建売住宅はかつて、使用部材も質がよくなく粗悪なイメージすらありました。
それが今では注文住宅とも遜色ないレベルのものまであります。
特に建売住宅がセールスポイントとしているのは耐震強度です。
地震の多い日本では耐震強度に強い関心があります。
ここでは耐震強度をはじめとして建売住宅の性能の解説、さらに性能の確認方法まで詳しく解説していきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅の耐震強度はどれくらい？安心して住めるの？
建売住宅にはびっくりするほど安い住宅もあります。
こうした建売住宅は本当に大丈夫でしょうか。
実は建売住宅といえども耐震基準はクリアしています。
法律が求めている強度は保証されているのです。
ここでは建売住宅の基本的な性能である、耐震強度、住宅の寿命についてお話しします。
新築建売住宅の安全性・耐震強度を保証する法律
建売住宅を含む、建物の安全性や耐震強度を決めている法律は建築基準法です。
よく耳にする「耐震基準」もこの建築基準法で定められています。
1981年に建築基準法が改正されて「新耐震基準」が設けられ、震度6強～7クラスの地震でも倒壊しない構造が求められるようになりました。
ただ建築基準法は建物の安全に関する最低限度の基準を示した法律です。
これは「地震で家が倒壊して被害がでないこと」を目標としているため、地震があってもずっとその家に住めるような強度は求めていません。
この点は注意が必要です。
注文住宅と建売住宅、家の強度の差はどれくらいか
戸建住宅は大きく分けて2種類あり、設計から行う注文住宅と、すでに建築されている家を買う建売住宅があります。
予算をかけさえすれば、一見注文住宅のほうが強い家を建築できるようにも思えます。
ここでは、建売住宅が安く販売できる仕組みと強度の関係について解説していきます。
必ずしも注文住宅が強い家になるとは限らないことがわかります。
建売住宅はなぜ安い？安く販売できるカラクリ
建売住宅が安く建築、販売できるのは設計や部材が規格化されているからです。
規格化された部材を大量発注することによってコストを下げているのです。
もちろん部材自体も安いものを使っている場合もあります。
ただし、先ほどの建築基準法をクリアしない限り建築許可は下りません。
このため、安い建売住宅であっても法律が要求する基準は当然満たしています。
また最近では「耐震」や「制震」機能に力を入れ、独自の工法や技術で耐震性能を高めているハウスメーカーも多く見られます。
地震の頻発する日本では、家を選ぶ時に「地震に強い家かどうか」は重要な検討事項です。
ハウスメーカーにとってもアピールポイントの一つとして色々な工夫を凝らしているため、各会社の特徴をよく比較する必要があります。
注文住宅＝強い家とは限らない
注文住宅は文字通り施主の注文に応じて建築する住宅です。
施主、つまり購入者が望めばどんな家もできあがります。
耐震強度を大幅に強化することも可能です。
免震構造や鉄筋コンクリート造を採用すれば、地震に強い家となります。
一方で耐震強度について特に要求がなければ、一般的な耐震基準をクリアする住宅を建築するものです。
注文住宅は施主がどんなところにこだわるかによって、お金をかけるところが変わってきます。
注文住宅で注意すべき点は、施工するハウスメーカーや工務店により品質にばらつきがあるという点です。
一定の水準を保った規格で作られる建売住宅と違って、注文住宅は施工会社による技術の差が出やすいもの。
そのため強い家を作りたければ、耐震技術に優れた施工会社を見極める必要性は、より大きくなります。
注文住宅＝強い家という図式は必ずしも当てはまらないのです。
建売住宅の寿命はどれくらいか
木造住宅の場合、少し前までは新築後30年程度で建て替えられていました。
増大する需要に応えるため、性能は二の次で供給していたためです。
ところが最近では木造住宅の寿命は伸びています。
中には「100年住宅」といったキャッチコピーで売られている家もあります。
100年もつかはともかく、技術の進歩やメンテナンスのノウハウが整備されたおかげで建物の耐久性は向上しているのです。
建売住宅で強度の強い物件を選ぶための確認ポイント
建売住宅はすでに完成した住宅を購入するため、どんな部材が使用され、壁の内部がどのようになっているかを確認することができません。
このため内装や設備に目がいってしまいます。
しかし、地震や災害から住人を守ってくれるのは内装や設備ではありません。
