建売住宅の坪単価の平均・相場はいくら?坪単価が安い理由も紹介

家を建てる時の価格のおおよその目安として、一般的に参考にされるものに坪単価があります。

住宅会社を選ぶ際や、商品を選ぶ際に、どの会社のどの商品であれば予算内で建てられそう・・・といった建築費用を比較する際に坪単価を目安にしている方が多いと思います。

また建売住宅を購入する際にも、土地と建物の坪単価を調べて購入の判断をする方が多いでしょう。

しかし坪単価には様々な落とし穴があるので、それだけに頼って住宅を購入すると失敗してしまう可能性が高くなります。

そこで本記事では、建売住宅の坪単価の相場や坪単価の注意点などを詳しく解説したいと思います。

建売住宅の坪単価とは?

坪単価とは建物の1坪(約3.3㎡)当たりの建築費のことで、一般的には以下の計算式で求められます。

  • 坪単価=建物の本体価格÷延べ床面積(坪)

坪単価を知ることで、商品別のグレードや、住宅会社ごとの価格の違いをおおまかに知ることができます。

坪単価を比較するときの注意!

しかし坪単価の計算方法には共通のルールがある訳ではないので、注意が必要です。

冒頭で、坪単価とは一般的には建物の本体価格を延べ床面積で割ったものとご説明しました。

しかし会社によっては「延べ床面積」ではなく、吹き抜けや玄関ポーチ、バルコニーなどを含めた「施工床面積」で割って計算していることがあります。

この方法で計算すると、まったく同じ価格の同じ住宅であっても坪単価が安くなります。

また、建物の本体価格の基準も会社によってまちまちなので、坪単価はあくまでもおおよその目安に過ぎず、坪単価が安くても実際に支払う費用総額が必ずしも安くなるとは限りません。

建売住宅の坪単価相場はどれ位?

建売住宅の坪単価平均はどれ位なのでしょうか。

建売住宅は土地と建物を合わせて販売されるものです。

土地の価格と建物の価格が別々に表示されている場合には、建物の坪単価は建物価格を建物面積で割って計算することができます。

建売住宅の坪単価を計算する方法

例えば以下のような価格の建売住宅があったとします。

・販売価格が4,500万円

土地の価格が3,000万円

建物価格が1,500万円(建物面積 30坪)

この場合には、建物の坪単価は1,500万円÷30坪=50万円/坪になります。

ところが建売住宅の場合には、土地と建物の価格が別々に表示されていないケースがあります。

そのようなケースでは、建物の坪単価がわからないと思われがちですが、消費税額から建物の坪単価を計算することが可能です。

たとえば次のようなケースです。

  • 販売価格 4,650万円(うち消費税150万円)
  • 土地面積 40坪
  • 建物面積 30坪

消費税は建物には課税されますが、土地には課税されません。

したがって、消費税額から建物価格を計算することができます。

上記の場合の建物価格は、150万円÷10%=1,500万円となります。

したがって販売価格4,650万円の内訳は、土地価格3,000万円、建物価格1,500万円、消費税150万円であることがわかります。

すなわち建物の坪単価は、1,500万円÷30坪=50万円/坪で、土地の坪単価は3,000万円÷40坪=75万円/坪になります。

建売住宅と注文住宅の坪単価の違いは?

建売住宅の坪単価と注文住宅の坪単価を単純に比較することはできません。

また比較することにあまり意味がありません。

というのは、それぞれの坪単価に含まれる内容が違っているからです。

前述したように注文住宅の坪単価に含まれているものは、あくまでも建物の本体価格だけです。

住宅会社によっては本体価格の中に照明器具やエアコンなどを含めている会社もありますが、電気やガス、給排水などの屋外配線、屋外配管費用などは含まれていないことがほとんどです。

一方、建売住宅の建物の坪単価は、販売価格を土地と建物に分けて計算するので、土地の価格に含まれないものは全て建物の坪単価に含まれます。

したがって建売住宅の場合には、電気やガス、給排水などの屋外配線、配管費用も当然坪単価に含まれることになります。

また建売住宅では、門扉や植栽、ブロック塀などの外構工事も坪単価に含まれることが多くなりますが、注文住宅の坪単価に外構工事が含まれることはほとんどありません。

しかし建売住宅やローコスト注文住宅の場合には、一般的に標準仕様に含まれていると思われがちな雨戸やシャッター、網戸などが標準仕様になっていないこともあるので、注意が必要です。

ローコスト住宅の坪単価は?

