建売住宅の諸費用の内訳・目安はいくら?諸費用はローンで借りられる?

建売住宅は土地建物価格以外にも多くのお金がかかります。

それは「諸費用」です。

諸費用は絶対必要なものから無くても何とかなるもの、節約可能なものから削減不可のものまでいろいろあります。

これら諸費用はいくらくらいかかるのか、どれくらいを見積もっておけばよいのかわからない人も多くいるものです。

建売住宅を買わないとわからない諸費用の内容を解説します。

また、重要なことですので建売住宅も選択肢の一つとして考えている方へ100万円以上損をしかねないことを先にお伝えします。

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それでは解説をしていきます。参考にしてください!

もくじ

新築建売住宅の諸費用は何にいくらかかる?

新築の建売住宅は何千万円もする大きな買い物です。

土地建物価格でも相当かかりますが、出費はそれだけではありません。

諸費用と呼ばれる多くの費用がプラスアルファでかかるのです。

まずは諸費用の内訳と金額の目安を見ていきましょう。

なお、金額はあくまで目安ですので、これ以上かかる場合もあれば、安い場合もあります。

建売住宅の物件価格以外にかかる諸費用の内訳と金額目安

建売住宅の土地と建物以外にも諸費用がかかります。

登記費用、固定資産税の清算金など、あまりなじみのないものもあるものです。

まずは売買契約から引き渡し時にかかる諸費用を見ていきます。

項目は多く費用もかさみますが、住宅ローンであわせて借りてしまうことも多いものです。

このため、負担感が少ないものもあります。

売買契約時の印紙代

売買契約書に貼り付ける必要があるのが印紙です。

実は、印紙は印紙税という立派な税金。

これを貼っていないことがバレると、税務署から追徴課税がくることもあります。

売買金額1,000万円から5,000万円までの契約は1万円です。

郊外の物件ならばこの金額で収まります。

5,000万円以上1億円までは3万円です。

億ションと呼ばれる物件以外はこれくらいになります。

金銭消費貸借契約の印紙代

金融機関から住宅ローンを借りる際には金銭消費貸借契約を締結します。

この際にも売買契約と同様に印紙代が必要です。

1,000万円から5,000万円までの住宅ローンには2万円、5,000万円以上1億円までは6万円です。

印紙は金融機関が当日必要なものとして案内してくれることがあります。

固定資産税の清算金

土地や建物には固定資産税がかかります。

これは1月1日時点の所有者に課税される税金です。

仮に5月1日に引き渡しをする場合、4月30日までは売主の建売メーカーの所有なので売主が税金を負担します。

5月1日からは買主の所有物なので買主が税金を負担すべきです。

ですが、その年は売主に課税されることが決定しているため、買主は売主に対して固定資産税の清算をする必要があります。

この清算金は物件価格や取得時期によって大きく異なるため目安が出せない諸費用です。

通常は仲介業者が計算し、提示してくれます。

仲介手数料

仲介業者を介して建売住宅を購入した場合は仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は物件価格の3%プラス6万円に消費税を乗じた金額です。

