買ってはいけない建売住宅の事例5選と回避する方法を紹介

欠陥住宅、シックハウス症候群、土地の陥没。

建売住宅にとってネガティブなニュースが今でも流れています。

買ってはいけない建売住宅が建てられ続けているのです。

コストや工期を重視、経験の少ない職人の採用、責任を取らない住宅メーカー。

原因はいくつもあります。

せっかく買ったマイホームが住めない場合もあるのです。

日本の負の部分である、買ってはいけない建売住宅について切り込みます。

それでは解説をしていきます。参考にしてください!

それぞれの項目ではさらに細かいチェックポイントを解説しています。

建売住宅のチェックポイントは多岐にわたりますので、しっかりと押さえましょう。

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それではここから本文に入っていきます。

買ってはいけない建売住宅が減らない5つのワケ

買ってはいけない建売住宅が減らないのは現場、建築プロセス、責任の所在とあらゆるレベルで問題があるからです。

コストダウン圧力と責任の所在が明確でないこと、不動産の性能が不透明であることなどが理由になります。

今回、買ってはいけない建売住宅が減らない理由を以下の5つにまとめてみました。

  1. 工期短縮による施工精度の低下
  2. 現場任せの監理
  3. トラブルを先送りする体質
  4. トータルで責任の取れる責任者の不在
  5. 買ってはいけない建売住宅を買ってしまう人がいる

