家を建てる時の価格のおおよその目安として、一般的に参考にされるものに坪単価があります。
住宅会社を選ぶ際や、商品を選ぶ際に、どの会社のどの商品であれば予算内で建てられそう・・・といった建築費用を比較する際に坪単価を目安にしている方が多いと思います。
また建売住宅を購入する際にも、土地と建物の坪単価を調べて購入の判断をする方が多いでしょう。
しかし坪単価には様々な落とし穴があるので、それだけに頼って住宅を購入すると失敗してしまう可能性が高くなります。
そこで本記事では、建売住宅の坪単価の相場や坪単価の注意点などを詳しく解説したいと思います。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅の坪単価とは？
坪単価とは建物の1坪(約3.3㎡)当たりの建築費のことで、一般的には以下の計算式で求められます。
- 坪単価＝建物の本体価格÷延べ床面積（坪）
坪単価を知ることで、商品別のグレードや、住宅会社ごとの価格の違いをおおまかに知ることができます。
建売住宅の坪単価って？
建売住宅は、建物価格と土地価格がセットになって販売されていることが一般的です。
そのため建売住宅で坪単価を計算する場合、価格の内訳を知る必要があります。
そのうえで本体価格を延べ床面積で割れば、坪単価を求めることができます。
詳しい計算方法は、後程ご紹介します。
坪単価を比較するときの注意！
しかし坪単価の計算方法には共通のルールがある訳ではないので、注意が必要です。
冒頭で、坪単価とは一般的には建物の本体価格を延べ床面積で割ったものとご説明しました。
しかし会社によっては「延べ床面積」ではなく、吹き抜けや玄関ポーチ、バルコニーなどを含めた「施工床面積」で割って計算していることがあります。
この方法で計算すると、まったく同じ価格の同じ住宅であっても坪単価が安くなります。
また、建物の本体価格の基準も会社によってまちまちなので、坪単価はあくまでもおおよその目安に過ぎません。
坪単価が安くても実際に支払う費用総額が必ずしも安くなるとは限らいないという点には十分注意しましょう。
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注文住宅の坪単価相場はいくら？
注文住宅の坪単価は住宅のグレードで大きく変わります。ローコスト住宅から廃コスト住宅まで合わせると、平均して50～60万円の幅に収まります。
そのため、50～60万円を目安として検討するのが良いでしょう。
建売住宅の坪単価相場はどれ位？
建売住宅の坪単価平均はどれ位なのでしょうか。
建売住宅は土地と建物を合わせて販売されるものです。
土地の価格と建物の価格が別々に表示されている場合には、建物の坪単価は建物価格を建物面積で割って計算することができます。
建売住宅の坪単価を計算する方法
例えば以下のような価格の建売住宅があったとします。
【販売価格】4,500万円
【内訳】土地の価格が3,000万円
建物価格が1,500万円(建物面積 30坪)
この場合には、建物の坪単価は1,500万円÷30坪=50万円/坪になります。
ところが建売住宅の場合には、土地と建物の価格が別々に表示されていないケースがあります。
そのようなケースでは、建物の坪単価がわからないと思われがちですが、消費税額から建物の坪単価を計算することが可能です。
たとえば次のようなケースです。
- 販売価格 4,650万円(うち消費税150万円)
- 土地面積 40坪
- 建物面積 30坪
消費税は建物には課税されますが、土地には課税されません。
したがって、消費税額から建物価格を計算することができるのです。
上記の場合の建物価格は、150万円÷10％=1,500万円となります。
したがって販売価格4,650万円の内訳は、土地価格3,000万円、建物価格1,500万円、消費税150万円であることがわかります。
すなわち建物の坪単価は、1,500万円÷30坪=50万円/坪で、土地の坪単価は3,000万円÷40坪=75万円/坪になります。
建売住宅と注文住宅の坪単価の違いは？
建売住宅の坪単価と注文住宅の坪単価を単純に比較することはできません。
また比較することにあまり意味がありません。
というのは、それぞれの坪単価に含まれる内容が違っているからです。
前述したように注文住宅の坪単価に含まれているものは、あくまでも建物の本体価格だけです。
住宅会社によっては本体価格の中に照明器具やエアコンなどを含めている会社もありますが、電気やガス、給排水などの屋外配線、屋外配管費用などは含まれていないことがほとんどです。
一方、建売住宅の建物の坪単価は、販売価格を土地と建物に分けて計算するので、土地の価格に含まれないものは全て建物の坪単価に含まれます。