例えば3,000万円の物件であれば、3,000万円×3%+6万円に消費税をかけた105万6千円となります。

これが上限ですが、多くの仲介業者は上限いっぱいの請求です。

ローン手数料

ローンの手数料として金融機関に支払う金銭です。

審査の費用、手続きの費用といったものになります。

これも金融機関によって金額が異なる諸費用です。

ネットバンクは安く、既存の金融機関は高い傾向になります。

借入金額の2.2%程度が相場です。

1,000万円あたり22万円となります。

仮に3,000万円借りると66万円です。

保証料

万一、ローンが支払えなくなった場合に保証会社が建て替え払いをしてくれるための費用です。

これはローンの借主である物件の買主が保証会社に対して支払う金銭になります。

ただ、あまり負担感はありません。

保証料は住宅ローンの金利に含まれていることが一般的です。

実際には支払っているけれど、金利に含まれているため負担感は小さくなっています。

登記費用

引き渡し時に司法書士に支払う費用です。

物件の規模にもよりますが、20万円から30万円が相場になります。

金額はそれなりにしますが、その内訳はほとんどが登録免許税と登記手数料のための印紙代です。

これだけやっても司法書士手数料が少ないことを司法書士自身も嘆いています。

司法書士の手数料は実はとても少ないのです。

建売住宅購入後(引っ越し後)にかかる費用の内訳と金額目安

建売住宅は購入したら終わり、という財産ではありません。

そこで住み、暮らせるようにすることが必要です。

建売住宅購入後にかかるお金もバカになりません。

ただ、節約したり、削減したりすることが可能な費用が多いことも特徴です。

建売住宅購入後に必要な費用について見ていきましょう。

引っ越し代

引っ越し代も今や必須の費用です。

これも家族構成、引っ越しの距離、荷物の多さで千差万別です。

あとは繁忙期と閑散期でも費用は異なります。

最近は働き方改革の影響で、繁忙期の急な引っ越しは難しくなりました。

閑散期の一般的な核家族で同一市町村内であれば、20万円から30万円程度の必要となります。

家財家電

タンスやテレビ、食器棚などを引っ越しの機会に新調することもあります。

ぜいたくを言えばキリがありませんが、なるべくこれまで使っていたものを利用することで節約も可能です。

今は処分費も相当な金額になります。

自分でクリーンセンターに持ち込むと、数百円の費用で処分可能です。

これを業者に頼むと数千円から1万円程度となります。

家財や家電は購入と処分で節約ができる品物なのです。

挨拶回りの品

こうしたあいさつ回りは昔よりもだんだん少なくなってきました。

タオルやソバなどが定番です。

両隣と向かい3軒に配ると5品、さらに範囲を広げても10軒程度になります。

一軒あたり3,000円も出せば立派な品物が購入可能です。

こうした挨拶回りは品物よりも挨拶に出向くことのほうが重要になります。

外構工事費

外構工事も節約できる費用です。

何もしなければ、ほぼ0円となります。

ただ、それでは少し寂しい話です。

ここは塀や擁壁、カーポートなどの自分で作るのが困難なものは依頼し、それ以外は自分でやってみましょう。

芝生を張ったり、木を植えたりするのは家族でやると楽しいものです。

ホームセンターで購入すれば、工事を頼むよりもずっと安上がりになります。

不動産取得税

自分のさじ加減で金額を調整できる費用が多い中、金額が決まってしまうのが不動産取得税です。

新築の場合は、新築後3カ月程度で都道府県の担当者がやってきます。

家を調査し、その後納税通知がやってくるのです。

一般的な税額は敷地30坪で評価額1,000万円、建物30坪評価額1,250万円だとおよそ1.5万円程度。

軽減措置や特別控除が多く、大幅に軽減されるのが不動産取得税なのです。

その他にかかる可能性のある費用

ここまでは多くの建売住宅で、費用の差こそあれ、かかる費用を解説してきました。

ここではそれら以外にかかる可能性のあるもの、場所によっては義務として必要な費用をお話しします。

これらの多くは出費の必要があるかどうか事前にわかるものばかりです。

思わぬ出費にならないよう、よく確認しましょう。

オプション費用

太陽光発電システムの導入、カーポートの設置などのオプション工事をすると、当然ながら追加費用がかかります。

中にはサービスの一環で安くつけてくれたり、無料に近い金額だったりする場合も。

一度メーカーに相談してみましょう。

地盤調査費

埋め立て地や昔は田んぼだったところなど、地盤の弱い場所が各地にあるものです。

こうした場所では地盤がどのくらいの強さなのかを調査しておくと安心材料になります。

費用は建築工事と同時に依頼すれば10万円程度です。

調査結果によっては建物の配置を変更することもあるので、やるのであれば工事の早い段階で行うことをおすすめします。

上下水道負担金

その土地に最初に上下水道を引く際には、上下水道の負担金を市町村から求められることがあります。

その金額は市町村によって異なりますが、敷地1㎡あたり300円程度です。

古い建物を取り壊して分譲された住宅では不要の場合もあります。

この負担金は支払わないと水道や下水道が使えませんので請求されたら支払うことが必要です。

また、市街地で上水道がないのはまれですが、下水道は今でも整備中の場所があります。

これまで下水道のない場所で新たに下水道が使えるようになると、下水道を使用しなくても負担金が徴収されるのです。

また、法律上は一定期間内に自分の費用で下水道に接続する必要があります。

接続費用はおよそ30万円程度です。

町内会費

地域によっては町内会費を徴収するところもあります。

入会は強制ではありません。

年間にして3,000円程度なので額としては僅少です。

ただ、売主や仲介業者からの説明がないとトラブルの元です。

中古住宅にかかる諸費用

中古住宅にかかる費用も基本的には新築住宅とそれほど変わりません。

建物部分の評価額が新築時点よりも下がっているので、登記費用や不動産取得税は割安になります。

逆にリフォーム代がかかる場合があるため、リフォーム代のための資金を準備することが必要です。

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【建売住宅の物件価格別】諸費用は全部でいくら位かかる?