近年ローコスト住宅と呼ばれる住宅が注目され、大手ハウスメーカーでも価格の安さを前面に打ち出したCMを見かけるようになりました。

ローコスト住宅とは一般的に坪単価30万円~50万円程度の住宅を指します。

坪単価30万円だと40坪の家を建てても1,200万円ですから、その安さは非常に魅力的で若い世代を中心に人気となっています。

しかしやはり注意したいのは坪単価に何が含まれているかということ。

ローコスト住宅はシンプルな規格型住宅で、設備や資材のグレードを抑え選択肢も非常に限られています。

そのためオプション工事を追加してグレードアップすると、想像以上に費用が高くなってしまったという事態が発生します。

初めに提示された坪単価にはもちろんオプション追加費用は含まれていませんから、坪単価の安さだけで飛びついてしまうと最終的には通常の建売住宅とあまり変わりない価格になったというケースはよく聞かれます。

ハウスメーカーと工務店の坪単価の違いは?

ハウスメーカーと工務店はどちらも住宅を建築する会社ですが、主にその規模によって特徴が分かれています。

ハウスメーカーと工務店

一般的に大手ハウスメーカーが建てる注文住宅の坪単価の平均は、80万円前後といわれています。

一方、工務店が建てる注文住宅の坪単価の平均は60万円程度です。

また建売住宅についても、中堅の工務店・不動産会社が分譲しているものが50~55万円程度の坪単価になっているものが多いのに対し、大手ハウスメーカーが分譲しているものでは70万円以上のものが多くなっています。

したがって工務店の坪単価は大手ハウスメーカーの7割程度といえますが、なぜこんなにも価格差が生じてしまうのでしょうか。

大手ハウスメーカーは、年間に数千棟も建築しているので、建築資材の仕入れコストは工務店よりもはるかに安いはずです。

また仕様や住宅設備機器などについても、大手ハウスメーカーの住宅に採用されているものが工務店の住宅で使われているものと比べて、それほどグレードが高いというわけでもありません。

高いとしてもせいぜい総額で100万円程度でしょう。(30坪の家で坪当たり約3.3万円の差額)

ハウスメーカーの坪単価が高い理由はいろいろとあるのですが、最大の理由は販管費の違いです。

販管費とは「企業の営業活動に要した費用のことで、売上原価に算入されない経費」のことですが、ハウスメーカーは売上高や人員などの規模が大きいため、毎日膨大な販管費が発生します。

また、広告費や全国の住宅展示場への出展費用、モデルルームの維持費なども大きな負担になっています。

これらの販管費が販売価格にすべて上乗せされるため、坪単価が高くなります。

建売住宅の坪単価は本当に安いのか? 坪単価が安くなる5つの理由

ハウスメーカーでも工務店でも、同じ会社の坪単価を比べてみると、一般的に建売住宅の坪単価は注文住宅の坪単価よりも低く抑えられています。

では実際にどれくらいの差があるのでしょうか。

フラット35利用者調査の2018年度の報告書を見てみましょう。

  • 建売住宅の購入価格の全国平均:3442.1万円(住宅面積100.8㎡)
  • 注文住宅の購入価格の全国平均:4112.6万円(うち建設費は2777.5万円で住宅面積は112.2㎡)