したがって建売住宅の場合には、電気やガス、給排水などの屋外配線、配管費用も当然坪単価に含まれることになります。
また建売住宅では、門扉や植栽、ブロック塀などの外構工事も坪単価に含まれることが多くなりますが、注文住宅の坪単価に外構工事が含まれることはほとんどありません。
しかし建売住宅やローコスト注文住宅の場合には、一般的に標準仕様に含まれていると思われがちな雨戸やシャッター、網戸などが標準仕様になっていないこともあるので、注意が必要です。
ローコスト住宅の坪単価は？
近年ローコスト住宅と呼ばれる住宅が注目され、大手ハウスメーカーでも価格の安さを前面に打ち出したCMを見かけるようになりました。
ローコスト住宅とは一般的に坪単価30万円～50万円程度の住宅を指します。
坪単価30万円だと40坪の家を建てても1,200万円ですから、その安さは非常に魅力的で若い世代を中心に人気となっています。
しかしやはり注意したいのは坪単価に何が含まれているかということ。
ローコスト住宅はシンプルな規格型住宅で、設備や資材のグレードを抑え選択肢も非常に限られています。
そのためオプション工事を追加してグレードアップすると、想像以上に費用が高くなってしまったという事態が発生します。
初めに提示された坪単価にはもちろんオプション追加費用は含まれていません。
坪単価の安さだけで飛びついてしまうと、最終的には通常の建売住宅とあまり変わりない価格になったというケースはよく聞かれます。
ハウスメーカーと工務店の坪単価の違いは？
ハウスメーカーと工務店はどちらも住宅を建築する会社ですが、主にその規模によって特徴が分かれています。
一般的に大手ハウスメーカーが建てる注文住宅の坪単価の平均は、80万円前後といわれています。
一方、工務店が建てる注文住宅の坪単価の平均は60万円程度です。
また建売住宅についても、中堅の工務店・不動産会社が分譲しているものが50～55万円程度の坪単価になっているものが多いのに対し、大手ハウスメーカーが分譲しているものでは70万円以上のものが多くなっています。
したがって工務店の坪単価は大手ハウスメーカーの7割程度といえますが、なぜこんなにも価格差が生じてしまうのでしょうか。
大手ハウスメーカーは年間に数千棟も建築しているので、建築資材の仕入れコストは工務店よりもはるかに安いはずです。
また仕様や住宅設備機器などについても、大手ハウスメーカーの住宅に採用されているものが工務店の住宅で使われているものと比べて、それほどグレードが高いというわけでもありません。
高いとしてもせいぜい総額で100万円程度でしょう。(30坪の家で坪当たり約3.3万円の差額)
ハウスメーカーの坪単価が高い理由はいろいろとあるのですが、最大の理由は販管費の違いです。
販管費とは「企業の営業活動に要した費用のことで、売上原価に算入されない経費」のことですが、ハウスメーカーは売上高や人員などの規模が大きいため、毎日膨大な販管費が発生します。
また、広告費や全国の住宅展示場への出展費用、モデルルームの維持費なども大きな負担になっています。
これらの販管費が販売価格にすべて上乗せされるため、坪単価が高くなります。
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建売住宅の坪単価は本当に安いのか？ 坪単価が安くなる5つの理由
ハウスメーカーでも工務店でも、同じ会社の坪単価を比べてみると、一般的に建売住宅の坪単価は注文住宅の坪単価よりも低く抑えられています。
では実際にどれくらいの差があるのでしょうか。
フラット35利用者調査の2018年度の報告書を見てみましょう。
- 建売住宅の購入価格の全国平均：3442.1万円(住宅面積100.8㎡)
- 注文住宅の購入価格の全国平均：4112.6万円(うち建設費は2777.5万円で住宅面積は112.2㎡)
参考：2018年度フラット35利用者調査｜住宅ローン：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
建売住宅を購入した人は、土地を購入して注文住宅を建てた人よりも670.5万円も安くマイホームを手に入れています。
このデータは、2018年に実際に住宅を購入した人を対象にしているので、非常に参考になると思います。
建売住宅は土地と建物の合計金額しかわからないので、正確に建物の価格だけを比較することはできませんが、土地の価格にはそれほど多くの違いはないと思われるので、建売住宅の方がかなり安い金額で建物を購入していると推測できます。
住宅の坪単価を下げるには、いくつかの方法があります。
では「建売住宅が安い=坪単価が安い」のには、どのような理由があるのでしょうか。
5つのポイントから解説していきましょう。
1．モデルハウス、住宅展示場の経費がかからない
