建売住宅は欠陥住宅が多いの?欠陥住宅の見分け方やチェックポイントまとめ

住宅を買う時に一番怖いのが、「欠陥住宅」を購入してしまうことです。

欠陥住宅は、「快適で安全に住む」という家本来の目的を達成できない可能性があります。

「欠陥住宅だけは選びたくない、でもどうやって見分ければいいの?」

「もし欠陥住宅を買ってしまったら、どうすればいいの?」

誰しも欠陥住宅を購入して、後悔やストレスに悩まされたくはないですよね。

こちらでは欠陥住宅の見分け方や、もし欠陥住宅を購入してしまった場合等、欠陥住宅に関わるあらゆることを説明していきます。

事前に学んで、欠陥住宅を買わないようにしましょう。

もくじ

欠陥住宅とはどんな家?

そもそも欠陥住宅とはどのような家を指すのでしょうか。

「欠陥住宅ってどの程度の欠陥を指すの?」

「欠陥と不具合の違いがわからない。」

このように欠陥なのか、不具合なのかよくわからない方も多いですよね。

こちらで欠陥住宅と不具合の違い、そして欠陥住宅の事例についてお伝えします。

欠陥住宅って何?欠陥と不具合の違いとは

欠陥住宅と不具合の違いはどこにあるのでしょうか。

  • 欠陥住宅とは本来備えておくべき性能が備わっていない住宅
  • 欠陥とは主に構造や機能において安全性や使用性に支障があること
  • 不具合は、安全に住むことには支障はないが、利便性や機能性が悪いこと

欠陥住宅は、家本来あるべき性能が備わっておらず、安全に住むことができない住宅のことを指します。

例えば屋根から雨漏りがある、家が傾いていて倒壊の危険があるような家は安全に住み続けることができないですよね。

欠陥住宅はこのように、安全に住むうえで大きな障害となる部分がある住宅のことです。

一方の不具合は、あくまで機能や性能、利便性といった部分に支障があることを指します。

水道の水が出ない、電気がつかない、扉の開け閉めの際に音がするといった安全性ではない部分での支障が不具合です。

不具合であれば補修や改修で直すことができますが、欠陥の場合は建物全体に関わることなので簡単に工事で修復することは難しく、できたとしても大きな費用がかかることが多いのです。

よくある欠陥住宅事例

欠陥住宅と呼ばれる住宅には、どのような住宅があるのでしょうか。

こちらで事例を紹介します。

  • 天井に染みがあり、よく調べたら家全体に雨漏りがあることが発覚
  • 生活をしていてめまいが起こることが多く、調査結果により家全体が傾いていた
  • 入居後ドアや窓が開閉しにくくなり、実は建具の寸法自体が最初からずれていた

このように欠陥住宅に入居してしまうと、将来に渡って安全に住むことができなくなってしまいます。

雨漏りが深刻な場合、建物の構造躯体にまで影響している場合があり、修復では済まないケースもあります。最悪の場合建て直すしかありません。

また、家が傾いている場合は平衡感覚がおかしくなり、入居者の健康被害につながることもあります。

欠陥住宅は入居者の人生を狂わせてしまうこともあるので、絶対に選ばないよう見極めることが何より大切です。

建売住宅に欠陥が多いは本当?