ひとつずつ解説します。

1.工期短縮による施工精度の低下

本来、一般的な建売住宅だと着工から完成まで4カ月程度はかかります。

これを一部のメーカーはわずか2カ月で完成させるのです。

もちろん、とりかかる人数は変わりませんからミスが出やすい状況になります。

実は人件費は建売住宅の価格の多くを占めています。

これを削減するにはスピードアップは確かに有効です。

また職人さんも日当ではなく、一棟完成させると報酬が支払われます。

このシステムだと、短期間でたくさんの家を建てたほうが有利です。

こうした工期短縮によって施工精度の低下を招いてしまう場合があります。

2.現場任せの監理

監理とは、建物が設計通りにできているか確認することです。

建築基準法は建売住宅程度の規模の建物は着工前の建築確認と、完成後の検査を要求しています。

工事中のチェックは国や市町村では行いません。

監理はほとんどの場合、工事会社に任せられています。

本来は建築を行う会社と監理を行う会社は別が望ましいのですが、責任施工方式といって自分で建築して自分の会社で監理をすることが多くなっています。

しっかり監理をする会社ももちろん多くありますが、手を抜いてしまう会社があるのも事実です。

極端な例では現場監督がそのまま監理を行っている現場もあります。

このような現場任せの監理は、時に建物の品質を下げてしまうことに成ります。

3.トラブルを先送りする体質

完成後の建売住宅は一見するときれいで欠陥などないように見えます。

ただ、壁の中、天井裏、床下などはどのようになっているか確認できません。

これをいいことに適当な施工を行っている会社もあります。

「見えないところは手を抜いても分からない」とタカをくくっているのです。

雨漏りや家の傾きにしても早い段階で手を打っていれば、大きな問題にはなりません。

ところがバレなければよいとばかりにトラブルを先送りするため問題が大きくなるのです。

4.トータルで責任の取れる責任者の不在

何かトラブルが発生したとします。

最終的な責任は施工業者や住宅メーカーですが、どこも責任を取りたくありません。

現場のミスや下請け業者の責任にしたがります。

最後の責任を取れる責任者が不在なのです。

一度責任を認めてしまうと同様のミスをすべて修繕しなければいけなくなるため、なるべく責任を認めません。

悪質な業者の中には、のらりくらりとしていれば、そのうち諦めると思っている会社もあります。

5.買ってはいけない建売住宅を買ってしまう人がいる

悪質な会社や住宅メーカーは淘汰されるものです。

ネットに悪評を書き込まれると致命的な場合もあります。

それでも買ってはいけない建売住宅が減らないのは、そんな建売住宅を買ってしまう人が減らないからです。

確かに土地や建物の知識は複雑に入り組んでいます。

慣れない人には分かりづらいものです。

それでもその家で何年も住み続けます。

せっかく大金を払って買う建売住宅。

しっかり調査して後悔のない住宅を手に入れたいものです。

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買ってはいけない建売住宅の事例3選:土地編

買ってはいけない建売住宅を土地と建物に分けて考えていきます。

建物は修繕すれば直るものもありますが、土地は簡単にはいきません。

建物そのものが傾く、水が浸水するというのは大問題です。

買ってはいけない建売住宅で土地に関係するものは以下の3点になります。

  1. 土地境界がきちんと定まっていない
  2. 土地が陥没する
  3. 洪水が頻繁に起こる

それぞれお話しします。

1.土地境界がきちんと定まっていない

土地境界が定まっていないと将来のトラブルの元です。

土地を売却する場合には境界を明示する必要があります。

その際、境界が定まっていないと、これを確定するように買主から要望されるのです。

隣地所有者との関係が良好ならば大きな問題とはなりません。

隣地所有者に立ち会ってもらって境界を確定することになります。

問題は隣地所有者との関係が良くないとき、隣地所有者が遠方にいる場合です。

2.土地が陥没する

土を盛って造成された盛り土の住宅地は施工が十分でないと土砂が流出する危険があります。

亜炭鉱といって、かつて低品質の石炭を採取していた跡が都市部にも残っているものです。

今の感覚では考えにくいですが、造成前に生えていた樹木や竹林をそのまま埋めてしまうこともありました。

こうしたリスクのある土地は、ある日突然陥没して大きな被害が生じます。

3.洪水が頻繁に起こる

土地の低いところは浸水しやすいということは感覚的に分かるかと思います。

最近はゲリラ豪雨や大型の台風など、今まで災害のなかったところまで水害の範囲が広がってきました。

水のたまりやすい田の跡地や沼沢地でも造成されてしまうと水害のリスクが分かりにくくなります。

水害のニュース映像を見ると、まだ新しい家が浸水の被害に遭っていることがわかります。

買ってはいけない建売住宅の事例5選:建物編

買ってはいけない建売住宅は、建物を原因とする場合もあります。

家の傾くことは論外としても、漏水や雨漏りなどの被害があると家の寿命にも悪影響です。

断熱材も欠損していては用をなしません。

建物を原因とする、買ってはいけない建売住宅は以下のようになります。

  1. 家が傾いている
  2. シーリングが万全でない
  3. 漏水が起こる
  4. 雨漏りが起こる
  5. 断熱材の欠損

詳しく解説します。

1.家が傾いている

新築住宅で1,000分の3、中古住宅で1,000分の6までは許容範囲とされています。

つまり、新築住宅では1mで3mmまでの傾きなら許されるのです。

パチンコ玉を転がすと1,000分の3でも転がります。

テレビでやっているような検証方法はあまり当てになりません。

やはり水平器などの器具で計りましょう。

人間は1,000分の30、1mで3cm傾いていると違和感を持ち、その家では生活ができません。

こうした傾きの原因は施工不良や地盤そのものが沈下していることが考えられます。

新築住宅で家が傾いている物件は決しておすすめできません。

2.シーリングが万全でない

外壁がサイディングボードだと、ボード間はシーリングと呼ばれる防水加工がされています。

このシーリングが切れていたり、不完全だったりすると始まるのが雨漏りです。

サイディングボードが窯業系、つまり焼成されていると若干ですが縮みます。

職人さんの失敗以外にはこうしたボードの収縮が原因です。

シーリングの欠損は外回りを確認すれば簡単に見つかります。

メーカー担当者とともに確認してみましょう。

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3.漏水が起こる