建売住宅には、注文住宅のようなモデルハウスや住宅展示場が必要ありません。
モデルハウスを1棟建てるには数千万円という費用が必要で、建築後にも維持費がかかります。
また、全国の住宅展示場に出展するのにも出展費がかかり、展示場でのイベント代や集客のための広告宣伝費用も必要です。
これらのコストは、すべて注文住宅の建築費に上乗せされます。
一方、建売住宅は現地の物件をモデルハウスとして利用することができるので、このようなコストがかからない分販売価格を安く設定することができます。
2．土地を安く仕入れている
建売住宅が安い理由のひとつには、土地を安く仕入れていることがあります。
建売分譲業者は、まとまった広い土地を地主に交渉して相場よりも安い値段で仕入れています。
一方、注文住宅で購入するのは家1軒分の土地だけになるので、土地の価格は相場通りの値段になります。
したがって建売住宅は、注文住宅を建てるよりも安い値段で供給することができます。
3．1棟あたりの利益を下げて短期間に大量に販売している
建売分譲業者のビジネスモデルは、パターン化された家を大量に素早く建てて、短期間で販売することで利益を出すことです。
そのため薄利多売になる傾向がありますが、1軒当たりの利益を追求するよりも、生産性を高めてたくさんの住宅を販売することに注力しています。
4．間取りや設備、仕様が規格化されている
建売住宅では、間取りや設備、仕様などを規格化しパターン化することで、建築資材を一度に大量に仕入れて材料費のコストダウンを図っています。
また特殊な設計や、施工難易度が高いデザイン、納まりを極力なくすことで、設計担当者や現場監督の省力化を図ります。
最も代表的な手法は、建物の外観をシンプルにすることです。
平面計画では建物の形をできるだけ正方形に近くなるようにして、1階と2階の床面積がほぼ同じの「総2階建」で計画します。
これにより外壁面の凹凸をなくして表面積を少なくできると共に、構造がシンプルになるので構造躯体にかかる費用も削減することが可能になります。
また1階部分の屋根をなくすことができ、同じ延べ床面積であれば1階の面積が小さくなるため、基礎工事にかかる費用も少なくなります。
土地に合わせて設計する必要がある注文住宅では難しい場合がありますが、土地をある程度自由に区画できる建売住宅では、比較的実現しやすい方法です。
また屋根の形もシンプルな片流れや切妻屋根にすることで、施工の手間を削ることができます。
さらに水回りを一か所にまとめる、大きな部屋を必要に応じて仕切って使うスタイルにする、費用がかかる和室や吹き抜けを作らない、必要以上に大きなバルコニーを作らない、などといった間取りの工夫で、坪単価を下げることができます。
特に吹き抜けやバルコニーは坪単価を計算する際の延べ床面積に含まれないので、これをなくすことにより坪単価には大きなインパクトを与えます。
多くの建売住宅でこれらの工夫がされていることを、すでにお気づきの方も多いのではないでしょうか。
しかし近年では建売住宅に限らず、ローコストの注文住宅にもこれらの手法が採り入れられています。
5．工期が短く人件費を削減している
間取りや仕様の規格化によって、現場で作業を行う職人にとっても少ない手間で楽に作業を行うことが可能になります。
そのため工期の短縮が可能になり、人件費の削減につながります。
また大量に住宅を建てることで、下請け業者に対して年間を通して安定的に工事を発注できるため、相場よりも安い価格で発注することができることも見逃せない効果です。
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坪単価は安ければ安いほどいい？
多くの方が住宅の購入判断をする際に目安にしている坪単価。
そのため、坪単価を安く見せることに躍起になっている住宅会社は少なくありません。
建築費を施工床面積で割って坪単価を安く見せたり、建築本体価格に含まれる内容を削って坪単価を下げたりする手法があることは前述した通りです。
そもそも坪単価を算出するための共通のルールが存在しないので、坪単価を比較して高いか安いかを論じることにあまり意味はありません。
いらぬ誤解を避けるために、あえて坪単価を公表していない住宅会社もあるほどです。
どんなに坪単価が安くても、希望のオプション工事を加えていった結果、最終的な支払総額が高額になってしまうことはよくあるパターンです。
したがって坪単価はあくまでも目安として考え、あまり坪単価にこだわり過ぎないようにしましょう。
坪単価が安くなると品質も低くなる？
建売住宅は、主に間取り・仕様の規格化や工期の短縮などによる原材料費のコストダウンと、人件費を削減することによって坪単価を下げているので、坪単価が低いからと言って必ずしも品質が低いとは言いきれません。