建売住宅には欠陥住宅が多いと思っている方は多くいます。

「建売住宅は安いから欠陥が多いって聞いたよ。」

「欠陥住宅が多いから、建売住宅はやめておこうと思って。」

このように建売住宅が欠陥住宅と考えている方もいますが、実際には違います。

日本ではこの数十年の間に、住宅の品質を向上させる制度がいくつも施工されています。

  • 耐震基準の改正
  • 品確法の施工
  • 住宅性能表示制度

1981年6月に耐震基準が大きく改正され、建売住宅も含む全ての耐震性が大きく向上しました。

また2000年に品確法が実施され、新築住宅では売主が10年間の保証をすることが義務付けられました。

これにより建築業者もより品質のいい住宅を建てるようになったのです。

品確法の骨子として住宅の性能を数値にして開示する住宅性能表示制度も始まりました。

消費者が性能を数値で比べることができるようになったため、建築業者は性能面での向上を求められ、より質のいい新築住宅が世に出回ることになります。

たしかに昔は欠陥住宅が多かったかもしれませんが、今は建売住宅においての欠陥住宅数は大きく改善しています。

【欠陥住宅の見分け方】内覧で確認すべきチェックリスト

欠陥住宅を見分けるためには、内覧時にチェックしておくべきポイントがあります。

特に初めての内覧時は気持ちが舞い上がってしまうので、事前にリストを作成して、ポイントを見逃さないように準備して臨むようにしましょう。

ポイントを7つにまとめました。

  1. 家は傾いていないか
  2. 部屋の「隅」にスキマは空いてないか
  3. 天井や窓の近くの壁に雨漏りの跡はないか
  4. ドアや窓の開け閉めはスムーズか
  5. 床下に水溜まり、湿気はないか
  6. 釘やビスが飛び出していないか
  7. クローゼットや収納スペースの中も丁寧に施工されているか

