手頃な価格で夢のマイホームを手に入れる手段として、近年建売住宅を選ぶ人も増えています。
「一戸建てが欲しいけど、注文住宅は予算的に厳しい。」
「子供の入学に間に合うよう、とにかく早く一戸建てに引っ越したい。」
このように予算やすぐに引っ越せる等のメリットから建売住宅を選ぶ方も多いです。
しかし一方でデメリットとなる部分もあるので、知らずに買ってしまうと入居後に後悔することになる可能性があります。
そうならないためにもこちらで建売住宅のメリットとデメリットをよく理解して、後悔しない建売住宅の選び方を知っておきましょう。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
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また、上場企業が厳しい審査をしているのも大きなメリットです。
審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
また、より慎重に住宅メーカーを決めたい方には、同じく東証一部上場企業のリクルートが運営している「SUUMO」の一括資料請求サービスもおすすめです。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
後悔しない建売住宅の賢い選び方を「お金」と「品質」から考える
住宅を買った後、実際に住み始めてから後悔してしまうというケースはたくさんあります。
なぜそういったことが起きるのかというと、購入前に資金についてよく把握していなかった、建売業者や営業マン、物件の見極めをしていなかったことが多くの理由です。
こちらでは後悔しない、賢い建売住宅の買い方をするために必要なポイントを「お金」と「品質」という視点からお伝えしていきます。
建売住宅にかかるお金を知る
まずはお金の面から見ていきましょう。
建売住宅の購入時にかかるお金は物件の本体価格だけではありません。
建売住宅にかかる費用には様々な諸費用があり、購入時、購入後と必要になるタイミングもバラバラです。
こちらでは建売住宅購入時にかかる費用と、そのタイミングについて解説していきます。
建売住宅の初期費用
建売住宅の初期費用としてかかるのがこちらです。
- 物件価格
- 物件価格に含まれていない工事費用 60万円～150万円
- 諸費用 150万円～250万円
- オプション工事費用 50万円～150万円
建売住宅の初期費用として注意しておきたいのが、物件価格に含まれていない工事費用がある場合がある点です。
例えば建築確認申請手数料や水道引込工事費用、外構費用等があり、これらは販売チラシに記載してある本体価格とは別途で請求される場合があります。
事前に何が本体価格に含まれるのか、含まれないのかを確認しておくことが大事です。
物件にかかる諸費用は後ほど詳しく説明しますが、大体物件価格の5％～8％程が相場です。
例えば3,000万円の物件であれば150万円～250万円が諸費用相場となります。
オプション工事はどのくらい追加の設備を付けるのかによって大きく価格が変わります。
カーテンレールや照明、エアコン等、何がオプションで何が既設かをはじめによく確認し、予算に盛り込んでおくようにしましょう。
建売住宅の諸費用
建売住宅でかかる諸費用についてですが、物件の登記時に司法書士に支払う費用や住宅ローン利用時に銀行や保証会社に支払う費用、不動産会社に払う仲介手数料等様々な諸費用が発生します。
- 登記関係費用 30万円～40万円
- 住宅ローンに関する費用 60万円～70万円
- 保険や税金に関する費用 30万円～40万円
- 不動産売買契約に関する費用 60万円～70万円
中でも大きな割合を占めるのが住宅ローンの保証料と不動産仲介会社に支払う仲介手数料です。
住宅ローンの保証料は金額や金融機関にもよりますが、40万円～60万円ほどかかるのが一般的です。
不動産仲介会社に支払う仲介手数料は物件価格の3％に6万円をプラスして消費税をかけた金額ですが、3,000万円の物件の場合は100万円を超える金額となります。
