ようやくマイホームを手に入れたと思ったら突然の遠方への転勤辞令・・・。
サラリーマンであればこうした事態を避けることができません。
サラリーマンの転勤経験者は30％以上にのぼるとも言われているので、決して他人事では済まされません。
決して自分自身の意に沿わなくても、住宅ローンの返済があるなかで、会社の辞令には従わざるを得ないでしょう。
その様な事態になった場合の選択肢は、「マイホームを売却して転勤先に引っ越す」、「家を所有したまま賃貸する」、「家は空き家にしたまま転居する」、「家と家族を残して単身赴任する」の4つです。
それぞれにメリットとデメリットがあるので、経済的な面だけでなく、家族それぞれの事情を全員で良く話し合って決断しなければいけません。
そこで本記事では、マイホーム購入後に転勤が決まった際の対処法について考えてみたいと思います。
転勤が決まったらマイホームはどうする？3つの選択肢を紹介
3つの選択肢のメリットとデメリット
転勤が決まって家族と一緒に転居することにした場合は、「マイホームをどうするのか？」が大きな問題になります。
この場合の選択肢は「賃貸に出す」、「売却する」、「空き家のままにしておく」の3つです。
それぞれどの選択にもメリットとデメリットがあるので、あらゆる面を考慮して選択する必要があります。
そこでこの章では、それぞれの選択肢についてひとつずつ詳しくご紹介したいと思います。
賃貸に出す
建物は、長期間空き家のままにしておくと、傷みが激しくなります。
そこで誰もが考えるのが、マイホームを賃貸に出すことだと思います。
賃貸に出すことのメリットとデメリットにはどの様な点があり、どんなことに注意すればよいのでしょうか。
賃貸に出すメリット
・家賃収入が得られる
賃貸に出すためには、賃貸仲介会社への仲介手数料や管理会社への管理手数料がかかりますが、コストは最小限に抑えられる上に毎月家賃収入が得られるので、経済的なメリットは大きいといえます。
また、賃料収入を住宅ローンの返済に充てることも可能です。
・建物の維持管理
室内の清掃や換気、通水などの日常の管理は入居者に行ってもらうことができます。
賃貸に出すデメリット
・雑に扱われる可能性がある
大切なマイホームを見ず知らずの他人に使われるので、入居者によっては室内が傷だらけになったり、汚れが酷くなったりしてしまう可能性があります。
・すぐに戻ることができない
一度賃貸に出すと、転勤期間が予定よりも短くなってもすぐに自分の家に戻れなくなります。
・入居者とのトラブル
入居者の審査を厳しく行ったとしても、家賃の滞納や入居者が近隣とトラブルを起こしてしまう可能性などはゼロではありません。
・修繕費用が発生する
機器や設備に故障が発生した場合の修理代や修繕費用はオーナーの負担になるため、想定外の費用がかかってしまう可能性があります。
・家具や家財を残しておくことができない
賃貸する場合には、転居先で必要のない家具や家電、家財などを残しておくことができません。
・途中で売却しづらくなる
賃貸期間中に売却したくなっても、入居者が居住中なので売却するのが困難になります。
・住宅ローン控除が受けられなくなる
購入したマイホームに自分自身や家族が居住しなくなった場合には、住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。
・引き続き固定資産税・都市計画税が課税される
固定資産税・都市計画税の支払いは、不動産を所有している限り自ら居住していなくても免れられません。
賃貸に出す手順
転勤等により、期間限定でマイホームを賃貸に出すことをリロケーションと呼びますが、リロケーションには定期借家契約等の専門的なスキルが必要なので、リロケーションの実績が豊富な管理会社に依頼することが大切です。
したがって、信頼できる管理会社を選んで管理を依頼します。
管理会社を決定すれば、入居者の募集や定期借家契約締結のサポートから入出金管理まで全てお任せで行ってもらうことができます。
賃貸に出す際の注意点
住宅ローンを利用してマイホームを購入し、転勤が決まったためにマイホームを一時的に賃貸に出す場合には、融資を受けた金融機関に必ず相談しておく必要があります。
住宅ローンは、基本的に自分が住むためにマイホームを建てる人に対して融資を行うもので、一般の融資よりも金利が優遇されています。
したがって銀行に無断で賃貸に出してしまうと契約違反になり、金利の優遇が受けられなくなってしまうか、最悪の場合には一括返済を求められてしまうことにもなりかねません。
