建売住宅購入後に後悔しないための鉄則マニュアル!【2020年版】実際に購入した人のブログや体験談も紹介

家族も増え、子どもの成長と共に部屋の狭さを感じるようになってきたものの、マイホーム購入にはなかなか踏み切れないという方も多いのではないでしょうか。

『あそこの広い土地、分譲の建売住宅が10棟建つ予定なんだって!これ、チラシよ。』

『へ~そうなんだ。あれ?思ったより安いね!』

『そうなの!建売住宅って安いのね!私たちもそろそろマイホーム、買ってみない?』

『でも、建売住宅は不安だな・・・。注文住宅のほうがいいんじゃないかな?』

建売住宅は、注文住宅に比べて安価です。

ライオン先生

建売住宅は注文住宅に比べて2割程度安いケースも多いんじゃ。
4000万円だと800万円違うこともあるのね・・・

ママ

一方で、安価であることから造りに問題があるのではないかと不安視する方が多いのも事実です。

しかし安価で提供できるには理由がしっかりと存在します。

今回は

  • 建売住宅がなぜ安価なのか
  • 実際に建売住宅を買った方のブログの紹介
  • 建売住宅購入のお金の内訳

を順に解説していきます。

建売住宅の購入を検討されている方は、ぜひとも最後までお読みください!

もくじ

建売住宅って買っても後悔しない?建売住宅の不安と対策

建売住宅は、広い分譲地が区切られた上で、似たデザインの一戸建てが何軒も建てられます。

そして完成した物件をそのまま購入することになります。

完成途中や完成前の物件もありますが、どのような建物が建てられるかについては、建築確認申請手続きが進んでいることからあらかじめ決まっています。

この点で、土地探しから家づくりが始まる注文住宅とは大きく異なります。

建築済の建売物件を購入したことで、実際に入居してみたら後悔したという方もいらっしゃいます。

ここではそんな失敗例をいくつかご紹介しておきましょう。

建売住宅購入後のよくある失敗例3選

建売住宅購入後によくある失敗例として、3つの失敗例と注意点をご紹介します。

間取り変更などのプランを変更できると聞いていたのにできなかった

建売住宅は先述したとおり、基本的にどのような建物が建てられるか決まっているものです。

そのため、「多少の間取りやプラン変更はできます」という営業マンの言葉を鵜呑みにしてはいけません。

ただしプラン変更が絶対にできないというわけでもありません。

「できる部分とできない部分がある」というのが正しい表現です。

例えば、構造上の理由で間取りを変更できないというのは至極当然の話。

どのような変更ができるのかについては、あらかじめ確認しておくべきでしょう。

壁紙の種類なら変更できます、フローリングの材質なら変更できます、キッチンの種類なら変更できます、という具体的な確認がおすすめです。

変更が大幅になると、建築確認申請の取り直しになることもあります。

部屋が思ったより狭かった、駐車場が狭いと気が付いた

建売住宅は、売買契約の時点ではまた未着工であるケースも多々あります。

そのため完成時の内覧会で、「思ったより狭かった!」と後悔する方もいらっしゃるのです。

それは、図面に書かれている畳数を鵜呑みにしてしまった結果ともいえます。

もちろん畳数に偽りはないものの、部屋の形や窓の大きさなどによって印象は大きく変わるもの。

さらに比較対象となる現在住んでいる家の畳数が正しいとも限らないため、できれば寸法が書かれた平面図などを不動産会社の方にお願いをして手に入れ、実寸で今の部屋と比べるのが良いでしょう。

また駐車場についても、現在所有の車が停められる大きさだから大丈夫という考えではなく、いずれ車を買い替えた時に前後のスペースに問題がないかについても確認しておきましょう。

見えない箇所の施工ミスがある欠陥住宅だった

一昔前の建売住宅のイメージとは異なり、現在の建売住宅で施工ミスが頻発しているとは考えにくいのですが、それでも実際に起こりうる施工ミスはあります。

たとえば、異様な臭いに気付いて床下を点検したら漏水していた、上階が暑すぎるので点検したら断熱材が入っていなかったなど見えない部分での施工ミスが後になって発覚することはあり得ます。