仲介手数料無料の不動産会社もあるので、金額を節約することも十分できる費用です。
建売住宅に住んでからかかるお金
建売住宅は購入して住みはじめてからかかるお金もあります。
- 引っ越し代金や原状回復費用 20万円～30万円
- ご近所への挨拶回りにかかる費用 1件あたり500円～1000円
- 新居での家具家電の買いそろえ 50万円～100万円
- 固定資産税 10万円前後
- メンテナンス費用 500万円程度
固定資産税は新築の場合軽減措置がありますが、4年目以降は軽減がなくなります。
そのため固定資産税が1.5倍～2倍近くに増える可能性もあるので注意しましょう。
また、建売住宅を長く住み続けるためには住宅のメンテナンスが必須です。
メンテナンス自体は10年～15年に一度行うのが一般的ですが、30年間でかかるメンテナンス費用はおよそ500万円近くといわれています。
あらかじめメンテナンス費用として毎月積み立てを行っておくほうがいいでしょう。
建売住宅は欠陥が多いは本当か？
建売住宅と聞くと、欠陥住宅が多いのではと思う方もいます。
一昔前に比べると現在の建売住宅は品質が大幅に向上しており、欠陥住宅はほとんどなくなってきているのが現状です。
しかし一部の建売住宅では欠陥や不具合がある事例もあり、住宅の品質を見極める必要はあります。
これは注文住宅にも同じことが言え、たとえ注文住宅だからといって欠陥がないわけではなく、注文住宅での欠陥事例も一定数あります。
建売だから、注文住宅だからということではなく、その住宅の品質がいいかどうかは購入前によく調べて見極めるようにしましょう。
こんな建売住宅は買うな！建売住宅の品質を見極める方法
建売住宅の品質を見極めるためには、物件内覧時にチェックすることも大事ですし、その建売業者や営業マンを見極めることも大切になります。
なぜなら信用のおけない業者や営業マンの場合、品質の悪い住宅を薦めてくる可能性も大いにあるからです。
こちらでは建売住宅の品質を見極めるためのポイントを、大きく4つの視点に分けてお伝えします。
- 業者・営業マン
- 内覧
- 周辺環境
- アフターサービス
それぞれの一番重要なポイントをお伝えしていきましょう。
1．業者・営業マンの信頼性を見極める
建売業者と営業マンの中には、自社の利益を優先して顧客のことを最優先に考えていない業者や担当がいます。
そういった業者や担当者にあたってしまうと、知らぬ間に品質の悪い家を買わされてしまう可能性があるのです。
建売業者のチェック方法として国土交通省のホームページにある「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」を利用する方法があります。
こちらのサイトでは過去に宅建業法に違反した業者の実例や判決等を検索することができるので、事前に過去の履歴を調べておくことができます。
営業担当者のチェックポイントはこちらです。
- 紹介してくる物件が的を射ていない
- 細かい質問に答えてくれない、返信が遅い、回答があいまい
- 住宅ローンの知識が乏しい
まず自社の利益を優先している営業マンは、顧客の話を聞いていないこと、要望を優先しようとはしないので、紹介してくる物件が自社の利益になるものばかりになります。
そのため自分の希望とは違う物件を大量に紹介してくる特徴があるのです。
また、質問に対しての態度や姿勢にも顧客優先か自社優先かがあらわれてきます。
誠実な営業マンであればわからないことはわからないと答えてくれますし、後日きちんと調べて回答してくれます。
しかし曖昧な回答をする営業マンや、小さな質問を聞き流すような営業マンは信用しないほうがいいでしょう。
住宅購入時の資金計画と住宅ローンの設定はものすごく重要です。
顧客のことを本当に優先する営業マンであれば、ライフプランニングや資金計画についても知識が豊富で一緒に考えてくれます。
しかし信頼のおけない営業マンは、すべて銀行担当者に丸投げしてしまうため住宅ローンの知識が乏しい傾向にあります。
住宅ローンに関する質問をして全然答えられないような営業マンは選ばないようにしましょう。
2．建売住宅の内覧で見るべきポイント
建売住宅の品質を確かめるうえで重要なのが、内覧時のチェックです。