排水管の不具合で漏水が起こる場合があります。

通常、排水管には水が流れやすいように勾配があるものです。

この勾配が不十分だとそこに水やゴミが溜まります。

それがやがて漏水の原因になるのです。

床下という見えない場所で進行する漏水。

床下の湿気が増え、シロアリなどの害虫を呼び寄せるおそれもあります。

4.雨漏りが起こる

屋根や壁では雨漏りが起こる可能性もあります。

防水処理のことを雨仕舞(あまじまい)ともいいますが、これが不完全だと雨漏りが発生するのです。

先ほどの漏水と同様、屋根裏や壁の内部を見ることはできません。

水は木材を腐らせ、断熱材の機能を奪います。

古い家のように、天井から水がぽたぽたと落ちてくるような段階までなると致命的です。

5.断熱材の欠損

断熱材は家中をぐるりと囲っていないと威力を発揮しません。

断熱材が欠けているのは、ちょうど穴の開いたセーターやコートを着ているようなものです。

冷気が欠損部分から侵入します。

建売住宅の場合は断熱材によく用いられるのはグラスウールです。

床下や壁にグラスウールが押し込まれているだけの状態の場合もあります。

床下は進入口から確認することができても、壁はまず不可能です。

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買ってはいけない建売住宅を回避する2つの方法

実は、買ってはいけない建売住宅を回避する方法はそれほど多くありません。

それでも土地については事前調査でかなりのことがわかります。

一方、建物については、完成品である建売住宅をチェックする術が限られているのです。

専門家による調査以外はメーカーを信頼するしかないのが現状となっています。

買ってはいけない建売住宅を回避する2つの方法は次のとおりです。

  1. 事前の調査
  2. 専門家の調査

それぞれお話しします。

1.事前の調査で使える3つのツール

もしも自力で買ってはいけない建売住宅を避けようとすると、事前にできるだけ調査することが効果的です。

手間は確かにかかるものの、事前調査でわかることは多くあります。

調査内容は土地に関するものがほとんどです。

逆にいえば、建物を調査する手段はほとんどありません。

事前調査で利用できるツールや手段は以下の3つです。

  1. ハザードマップ
  2. 古い住宅地図
  3. ネットの口コミ

使い方を解説します。

1.ハザードマップ

ハザードマップとは、浸水や土砂崩れ、津波などの災害を受けやすい土地を示した地図です。

市町村が作成し、ウェブサイトで公表している場合もあります。

これを見れば、これから買おうとしている土地がどんな災害が起こりやすいかが一目瞭然です。

市町村が公表している資料なので取得するのに費用はかかりません。

簡単に入手できる資料としてハザードマップはおすすめです。

参考:ハザードマップポータルサイト

2.古い住宅地図

過去の住宅地図を見ることによって、土地の変遷がわかります。

かつてその土地が山だった、田んぼだった、といったことがわかるのです。

万一、谷筋だったりくぼ地だったりしても、そうしたことが地図で判明します。

過去の住宅は市町村の図書館にはほとんどありません。

政令指定都市の図書館か都道府県立図書館クラスには備えられています。

多くの場合、昭和40年程度まではさかのぼることが可能です。

自分の住む土地の履歴がわかるだけでも調べる価値があります。

3.ネットの口コミ

ウェブ上でもその土地の評判が書き込まれていることがあります。

ここは水害があった、土砂崩れがあった、という情報です。

生の声を聴くことができるのは貴重といえます。

問題は真偽のほどがわからない点です。

ネットの口コミはネガティブな情報が多い傾向にありますから注意が必要です。

2.専門家に調査を依頼する

建物調査やインスペクションを行う業者も増えてきました。

こうした業者は建物だけでなく、土地の履歴も調査してくれます。

専門家は建物も調査することが可能です。

一般の人にとって完成した建物の調査をすることは難しいといえます。

仕上げられた壁の内部を調査することができないからです。

専門家は屋根裏や床下はもちろん、壁の内部もサーモグラフィーなどを使って調査します。

自分で行う調査にはどうしても限界がつきものです。

報酬は発生するものの、専門家に依頼すれば安心できます。

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買ってはいけない建売住宅を買った場合にすべき5つの行動

買ってはいけない建売住宅は基本的には避けるべき住宅です。

それでも不幸にもそうした建売住宅にあたってしまうこともあります。

そうした際には、まずはすぐに行動を起こすべきです。

もう少し様子を見よう、忙しいからあとにしよう、と先送りにしていては、事態は決して好転しません。

買ってはいけない建売住宅を買ってしまった場合にすべき行動は次の5つです。

建て売り住宅で欠陥や問題が見つかった場合の5つの行動

それぞれ見ていきます。

1.初期不良はすぐに連絡

住み始めてわかる不具合もあるものです。

目立たない場所のクロスのはがれ、建具の建付けなどです。

これ以外にも住宅設備には初期不良が全くないわけでもありません。

配線の不良、設定のミスなどで稼働しないこともあります。

こうした初期不良はスピード勝負です。

速やかに連絡しましょう。

通常の会社であれば、引き渡し直後の小さな不具合なら修繕をしてくれます。

遅くなればなるほど、対応をしてくれなくなりますので注意が必要です。

2.アフターサービス期間を確認

入居から数カ月経ってから故障するものもあります。

初期不良とはいえないものの、電気設備などが1年も経たずに故障するのは困りものです。

こうした設備や内装、外壁などはアフターサービス期間が定められています。

この期間中であれば住宅メーカーや設備メーカーが、メーカーの責任で修理してくれるのです。

この期間は部位やメーカーによって異なります。

多くの住宅メーカーは契約時にアフターサービス基準を提示します。

その基準を確認し、サービス期間内であれば、利用しましょう。

3.契約書を確認

雨漏りやシロアリのような深刻な被害の場合や、柱や梁などへの大きなダメージがある場合は、契約不適合責任や瑕疵担保責任に該当することがあります。

買ってはいけない建売住宅の中には、こうした部分にも最初から不具合が存在するものもあるのです。

売買契約書に瑕疵担保責任や契約不適合責任に関する記述があれば確認してみましょう。

少し難しい言葉ですが、不具合がわかった場合に必要になってくるワードなので頭の隅に入れておきましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