これまで見てきたように、ひとくちに諸費用といっても物件によってその金額は大きく異なります。

値段ごとにどれくらいの諸費用がかかるのか一覧表にしてみました。

概算ではありますが、売買金額につれて諸費用も上がっていくのがわかります。

諸費用算定の前提条件

諸費用算定の前提条件は次のとおりです。

  • 頭金なしの全額ローンを想定
  • 金額は1万円単位の概算
  • ローン保証料は金利に組み込まれているとみなし、計上しない。
  • ローン手数料は2.2%で想定

以上の想定で一覧表を作成します。

売買金額と新築・中古別でかかる諸費用金額

売買金額と新築・中古別でかかる諸費用金額の一覧は以下のとおりです。

 

 

2000万円 3000万円 4000万円 1000万円
新築建売 新築建売 新築建売 中古住宅
売買時契約印紙代 1万円 1万円 1万円 0.5万円
登記費用 30万円 35万円 40万円 20万円
ローン印紙代 2万円 2万円 2万円 2万円
ローン手数料 44万円 66万円 88万円 22万円
火災保険 3万円 3万円 3万円 3万円
固定資産税清算金 5万円 7万円 9万円 5万円
不動産取得税 2万円 3万円 4万円 1万円
小計 87万円 117万円 147万円 54万円
仲介手数料 73万円 106万円 139万円 40万円
仲介手数料含む合計 160万円 223万円 286万円 93.5万円

値段に連れて上がるものと固定の金額がある

こうして一覧にしてみると、売買代金にかかわらず一定額のものと、値段に連れて金額が上昇していく項目があることがわかります。

ローン手数料、登記費用、仲介手数料などは借入金額や土地建物の評価額によって負担額が変わるものの代表例です。

印紙代も売買金額等によって金額が変わりますが、1,000万円超から5,000万円までは同額になります。

仲介手数料は新築建売住宅の場合、直接売買でかからない場合もあるので別枠としました。

新築建売住宅の諸費用はいつ払うの?