これらの対策の1つとして考えられるのは、第三者機関への住宅診断依頼です。

日本でも浸透し始めてきましたが、専門家による住宅診断(ホームインスペクション)によって客観的に住宅を診断することが可能です。

完成途中なら建築段階で確認してもらうこともできますし、完成後であっても床下や屋根裏など、確認できる部分は確認してもらえます。

ホームインスペクションにお金をかけたくないという方は、インターネットで調査をすることも有効です。

施工メーカーに欠陥住宅での紛争事例が無いかなど確認することも大切です。

国土交通省のサイトでは過去に行政処分を受けた業者を検索することができますので、活用すると良いでしょう。

参考:国土交通省ネガティブ情報等検索システム

気を付けたいのはインターネット上にある口コミ情報。

全ての情報が正しいとは言えないため、情報の取捨選択は心がけましょう。

建売住宅はなぜ安く建てられるのか?注文住宅と比較したカラクリを解説

続いて、なぜ建売住宅が安く建てられるかについて説明していきます。

建売住宅と注文住宅の違い~メリット・デメリット~

建売住宅と注文住宅の一番大きな違いは、決められた土地と建物をまとめて購入するか、土地探しから建物のデザインまで全て一から決めていくかという点です。

注文住宅は全て一から決めていくため、唯一無二のオリジナルのマイホームを作ることができる点が最大のメリット。

一方で建売住宅は自由度が低いというデメリットがありますが、コストが安く抑えられ資産計画を立てやすいというメリットがあります。

建売住宅が大規模な分譲住宅地であれば、道路などが整備され、それに合わせて近隣に買い物をする場所や病院などが開業されるため、環境面でのメリットもあります。

さらに隠れたメリットとしては、将来的に住み替えがしやすいという点です。

建売住宅は万人受けしやすい家であるため、結果として将来住み替えの際にも買い主が見つかりやすいといえるのです。

一方注文住宅で建てたオリジナリティあふれる自分だけのマイホームは、細かいポイントまでこだわることができ安全性・デザイン性の高い住まいを建てることが可能です。

しかしこだわればこだわる程コストがかかる他、依頼するハウスメーカーや工務店によって品質にばらつきがあるのも事実です。

このため複数の会社を比較検討し、理想の住まいイメージに近い施工実績を持つ業者に依頼することが重要です。

建売住宅が注文住宅より安い理由

建売住宅が注文住宅より安い理由は、分譲地に住宅がまとめて建築されるという点に尽きます。

建築に必要な重機や建機は共有利用され、建材や部品のまとめ買い、人材の共有や流れ作業による効率化など、多くの面でコストを抑えることができるのです。

一方で注文住宅は、全ての工程においてあなたの家のためだけに準備されることになります。

その分、人件費を含めコストが高くなっていくというわけです。

建売住宅がおすすめな人はこんな人

さて以上の内容を踏まえ、建売住宅がおすすめなのはこんな人が挙げられます。

  • コストを抑えたいという方
  • 時間をかけずにできるだけ早く新居で暮らし始めたい方
  • すでに決まっているものから自分の好みを選んでいきたい方

また将来的には実家を継ぐ可能性がある、両親と一緒に住む可能性があるなど、住み替えや家の売却を検討する可能性がある方も、建売住宅を選ぶといいかもしれません。

実際に建売住宅を購入してどうだった?役に立つブログ・体験記7選

ここでは、実際に建売住宅を買った人たちのブログをご紹介します。

注文住宅のようなオリジナリティを出すために、みなさまいろんな工夫をされている様子がうかがえます。

是非参考にしたい~建売住宅を買って成功!満足!のブログ

「建売住宅生活記」

2011年当時35歳だったサラリーマンの旦那様が、結婚の際に購入した3LDKの分譲マンションから建売住宅購入を進めていく様子が綴られています。

お子様たちの元気な成長の様子も垣間見ることができるブログです。

後悔しないために読んでおきたい~建売住宅を買って後悔・失敗のブログ