しかしあらかじめ金融機関に相談しておけば、転勤期間だけの賃貸であれば認めてもらえるのが一般的です。
そして賃貸借契約は必ず「定期借家契約」で行うことが重要です。
通常の賃貸契約で貸してしまうと借主が強く保護されるため、特別の理由がない限り賃貸契約が更新されるので、転勤から戻っても自分で住むことができなくなくなってしまう可能性があります。
売却する
マイホームを賃貸に出すことにより家賃収入を得られるのは大きなメリットですが、デメリットも少なくありません。
そこで次に考えることは売却してしまうことです。
売却するにはどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか。
売却するメリット
・資金的余裕が生まれる
売却すれば住宅ローンの負担がなくなり、固定資産税の支払いなどの維持費もかからなくなるので、住宅ローンの残債よりも高く売れれば、資金的余裕が生まれます。
・買い替えが可能になる
住宅ローンを抱えたままで新たにローンを組むのは困難ですが、売却すれば転居先で新たにマイホームを購入することが可能になります。
・賃貸の手間がかからない
賃貸に出す場合には、管理会社に管理を委託したり、家賃収入の確定申告を行ったりする必要がありますが、売却してしまえばその様な手間がかかりません。
売却するデメリット
・転勤から戻っても住む家がなくなる
マイホームを売却してしまうと、転勤から戻った時に住む家がなくなってしまいます。
・オーバーローンになる可能性がある
オーバーローンとは住宅ローンの残債よりも売却額が低くなってしまうことをいいます。
オーバーローンの場合は、売却で得た代金に預金などを加えて住宅ローンを返済しなければならなくなります。
また売却する際には、仲介手数料などの諸費用がかかるので、余計なコストが増えます。
場合によっては、大きな赤字になってしまうので注意が必要です。
売却する手順
マイホームを売却するためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼します。
そしてその中から最も信頼できそうな1社を選び、媒介契約を締結するのが一般的な流れです。
転勤で売却する際のタイミングは転居前でも構いませんが、引っ越し準備などで部屋の中が散らかっていることが多いので、引っ越し後の綺麗な状態で売りに出した方が内覧時に購入希望者に対して好印象を与えることができます。
売買契約時や引き渡し時には転居先からその都度戻ってくる必要性が生じますが、購入希望者に好印象を与えることができれば早期に高値で売却しやすくなるので、結果的に有利になると思います。
売却する際の注意点
売却する場合は、住宅ローンの残債よりも高く売却できれば問題ありませんが、売却時の諸費用などを加えるとマイナスになってしまう可能性が高くなります。
したがって売却を検討する場合には、売却する家の査定価格と住宅ローンの残債、仲介手数料などの諸経費をあらかじめ綿密に計算し、堅実な資金計画を立てておくことが大切です。
また査定額は不動産会社によっても大きく変わるため、堅実な資金計画を立てるためには複数の会社に査定依頼をしておく必要があります。
いずれにしても、売却は比較的資金に余裕がある人にお薦めできる方法です。
空き家のままにしておく
転勤期間が明確に決まっていて短期間の場合には、空き家のままにしておくという選択肢もあります。
空き家のままにしておくメリットとデメリットをご紹介します。
空き家のメリット
・他人に貸さないので安心
大切なマイホームを見ず知らずの他人に貸すことで、傷や汚れをつけられる心配がありません。
・いつでも戻ることができる
いつでも自由なタイミングで戻ってきて住むことができるので、転勤期間の変更にも柔軟に対応することができます。
空き家のデメリット
・家が傷みやすくなる
建物は人が住んでいないと傷みやすく、経年劣化が進行しやすくなります。
また、放火や不審者の侵入などのリスクがあります。
・住宅ローンの返済と家賃の二重の負担がかかる
勤務先から転居先の家賃補助がない場合には、住宅ローンの返済と転居先の住居費の二重の支払いが発生します。
・引き続き固定資産税・都市計画税が課税される
固定資産税・都市計画税の支払いは、不動産を所有している限り居住していなくても免れられないのは賃貸する場合と同じです。
・住宅ローン控除が受けられなくなる
人が居住していない間は住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのも、賃貸する場合と同じです。