特に注意するべき点はこちらです。
- 物件に入って「暑い」「寒い」と感じたら要注意
- 扉や窓は必ず一度は開閉して確認
- 部屋の隅やドアと床の間に隙間がないか
物件に入った瞬間に外よりも暑さや寒さを感じた場合は注意が必要です。
通常新築戸建ては断熱性や遮熱性を兼ね備えてつくられていますが、外との温度差があるということはこういった機能性が低いことを表しています。
また、扉や窓を見るだけではなく、実際に開け閉めして確認することが大事です。
建具がスムーズに動かない場合は、職人の腕がいまいちであり施工品質が悪い可能性があります。
部屋の角の継ぎ目の部分や、ドアと床の間に隙間がある場合も注意が必要です。
部屋の目につきにくい部分にこそ職人の腕や技術力があらわれます。
施工品質に関わることなので、忘れずにチェックするようにしましょう。
3．周辺環境は日中・夜間・平日・休日に確認する
周辺環境を確認するときは必ず時間や曜日を変えて確認するようにしましょう。
- 昼と夜で交通量や治安が変わる可能性がある
- 土日と平日でも人通りの多さや、交通量が大きく変わる
昼は賑やかだけど夜は人気のないエリアは、小さなお子さんを外で遊ばせるのも気を付けないといけないですよね。
また、土日は人通りがあっても平日は人が全く通らない場所だと、毎日の登下校も心配になります。
かならず昼夜、平日と土日と色々なシチュエーションで周辺環境を確認しておくようにしておきましょう。
4．アフターサービスの期間と内容を確認する
入居後に不具合やトラブルをサポートしてくれるアフターサービスは必須のサービスです。
重要なのはその期間と保証の範囲になります。
たとえアフターサービスに加入していても期間が短いと、保証期間終了後に不具合が発生することもあります。
また、保証の範囲に入っていないという理由で全て自費で修復するはめになるケースもあるので、事前によく確認しておきましょう。
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理想の建売住宅を購入するための2つの鉄則を押さえる
理想の住まいを手に入れるためには、どのような物件を買うにしろ絶対に押さえておくべき点があります。
1．住まいに求める優先順位を明確にする
あらかじめ住まいに求める条件について、優先順位を決めておく必要があります。
- 選ぶうちに様々な希望がでてきて、当初の目的を見失う可能性がある
- 条件を加えすぎて、予算を超えた物件を探してしまう
優先順位を決めておかないと、希望条件が重なりどの家を買えばいいのかわからなくなってしまいます。
そうすると買った後になんでこの家を選んだのか、分からなくなってしまう人も多いのです。
また、希望条件が増えると当然価格も高くなります。
いつのまにか予算を大きく超えた物件を購入してしまい、住宅ローンの返済に苦労するというケースもたくさんあるのです。
2．今後のライフプランと資金計画を立てる
物件購入時には中長期的な視野を持ち、ライフプランと資金計画をたてるようにしましょう。
なぜなら今は返済に余裕があっても、今後子供が増えたり、子供の教育費用が増えたりすることで返済が厳しくなる可能性があるからです。
あらかじめライフプランをよく考えたうえで、逆算して現在の返済額を決め、そこから借入金額を決めるというのが鉄則です。
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建売住宅のメリット・デメリットを押さえよう
建売住宅にはメリットとなる部分もあれば、反対にデメリットとなる部分もあります。
「注文住宅に比べてどんな点がいいんだろう。」
「メリットとデメリットをよく知っておきたい。」
このように建売住宅は注文住宅と比べてどのような点が優れていて、どのような点がデメリットとなるのか知っておきたいですよね。
こちらでは建売住宅のメリットとなる点と、デメリットとなる点をお伝えしていきます。
メリットから詳しく見ていきましょう。
建売住宅のメリット
建売住宅は価格の安さ以外にも様々なメリットがあります。
