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＜記事の情報は、2023年9月7日時点のものです＞
注文住宅を建てるためには敷地となる土地が必要になります。
土地を所有していない場合は、まずは土地を購入しなければなりません。
しかし土地の購入には、土地代以外にも税金をはじめとして様々な諸費用がかかることをご存知でしょうか。
理想のマイホームを手に入れるためには、これらの費用を正確に把握しておくことが大切です。
本記事では、土地を購入する際の税金やその他の諸費用について詳しく解説したいと思います。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。 
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
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厳しい審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは、本文の解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
土地購入にかかる費用一覧
土地の購入時には、土地代や税金以外にも様々な費用がかかり、一般的には土地代の5～10％程度の経費を見込んでおく必要があるといわれています。
土地購入にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。
土地購入に関する費用には何がある？
土地を購入する際にかかる費用には、主に以下のものがあります。
【購入時にかかる税金】
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税精算分
- 売買契約書印紙代
【購入時にかかる諸費用】
- 登記費用（司法書士報酬）
- 確定測量、分筆費用
- 仲介手数料
- 住宅ローン手数料
- 地盤調査費
【購入後に必要によりかかる費用】
- 古家解体撤去費用
- インフラ整備費用
主に税金、諸費用、購入後に必要に応じてかかる費用の3つに分けることが出来ます。
ではまず、税金から見ていきましょう。
土地購入にかかる税金の種類とは？
土地購入時にはどのような税金がかかるのでしょうか。
この章では土地を購入する際にかかる税金についてご紹介します。
主な3つの税金
土地の購入時には、売買契約書やローン契約書に印紙を貼付けて納める印紙税もかかりますが、主な税金は固定資産税、不動産取得税、登録免許税の3つになります。
それぞれについて詳しくご紹介します。
➀固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点での家や土地などの不動産所有者に対して課税される市町村税です。
固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している限り継続的に払い続けなければならない税金です。
毎年4月ごろに納税通知書が届き、期限までに支払います。
税額は「固定資産税評価額×1.4％(標準税率)」で計算されます。
ただし、標準税率の1.4％は市町村の判断で税率を変更することができます。
土地の売買を行う際には、固定資産税は所有権が移転する時点での税額を日割計算し、その年の残り分について売主と精算を行います。
売主がすでに1年分を納税している場合には、売主への売買代金の支払いと併せて清算します。
➁不動産取得税
不動産取得税は、土地の取得に対してかかる税金(地方税)です。
不動産を取得した時に一度だけかかります。
また不動産取得税は、2021年3月31日まで課税評価額が1/2になる軽減措置が適用されます。
税額は、「取得した土地の固定資産税評価額(課税標準)×1/2×3％(税率)－控除額※」で計算されます。
固定資産税評価額は時価よりも低くなるのが一般的で、土地の固定資産税評価額は時価の7割程度になります。
※住宅用土地を取得した場合は(A)(B)いずれか多い額が控除できます。
(A)4万5千円(税額が4万5千円未満の場合にはその金額)
(B)土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(一戸あたり200㎡までが限度)×3％
具体的な不動産取得税の計算方法については、後ほど解説します。
➂登録免許税
登録免許税は、取得した土地の登記をする際にかかる税金です。
税額は、「土地の固定資産税評価額(課税標準)×1.5％(標準税率2％)」で計算されます。
売買による所有権移転登記では、2021年末までに登記を行う場合には標準税率の2％から1.5％に引き下げられる軽減措置があります。