参考:2018年度フラット35利用者調査|住宅ローン:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

建売住宅を購入した人は、土地を購入して注文住宅を建てた人よりも670.5万円も安くマイホームを手に入れています。

このデータは、2018年に実際に住宅を購入した人を対象にしているので、非常に参考になると思います。

建売住宅は土地と建物の合計金額しかわからないので、正確に建物の価格だけを比較することはできませんが、土地の価格にはそれほど多くの違いはないと思われるので、建売住宅の方がかなり安い金額で建物を購入していると推測できます。

住宅の坪単価を下げるには、いくつかの方法があります。

では「建売住宅が安い=坪単価が安い」のには、どのような理由があるのでしょうか。

建売住宅の坪単価が安い5つの理由

5つのポイントから解説していきましょう。

1.モデルハウス、住宅展示場の経費がかからない

建売住宅には、注文住宅のようなモデルハウスや住宅展示場が必要ありません。

モデルハウスを1棟建てるには数千万円という費用が必要で、建築後にも維持費がかかります。

また、全国の住宅展示場に出展するのにも出展費がかかり、展示場でのイベント代や集客のための広告宣伝費用も必要です。

これらのコストは、すべて注文住宅の建築費に上乗せされます。

一方、建売住宅は現地の物件をモデルハウスとして利用することができるので、このようなコストがかからない分販売価格を安く設定することができます。

2.土地を安く仕入れている

建売住宅が安い理由のひとつには、土地を安く仕入れていることがあります。

建売分譲業者は、まとまった広い土地を地主に交渉して相場よりも安い値段で仕入れています。

一方、注文住宅で購入するのは家1軒分の土地だけになるので、土地の価格は相場通りの値段になります。

したがって建売住宅は、注文住宅を建てるよりも安い値段で供給することができます。

3.1棟あたりの利益を下げて短期間に大量に販売している

建売分譲業者のビジネスモデルは、パターン化された家を大量に素早く建てて、短期間で販売することで利益を出すことです。

そのため薄利多売になる傾向がありますが、1軒当たりの利益を追求するよりも、生産性を高めてたくさんの住宅を販売することに注力しています。

4.間取りや設備、仕様が規格化されている

建売住宅では、間取りや設備、仕様などを規格化しパターン化することで、建築資材を一度に大量に仕入れて材料費のコストダウンを図っています。

また特殊な設計や、施工難易度が高いデザイン、納まりを極力なくすことで、設計担当者や現場監督の省力化を図ります。

最も代表的な手法は、建物の外観をシンプルにすることです。

平面計画では建物の形をできるだけ正方形に近くなるようにして、1階と2階の床面積がほぼ同じの「総2階建」で計画します。

これにより外壁面の凹凸をなくして表面積を少なくできると共に、構造がシンプルになるので構造躯体にかかる費用も削減することが可能になります。

また1階部分の屋根をなくすことができ、同じ延べ床面積であれば1階の面積が小さくなるため、基礎工事にかかる費用も少なくなります。

土地に合わせて設計する必要がある注文住宅では難しい場合がありますが、土地をある程度自由に区画できる建売住宅では、比較的実現しやすい方法です。

また屋根の形もシンプルな片流れや切妻屋根にすることで、施工の手間を削ることができます。

さらに水回りを一か所にまとめる、大きな部屋を必要に応じて仕切って使うスタイルにする、費用がかかる和室や吹き抜けを作らない、必要以上に大きなバルコニーを作らない、などといった間取りの工夫で、坪単価を下げることができます。

特に吹き抜けやバルコニーは坪単価を計算する際の延べ床面積に含まれないので、これをなくすことにより坪単価を下げるためにダイレクトな効果を発揮します。

多くの建売住宅でこれらの工夫がされていることを、すでにお気づきの方も多いのではないでしょうか。

しかし近年では建売住宅に限らず、ローコストの注文住宅にもこれらの手法が採り入れられています。

5.工期が短く人件費を削減している

間取りや仕様の規格化によって、現場で作業を行う職人にとっても少ない手間で楽に作業を行うことが可能になります。

そのため工期の短縮が可能になり、人件費の削減につながります。

また大量に住宅を建てることで、下請け業者に対して年間を通して安定的に工事を発注できるため、相場よりも安い価格で発注することができることも見逃せない効果です。

坪単価は安ければ安いほどいい?