「家しごと」

建売物件から注文物件に住み替えて良かった点・後悔している点などを記録したブログです。

建売住宅と注文住宅を両方経験したことのある人は少ないかもしれません。

ブログ筆者は建売住宅や注文住宅の他、賃貸マンションや分譲マンションなど色々な家に住んだ経験から、それぞれの良さや困った点などを独自の視点から書いています。

実体験を載せてらっしゃるので非常に参考になります。

実物の建売住宅を見る前にWEB内覧会で予習できるブログ

「ひなこの建売購入記録」

建売住宅に引っ越しをした2児の母であるひなこさんが、購入したての家をWEB内覧会として紹介しています。

「すっきりでナチュラルなおうちライフ」

2008年の春に竣工前の建売住宅を購入。

夏に引っ越しをしたはちみつ522さんがWEB内覧会で自身の家を紹介しています。

建売住宅でもまるで注文住宅!?ひと工夫でおしゃれな家になる方法満載のブログ

「時暮らし~建売でも快適に暮らす工夫*こどものいる暮らしを楽しく!〜」

注文住宅に憧れを持ちつつも建売住宅の購入になったため、少しでもおしゃれに素敵な暮らしがしたいという5人家族のさーさん。

子どものためのDIY、押し入れをクローゼット風に改造など、様々な方法でおしゃれにアレンジしている様子を紹介しています。

建売住宅のオプション設備について詳しいブログ

「建売STYLE」

2015年に建売住宅を購入した建売ママさんが、建売住宅にまつわる疑問や体験をテーマ別に記事にしています。

オプションで設置した設備や値引きサービスまで詳細に綴られているほか、お金の話やマイホームブルーの話題までとても読みやすくまとめられています。

建売住宅のインテリア・収納のアイデアが詰まったブログ

「我が家は建売3人家族」

こちらは、建売住宅に入居されて約10年になるご家族のブログです。

建売住宅に愛着が持てなかったというご家族が、インテリアや収納にこだわり、まるで注文住宅かのような快適な生活を送る様子見ることができます。

建売住宅を購入したらかかるお金の内訳

コストが安いという大きなメリットのある建売住宅ですが、実際にはどのくらいかかるものなのでしょうか。

建売住宅を購入する際には、建物代金の他にかかるお金があることを忘れてはいけません。

ここでは住宅の購入時にかかる費用、オプション工事にかかる費用、購入後にかかる費用などをご説明します。

建売住宅購入時にかかる初期費用

建売住宅を購入する際には、建物(+土地)の購入価格だけではなく、それ以外の様々な初期費用が発生します。

具体的には、以下の6種類です。

  1. 売買契約書やローン(金銭消費貸借契約書)契約書に張り付ける印紙代
  2. 登記代(保存登記、表示登記、および司法書士への報酬)
  3. ローン関連費用(保証代と手数料、事務手数料)
  4. 火災保険料
  5. 固定資産税清算金
  6. 仲介手数料

これらの費用が初期費用として挙げることができますが、相場としては、建物の購入価格の5~10%程度といわれています。

諸費用の支払先はどこ?「仲介会社に払うお金」と「売主に払うお金」

建売住宅にかかる諸費用は、一体誰に対して支払うお金なのでしょうか?

意外に知られていないかもしれないので、ここで確認しておきましょう。

  1. 売買契約書やローン(金銭消費貸借契約書)契約書に張り付ける印紙代⇒国(税金)
  2. 登記代(保存登記、表示登記、および司法書士への報酬)⇒司法書士
  3. ローン関連費用(保証代と手数料、事務手数料)⇒銀行保証会社
  4. 火災保険料⇒損保会社
  5. 固定資産税清算金⇒売主(売主が国に支払う)
  6. 仲介手数料⇒仲介会社

ここでは特に、⑤の固定資産税清算金と⑥の仲介手数料について解説していきます。

固定資産税清算金は「売主に払うお金」

固定資産税清算金は、不動産を買った年に課税される固定資産税と都市計画税を売主と按分するために「固定資産税(都市計画税)精算金」を売主に支払うのが通例となっています。