誰にとっても住みやすく、比較的簡便に入居できることが建売住宅のメリットです。
コストが安い
建売住宅のメリットというとまずはコストの安さを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。
建売住宅は注文住宅に比べて価格は安くなっており、多くの人に向けて手の届きやすい価格になっているのも人気の理由です。
建売住宅は一度に複数棟を建築するノウハウとマニュアルがあるため、仕入れや人件費等の建築コストが安く、その分価格が非常に安くなっています。
建売住宅は注文住宅価格の7割~8割くらいで予算が収まることが多く、首都圏でも注文住宅の購入価格が4,000万円近くであれば、3,000万円～3,300万円程が建売住宅の相場となります。
住宅ローンのつなぎ融資が不要
建売住宅を購入する時は、物件の引き渡し時に住宅ローンを利用して物件価格を一括で支払います。
しかし注文住宅を購入する時には着工金や、中間金といった完成前、引渡し前に発生する費用があります。
その金額は数百万円に及ぶので、全てを自己資金で賄うのは難しく、そのため多くの人がつなぎ融資という住宅ローンを利用することになるのです。
つなぎ融資は住宅引渡し前にかかる費用を銀行から事前に借入する方法で、もちろんその場合は借入した分に利息がかかることになります。
そのため注文住宅を購入する人はつなぎ融資利用のための手数料や金利の負担が発生することになります。
一方の建売住宅ではつなぎ融資を利用する必要はないので、その分諸費用がかからないのがメリットです。
完成物件なら現物を見られる
注文住宅で多くあるトラブルが、「思っていたのと違う」という完成前と完成後のイメージのギャップです。
注文住宅の場合はいくら綿密にプラン決めを打ち合わせしても、実物とのギャップが生まれてしまうのが事実です。
しかし建売住宅は多くが完成した状態で売られており、実際に完成した住宅を内覧することができるので、購入前と購入後のギャップがありません。
そのため購入後に思っていたイメージと違うというギャップによる後悔をなくすことができます。
入居までの時間が短い
建売住宅は完成物件であれば、購入後すぐに住むことができます。
また、未完成物件でも完成までにかかる時間は2カ月～3カ月とそこまで長くかかりません。
一方の注文住宅は土地選びから始まり、土地の契約、建物のプラン決め、着工と物件探しが始まってから家の完成まで12カ月～15カ月程かかるのが一般的です。
そのためすぐに引っ越すことなどはできず、完成まで待つ時間が必要となってきます。
現在が賃貸の住まいの場合その間の賃料が発生しますが、その分建売住宅はすぐに引っ越すことができるので余計な家賃もかからず、時間と費用を節約することができるのがメリットです。
将来的に売却しやすい
「注文住宅はお金もかかっているから、将来売りやすいはず」
このように注文住宅のほうが将来売りやすいと考えている方もいますが、将来的に売りやすいのは建売住宅です。
なぜかというと、建売住宅は万人に住みやすいような間取り・設計になっているからです。
注文住宅は建てた人の独自性が反映されているため、世の中の多くの人に住みやすい住宅とはなっていません。
また、注文住宅の土地選びは一般の方が自分で選んで、その上に住宅を建てることになります。
一方の建売住宅は不動産のプロが選んでいる土地です。
そのため立地でも建売住宅のほうがいい場合が多く、将来的に売却しやすい土地であることが非常に多いのです。
多区画の分譲戸建てならご近所格差が生まれにくい
多区画の分譲戸建ての場合、その一帯に住むのは大体同じようなスペックの人になることが多いです。
そうすると近所同士仲良くなりやすく、子供同士も安心して遊ばせることができます。
注文住宅の場合はまわり近所との折り合いがつかなくなるケースも多く、中々なじめないということもよくあります。
しかし建売住宅であれば同じような家族、世帯が同じタイミングで住み始めるので周囲との差が少なく、仲良くなりやすい環境となっているのです。
建売住宅のデメリット
メリットの多い建売住宅ですが、もちろんデメリットとなる部分もあります。
