土地売却の必須知識を紹介!売却までの流れ、費用、高く売る為のポイントを専門家が徹底解説

所有している土地を売却する場合、どうすれば良いのか分からないと言う人は多いと思います。

まずは、売却までの流れを把握し、かかる費用や高く売却する為のポイントについて知ることが大切です。

今回は、土地の売却をテーマにその全体像と売る際に知っておくべきポイントについて解説します。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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大前提として土地売却は更地が一番強い!

例えば、親から相続した土地であれば、古家が建っている場合もあるでしょう。

この場合、所有者からすると土地に価値があるから問題ないと思うかも知れませんが、買い主からすると古家を建て壊す必要がある土地である為、一般的には評価が下がります。

基本的に土地をメインに探している人で上物が建った状態の土地を選ぶ人はあまりいません。

もし、上物付きの土地を売却する場合は、立て壊しの費用を売り主側が負担するか、その費用分は、土地価格から値引きする等、何かしらの条件が付くことが多いです。

したがって、土地の売却をする上で、更地が一番強いと言うことは事前に理解しておきましょう。

仮に古家など上物が建った土地を売却する場合には、事前に立て壊しをして更地にしてしまうのが理想です。

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土地売却までの流れを知る

不動産売却の基本は全体像をつかむことです。

ここでは、土地売却の流れについて解説します。

順に見ていきましょう。

1.不動産会社に査定依頼をする

売却までの流れではじめに行うことは、所有している土地を不動産業者に査定してもらうことです。

査定は、どれくらいの価格で売れそうかの相場感をつかむことに加えて、仲介してもらう不動産業者を選ぶための指標にもなります。

最終的には、一括査定サイトなどを利用して複数業者に査定依頼をしますが、土地の売却では、一度、地場の不動産業者へ相談するのがおすすめです。

地場業者であれば、そのエリアの特徴や実際の売却事例まで正確な情報を教えてもらえるため、仮にその業者に依頼しなくてもその後の売却にはプラスに働きます。

そこで必要書類(謄本、公図、測量図など)を教えてもらい、書類をそろえて複数業者への査定依頼や一括査定サービスを利用するととても効率的に査定が出来ます。

更地であれば買い取りの可能性も高いため、その点も不動産会社へ相談してみる価値ありです。

2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果が出て、仲介を依頼する不動産業者が決まったら、その業者と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産業者が売主と買主の仲介に入って宣伝や手続きを進めてくれるための契約で、3種類の形態があります。

  • 一般媒介契約 複数社と契約できる。
  • 専任契約   1社とのみ契約できる。
  • 専属専任契約 1社とのみ契約できる。自分で買主を見つけられない。

専任契約、専属専任契約の方が、業者側にとっては確実に手数料が得られるためメリットが大きく、積極的に宣伝、販売してもらうことができます。

土地の売却は、買い主からの価格交渉もあり得るので、はじめは少し高めの価格設定をするのがポイントです。

仲介業者を通して土地を売却する場合、媒介契約を結ぶことがスタートとなりますので、ここまでをスムーズに行うようにしましょう。

3.買い主が見つかったら売買契約

希望の条件に合った買い主が見つかった後は、買い主と売買契約を結びます。

契約書の作成や契約の立会いまで契約関係は仲介業者が全面的にサポートしてくれるため、契約関係を心配している人は、安心してください。

ただ、仲介業者を通しているとは言えあくまで契約は個人間になりますので、契約内容の確認は必須です。

特に、売買代金や引き渡し時期などは、後々トラブルになるケースが多い為、注意しましょう。

契約内容で分からない点がある時は、業者にしっかりと確認し買い主との認識のずれが無いようにするのがポイントです。

4.代金決済、引き渡し

売り主の土地引き渡し準備と買い主の代金準備が整った後は、売買代金の決済と同時に土地が買い主に引き渡され、所有権が移転します。

売買代金がローンによる場合には、ローンの審査期間がありますので審査結果に問題がなければ決済となります。

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土地の売却で必要な書類は?