もちろんハイグレードな注文住宅のような豪華な内・外装材や設備はほとんど期待できませんが、「坪単価が低い=品質が低い」は誤った認識です。
しかし一部の建売住宅では、グレードの低い外装材や住宅設備機器、内装材が使用されていたり、断熱性能や耐震性能などの住宅の基本性能が低かったりするのも事実です。
また本来なら標準仕様で備わっているべきと思われる雨戸やシャッター、網戸、カーテンレールなどがすべてオプション扱いになっていることも建売住宅では珍しくありません。
したがって一口に建売住宅と言っても、その品質やグレードは住宅会社や売主によって千差万別です。
建売住宅の安全性や住宅性能は低い？
建売住宅の中にも耐震性・劣化対策・維持管理のしやすさ・住戸面積・省エネルギー性・居住環境・維持保全管理といった7つの技術基準をクリアした「長期優良住宅」の認定を受けた住宅や、「フラット35」の品質基準をクリアしたものなど、高い住宅性能を備えたものが数多く市場に出まわるようになりました。
これらの住宅を購入すると住宅ローン減税や固定資産税の50％減額、フラット35Sによる金利優遇といった多くの金銭的メリットが得られます。
このように近年の建売住宅には、ただ価格が安いだけでなく、安全性や住宅性能などを高めていかに付加価値をつけるのかが求められるようになっています。
建売住宅を購入する場合には、これらの点にも是非注目するようにしてください。
住宅は一度建てるとリフォームにもお金がかかってしまいます。
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建売住宅の坪単価を比較するときに注意すべき5つのこと
次に、建売住宅の坪単価を比較するときに注意すべき5つの項目を紹介します。
料金にアフターサービスが含まれているかどうか
アフターサービスが含まれていれば住宅を建てたあとの安心感が違います。
基本的に新築住宅には約10年のアフターサービスがついています。しかし10年では心もとないため、可能であれば50～60年ほど保証しているハウスメーカーを選びましょう。
アフターサービスが含まれていない場合、保証期間外に住宅が壊れた場合にかなりの費用がかかる場合があります。
オプションやグレードアップで追加費用がかからないか
オプションやグレードアップに追加費用がかかると、結果的により多くの費用がかかる場合があります。
網戸やカーテンレールなど最低限つけたいオプションだけでも約100万円がかかると言われており、後々請求されて戸惑うことがないように、必ずチェックしておきましょう。
設備や内装のグレードは費用に合っているか
設備や内装のグレードが低い場合、リフォームや建て直しに費用がかかる場合があります。
建売住宅は、注文住宅とは異なり多くの人が実際に住宅を見学しに来ます。そのためフローリングに傷や汚れがつきやすくなってしまいます。
もし、不具合があった場合は引き渡しの時までに補修できるか確認し、直してもらいましょう。
施工面積と延床面積の違い
「坪単価」の算出は各ハウスメーカー、工務店によって違います。
そのため、どのように値を出しているか確認するようにしましょう。
一般的には、延床面積にベランダやポーチなど、通常の延床面積に加えない箇所をプラスしたものを総合施工床面積として坪単価を算出する方法が多く採用されています。
含まれる工事内容の違い
ハウスメーカーによって含まれる工事内容が違います。
ブロックフェンスや植栽、門扉の有無などは必ずチェックしましょう。
これらを後からオプションとして付ける場合、100万円以上請求されることも少なくありません。
まとめ
建売住宅を購入するのか、あるいは注文住宅を建てるのかで迷った際には、つい建売住宅の安さばかりに目が向いてしまうことになりがちです。
しかし注文住宅だからといって必ずしも品質が高いとは限らないように、建売住宅は安いからといって必ずしも品質が低い訳ではありません。
したがって初めから建売住宅の品質は低いと思ってあきらめてしまうのは絶対に止めましょう。
住まい選びには予算があるので、どうしても価格にばかり気を取られてしまいます。
少しでも坪単価の安いものを選んでしまいがちですが、坪単価の算出方法にはカラクリがあって必ずしも坪単価が安いものがお買い得物件というわけでもありません。
住宅メーカーの坪単価を比較する際には、どこまでが含まれていて何が含まれていないのか、同じ条件で比較しなければ意味がありません。
そして全く同じ条件で比較することは、現実的には不可能です。
坪単価はあくまでも目安として考えるようにしましょう。
価格と品質のバランスをよく見極めることが住まい選びで失敗しない最大の秘訣です。
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