一つずつ順に見ていきましょう。

1.家は傾いていないか

  • ビー玉や水平器を用いて家の傾きを確認しましょう
  • 水平器は携帯のアプリを活用

家の傾きがあると、入居後に平衡感覚がおかしくなったり、めまいや吐き気を催し健康被害につながる場合があります。

一般的には1000分の6以上の傾きは異常なので、廊下やリビング、二階の居室等場所を変えながら確認するようにしましょう。

2.部屋の「隅」にスキマは空いてないか

  • 部屋の隅を見て、床と壁、壁と壁のつなぎ目、床とドアの間等に異様なスキマはないか

部屋の隅は職人の腕が一番見極められるポイントです。

もしここにスキマがある場合は、職人の腕が悪く、建物全体の施工品質が悪い可能性もあります。

3.天井や窓の近くの壁に雨漏りの跡はないか

  • 天井や窓近くの壁に黒い染み等の雨漏り跡があるかどうか

天井や壁に水で濡れた跡のような染みがある場合は、雨漏りの可能性があります。

雨漏りがある場合、一番怖いのは建物躯体にまで水が伝っているかどうかです。

もし天井や壁の内部を伝って水が浸透している場合、建物の柱や躯体に腐敗が進んでおり、最悪の場合建て直すしかなくなることもあります。

4.ドアや窓の開け閉めはスムーズか

  • ドアや窓等を全て開け閉めして、スムーズに動作できるかどうか

ドアや窓等の建具がうまく動かない場合、建築寸法の間違いや、建物全体のゆがみが原因の場合があります。

建物の施工品質が悪い場合や、地盤の悪さから建物が傾いており、建物自体が歪んでいるケースもあります。

必ず全ての建具を一度は動作して確認するようにしましょう。

5.床下に水溜まり、湿気はないか

  • 床下点検口から、床と基礎の間に水溜まりがないか確認

床と基礎の間に水溜まりがある、湿気が多い場合は将来的に建物の腐食が進む場合があります。

床下に通気性がないと、柱や床、躯体などが湿気により腐食してしまいます。

床下点検口は床下収納と兼用となっていることが多いので、ある場合は必ず一度中を確認するようにしましょう。

6.釘やビスが飛び出していないか

  • 建具や収納、設備の回りに釘やビスが飛び出していないか

通常釘やビスが目に見える場所に出ていることはありません。

つまり発見した場合は明らかに施工不良であり、家全体の施工品質も疑わしいです。

建具や収納付近はよくチェックするようにしましょう。

7.クローゼットや収納スペースの中も丁寧に施工されているか

  • クローゼットや収納の中を見て、隅々まで丁寧に仕上がっているか

クローゼットや収納の中は奥まっていて人目につきにくい場所です。

そのため質の悪い職人だときちんと施工せずに、雑な対応をしている場合があります。

継ぎ目がきちんと処理されているか、釘やビスはきちんととまっているか確認するようにしましょう。

欠陥住宅を買わないためにできる予防ポイント5つ

欠陥住宅を見極めるためには、内覧時以外にも注意すべきポイントがあります。

「建売住宅選びで絶対に後悔したくない!」

「欠陥住宅だけは何としてでも避けたい。」

一生に一度の住まい選び、絶対に後悔したくないですよね。

欠陥住宅を避けるためには内覧時以外にもチェックポイントがあるので、こちらで解説していきます。

1.建築中なら工事現場を見学し職人の様子をチェックする

建売住宅が未完成物件の場合のチェックポイントがこちらです。

  • 工事現場を見に行き、施工管理がきちんとされているか
  • 部材等が整理整頓され、品質管理が行われているか

未完成物件の場合、工事現場に行き、工事管理者に話を聞くのも一つの手です。

専門的な話はわからなくても、スケジュール通り進んでいるのか、そもそも管理者が頻繁に現場に来ているのかだけでも現場の状況が把握できます。

また、あえて夕方等に現場を見に行き、その日の工事終了後に部材や道具が散乱していないか確認することも重要です。

整理整頓されていないようであれば、施工管理が甘く、品質が良くない場合があります。

2.プロによる住宅診断(ホームインスペクション)を依頼する

自分の目だけでなく、プロの目を使いチェックするという方法もあります。

その際利用するのがホームインスペクションというサービスです。

ホームインスペクションとは建築士やプロの専門家に依頼して、住宅診断をしてもらい、隅々まで検査してもらうサービスのことを指します。

住宅診断(ホームインスペクション)の検査内容とは

ホームインスペクションの検査内容は大きく分けて3つです。

  • 外壁や基礎等の外回りの検査
  • 柱や建具、床、設備等の室内検査
  • 床下や屋根裏等目に見えない部分の検査

外回りの検査では外壁や基礎等にひび割れや傷がないかを確認します。

大きなひび割れなどがあると、そこから雨水が侵入して雨漏りの原因になることがあります。

室内検査のポイントは壁や天井の雨漏り確認や、床の傾き、壁にひび割れ等がないか等が中心です。

設備の動作確認や、建具に不具合がないかも確認します。

床下や屋根裏ではシロアリの被害や雨漏り跡、金物のサビやゆるみ等細部に渡って検査します。

住宅診断(ホームインスペクション)を依頼するときの注意点

  • 第三者の立場から検査してくれる機関に依頼
  • 依頼するタイミングは契約前がいい

ホームインスペクションを行う業者の中には、リフォームや修繕工事会社とつながっている業者もいます。

そういった業者に依頼してしまうと、欠陥や不具合がないのに工事を勧めてくる場合があるのです。

また、不動産会社とつながっている業者の場合に、不具合や欠陥箇所が明らかにされないケースもゼロではありません。

信頼と実績のある機関に依頼するようにしましょう。

依頼するタイミングは、できれば申し込みから契約までの間に行うのが一番いいです。

もし欠陥住宅であることが判明した場合、契約前であれば購入を取りやめることができます。

しかし購入前のインスペクションを嫌がる売主も多いため、不動産仲介会社にうまく間に立ってもらうことが大切です。

3.契約前に必ず補償内容を確認する

契約前に補償内容について細かく確認をしておくことも大事です。

  • 瑕疵(欠陥)が見つかった場合、どのような手続きとなるか確認しておく

事前に、瑕疵(欠陥)が見つかった場合の対応や手続きがどうなるのかを確認しておきましょう。

主に確認するのは補償期間と、補償対象箇所、補償金等の内容についてです。

契約書等を事前に確認することと、わからない場合は仲介会社に尋ねてみるのも一つの手です。

4.アフターサービスの期間・内容を確認する

入居後に何かあった時のために、アフターサービスの期間と内容を確認しておくことも必要です。

  • 入居後いつまでアフターサービスが受けられるのか
  • 何がアフターサービスとして含まれているのか

入居後に不具合があった場合に頼りになるのがアフターサービスです。

しかしサービスが不十分な住宅だと、トラブルがあっても十分な対応や補償金がおりない場合があります。

事前にアフターサービスの保証書を見せてもらうようにしましょう。

5.信頼できる施工業者を見つける

過去に事件や事故等を起こしていないよう、信頼できる施工業者を選ぶことも大事です。

  • 「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」で過去の業者履歴をチェック
  • 過去に行政処分や指名停止を受けていないか