では、土地の売却で必要になる書類について確認していきましょう。

不動産の売却は、様々な確認事項がある為、必要になる書類もたくさんあります。

いざ売却となった際にすぐに書類集めが出来るようにここでよく確認しましょう。

  • 身分証明書
  • 実印・印鑑証明書
  • 住民票
  • 銀行通帳・キャッシュカード
  • 登記済権利証・登記識別情報
  • 地積測量図
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産評価証明書

順に見ていきましょう。

身分証明書

土地の売却をする際、本人確認の為に身分証明書が必要になります。

身分証明書は、運転免許証やパスポートなど基本的には顔写真付きのものになりますが、無い場合には、仲介業者などに相談しましょう。

実印、印鑑証明書

売買の契約や登記手続きの際、実印の押印とその実印が実印登録されているかの証明となる印鑑証明書が必要です。

売買契約では必須ではない場合もありますが、最終的な登記手続きの際は必要になりますので、実印がない人は事前に印鑑を一つ用意して実印登録を済ませておきましょう。

この際、必ず自分だけの印鑑をはんこ屋で作成しなければならないと思っている人がいますが、実印登録はどの印鑑でも出来ますので、ご注意下さい。

印鑑証明書は、役所で発行出来ますが、マイナンバーカードがあればコンビニでも発行出来ますのでそちらが便利です。

住民票

本人確認や住所確認のため、住民票も必要になります。

取引によりますが、基本的には本籍地記載ありの住民票が必要とされます。

印鑑証明と同じく役所で取得できますが、有効期限がある場合が多いので注意しましょう。

銀行通帳、キャッシュカード

売買代金のやり取りは銀行口座を通じて行われるので、銀行口座が確認できる銀行通帳、若しくは、キャッシュカードが必要となります。

買い主からの振り込み手続きをする際、口座番号や支店など口座情報を間違えないように注意しましょう。

登記済権利証、登記識別情報

2005年3月7日までに登記された物件登記済権利証それ以降に登記された物件登記識別情報が法務局から発行されます。

書類が証明する事項は、二つとも同じであり、不動産を取得した際に、所有権の登記が完了したことを証明するものです。

登記識別情報は、12桁の符号が記載された通知書が発行され、権利証のような書面ではなく、12桁の符号を提示するだけで登記情報や所有者情報が確認できます。

地積測量図

地積測量図とは、その土地と隣接する土地や道路との境界線をはっきりさせることで土地の面積(地積)を証明する為のものです。

境界線が変わった場合や紛失した場合などは、測量士によって測量し直すことも可能です。

地積測量図は、法務局で保管されている為、紛失したとしても法務局で再発行することが出来ます。

固定資産税納税通知書

不動産を所有していると固定資産税、都市計画税を納税する必要があり、毎年1月1日にその不動産を所有している人に、4月から6月ごろの期間で納税通知書が届きます。

納税額は、物件を売却した場合、引き渡しを受けた日を境に所有期間を分けて、納税額を按分計算で算出して売り主、買い主で分けて支払います。

納税通知書は、買い主が支払うべき納税額を算出する為に必要になります。

税金は売り主によってすでに納税されていますので、買い主が支払うべき納税額を売り主に対して支払います。

固定資産評価証明書

物件を売却する時、所有権が売り主から買い主に移転します。

所有権の移転登記には、登録免許税が課税されますが、登録免許税の額は役所にある固定資産課税台帳に記載の固定資産税評価額を基に算出されます。

固定資産評価証明書は、所有する不動産の評価額を記載した書類であり役所で入手することが出来ます。

取得した後は、移転登記を代行する司法書士に対して提出します。

土地の売却相場はどう調べる?

土地を売却しようとするときに重要となるのは、「いくらで売り出すか?」ということです。

そのためには、土地の相場を知らなくてはいけません。

ここでは、土地の相場を調べる方法3つについて見ていきましょう。

  • 公示地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

一つずつ見ていきます。

公示地価

公示地価とは、毎年1回、国土交通省から公表される土地の価格です。

公示地価は、地価公示法に則って国土交通省土地鑑定委員会がその年の1月1日時点の標準値における地価を算出し、3月に公示します。

地価公示のポイントは全国で2万ポイント以上あるため、売却したい土地周辺のポイントの地価を調べてみるのが良いでしょう。

1㎡あたりの単価を知ることができます。

参考:標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

路線価

路線価は、毎年7月1日に国税局、税務署で公表される相続税の算出をするために使われる価格です。

路線価で注意したいのは、路線価で示されている価格は実際の取引価格ではなく、おおよそ公示価格の80%程度で設定されるという点です。

路線価は、公に設定がなされていない地域が存在しますが、おおよそ公示地価をベースに算出でき、固定資産税評価額でも目安として代用できます。

参考:財産評価基準書|国税庁

固定資産税評価額

固定資産税評価額固定資産税を算出するために使われる価格であり、固定資産評価基準と言う指標を基に市町村で決定されます。

市町村から毎年送付される「固定資産税納税通知書」に添付されている「課税証明書」の、「評価額」または「固定資産税評価額」欄に記載されています。

土地については、おおよそ公示地価の70%程度、建築物はおおよそ50%から70%を目安に設定されます。

土地の売却にかかる費用って?確定申告は?節税対策はある?

