建売住宅とは?忘れてはいけない諸費用や見るべき7つのチェックポイント

建売の魅力とは何だと思いますか?

これから住宅購入を検討している方で、建売にしようか迷っている方も多いでしょう。

建売は注文住宅よりも安く購入できます。

またすぐに入居できるのも建売の特徴!

ただし、いわゆるフツーの家になりやすいというデメリットがあります。

これらメリット・デメリットの他、建売の気になる点をまとめました。

当記事の内容は次の通り。

  • 建売住宅の建物以外にかかる諸費用
  • 建売住宅は値引きが当たり前って本当?
  • 建売住宅を購入する際の注意点
  • 建売物件の内見時のチェックリスト
  • 建売住宅の選び方のポイント
  • 建売購入者のおすすめブログ4選

それでは、ひとつずつ詳しく解説していきますね!

また、重要なことですので建売住宅も選択肢の一つとして考えている方へ100万円以上損をしかねないことを先にお伝えします。

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それでは解説をしていきます。参考にしてください!

建売住宅とは?

建売とは、建物と土地をセットで販売している住宅のこと。

注文住宅のように自由な設計こそできませんが、その分建築費用が安く、既に完成されている建売であればすぐに入居できるというメリットがあります。

平成30年度の建売住宅の着工数は144,905戸で、前年より5.1%増加。

着工数だけで見ると、ここ5.6年で一番多い結果となっています。

令和元年10月に消費税増税予定であることや、居住環境の利便性が評価されていることが増加の要因となっているようです。

参考:建築着工統計調査 住宅着工統計 時系列表 月次 2019年3月 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口

ちなみに建売住宅と分譲住宅の違いはほとんどありません。

分譲地に建てられたものが分譲住宅ですが、建売住宅も土地とセットで売っているという点では分譲住宅と同じようなものだからです。

建売住宅が安いのはなぜ?

注文住宅よりも建売住宅のほうが費用が安くなっています。

安さの理由はいくつかありますが、規格化された仕様や、土地とセットで購入できる点などが大きな要因。

そのため住宅購入の費用を安く抑えたいという方に特にオススメです。

建売住宅と注文住宅の費用

建売住宅と注文住宅ではどれくらい費用に差があるのでしょうか。

2018年度フラット35の利用者調査の結果です。

  • 建売住宅購入費の全国平均は3,442万円
  • 注文住宅購入費の全国平均は土地代も合わせて4,112万円

全国的に建売住宅のほうが安くなっています。

ただし地域によって差があり、都市部であるほど高額になる傾向にあります。

全国的な傾向は、建売住宅は2,700万円~3,700万円程度、注文住宅は土地代も含めて3,500万円~4,700万円程度が相場になります。

参考:2018年度フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

建売住宅を買うのに向いているのはこんな人

他にも以下のような人が建売購入に向いています。

  • 予算を抑えて家を購入したい人
  • 完成形をしっかり見てから購入したい人
  • 忙しくて家づくりに時間をかけられない人
  • すぐに新しい家に入居したい人

安価で引渡しまでの期間が短いところが建売のメリットです。

もし上記に当てはまる場合、建売住宅なら希望に近い家が見つかるかもしれませんね。

建売住宅の建物以外にかかる諸費用

建売住宅は完成しているから購入してしまえばOKというわけにはいきません。

建築費用以外にも諸費用がかかるので注意しましょう。

建物費用以外でかかる諸費用

建売でかかる諸費用の内訳は以下の通りです。

  • 手付金
  • 印紙代
  • 仲介手数料
  • 固定資産税・都市計画税の清算金
  • 登記費用
  • 水道分担金
  • 住宅ローン手数料
  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険・地震保険
  • 外構工事費
  • 住宅診断費

これらの費用は物件価格の5%~10%ほどかかるのが一般的です。

家の規模や仕様、依頼するハウスメーカーによっても価格差が大きくなるので、購入の際は事前に見積もりを出してもらって確認しておくと良いでしょう。

また、住宅診断費は必須ではありませんが家の品質を保証してくれる安心材料として行う人も多いものです。

ホームインスペクションとも呼ばれ10万円~15万円程度かかりますが、見えない部分も検査してくれますので必要に応じて利用しましょう。

建売住宅の購入後にかかる費用

建売住宅は購入して終わりではありません。

購入した後でも多くの費用がかかるのです。

  • オプション費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産取得税
  • 引越し費用
  • 近所への挨拶回りの粗品
  • 家財
  • メンテナンス費用

建売住宅では標準仕様として最低限の設備しか付いていないことが一般的です。

必要に応じて設備を追加する必要があり、その時に利用するのがオプション工事です。

詳細は次の項目で説明します。

固定資産税などの届いた納付書で納税します。

その際に注意したいのは減税措置です。

固定資産税は新築住宅を購入してから3年目までは半額となり、不動産取得税は要件を満たせば1,200万円の控除が受けられます。

これらの軽減措置は申請しないと受けられませんので忘れずに申請しましょう。

建売住宅のオプション費用・買っておくべき家財

購入後すぐに入居しやすい建売ですが、初めからついていない設備も多くあります。

  1. カーテン・カーテンレール
  2. 照明
  3. エアコン
  4. テレビアンテナ
  5. カーポート
  6. 雨戸

なかでも欠かせないのは最初の4つ。

「カーテン」「照明」「エアコン」「テレビアンテナ」は重要なので忘れないようにしなくてはいけません。

これらをオプションで依頼する場合の相場は以下の通りです。

  • カーテンレールは5万~10万円
  • 照明は一つ5,000円~15,000円
  • エアコンは1台2~3万円
  • テレビアンテナの設置費用は5万~10万円
  • カーポートは10万~20万円
  • 雨戸は1か所5万~10万円