国土交通省のサイトで、過去に免許停止や業務停止になった業者の履歴を調べることができます。

参考:国土交通省ネガティブ情報等検索システム

選ぼうとしている建売業者が、過去に事件を起こしていないか事前に確認しておきましょう。

またインターネット上の口コミ情報も業者の実態を把握するには良いツールです。

しかし中には信憑性に欠ける情報もあるため、参考程度にとどめるようにしましょう。

もしも住宅購入後に欠陥住宅だと分かったら

入居後に欠陥住宅であることが判明した場合、泣き寝入りしないといけないわけではありません。

「もし欠陥住宅を買ってしまったらどうすればいいの?」

「自分で何とかするしかないの?」

もし万が一欠陥住宅を買ってしまったからといって、何もできることがないわけではありません。

住宅購入時の瑕疵担保責任や、アフターサービスによるサポートがある場合があります。

こちらでは、もし欠陥住宅を買ってしまった時の対応策をお伝えします。

売主が買主に対して負う責任

住宅の売主は、必ず買主に対して一定の責任を負うこととなっています。

中でも契約不適合責任は売主が買主に必ず追わなければならない重要な責任のひとつてです。

これは「契約内容に適合していない事柄」について売主が責任を負うもので、2020年4月の民放改正によって従来の瑕疵担保責任から変更となった名称です。

従来の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵、つまり購入時に知らなかった欠陥部分について売主が責任を負うというものでした。