建物そのものの強度なのです。
ここでは建売住宅で強度の強い物件を選ぶためのポイントをご紹介します。
建売住宅の建物強度を判断するポイント5つ
建売住宅の建物強度を判断するポイントは全部で5つ。
- 建築工法を確認する
- 基礎工事法を確認する
- 建具の建付けはきちんとされているか
- 住宅性能評価書の「構造の安定性（耐震性）」等級を確認する
- セールスポイントは広告やセールストークでわかる
日本は地震大国です。
いつ大きな地震がきてもおかしくありません。
このため日々建築技術は進歩しています。
基本的な建築知識だけでも押さえておきましょう。
1.建築工法を確認する
主な建築工法には
- 木造軸組工法
- ツーバイフォー(2×4)工法
- プレハブ工法
などがあります。
建売住宅ではこれらのいずれかの方法が採用されていることが多いです。
木造軸組工法は、木の柱で家を支える伝統的な工法で今も住宅の多くはこの工法を採用しています。
自由度が高く、様々な間取りやデザインに対応することができるのが特徴です。
ツーバイフォー工法は面で全体を支える工法、プレハブ工法は軽量鉄骨を骨組とした工法です。
どちらも木造軸組工法と比べると地震に強いことが特徴です。
木造軸組工法は大工さんや職人さんといった現場の力量にも左右される一方、ツーバイフォー工法やプレハブ工法は工場で生産される部材も多いため品質が均質です。
2.基礎工事法を確認する
基礎工事には、建物の床一面をコンクリートで覆うベタ基礎と柱や壁の下部にコンクリートを打設する布基礎に大別されます。
一般的にはベタ基礎のほうが防湿、耐震の観点から優秀です。
住み始めるとベタ基礎も布基礎も同じですが、いざ災害が来た場合には差が出ます。
ふたつの工法の判別法は床下を覗いてみることです。
床下部分がコンクリートで覆われていればベタ基礎、土が見えていれば布基礎になります。
3.建具の建付けはきちんとされているか
引き戸が勝手に開いてしまったり、扉が閉まりにくかったりするのは典型的な欠陥住宅です。
新築の住宅でも建付けが悪い建物は今でもあります。
内覧が可能であれば、すべての扉を開閉してみましょう。
中には扉の微調整で直るものもあります。
もし調整しても直らないならばその建物を購入するのは慎重に考えるべきです。
4.住宅性能評価書の「構造の安定性（耐震性）」等級を確認する
「住宅性能評価」という制度があります。
これは文字通り住宅の性能を評価し、等級をつけたものです。
その中に「構造の安定性（耐震性）」という項目があります。
これは3ランクにわかれています。
1等級は数百年に一度程度の極めて稀な地震に備えた耐久性
2等級はその地震の1.25倍に耐える耐久性
3等級はその地震の1.5倍に耐える耐久性
もし住宅性能評価書があれば確認してみましょう。
参考：地震などに対する強さ（構造の安定） | 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
5.セールスポイントは広告やセールストークでわかる
実は建物強度は広告やセールストークでもわかる場合があるのです。
今の時代は誰もが耐震性に高い関心があります。
これから家を買おうとする人は特にそうです。
そうした人たちに選んでもらえるよう、メーカー側も強度に関するセールスポイントを用意しています。
例えば、柱を太くする、柱同士を金具で固定するといった工夫です。
広告やチラシ、HPの目立つ部分にこうしたポイントが書かれていれば、メーカーが強くアピールしたいポイントといえます。
建売住宅の土地（地盤）強度を判断するポイント
地表からでは地盤が強いか弱いか、その強度はわかりません。
地盤が弱いことを知らずに購入して、家が傾いてしまったり地震で被害にあったりしては大変です。
一般の人でも地盤の強度を調べる方法がいくつかあるのでご紹介します。
ハザードマップを活用
ここでハザードとは、災害という意味で使われています。
市町村は地震、水害等が市内のどこで起こりそうか公表しているのです。
ハザードマップは市役所などの災害対策課で手に入れることができます。
国土交通省のサイトで公表している市町村も多くあるのです。
参考：国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。
物件を購入する前に一度確認してみましょう。
古い住宅地図でわかる場合も
都道府県立の図書館などの大きな図書館では、その都道府県の過去の住宅地図が保管されています。