土地購入にかかる税金を節約する3つの方法とは？
土地を購入する場合には税金がかかりますが、特例に該当する場合には軽減措置があり節税することができます。
ただし軽減措置を受けるためには申請をしなければならず、このことを知らずにいると高い税金を払い続けることになってしまいます。
この章では土地購入にかかる税金を節約する3つの方法をご紹介します。
順に見ていきましょう。
1．宅地にする
固定資産税と都市計画税の算出に使う評価額は、更地(建物が建っていない状態の土地)の場合には減額されませんが、宅地(住宅の敷地のこと)の場合には軽減措置を受けることができます。
固定資産税は200㎡までの小規模住宅用地の場合は１/６、それを超える広さの場合には1/3に評価額が軽減されます。
また、都市計画税も小規模宅地の場合は1/3に、それを超える広さの場合には2/3に軽減されます。
したがって購入した土地に住宅を建築して宅地にすることで、固定資産税と都市計画税の負担を大幅に軽減することが可能になります。
ただしいずれの場合も申告が必要なので、申告漏れには注意が必要です。
2．賃貸物件を建てる
住宅用地として土地を購入したものの、住宅を建てる予定がなくなった場合には、そのまま更地として所有し続けると高額な税金を払い続けなければなりません。
そのような場合には、賃貸物件を建てて節税する方法があります。
賃貸物件を建築した場合には土地の広さを戸数で割り、1戸あたりが200㎡までなら小規模住宅用地と見なされるので、土地の固定資産税と都市計画税が安くなり節税対策になります。
3．還付を受ける
不動産取得税は、必要な手続きを行うことにより還付を受けることができるのが一般的です。
還付を受けるためには、まず不動産取得日から60日以内に不動産取得申告書と必要書類を管轄の市役所又は都道府県の税事務所へ提出します。
都道府県税事務所から納税通知書が届いたら、本来の不動産取得税の支払いを行い、その後に不動産取得税減額申請書と添付書類を提出して還付を受けます。
不動産取得税の軽減措置を受ける方法
住宅用の土地を購入する場合には不動産取得税の軽減措置を受けることができますが、軽減措置を受けるためにはどのような要件が必要になるのでしょうか。
この章では不動産取得税の軽減措置を受けるための要件と、具体的な不動産取得税の計算方法についてご紹介します。
軽減措置を受けるには要件を満たす必要がある
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、土地に建つ住宅が一定の要件を満たす必要があります。
軽減措置が受けられる建物の要件は以下の3つです。
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 取得者の居住用またはセカンドハウス用の住宅
- 1982年1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの
上記の要件を満たす住宅が建っていて、さらに土地と建物が決められた期間内に取得している場合、前述した不動産取得税の軽減措置を受けることが可能になります。
不動産取得税を計算してみよう
実際に土地の不動産取得税はいくらかかるのか計算してみましょう。
土地と建物の面積と土地の評価額は以下の通りとします。
(土地の面積) 120㎡ (土地の評価額) 1,200万円 (住宅の延床面積) 85㎡
まずは控除前の税額を計算します。
土地の評価額を1/2にしたものに税率(3％)を掛けます。
1,200万円×1/2×3％=18万円
次に控除額を計算します。
控除額は下記のうち多い方の額になります。
(1)4万5千円
(2)1,200万円÷120㎡(土地1㎡あたりの評価額)×1/2×85㎡×2(住宅の床面積の2倍)×3％(税率)=25万5千円
(1)と(2)では(2)の方が多いので、控除額は25万5千円になります。
したがってこれを控除前の税額から控除すると、
18万円－25万5千円＜0
となり、住宅用の土地を取得した場合の土地の不動産取得税額は0となります。
期日内に申告することが大事
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、申告が必要になります。
申告期限は条例で定められているので、原則として期限内に手続きを行わなければ軽減措置は受けられません。
申告期限は自治体のホームページでも確認できるので、期限までに都道府県の税事務所で申告を行います。
万一申告を忘れてしまって軽減前の納税通知書が送られてきた場合には、すぐに都道府県の税事務所に問い合わせて必要な手続きを行うことで、還付が受けられることもあります。
土地購入にかかる諸費用シミュレーション
土地の購入に関する諸費用にはどのようなものがあるでしょうか。