土地の売却をするには、それなりに費用もかかります。

ここでは、土地の売却に伴う費用、税金、並びに確定申告や節税対策について見ていきます。

土地の売却にかかる費用・税金

費用面を考えることは売却代金を決める際にも大きな要素となりますので、事前にどれくらい費用が掛かるのかについても確認しましょう。

  • 解体費用
  • 土地造成費用
  • 測量費
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

一つずつ解説していきます。

解体費用

古家がある場合に更地で売却を考える際には、建物の解体費用がかかります。

解体費用については、建物の構造や大きさによって違いますが、解体工事からゴミの処理など諸々を合わせると最低でも100万円以上はかかります。

更に、建物が無い状態で翌年の1月1日を迎えると、住宅用地の特例を受けることが出来なくなるので、固定資産税が6倍に跳ね上がります。

更地にするとすぐに売却しやすくなると言うメリットは有りますが、売却が長引くと金銭的なリスクもありますので注意しましょう。

土地造成費用

どこまで費用負担をするかによりますが、古家を解体後、地盤が緩い場合や、埋設物などがあれば、地盤改良や除去作業など土地の造成費用も掛かります。

もちろん買い主負担で交渉が出来ればそれに越したことはないですが、売り主負担になる場合が多いため、予め頭に入れておいた方が良いでしょう。

測量費

隣地との境界線があいまいで測量が必要な場合は測量士に支払う報酬費がかかります。

隣地ははっきりしているけど、測量図だけがない場合には、法務局で発行することが出来ますので、発行費用がかかります。

仲介手数料

不動産業者に仲介してもらって売却する場合には、不動産業者に報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は売買価格に応じて上限が設けられています。

200万円以下 成約価格(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下 成約価格(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円超 成約価格(税抜)×3%+6万円+消費税

不動産会社に買い取りをしてもらう場合には仲介手数料がかからないので、買取価格に問題がないのであれば、手間も少ないので買い取りがおすすめです。

仲介手数料は売買価格に応じて上限が設けられています。

印紙税

土地をはじめ不動産は高額商品となりますので、契約書に収入印紙を貼る必要があります。

収入印紙は売買金額によって、貼るべき印紙代が違いますので、以下を参照してください。

参考URL:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁 (nta.go.jp)

印紙税は、立派な税金ですので、収入印紙を貼らない契約は脱税扱いになる可能性もあります。

収入印紙は、郵便局やコンビニなどで購入できますので必要な印紙をよく確認の上、購入し契約書に貼っておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、所有権の移転登記をする際に課税される税金です。

こちらの負担は、売り主、買い主が連帯して納付義務を負うこととなっていますので、買い主との話し合いによって負担部分を決定します。

登録免許税は、固定資産税評価額をもとに税額を算出しますので、地価が高いエリアほど税額は上がります。

譲渡所得税

土地を売却して売却代金を得ると、利益が発生した場合には譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税とは正確に言うと、「所得税」と「住民税」を指します。

譲渡所得は、土地を売却した翌年の確定申告の際に税務申告をして税額を確定します。

参考:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁 (nta.go.jp) 

消費税はかからない

土地の売買は非課税であるため、土地を売却しても消費税はかかりません。

古家付き土地として売却する場合には、建物にのみ消費税がかかります。

土地を売却したら確定申告は必要?

土地を売却して確定申告が必要になるケースは、売却によって利益が発生した場合です。

土地の売却代金から取得費や諸経費を差し引いてもプラスになるのであれば、利益が発生したことになるため、翌年確定申告をおこなう必要があります。

反対に、売却によって利益が発生しなかった場合は確定申告を行う義務はありません。

ただしその場合でも、所得と損益通算して税金の還付を受けられるケースがあるため、確定申告を行った方がお得になる可能性があります。

土地を売却するときの節税対策はある?

土地の売却でもっとも大きくかかる税金は譲渡所得税でしょう。

利益が出た場合に課税される所得税と住民税の総称ですが、条件次第では「3,000万円の特別控除」の特例を利用することができます。

この特例は、居住用財産と呼ばれる不動産にのみ適用されるため、土地のみの売却でこの制度を利用しようとすると、建物を取り壊した日から1年以内に売買契約を結ばないといけません。