それを見ると、その建売住宅の場所がかつてどんなところだったかが分かるのです。
もし過去に田んぼだったり、河川が流れていたりする場所なら軟弱地盤の可能性があります。
きれいに整地されていると、現場ではわからないことも資料を紐解いてみたら判明する場合があるのです。
スウェーデン式サウンディング試験とは
聞きなれない言葉ですが、スウェーデン式サウンディング試験とは簡易的な地盤調査のことです。
機械で一定の力で地面に穴を開けていきます。
弱い地盤であれば深く掘ることが可能です。
地盤が固ければなかなか掘れません。
このサウンディング試験をしているか質問してみましょう。
してあるなら、その業者は地盤や強度に対する意識が高い証拠です。
住宅性能評価書や長期優良住宅が付いてない建売住宅は買ったらダメなのか？
週末の新聞広告には、住宅性能評価書や長期優良住宅がついた建売住宅が並んでいます。
ではこれらのついていない建売住宅は性能が劣るのでしょうか。
まず、住宅性能評価書が付いていたり長期優良住宅に認定されていたりすることによるメリットから説明していきましょう。
「住宅性能評価書」が付いていることのメリット
住宅性能評価書はその住宅を設計・建築した建築業者とは別の、第三者の専門家が評価したものです。
このため、客観的な判断が下されています。
広告やパンフレットなどの、ともすればお手盛りの評価よりもはるかに信頼できるものです。
住宅性能評価書があれば、他の物件との客観的な比較ができ、安心感を得られるのがメリットです。
「長期優良住宅」に認定されていることのメリット
長期優良住宅とは国が定めた基準をクリアした、長く安心して快適に居住できる住宅のことです。
長期優良住宅は国が定めたものなので数々の恩恵を受けられます。
住宅ローン控除の控除額が大きい、取得時の登録免許税や不動産取得税が軽減される、所有時の固定資産税が軽減されるといったメリットがあるのです。
税制面でのメリット、これが長期優良住宅の一番大きなメリットです。
もちろん性能面についてもメリットがあります。
耐震性については耐震等級2以上の強度が求められているほか、バリアフリーや省エネ性能等についても評価基準が設けられているため、長く住める安心感があります。
住宅性能評価書・長期優良住宅が付いているから100%安心という訳ではない
世の中に絶対安全・安心なものがないように、住宅性能評価書・長期優良住宅が付いているからそれだけで100%安心という訳ではありません。
住宅性能評価の場合は、設計段階で第三者に確認してもらう「設計性能評価」と建設中の現場を第三者に確認してもらう「建設性能評価」があります。
建売住宅の場合は「設計性能評価」を採用していることが多いものです。
これは設計段階での評価なので欠陥工事の可能性を排除できません。
長期優良住宅も定期的な点検がなければ不具合が生じる可能性があります。
長期優良住宅は点検を怠ると認定が取り消され、税金等の優遇金額の返還を求められることもあるため注意する必要があります。
長期優良住宅や住宅性能評価は、客観的に判断できる指標としてひとつの有効な評価基準であることは確かです。
ただしこれだけをもってして、100%安心を買えるわけではないことを覚えておきましょう。
品質の良い建売住宅・買ったらダメな建売住宅を見極める方法
プロでもない一般の人が建売住宅の良否を見極める方法があるでしょうか。
実は不動産業界に何年もいる人でもなかなか見極めることは難しいものです。
ここでは、専門家の力を借りることも含めて品質の良い建売住宅なのか、買ったらダメな建売住宅なのかを判断する方法をご紹介します。
ポイントは5つ。
- 住宅性能評価書を確認する
- アフターサービスの期間・内容を確認する
- 建物内の温度・湿度・周辺環境を昼と夜確認する
- 建築中の物件なら工事現場に足を運び職人の様子を確認する
- 耐震診断（ホームインスペクション）を行う
順に説明していきましょう。
1.住宅性能評価書を確認する
住宅性能評価書を確認すれば、その住宅の強みや弱みがわかります。
住宅性能評価書はいわば「その住宅の通信簿」です。
ただ、この通信簿はオール5にはなりません。
例えば窓は大きいほうが開放的になり、快適性が増します。
一方で断熱性の観点からは窓は小さいほうが優れているのです。
このように相反するものもあるので、見方には注意が必要になります。
2.アフターサービスの期間・内容を確認する
