こんなはずじゃなかった」を防ぐためにも、あらかじめ知っておきましょう。
建売住宅を購入する際の2つの注意ポイント
まずは建売住宅を購入する際の注意点を2つお伝えします。
価格の内訳とアフターサービスです。
- 価格に含まれるものと含まれないものを把握する
- アフターサービスの内容・期間を確認する
どちらも意外に見落としがちなポイントなので、よく確認しましょう。
1．価格に含まれるものと含まれないものを把握する
チラシに掲載されている〇〇円という価格。
これは、決してその価格だけで購入できるという訳ではありません。
これ以外にも税金、保険料、住宅ローン手数料、仲介手数料など色々な諸費用がかかります。
そして一番盲点になりやすいのがオプション費用です。
オプション費用と言うと設備をグレードアップしたり高品質なクロスに変更したり…というイメージがあるかもしれません。
もちろんそうした工事もオプションです。
しかし一番見落とされがちなのがエアコンスリーブやカーテンレール、網戸の設置といった「付いていて当然と思っていたもの」です。
建売住宅ではこうした設備が付いていないことが多いのです。
その他、カーポートに代表されるような外構費用も別途費用がかかります。
オプション費用を含めた「諸費用」は、建物本体価格の5％～10％程度かかることが一般的です。
2．アフターサービスの内容・期間を把握する
アフターサービスは、入居してから何か不具合が起きた時にサポートしてくれるサービスです。
このサービスは住宅会社によって内容がまちまちなので注意が必要です。
保証期間も10年保証から60年の長期保証をする会社まで、様々なのです。
チェックするポイントは以下の通りです。
- 保証期間
- 保証してくれる箇所
- 点検・メンテナンスの頻度
- 有料か無料か
長期保証で安心と思っていたら有料メンテナンスが条件についていた、ということもよくあります。
また不具合が起きれば全てが保証対象になる訳ではありません。
対象箇所は細かく条件や箇所が決められています。
アフターサービスの充実は建物の劣化を防ぎ、資産価値の下落幅を抑える効果もあります。
建物本体と同じように、じっくりと検討したいポイントです。
中古住宅を購入する際の3つの注意ポイント
中古住宅を購入する際にもいくつかの注意点があります。
主に耐震性能と断熱性能です。
中古住宅も築年数によってこれらの性能には大きな違いがあります。
その注意点は次の3点です。
- 1981年以前は要注意
- 1981年以降2000年以前も注意
- 断熱性にも要注意
ひとつずつお話しします。
1.1981年以前は要注意
建築基準法が1981年に耐震基準を改正しています。
この改正により、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準の建物です。
これ以前の建物は地震に対してぜい弱な場合があります。
1981年、つまり昭和56年以前の建物は耐震性能の確認をすべきです。
耐震補強や耐震診断がしてあるか売主に確認しましょう。
2.1981年以降2000年以前も注意
阪神淡路大震災を受けて、2000年にも耐震基準は改正されています。
1981年の改正以降2000年までに建築された建物も現在の建物よりも地震に対してややぜい弱です。
大きな地震が来てもいきなり倒れるようなことはなくても、構造部分にヒビが入ったりすれば危険ですのでやや不安な面もあります。
リノベーションを考えていれば耐震補強も併せて行いたいところです。
3.断熱性にも要注意
平成の始め頃、西暦でいえば2000年前後まで、日本の一戸建て住宅は断熱性に関心を払ってきませんでした。
しかし近年、断熱性能は年々向上しています。
2000年頃の比較的高級な住宅よりも現在の新築建売住宅のほうが断熱性能は優れている場合もあるくらいです。
断熱性能でいえば、なるべく新しい住宅、2010年以降の住宅がおすすめになります。
注文住宅・マンション・賃貸も検討するなら…
ここまで新築建売住宅と中古住宅を比較して解説してきました。
これからマイホームを購入する人の中には、この2つ以外にも迷っている住まいがある人もいるでしょう。
ここでは、注文住宅、マンション、賃貸住宅の特徴を比較しながらお話します。
それぞれのメリット・デメリットをまとめました。
| 注文住宅 | マンション | 賃貸住宅 | |
| メリット | 設計の自由度が高い
土地が既にあれば費用を抑えられる 品質までこだわれる |
資産価値が下がりにくい
売却しやすい 利便性が良い セキュリティ面が優れている |
住み替えやすい
その時のライフスタイルに合わせられる メンテナンス費用がかからない 住宅ローンの返済破綻リスクが無い |
| デメリット | 費用が高くなりがち
個性的なデザインだと売却しづらい 手間と時間がかかる HMによって品質にばらつきあり |
間取りの自由度が低い
管理費、修繕積立金がかかる 騒音問題が起きやすい |
家賃が永続的にかかる
建物の品質が相対的に低い 間取りの自由度・リフォームの自由度がない 資産を持てない |
注文住宅はなんといってもオリジナルの家を建てられるという自由度が、最大のメリットです。
しかし、そのためにかかる手間と時間は他の住まいを圧倒しています。
一番快適な住まいを作り上げる、その過程も含めて楽しめる人にとっては非常に魅力的な住まいです。
建築するハウスメーカーや工務店による品質のばらつきが大きいため、会社選びは慎重に行う必要があります。
マンションの最大のメリットは、利便性です。
駅チカに建てられていることが多いためアクセスも良く、管理会社が清掃やゴミ出し、メンテナンスなども行ってくれます。
その分毎月管理費や修繕積立金がかかりますので、長期的な資金計画は必須となります。
しかしこの点に関しては、注文住宅や建売住宅、中古住宅でも修繕費用は必要になります。
こうした一戸建てでは自分で積み立てる必要があるため、自動的に修繕費が引き落としとなるマンションの場合は視点を変えればメリットとも考えられます。
中古住宅では家という資産は持てませんが、その分身軽に住み替えることができます。
住んでみなければ近隣にどのような人がいるのか分からないため、ご近所トラブルが発生しても容易に引っ越すことが可能です。
一方、建物の品質としてはマンションと比較して劣り、音も響きやすいことが多いです。
マンションや賃貸住宅では、間取りを変更したりすることは出来ません。
それぞれの住宅にそれぞれの特徴があります。
どの住まいが絶対的に良い・悪いというのは存在しません。
それぞれのライフスタイルや価値観によって、自分にベストな住まいは変わります。
大事なのは、各住まいの良い面悪い面をしっかりと把握し、特にデメリットについて納得した上で購入するということです。
まとめ
2000年前後まで家を買うといえば新築が主流でした。
それが国の政策やリフォーム技術の進歩で変化しつつあります。
自分好みにリノベーションできる中古住宅を最初から求める人も増えてきました。
多様性、と言ってしまえばそれまでですが、住宅業界にも多様性の波が訪れているのです。
住まいに求めるものは人それぞれです。
住まいに求める優先事項を書き出し、一番適った住宅を選択できると満足度が高まります。
是非この記事を参考にしながら住まい探しをしてみてください。
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