また、カーテンや照明、エアコンはネットやホームセンター、家電量販店などで自分で購入して取り付けることも可能です。

その場合取付工事は住宅の施工会社とは別の業者が行うことになるので、特殊な窓の形状や家の仕様をしっかりと伝える必要があります。

その他に新生活に必要な家電や家具を購入します。

住宅の購入価格と諸費用の他に、手元に少し残るくらいの費用を用意しておくと安心ですね。

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建売は値引きが当たり前って本当?

「建売は値引きができる」と密かに言われていますが、それは本当なのでしょうか?

実は建売が値引きしやすいのには2つの理由があります。

まず建売を販売するパワービルダーは分譲地を一気に買収しているので、土地さえ売れれば大丈夫という考えが少なからずあります。

そのため建物そのものの価格を下げてでも土地を売ろうと値引きしてくれる場合があるのです。

ただし完成前の建売住宅は人気があり、値引きが難しいので完成後のほうが狙い目です!

そして値引きがしやすいもう一つの理由は、新築のうちに売り切りたいから。

品確法の第二条では以下のことが記載されています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

(定義)第二条 この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して 一年を経過したものを除く。)をいう。

引用:住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成十一年六月二十三日法律第八十一号)- 国土交通省

つまり、住宅完成から1年以上経過すると中古扱いになってしまうということです。

中古物件は新築よりも売れにくくなってしまうため、100~200万円の値下げをしてでも売り切りたいというのが不動産側の思惑です。

ちなみに1年以上経っても新築と謳っている物件は、完了検査を受けていないもの。

完了検査の申請は建築基準法で定められていることなので、違法物件を購入しないように注意しましょう。

他にも注意するべきことがあるので次で紹介していきますね。

建売を購入する際の5つの注意点

建売を購入する際の注意点は5つです。

  1. 建設会社が決まっている
  2. 間取りの調整ができない
  3. 価格の内訳は会社によって異なる
  4. 追加工事をする場合がある
  5. 自分で住宅診断を依頼する必要がある

それでは順に説明していきましょう。

1.建設会社が決まっている

建売は土地と建物がセットで売られているので、購入した住宅のハウスメーカーで建築をお願いすることになります。

土地を別に買って、建物そのものだけ購入するということはできませんので注意しましょう。

2.間取りの調整ができない

建売住宅は規格化されている住宅で間取りが既に決まっています。

購入後に間取りを変えたいと思ってもできないので注意してくださいね。

ちなみに「あとで変更できる!」と言う営業もいますがそれは違法。

変更できるのは壁や天井のクロス、室内設備などだけで、間取りの変更はできないということを覚えておいてください。

3.価格の内訳は会社によって異なる

建売住宅の購入価格の内訳を理解しておくようにしましょう。

価格の内訳は各会社によって異なります。

設計費や水道分担金、外構工事費などは購入価格に含まれず別途になるケースも多くあります。

4.追加工事をする場合がある

オプション設備の追加や、エアコンの設置には工事が必要です。

TVアンテナやカーテンレールの取り付けにも工事費がかかるので、工事費の負担も考慮しておく必要があるでしょう。

5.自分で住宅診断を依頼する必要がある

建売で一番心配なのは品質ですよね。

実際に施工過程を見ていたわけではないので、どうしても瑕疵がないか不安になってしまうもの。

その不安を解消するためにも、建売を購入する際は第三者に住宅診断を依頼すると良いでしょう。

事前に不備がないかチェックしておいた方が、売主と買主の双方にとってもメリットになります。

建売物件の内見でチェックすべき7つのポイント

建売住宅の購入で後悔しないために、購入前に見るべきポイントをご紹介しましょう!

ポイントは全部で7つ。

  1. 水回り
  2. 床下収納
  3. 階段
  4. 開口部
  5. 壁紙や外壁
  6. 周辺環境
  7. 建物の傾き

順に説明していきます。

1.水回り

水回りは日常的に使う場所ですし、故障が見つかりやすいところ。

既に水道が通っていれば蛇口をひねって水漏れがないかチェックしてみましょう。

一度使用してみないと故障の原因がわかりづらいので内見時に見つけることは難しいかもしれませんが、床下の配管がきちんと接続されているかなどの確認はしておいた方が良いですね。

2.床下収納

内見時に必ずチェックしておきたいところは床下収納。

なぜなら床下収納をみれば基礎部分がわかるからです。

収納部分のトレイなどは外すことができるので、一度外して床下を覗いてみてください。

しっかりと断熱材が入っているか、基礎部分のコンクリートにひびは入っていないか、水漏れはないか、湿気を感じないかなどを確認しておきましょう。

3.階段

階段部分の仕様をチェックすることで、建築会社の安全性に対するきめの細やかさが伺えます。

安いからといって安全性を度外視してはいけませんよね。

継ぎ目は隙間なくきっちりと施工されているか、きしみはないか、釘は飛び出ていないかよく確認しましょう。

毎日上り下りする階段ですから不便がないようにしておかないと、後々後悔することになりかねません。

4.開口部

開口部も重要なチェックポイントです!