建売住宅の諸費用はそれぞれ支払うタイミングが異なります。

多くは物件の引き渡し及び残金決済時です。

中には入居して数か月後に支払うものも。

用意すべきタイミングを知っておけばあせることはありません。

ここでは諸費用を支払うタイミングの目安について調べてみました。

物件の購入申し込み時に払う諸費用

物件の購入申し込み時には手付金を支払います。

この手付金は残金決済時に物件代金に充当されるものです。

このため一般的には諸費用としては認識されていません。

物件代金の一部なのです。

このタイミングで支払う諸費用は多くありません。

住宅ローンを借りる時に支払う諸費用

住宅ローンを借りるためには融資手数料と住宅ローンの保証料を支払います。

融資手数料はその手数料分を余分に借りて融資の際に天引きすることが可能です。

住宅ローンの保証料は金利に組み込まれていることが多くなりました。

このため、諸費用を支払ってはいるけれど、負担感が少ないのです。

物件引き渡し及び残金決済日までに支払う諸費用

物件引き渡し時に支払う諸費用が一番多い印象です。

印紙代、仲介手数料、登記費用はこのタイミングで必要になります。

印紙はあらかじめ購入することが必要です。

仲介手数料や登記費用は現金で用意します。

固定資産税の清算金もこのタイミングです。

オプション工事の支払い自体はここで行いますが、諸費用というより物件価格扱いとなります。

新居に入居した後に支払う諸費用

引き渡し後の追加工事が発生すれば入居後に支払います。

あと、忘れてはいけないのが不動産取得税です。

これは引き渡し後数カ月して請求がやってきます。

数万円程度なので負担自体は大きくないものの、忘れたころにやってくるものです。

一般的な建売住宅であれば2万円程度で収まります。

建売住宅購入で諸費用を節約する方法

諸費用はできるだけ節約したい。

誰もがそう考えています。

中には、工夫次第で節約できる費用があるのは確かです。

ですが、多くはどうしても払う必要があったり、義務があったりします。

建売住宅購入で諸費用を節約する方法を見ていきましょう。

仲介手数料を節約する

仲介手数料を節約する一番の方法は仲介業者を入れないことです。

建売住宅は建築した業者が売主として販売することが多くあります。

こうした直接販売から購入すれば仲介手数料を節約することが可能です。

とはいえ、意中の物件が仲介業者を介してしか買えない場合もあります。

この場合、仲介手数料を節約することは困難です。

ささいなミスをあげつらって仲介手数料を値下げさせる人もいますが、自らトラブルを起こすようなものでおすすめできません。

事情を話して、端数を切ってもらうか、加算される6万円を削ってもらう程度です。

火災保険料・地震保険料を節約する

火災保険や地震保険の保険料を削ること自体は可能です。

それによって費用負担は少なくなります。

ただし、万一の際にもらえる保険金もその分削減です。

保険料を減らすのは得策とは言えません。

大手保険会社よりも共済組合のような互助組織が運営する保険のほうが同じ補償内容でも割安です。

最近ではネット保険でも安い保険が発売されています。

こうした割安な保険を探しましょう。

住宅ローンの保証料を節約する

住宅ローンの保証料はほとんど無料で、金利に組み込まれていることが主流です。

このため保証料を節約しようとすると、金利の安いローンを探すことと同じになります。

このため保証料を節約しようというインセンティブはあまり働きません。

外構工事費用を節約する

外構工事費用は節約しやすい費用のひとつです。

もしも外構は何もしないのであれば理屈の上では0円にすることもできます。

ただ、雨水を流す側溝やポスト程度は必要です。

必要最低限だけ工事を依頼し、あとはDIYなどで造り上げるのが安上がりになります。

そのほうが思い入れも強くなるというものです。

引っ越し代を節約する

引っ越し代を節約する一番良い方法は閑散期を狙うことです。

繁忙期と比べると1.5倍程度の開きがあります。

あとは荷物をなるべく減らす、梱包や荷解きを自分たちで行うといった方法で節約が可能です。

引っ越し業者の手間をかけさせなければ、その分安くすることができます。

引っ越しのタイミングや時間をかけられるかにもよりますが、引っ越し代も節約可能な費用です。

税金を節約する

基本的に税金を節約することはできません。

かつては不動産取得税の調査後に増築するといった手法もありましたが、コンプライアンス的にはNGです。

設計段階で延床面積に含まれないスペースを造ることはできますが、すでに完成した物件には活用できません。

税金は基本的に節約できない出費として覚悟しておきましょう。

建売住宅の諸費用を支払う方法は?現金?ローンに組み込める?

建売住宅の諸費用を支払う方法は現金以外にはあるでしょうか。

ほとんどの費用は現金払いが基本です。

一方でローンに組み込めるものもあります。

諸費用の支払い方法についてまとめてみました。

現金で用意する場合と住宅ローンに組み込む場合では用意すべき現金が変わってきます。

諸費用は基本的に現金払い

諸費用の支払いは基本的に現金払いです。

これは税金である不動産取得税や報酬の大部分が税金に準ずる登記費用が当てはまります。

このほか、確実な費用の回収のためでもあるのです。

仲介手数料は引き渡し時に現金支払いが基本になります。

継続的な取引ではない不動産仲介は掛け払いを使いません。

諸費用を住宅ローンに組み込むことは可能

現金払いが基本でもこれらを住宅ローンに組み込むことは可能です。

この場合、諸費用分を余分に借りることになります。

例えば物件の代金で3,000万円を借りる場合に、諸費用分100万円を加算して3,100万円のローンを組むのです。

融資枠に余裕があればこうした借り方も十分可能になります。

諸費用込みの住宅ローンを組む際の注意点

諸費用込みの住宅ローンを組む際の注意点としては、まず余分に借りた分だけ返済が大きくなります。

なるべく月々の返済を少なくしたい場合には、最初に支払っておくことが賢明です。

また、融資枠がぎりぎりだと諸費用分を借りることができないことも。

事前審査では通っても本審査で落ちる場合もあるので注意が必要です。

まとめ

建売住宅は土地建物価格以外にも多くのお金がかかることがわかりました。

諸費用は必須のものからなくても何とかなるものまでいろいろです。

こうした諸費用は建売住宅を買わないとわからないものです。

つい土地と建物価格ばかりに目がいきがちになります。

諸費用は金額が小さいものもありますが、ボディブローのようにじわじわと効いてくるのです。

諸費用に足元をすくわれないように準備しておきましょう。

uchihapi3

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