建売住宅は品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって、主要構造部や雨水の侵入を防止する部分は10年間の保証をつけることが義務付けられています。
メーカーによってはこれ以外に窓やサッシは3年、設備は5年といったようにアフターサービスの期間を定めています。
住んでから生じた不具合をアフターサービスで依頼したら適用外だった、ということも十分あり得ます。
そうならないためにもアフターサービスの期間や内容も確認してみましょう。
3.建物内の温度・湿度・周辺環境を昼と夜確認する
もし可能であれば、昼と夜など異なる時間帯に内覧に行きましょう。
温度や湿度の変化が感じ取れる可能性があります。
住宅展示場のモデルルームだと、内覧時間中はエアコンで温度調整されているもの。
現地の内覧会ならば、設備や電気代の関係でエアコンつけっぱなしができない場合もあります。
周辺の環境も要確認です。
昼間は静かでも夜は歓楽街に近くてうるさい場合もあります。
通勤時間帯は家の前の道が抜け道になる場合も。
時間の許す限り何度も訪れてみましょう。
4.建築中の物件なら工事現場に足を運び職人の様子を確認する
建築中の物件なら邪魔にならない範囲で現地を見学しましょう。
職人さんの仕事ぶりで品質の良否がわかります。
雨が降ってきても材料にブルーシートをかけないような現場もあるものです。
床下に水がたまっている場合もあります。
現場でしか見られないことは多いものです。
5.耐震診断（ホームインスペクション）を行う
ホームインスペクションとは住宅診断のことです。
専門家が建物の状態をチェックしてくれる、いわば建物の健康診断になります。
ホームインスペクションを行えば建物の状態を確認することが可能です。
ただしホームインスペクションは原則として非破壊検査なので壁を壊したり、床をはがしたりすることもありません。
逆に言えば見えない部分は評価できないので注意が必要です。
建売住宅と注文住宅、どっちに住むのがいい？
建売住宅と注文住宅のどちらに住むか、これはネットでもよく議論されているテーマです。
建売住宅と注文住宅、どちらにもメリットがありデメリットがあります。
簡単に言ってしまうと建物に対するこだわりがあれば注文住宅、安く自宅を手に入れたければ建売住宅です。
一番大切なのは、それぞれの特徴を理解し、自分たちのライフスタイルと照らし合わせた上で建売住宅か注文住宅か決めるということです。
ここではそれぞれの住宅のメリットとデメリットをまとめました。
詳しく見ていきましょう。
建売住宅に住むメリット・デメリット
建売住宅のメリットは手軽さです。
完成していればすぐにでも住むことができ、値段も注文住宅よりも割安です。
いくつもの建売住宅が並ぶ分譲地の一角であれば、住宅開発と同時にスーパーや病院の開業といった街開発が行われる場合もあり、住環境にも期待できます。
また建売住宅は汎用性に優れた間取りなので、将来売却しやすいというメリットもあります。
間取りや設備を割り切ることができれば、建売住宅が最適な選択となります。
一方のデメリットは融通が利かないことです。
すでに完成しているので購入者の希望はほとんど反映できません。
間取りも基本は変更不可です。
完成した建物を買う。
これが建売住宅のメリットでもあり、デメリットといえます。
注文住宅に住むメリット・デメリット
住宅には何千万円もの大金を投じます。
一生に一度の買い物にはこだわりたいもの。
間取り、設備、使用する部材などに希望があれば、注文住宅にすべきです。
予算の範囲内で自分たちの理想の家が出来上がるため、高い満足度と安心感が得られるでしょう。
家族で相談しながら設計していくのも楽しいものです。
一方、注文住宅は建売住宅よりも割高になります。
土地探しや設計から含めると完成までに時間もかかることも多いです。
また依頼する施工会社によって品質にバラツキが出やすい傾向にあるため、優良な施工会社を見極める必要があります。
自分たちの希望が形になる。
これが注文住宅のメリットでもあり、デメリットといえます。
まとめ
かつては安かろう悪かろうの代名詞だった建売住宅。
最近は技術の進歩やメーカーの努力もあり、かなり改善されてきました。
特に耐震強度については命にかかわることですし、セールスポイントにもなることから各メーカーも力をいれています。
住宅性能評価のような専門家意見も入手しやすくなりました。
こうした意見も取り入れつつ、自分にあった建売住宅を見つけましょう。
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