相続した実家を更地にして売却したい場合も、条件を満たせば利用できます。

参考:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

その他、土地の所有が10年を超える場合には「軽減税率の特例」を受けることができます。

その他、公共事業や区画整理にともなって土地を売却した場合には特別控除が受けられるため、自治体のHP等で確認したり不動産会社に相談することをおすすめします。

土地を高く売るためのポイント3つ

ここでは、土地を高く売るためのポイントについて解説します。

同じ土地でも高く売るには、事前に高く売る為のポイントについて知っておく必要があります。

「どうせ売るなら高く売りたい。」

そう思う人は、ここでの内容をよく参考にしてください。

1.土地の相場を知る

何でもそうですが、土地を高く売るには、市場の相場感を知るのが最も大切です。

近くで売り出している土地があれば、その土地と自分の土地の比較をしましょう。

例えば、地積、地形、前面道路の広さ、接道部分の広さ、前面道路が公道か私道かなど、比較できる要素を不動産業者に聞きながら比較をします。

比較することで自分が所有する土地の強みが分かりますので、そこを重点的に宣伝してもらいます。

買い主によって重視するポイントは違いますので、強みがはっきりしていれば、その強みの部分を重視する買い主を探すことが出来ます。

売り出し価格を決める為にも重要ですので、上記で紹介した方法なども参考によく調べて研究することをおすすめします。

2.複数業者に査定依頼する

業者選びの話になりますが、土地の査定は出来るだけ複数業者に依頼しましょう。

地方の場合、地場業者一つだけと言うのも場合によっては悪くないですが、基本的には、複数業者に依頼する方が、比較検討出来て結果的にうまく売却に至るケースが多いです。

今は、一括査定サイトを利用して労力を使わずに複数業者に査定依頼が出来ますので、そちらを上手に利用するのがおすすめです。

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3.土地の現況を整理する

古家がある場合や隣地との境界線があいまいな場合等、何かしら不利になる要素があるのであればそれを整理することも大切です。

例えば、先祖代々受け継がれた古家を相続した場合、古家のまま売却するのは、買い手にリスクが高いため、なかなか売ることが出来ません。

隣地境界線についてもあいまいなまま売却するのは、後のトラブルにつながる可能性があり買い手は嫌がります。

このように、買う側から見て自分の土地が不利に見える要素があるのであれば、現況を整えることも大切です。

ケース別に見た土地売却の注意点を紹介

土地の売却は多くの人が人生に何度もするものではありません。

はじめてのことが多く、後々になって事前に知っておけばよかったと思うことも多々あります。

ここでは、土地売却の注意点について紹介しますので、あとで後悔しないよう読んで参考にしてください。

ローンが残っている場合はどうするの?

住宅ローンなど購入したときのローンが残っている場合には、ほとんどのケースで土地に抵当権が設定されている為、銀行の確認なしで勝手に売却することが出来ません。

また、売却額がローンの残債を下回った場合には、ローンだけ残る形となりますので、自己資金で完済する必要があります。

仮にどうしても売却しなくてはいけない場合には、任意売却と言う救済処置もありますが、確実に売れる訳ではなく売却価格も低くなる可能性が高い為おすすめは出来ません。

任意売却はルールをよく確認してから検討するようにしましょう。

ローンが残っている場合は、残っていない場合と比較して様々な弊害がありますので、注意が必要です。

買い手が見つからないときの対処法は?

買い手が見つからない場合の対処法は、「価格を下げる」、「業者買取りを利用する」、「土地に付加価値を付ける」のいずれかに絞られます。

価格を下げるは、下げて売れそうなのであれば良い方法です。

業者買取りは、不動産業者に直接買い取ってもらう方法であり、簡単且つ、仲介手数料がかかりませんので買取り価格次第ではおすすめです。

土地に付加価値を付けるは、古家が建っている場合には撤去するなど何かしら価値があがる処置をすることです。

更地でない土地を更地にするのが最も一般的であり、費用はかかりますが、綺麗な更地にすることで売却出来る可能性は飛躍的に上がります。

土地の名義が共有名義の場合、売却は可能?

土地の名義人が自分以外にもいる場合、共有名義人の合意なしで土地全体を売却することは出来ません

仮に合意なしで売却し、後で共有名義人から合意が取れない場合、買い主のその土地に対する持ち分は、元の売り主の持ち分割合のみとなります。

共有名義人が無くなっている場合であっても、相続人がいる場合がありますので、後でトラブルにならない様に、よく確認のうえ売却することをおすすめします。

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まとめ

今回は土地の売却をテーマに解説をしてきましたが如何でしたでしょうか?

土地売却は、土地の状態によって売れ行きが変わるなど難しい部分は多いですが、事前にしっかり情報をつかんでおくことで無知な状態よりも格段に有利になります。

人生の中で経験することが少ない取引ですが、情報はキャッチしようと思えばいくらでもありますので、まずは今回の内容を参考に売却まで動きだしてみましょう。

\失敗しない不動産売却のために!/