住宅ローン控除は、再び居住する様になると再適用される様になりますが、適用される期間は当初の残存期間のみで、空白期間が延長されることはありません。
空き家管理を委託する方法
売却する気はないが、まだ建築して間もないので他人にも貸したくないという方には、空き家管理を委託する方法があります。
空き家管理委託とは、空き家になった家を有料で定期的に巡回してくれるサービスで、建物の外周りや室内を点検し、必要に応じて通風や通水、清掃、庭の草刈り、植木の水やり、ポスト内の郵便物の整理などを行ってもらうことができます。
また、巡回日や巡回の様子、コメント、写真などが記載された報告書が送付されてくるので、離れていても住まいの状況を把握することができます。
家は人が住んでいないと傷みが激しくなり、放火や不審者の侵入リスクも高まるので、プロに管理を任せることで安心できます。
近年は空き家が増えていることもあって、この様なサービスを行う業者が増えています。
費用は管理メニューによって異なりますが、月額5,000～10,000円程度が一般的な様です。
ただし家賃収入が得られないので、支出のみになってしまいます。
余計なコストがかかるのがデメリットです。
近くに親や兄弟などが住んでいる場合には、親族に管理を頼んでしまうのもひとつの方法です。
ケースごとにおすすめの選択肢
ここまで「転勤が決まった後のマイホームをどうするのか？」についてご紹介してきましたがそれぞれメリットとデメリットがあるので、どれが最も良いのかは一概にはいえません。
そこで、ケースごとにおすすめの選択肢をまとめてみました。
自分にとってどれが最も適しているのかを判断する際の参考にしてください。
賃貸に出すのが良いケース
・ほぼ3年以内に確実に戻れる場合
・周辺エリアの賃貸需要が多い場合
・マイホームを他人に貸すことに抵抗がない場合
売却するのが良いケース
・転勤から戻るかどうかが不明な場合
・転勤期間が長期になる場合
・周辺エリアの賃貸需要が少ない場合
・金銭的な余裕がある場合
・転勤先でマイホームの購入を考えている場合
空き家のままにしておくのが良いケース
・確実に1年以内に戻る場合
・勤務先から転居先の住居費の補助が受けられる場合
・親や兄弟などに空き家の管理を任せられる場合
単身赴任する場合のメリット、デメリット
せっかく手に入れたマイホームなので、人に貸したり売却したりしたくないという場合には、単身赴任するという選択肢もあります。
単身赴任のメリットとデメリットにはどの様なことがあるのでしょうか。
単身赴任のメリット
・残された家族が今までの生活環境を維持できる
子供が転校することになったり、見知らぬ土地に引っ越したりする必要がないので、残された家族が今までと同じ生活環境の中で生活することができるのが最大のメリットになります。
・家の管理を気にしなくて済む
引き続き残された家族が住むので、家の管理については何の問題もありません。
・住宅ローン控除が継続できる
家族が住んでいるので、住宅ローン控除が継続して適用されます。
単身赴任のデメリット
・家族が離れ離れになる
家族と離れて暮らすことで、精神的に不安定になってしまうケースがあります。
また夫婦関係がギクシャクしたり、コミュニケーション不足で上手く親子関係が築けなくなってしまったりするケースもあるので、注意が必要です。
・経済的な負担が大きくなる
勤務先から転居先の家賃の補助などがない場合には、住宅ローンの返済と転居先の家賃とで、二重の支払いが発生してしまいます。
また、家具や家電、光熱費、食費なども二重の支払いが必要になり、週末に家族の元に帰る際にも交通費がかかるなど、経済的な負担が大きくなります。
まとめ
多くのサラリーマンが常に転勤のリスクを抱えています。
転勤はサラリーマンにとって宿命ともいえます。
特にマイホームを購入する年齢層は30～40歳位が多く、会社の中でも中核的な立場、役職になっている人が多いので、マイホームを購入してすぐに転勤になってしまうケースは少なくありません。
そして転勤が嫌で転職したところで、転職先でも転勤がないとは限りません。
したがっていざという時に慌てないためにも、マイホームを購入する際には、もし転勤になったら単身赴任するのか、家族で引っ越しするのか、その際に家をどうするのか・・・を家族の間でよく相談しておくことが大切です。
マイホームを購入する際には本記事の内容を参考にして、いざという時の心構えを万全にしておくことをオススメします。
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