開け閉めできる扉は全て確認するようにしましょう。

設計のサイズがズレていると、歪んでしまって開けづらくなることがあります。

そのようなことがあれば建物全体が手抜き工事されている可能性も出てくるので、購入は少し検討したほうが良いかもしれません。

他にも、隙間風がないか手の平や耳を当てたりして確認してみてください。

5.壁紙や外壁

壁紙と壁紙の間のつなぎ目がキレイに貼られていれば問題はありません。

しかしこのつなぎ目が雑な場合、少し心配したいところ。

細かな部分にこそ施工者の仕事ぶりが表れるからです。

つなぎ目だけではなく、壁表面のひびや充填剤なども確認しておきましょう。

ひびが一つでもあると、どんどん悪化して倒壊のリスクを高めてしまうことになりますので注意してください。

6.周辺環境

窓から外の様子を見て周辺環境を確認することも忘れないように。

日当たり、風通し、外から室内が丸見えでないかなど確認します。

特に小さなお子さんがいるファミリー世帯にとって、周辺環境は非常に大切ですよね。

スーパーや病院、公園など、利便性の高いエリアかどうかを事前にマップで確認しておくと良いでしょう。

7.建物の傾き

重大な欠陥住宅と言えるのが「傾きのある家」です。

僅かでも傾斜があるところで生活していると、身体に不調があらわれる場合があります。

しかし立っているだけでは気づきづらいもの。

そこで、ビー玉を持っていくことをおすすめします!

床の上にビー玉をおいてコロコロを転がっていく場合は傾斜があります。

つまり欠陥住宅の可能性が高いということです。

ビー玉を利用すれば家が傾いているかどうかをすぐにチェックできるので是非やってみてくださいね。

建売住宅の選び方のポイントはアフターサービスの内容・期間をよく確認すること

建売住宅を購入するときは家のデザインや仕様はもちろんですが、アフターサービスが充実しているところを選ぶのがポイントです!

完成までの工事の過程を確認できない物件は、手抜き工事や欠陥住宅のリスクもあります。

そのため不備が見つかった時にすぐ対応してもらえるよう、アフターサービスが手厚いハウスメーカーやビルダーを選ぶことも大事ですよ!

一番やってはいけないことは、価格やデザインだけで決めてしまうこと。

安くはないお金を払って永く住むわけですから、数字や見た目で判断するのではなく、機能性や品質を重視して選ぶようにしてくださいね。

信頼できるハウスメーカーでアフターサービスも充実していれば、きっと安心して暮らすことができるでしょう。

建売購入者のおすすめブログ4選

最後に、実際に建売住宅を購入した人のブログをご紹介します。

おすすめは以下の4つです。

➀『ひなこの建売購入記録』

完成後の建売を購入されたひなこさんのブログ。

イラスト付きでとても読みやすいですし、建売あるある的な内容も書かれているので、建売住宅に興味がある方には特におすすめです!

➁『おうちと双子~建売住宅をDIYで我が家らしく~』

アメーバ公式トップブロガーtomooo-25さんのブログはとにかくおしゃれ!!

建売とは思えないような内装はDIYによるものだそう。

おしゃれな建売を目指す方は是非参考にしてみてくださいね♪

➂『時暮らし ~建売でも快適に暮らす工夫⋆こどものいる暮らしを楽しく!』

こだわりのインテリアを紹介したり、家事万能グッズを紹介したり、子育てをしながらマイホームでの暮らしを楽しむ様子が綴られています。

ためになる内容ばかりで、建売でも素敵な暮らしぶりがうかがえます。

インスタもやっているようなのでそちらも要チェックですね!

➃『建売でもおしゃれに これから住宅購入する人の為のブログ』

yukiさんのブログは細かくて解りやすいです。

お金の詳細や打ち合わせの内容、間取りなど、気になる情報が沢山載っているので、建売住宅の購入をご検討中の方におすすめですよ!

まとめ

建売は安くてすぐに入居できるメリットがある一方、不具合や欠陥を見逃しやすいというデメリットがあります。

買ってから後悔することがないように、7つのチェックポイントから判断しましょう。

  1. 水回り
  2. 床下収納
  3. 階段
  4. 開口部
  5. 壁紙や外壁
  6. 周辺環境
  7. 建物の傾き

建売住宅が安価で値引きしやすい理由は、(1)大量購入した土地を売るために建物の価格を下げている、(2)新築住宅のうちに売り切りたい、この2つが大きな要因です。

とはいえ、価格だけで購入を決めるのはよくありません。

しっかりと機能性や品質を確かめてから判断するようにしましょう!

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