一方契約不適合責任は、隠れた瑕疵かどうかに限らず、契約内容と適合しているかどうかが争点になるという点が一番の大きな違いです。

従来の瑕疵担保責任よりも、売主の責任範囲は広がったと言えます。

新築住宅を保証する法律

新築住宅を保証する法律には大きく分けて3つの法律から成り立っています。

  1. 民法の契約不適合責任
  2. 品確法の10年保証
  3. 住宅瑕疵担保履行法

民法の契約不適合責任は、先ほど説明した通り契約内容に不適合な事項について売主が責任を負うというもので、新築住宅を購入した際のベースとなる法律です。

品確法の10年保証では、「建物の構造上主要な部位の腐食」や「雨漏り」に対して10年間保証されるというもの。

補償範囲が、住み続けるために特に重要な部分に限定されているのが特徴です。

住宅瑕疵担保履行法は、万が一会社が倒産した場合でも保証が継続される制度です。

この制度により、欠陥発覚時に会社が倒産していても泣き寝入りする必要がなくなりました。

売主が買主に対して負う「契約不適合責任」とは

2020年4月からはこれまでの「瑕疵担保責任」ではなく、「契約不適合責任」という呼び方に変更になりました。

これは「契約内容に適合しないものに対して責任を負う」という考え方で、契約に基づいて発生する債務不履行責任となります。

この民法改正により、買主が新築購入時に瑕疵を知らなかったかどうかは不要の要件となりました。

つまり欠陥と認定されるには、事前に瑕疵を知っていたかどうかではなく、契約に適合しているかが重要になります。

さらに買主がとることのできる法的手段は従来の2種類から4種類となり、より買主を保護してくれる法律となっています。

  • 契約解除
  • 損害賠償請求
  • 追完請求
  • 代金減額請求

アフターサービスでどこまで補償できるか

アフターサービスの保証範囲に該当する場合もあります。

  • アフターサービスに建物や設備の不具合についての保証があり、該当する場合もある

アフターサービスの保証内容に、建物や設備の不具合時の内容が含まれており、補償がおりるケースもあります。

保証契約書を確認するか、サポートに電話し適用となるかどうかを確認しましょう。

スムーズに対応が進まないケースは専門家へ相談を

売主業者と話しをしても中々話が進まない場合は、専門家に相談しましょう。

  • 住宅紛争審査会に相談
  • 検査してもらう場合は、第三者の立場にある専門家に

品確法の施行により、全国各地に住宅紛争審査会が設置されています。

こちらに相談すると、建築士や弁護士が中心となり、あっせんや調停、仲裁を行ってくれます。

申し立て手数料として必要なのは原則1万円です。

また、建物を検査する際には売主業者ではなく、第三者的な立場の専門家に依頼するようにしましょう。

売主業者に依頼してしまうと、検査結果が公平ではない可能性があります。

欠陥住宅の相談ができる窓口・専門家

欠陥住宅の相談をしたい場合、こちらの窓口・専門家に相談しましょう。

  • 都道府県等各自治体の相談窓口
  • 国民生活センター
  • 住宅紛争審査会
  • 弁護士

各自治体には不動産や住宅トラブルを扱う専門の窓口があります。

ホームページ等から調べて、相談することができます。

国民生活センターとは消費者と業者の間に立ち、紛争を解決してくれる国の機関です。

参考:国民生活センター

住宅紛争審査会は建築士や弁護士等が中心となり、主に住宅に関するトラブルのあっせんや調停、仲裁を行う機関です。

参考:住宅紛争審査会(指定住宅紛争処理機関)一覧 | 住宅紛争の解決 [住まいるダイヤル(公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター)]

弁護士に直接依頼する場合は、日本弁護士連合会のサイトから検索することができます。

参考:日本弁護士連合会:HOME

解決しない場合訴訟に発展することも

もし各機関に相談しても解決ができない場合、訴訟になることもあり得ます。

しかし訴訟の場合は弁護士費用等の裁判にかかる費用がとても大きく、賠償金をもらえたとしてもあまり手元に資金が残らず、結果として補修工事ができないことも多々あります。

裁判となった場合はそういったことも覚悟のうえ、臨むようにしましょう。

業者が倒産していたら泣き寝入りしかないの?

「欠陥が見つかったけど、もう売主業者が倒産している。」

「売主業者が存在しない場合、泣き寝入りするしかないの?」

このように欠陥住宅を建てた業者が既に倒産していた場合、何も補償がないわけではありません。

  • 売主業者は住宅瑕疵担保責任保険への加入か、供託金を預けている
  • たとえ売主業者が倒産していても、保険もしくは供託金からお金がでる

売主業者は新築時に必ず住宅瑕疵担保責任保険への加入か、法務局への供託金を預け入れることが義務づけられています。

そのため、売主業者が倒産していても、この保険もしくは供託金から補償金が支払われる仕組みとなっています。

欠陥住宅でも売却できる?

「欠陥住宅を買ってしまったら、もう将来売れないの?」

「たとえ欠陥住宅だとしても、売却することはできるの?」

このようにもし万が一欠陥住宅を買ってしまった場合、売却が可能かどうか気になりますよね。

結論からいうと売却自体は可能です。

売却する方法は以下の3通りになります。

  • 住宅診断をして欠陥箇所を補修し、売り出す
  • リノベーション物件として売り出す
  • 更地として売り出す

相場に近い金額で売りたい場合は、住宅診断をして欠陥箇所を補修してから売り出す方法があります。

しかし注意点としては補修費用が大きくかかる場合もあること、そして補修したからといって売れる保証はないという点です。

せっかく大掛かりな工事をして欠陥箇所を補修したのに、全然売れないということもあり得ます。

売り出し時にリノベーション物件として、あえて何もせずに売り出す方法もあります。

この場合、買い手側もリノベーション用として検討するので、あえて欠陥部分を補修しなくて済むのがメリットです。

一方で欠陥住宅であることが前提なので、買い手が思うように集まらない可能性や、相場よりもかなり低い金額で売り出すことになるのがデメリットとなります。

3つ目は、そもそも住宅ではなく更地として売り出す方法です。

この場合欠陥住宅であることは関係なく、土地として販売できることがメリットです。

デメリットとしては解体費用がかかるため、売り出し価格から差し引くとあまり手元資金が残らない可能性があります。

それぞれメリットとデメリットはありますが、欠陥住宅だからといって売る方法がないと諦める必要はありません。

まとめ

欠陥住宅を買ってしまうと、家族が安全で安心して住むことができなくなり、同時に莫大な費用と労力がかかってしまいます。

購入前に各チェックポイントを意識することで、欠陥住宅を見分けて事前に回避することができます。

万が一購入後に欠陥が発覚した場合であっても、制度を利用することで補償される可能性は高まります。

大切なことは、しっかりと基礎知識を知って準備おくこと。

ポイントを押え安心したうえで、新居での生活を始めましょう。

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