ちなみにこの清算金は税金ではなく、購入代金の一部として扱われることになるため、建物代金に加算されて請求される場合もあるので注意が必要です。

なお固定資産税の精算は、引き渡し日を境に日割り計算としますが、一般的には起算日は1月1日です。

4月1日を起算日とする地域もあるため、あらかじめ確認をしておきましょう。

仲介手数料は「仲介会社に払うお金」

仲介手数料は仲介会社に支払う報酬ですが、その上限は決められており、基本的には「物件価格×3%+6万円」で計算が可能です。

ただし仲介手数料には消費税がかかるので、実際に支払う金額は消費税10%の場合

「物件価格(税抜き)×3.3%+6万6000円」

の計算式で算出できます(物件価格が400万円超の場合)。

2,000万円の物件であれば726,000円、3,000万円の物件であれば1,056,000円と高額ですが、あくまでも「上限」ですので仲介会社によっては値引きや無料となる場合もあります。

建売住宅のオプション工事にかかる費用

オプション工事には、カーテンレール、照明、テレビアンテナ、エアコン、床暖房や浴室暖房乾燥機など様々な種類があります。

設置されているのが当然だと思っている設備がオプションとなっていることもあるので注意が必要です。

オプション工事費用の相場は、

カーテンレール・カーテン・テレビアンテナ・網戸・シャッター・エアコン工事・証明

といった最低限のオプションだと50万円~100万円程度になることが一般的です。

ただしオプション工事の価格は内容によってピンからキリまであり、自身で手配したほうが安価になるものや先にお願いをしておいたほうが良いものなど様々です。

どんなオプション工事があり、費用がいくらかかるかについては、あらかじめ確認しておくべきでしょう。

建売住宅を購入した後にかかるお金

建売住宅を購入した後にかかるお金には、以下が挙げられます。

  • 引っ越し費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • ご近所への挨拶回りの品
  • 家具・家電などの新生活用品費

不動産取得税や固定資産税・都市計画税は、自治体から送られてきた納税通知書で納付することになります。

不動産取得税については1回限りの支払いで完了します。

不動産取得税は「固定資産評価額×税率(4%)」で計算できますが、一定の要件を満たすことで軽減措置を受けることができます。

この軽減措置は申告が必要であり、期限も決められているため注意が必要です。

固定資産税・都市計画税は、家を購入した人に毎年支払い義務が発生する税金です。

固定資産税は「課税標準額×標準税率(1.4%)」、都市計画税は「課税標準額×0.3%(最高)」で計算でき、こちらも一定の要件を満たすことで軽減措置を受けることができます。

この他、新居に必要な引っ越し費用・近隣住民への挨拶回りの粗品・新生活費など、意外と住み始めてからかかるお金も多いことを頭に入れておきましょう。

建売住宅を購入する際の3つの注意ポイント

最後に、建売住宅を購入する際に注意すべき3つのポイントについて、ご説明します。

1.資金計画は必ず立てる

建売住宅は、最終的な必要経費が決まりづらい注文住宅とは違い、あらかじめ販売価格が決まっています。

そのため、ライフイベントに応じた資金計画を立て、無理のない返済計画を立てることが可能です。

子どもの受験や入学などの際には様々な費用がかかるため、これらのイベントを見越した計画を立てるようにしましょう。

2.できる限り周辺環境をチェックする

土地探しから入念に行う注文住宅とは異なり、建売はあらかじめ決められた建物や場所を購入することになるため、周辺環境のチェックや下見を怠りがちです。

住んでから後悔をしないためにも、曜日や時間帯を変え、周辺のチェックをしておくべきでしょう。

3.施工会社の情報やアフターサービスをチェックする

先述したとおり、インターネット上で施工会社の口コミや紛争事例などが無いか確認しておくことは、欠陥住宅を購入しないための自己防衛の手段です。

また仲介業者のアフターサービスについても、購入後の不具合やトラブルに対応してもらえるのか、あらかじめ確認しておくべきでしょう。

まとめ

建売住宅は注文住宅には無い多くのメリットがある一方、デメリットに対しても様々な手段で対応することが可能です。

あらかじめ、どのようなメリットとデメリットがあり、どんな失敗例があるのか、そしてデメリットに対してはどのような手段を講じるべきか…。

インターネット上のブログなどを参考にし事前学習ができることは、現代ならではのアドバンテージともいえます。

一世一代の大きな買い物であるマイホームの購入。

購入した後に後悔をすることが無いよう最善を尽くし、ぜひとも「自分だけの城」を手に入れてみてください。

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