契約不適合責任は、契約にかかれていることと異なる内容については売主が責任を持ちますよ、という制度です。

すべてのケースが該当するとは限りませんが、メーカーの責任で修繕してもらえる可能性もあります。

4.窓口に相談

公的団体や業界団体には、相談窓口が設置されているところもあります。

代表的な団体は、国民生活センター、不動産適正取引推進機構、全国宅地建物取引業保証協会、国土交通省などです。

これらの窓口で問題が解決することもあります。

メーカーとしても業界団体や監督官庁に相談されると、きちんとした対応を迫られるものです。

メーカーと直接話しても解決できない場合には相談してみましょう。

5.弁護士に相談

弁護士は最後の手段です。

弁護士を通じてメーカー側に要望を伝えてみましょう。

大手の住宅メーカーであっても、弁護士を無視することはできません。

もう話し合いでの解決はできない、訴訟も辞さないと覚悟したら弁護士に相談すべきです。

こちらの要望が完全に通らない場合もあります。

弁護士も人数が増えて相談しやすくなりました。

泣き寝入りする前に弁護士にも相談してみましょう。

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建売住宅を賢く購入するために知っておくこと

マイホームを購入したいと考えた時、建売住宅が選択肢に入ったら必ず基本的な知識を押さえるようにします。

注文住宅やマンションなどと比較するにしても、建売住宅での基礎的な部分を知らないと比較が行えません。

建売住宅にはどんなメリット・デメリットがあるのか、費用はどれくらいかかるのか、この2点は最低限知っておきましょう。

建売住宅のメリット・デメリットを押さえておく

建売住宅は総じて、一定の品質の住まいをより多くの人が満足する形で提供しています。

そのことがメリットにもデメリットにもなり得ます。

建売住宅のメリット・デメリット

メリット・デメリットの両側面を理解して初めて納得の買い物ができます。

建売住宅のメリット

建売住宅の最大のメリットは手に入れやすいということでしょう。

詳しく見ていきましょう。

1.注文住宅より安い

建売住宅は、ある程度仕様が規格化されているため資材の大量発注が可能です。

そのため工期が短縮され人件費も節約できるため、コストカットにつながっています。

2.現物を見学してから購入できる

建築中であることもありますが、一般的に建売住宅は完成した建物を見学して購入することができます。

部屋の大きさ、動線、日当たりなど実際に確認することができるのは大きなメリットです。

3.リセールバリューが良い

建売住宅は、誰にとっても「住みやすい」ように設計されています。

そのため、将来売却しようと思った時でも比較的売却しやすいメリットがあります。

注文住宅のようにその人だけに合ったこだわりが無いというのが、逆に売りやすさへと繋がります。

建売住宅のデメリット

建売住宅のデメリットは、万人受けするように作られていることに起因するものが多いです。

1.間取りやデザインの自由度が少ない

仕様が決まっているため、間取りやデザインの大きな変更は難しいでしょう。

オプションで設備をグレードアップしたりすることは可能なことが多いです。

2.似たような住宅になりがち

個性的な外観はあまり望めません。

分譲建売住宅の場合は特に、似たような外観の住宅が立ち並ぶことに成ります。

これは逆に街の景観が統一されるというメリットにもなります。

3.注文住宅の方が品質が高いというイメージ

実際には注文住宅であっても品質の優劣はバラバラです。

しかし自由設計である注文住宅ではとことんこだわることが可能なため、住まいの品質は相対的に高くなる傾向にあります。

建売住宅にかかるお金

建売住宅を購入する時に、建物本体の購入費とは別に諸費用がかかります。

建売住宅にかかる主な費用は以下の通りです。

  • 手付金
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 住宅ローンに関わる費用(保証料、手数料)
  • 保険料(火災保険・地震保険・団信)
  • 固定資産税、都市計画税
  • 新生活費(家具代など)
  • 引っ越し代
  • 近所での挨拶回りの粗品代

これらの諸費用は、建物の購入価格の5%~10%程度かかることが一般的です。

また、入居後も住宅ローンの返済はもちろん、定期的な点検やメンテナンス費用がかかることも覚えておきましょう。

まとめ

わずかな内覧時間で建売住宅の良し悪しを判断することはとても難しいものです。

プロでも短時間での評価はできません。

建売住宅メーカーには良心的で質の高い住宅を建築している会社もあります。

それでも買ってはいけない建売住宅を建築しつづけている会社もあるのです。

買主が調査できるのは一部の調査だけですが、できるかぎりの調査をして買ってはいけない建売住宅を購入しないようにしましょう。

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