こちらではデメリットとなる点と、それに対してどのような対策があるのかをあわせてご紹介していきます。
自由度が少ない
「注文住宅は全てが自由だけど、建売は自由に設計できない。」
このように注文住宅と建売住宅の間における間取りや設計の自由さを大きなデメリットと考えている人も多いです。
注文住宅はプランや間取りを好きなようにできることが売りですが、実際はある程度制限があります。
例えば窓の位置や玄関の位置等、ある程度制限がある中なので、なにもかもが自由というわけではありません。
また、建売住宅の間取りについても、対策として挙げられる方法はあります。
- 間取り変更プランを用意している建売を選ぶ
- 購入後にリフォームで間取り変更する
近年では建売住宅の間取りをある程度であれば変更してくれる建売業者が増えています。
この場合は未完成物件であることや、変更可能な時期が決まっていますので、あらかじめいつまでなら変更できるか事前によく確認しておきましょう。
建売住宅はもともとの価格が安いので、浮いた分で購入後リフォームを行うというのも一つの方法です。
購入後にリフォームで間取りを変更することも十分に可能です。
一番ベーシックなスペックで作られている
「建売住宅はどれも同じようなスペックなのがちょっと。」
このように建売住宅のスペックについていいイメージを持たない人もいます。
そもそも建売住宅は基本的に万人に住みやすい設計の住宅を大量供給しています。
そのためたしかにどれも似たような間取りや仕様・グレードになっているのです。
しかしベーシックなスペックといえど基本の水準は年々高くなっており、ローコスト住宅より品質がいいこともあります。
また、売却時にも標準的な設備と仕様が整っているため、売りやすい傾向があります。
オプション費用が多額になることもある
建売住宅は既設でついている設備と、オプションとして追加で設置する設備にわかれています。
オプション工事は各設備によって工事費用が違うのですが、あれもこれもと追加してしまうと予算を超えてしまうケースもあります。
こちらがよくあるオプション工事の費用相場です。
- カーテンレール 5万円～10万円
- カーテン 1箇所あたり5,000円～10,000円
- テレビアンテナ 5万円～10万円
- 網戸 1枚あたり5,000円～10,000円
- シャッター 1箇所あたり5万円～10万円
- エアコン 1台2万円～3万円
- 照明 1点あたり5,000円～15,000円
あらかじめオプション費用についても予算を決めておき、その予算内で優先順位の高いオプション工事を行っていくほうが安心です。
品質の見極めが難しい
建売住宅の多くは完成済みの状態で販売されています。
完成した状態をみることができるので、購入前と購入後のギャップが少ないのがメリットですが、反対に建設途中を見ることができないため品質の見極めが難しくなります。
そこでおすすめしたいのがホームインスペクションです。
ホームインスペクションとは建築士等の専門家が住宅の目に見えない内部など、あらゆる部分の状態を調査して検査してくれるサービスです。
完成後であっても品質を確かめ、今後のメンテナンスをどうしていけばいいのか等がわかるため、近年多くの方が購入前に利用しています。
将来、増改築がしにくい
建売住宅は工期が短くすむツーバイフォー工法で造られることが多く、その場合はリフォームや増改築がしにくいケースが多いです。
ツーバイフォー工法は住宅を柱や梁のかわりに壁で支えるため、壁を取り壊して間取りを広げる等の工事が難しい場合があります。
将来の増改築で多いのが、子どもが大きくなったら独立した部屋を用意したい等間取りの変更です。
そういった場合一部屋の面積が大きい間取りの物件をあらかじめ選ぶことで、子供が小さい時は2人用の部屋、大きくなったら部屋に間仕切りを設けるなどするのも一つの手です。
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建売住宅をハピ購入する際の注意点
建売住宅を購入する際に気を付けたいのは資金計画と物件の見極めです。
- 今後のライフプランをよく検討して、それに沿った住宅ローンを組む
- 品質のいい物件を見極める