多くの方が住宅の購入判断をする際に目安にしている坪単価。

そのため、坪単価を安く見せることに躍起になっている住宅会社は少なくありません。

建築費を施工床面積で割って坪単価を安く見せたり、建築本体価格に含まれる内容を削って坪単価を下げたりする手法があることは前述した通りです。

そもそも坪単価を算出するための共通のルールが存在しないので、坪単価を比較して高いか安いかを論じることにあまり意味はありません。

いらぬ誤解を避けるために、あえて坪単価を公表していない住宅会社もあるほどです。

どんなに坪単価が安くても、希望のオプション工事を加えていった結果、最終的な支払総額が高額になってしまうことはよくあるパターンです。

したがって坪単価はあくまでも目安として考え、あまり坪単価にこだわり過ぎないようにしましょう。

坪単価が安くなると品質も低くなる?

建売住宅は、主に間取り・仕様の規格化や工期の短縮などによる原材料費のコストダウンと、人件費を削減することによって坪単価を下げているので、坪単価が低いからと言って必ずしも品質が低いとは言いきれません。

もちろんハイグレードな注文住宅のように豪華な内・外装材や設備はほとんど期待できませんが、「坪単価が低い=品質が低い」は誤った認識です。

しかし一部の建売住宅では、グレードの低い外装材や住宅設備機器、内装材が使用されていたり、断熱性能や耐震性能などの住宅の基本性能が低かったりするのも事実です。

また本来なら標準仕様で備わっているべきと思われる雨戸やシャッター、網戸、カーテンレールなどがすべてオプション扱いになっていることも建売住宅では珍しくありません。

したがって一口に建売住宅と言っても、その品質やグレードは住宅会社や売主によって千差万別です。

建売住宅の安全性や住宅性能は低い?

建売住宅の中にも耐震性・劣化対策・維持管理のしやすさ・住戸面積・省エネルギー性・居住環境・維持保全管理といった7つの技術基準をクリアした「長期優良住宅」の認定を受けた住宅や、「フラット35」の品質基準をクリアしたものなど、高い住宅性能を備えたものが数多く市場に出まわるようになりました。

これらの住宅を購入すると住宅ローン減税や固定資産税の50%減額、フラット35Sによる金利優遇といった多くの金銭的メリットが得られます。

このように近年の建売住宅には、ただ価格が安いだけでなく、安全性や住宅性能などを高めていかに付加価値をつけるのかが求められるようになっています。

建売住宅を購入する場合には、これらの点にも是非注目するようにしてください。

まとめ

建売住宅を購入するのか、あるいは注文住宅を建てるのかで迷った際には、つい建売住宅の安さばかりに目が向いてしまうことになりがちです。

しかし注文住宅だからといって必ずしも品質が高いとは限らないように、建売住宅は安いからといって必ずしも品質が低い訳ではありません。

したがって初めから建売住宅の品質は低いと思ってあきらめてしまうのは絶対に止めましょう。

住まい選びには予算があるので、どうしても価格にばかり気を取られてしまいます。

少しでも坪単価の安いものを選んでしまいがちですが、坪単価の算出方法にはカラクリがあって必ずしも坪単価が安いものがお買い得物件というわけでもありません。

住宅メーカーの坪単価を比較する際には、どこまでが含まれていて何が含まれていないのか、同じ条件で比較しなければ意味がありません。

そして全く同じ条件で比較することは、現実的には不可能です。

坪単価はあくまでも目安として考えるようにしましょう。

価格と品質のバランスをよく見極めることが住まい選びで失敗しない最大の秘訣です。

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