建売住宅購入後の後悔として、住宅ローンに関わる後悔はとても多いです。
なかでも、自分自身でよく考えず不動産会社や銀行の言うままにローンを組んでしまった場合、後悔するケースが特に多くみられます。
あくまで住宅ローンは自身のライフプランに沿ったかたちで組まないと、後々返済に苦労したり、資金繰りに苦労することになってしまいます。
また、建売住宅の中には品質が悪いものもあるので、見極めが必要です。
入居後に欠陥や不具合が見つかったということがないよう、事前に物件の品質を見極めて選ぶことが大切になります。
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建売住宅は注文住宅とどう違う？
一戸建てを選ぶ際に建売住宅と注文住宅で迷う方もいると思います。
「建売住宅と注文住宅の違いはどんなところにあるの？」
「どこを比較すればいいの？」
建売住宅と注文住宅を選ぶうえで、どのような点が違うのかを知ってから選ぶことは重要です。
こちらではそれぞれのメリットとデメリット、そして比較するポイントを中心にお伝えしていきます。
注文住宅のメリット・デメリット
自分の自由な住宅が建てられるという魅力の注文住宅ですが、どのような点がメリットでどのような部分がデメリットとなるのでしょうか。
こちらで注文住宅のメリットとデメリットを解説していきます。
注文住宅のメリット
- 自分好みの間取りやデザインで建てることができる
- ハウスメーカー、施工会社、建築会社などを選ぶ際、好きな業者を選べる
注文住宅のデメリット
- そもそもの価格が高い
- すべて自由な反面、プラン決めに手間と労力がかなり必要
- 土地探しから入居まで期間がかかる
- 実際とイメージしていたものが違うことも
注文住宅の一番の魅力は、自分の好きな住宅を設計し建てることができることです。
また、お気に入りのハウスメーカーや施工会社等、自分の好きな業者を選ぶことができるのもメリットです。
デメリットとなるのは価格が建売住宅に比べて高いため、資金計画をしっかり立てておかないと住宅ローン返済で苦労することになる点です。
また、自由に間取りや仕様等を決めることができる反面、プラン決めには多くの時間と労力が必要となります。
毎週住宅展示場で打ち合わせをしても、2カ月から3カ月プラン決めにかかることもあるのです。
注文住宅の場合は土地探しをして契約をするところから始まり、着工してからも6カ月～10カ月程かかるため、トータルで12カ月～15カ月程かかるのが一般的です。
綿密なプラン決めをしたとしても、完成後とのギャップを全てなくすことは中々難しいこともデメリットとなります。
建売住宅と注文住宅を項目別に比較
こちらでは建売住宅と注文住宅を項目別に比較していきます。
| 建売住宅 | 注文住宅 | |
| 価格 | 安い 2,000万円～3,000万円程での購入が可能 | 高い 土地と合わせて4,000万円～6,000万円程が一般的 |
| 間取り | 一般的な3LDKや4LDKが多い | 建てる人のプランにより大きく変わる |
| 工法 | 基本的に多くの建売は同じ工法 ツーバイフォー工法が多い | 各住宅によって異なる工法 |
| 工期 | 2カ月～3カ月 | 土地探しから換算すると12カ月～15カ月 |
| 寿命 | 30年～80年 | 30年～80年 |
注文住宅は多くの部分が建てる人のプランやハウスメーカーによって大きく変わります。
建売住宅は万人に売れるよう、多くの人に好まれる住宅づくりが指針となっています。
現在の建売住宅は品質もよく、メンテナンス次第では長期間住むことも十分可能です。
これは注文住宅にもいえることですが、どちらの住宅も日ごろの管理やメンテナンス次第で寿命が短くなることも、長くすることもできます。
定期的なメンテナンスを行うことが、長く住むコツです。
まとめ
後悔しない建売住宅選びをするためには、物件選びを慎重に行うこともそうですが、ライフプランや資金計画を事前によく考えておくこと、業者や物件の品質の見極めが大切になってきます。
正しいチェックポイントを押さえ、賢く、理想の住まいを手に入れましょう。