土地購入時にかかる主な費用には、以下のものが挙げられます。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 測量費・表示登記費用
- 地盤調査費用
- 住宅ローン手数料
いずれもそれぞれの専門家や機関に依頼するため報酬を支払う必要があります。
またこれらの報酬は消費税の課税対象となります。
仲介手数料
土地は一般的に不動産会社を介して購入します。
不動産会社の仲介により売主から土地を購入する場合には、土地の売買代金に対して3％+6万円の仲介手数料を不動産会社に支払います。
ただし3％+6万円の仲介手数料は宅地建物取引業法(宅建業法)で定められた「上限額」なので、この金額よりも安く提示される場合もあります。
また土地代には消費税は課税されませんが、仲介手数料には別途消費税がかかります。
尚、不動産会社が所有している土地を不動産会社から直接購入する場合には、仲介手数料は不要になります。
登記費用
土地を購入すると、所有権移転の登記が必要になります。
所有権移転に伴う登記費用には、司法書士に支払う報酬と登記にかかる登録免許税があります。
司法書士に支払う報酬は一般的に6～8万円程度で、別途消費税がかかります。
また登録免許税は土地の評価額に応じて計算され、登記申請時に収入印紙で納付します。
測量費・表示登記費用
購入する土地の境界を明確にして実測値による面積で取引を行う場合や、土地の一部を分筆して購入する場合には、土地家屋調査士に依頼します。
その際には確定測量費と表示登記申請費用がかかりますが、測量費は売主が費用負担するのが一般的です。
しかし、買主が実測取引を希望する場合などでは買主が費用を負担します。
測量費は土地の面積や形状、隣地との境界杭の数、土地の所在などによって変わりますが、100㎡程度の住宅用地でおよそ30万円前後が相場といわれています。
尚、土地家屋調査士への報酬には消費税がかかります。
地盤調査費用
土地を購入してそこに建物を建てる場合、土台となる地盤が弱ければ安全な住まいを建てることは出来ません。
そこで安全な土地であるかどうかを調べる地盤調が行われます。
地盤調査は一般的にはスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれる、先端がスクリュー状になった棒を地中に差し込む方法で行われます。
費用は5～10万円程度が相場ですが、調査の結果土地の改良工事を行わなければいけない場合、改良費として100万円以上かかることもあります。
住宅ローン手数料
住宅ローンを利用して土地を購入する場合、ローン手数料がかかります。
住宅ローン手数料は借入する金融機関や保証会社に対して支払われる費用で、銀行により異なりますが3万円～5万円程度かかります。
またその他にも住宅ローン契約書に貼り付けする印紙代、抵当権設定費用等がかかります。
土地購入後にかかる費用の種類とは？
購入した土地に住宅を建てる場合には、土地購入後にも費用がかかる場合があります。
既に説明した税金や住宅ローンの返済も土地購入後の費用に該当しますが、その他にどんな場合に費用がかかるのかをご紹介します。
インフラ整備費用
購入する土地に上下水道やガス、電気などが引き込まれていない場合、または引き込まれていても引込口径が小さい場合には、これらの引き込みに費用がかかります。
このようなインフラ整備のための費用は100万円を超えることも珍しくないので、土地を購入する前にインフラの整備状況を必ず確認しておくことが大切です。
上下水道
上下水道の引き込みは敷地が接している前面道路から行いますが、引き込みの距離が長くなると道路の掘削や復旧工事のために100万円以上かかってしまうこともあります。
また公共下水がないエリアでは敷地内に浄化槽の設置が必要になり、50万円以上かかります。
上下水道が敷地内に引き込まれているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できるので、土地を購入する前に必ず確認しておくことが大切です。
ガス
都市ガスの宅内引き込みにも費用がかかる場合があるので、事前にガス会社に確認しておく必要があります。
また電気については、一般家庭に引き込む場合の工事費は電力会社が負担します。
古い家屋がある場合には解体費用も必要
購入する土地に古家が残っている場合には、古家の解体撤去工事費用がかかります。
解体撤去工事費用の相場は解体する建物の構造や立地条件などによって変わり、重機の進入が困難な狭小地、住宅密集地、地中に埋設物がある場合、古家にアスベストが使用されている場合などは割増費用が発生します。
一般的な坪単価の相場は下記のようになります。
- 木造 3～4万円/坪
- 鉄骨造 4～5万円/坪
- 鉄筋コンクリート造 5万円～/坪
土地購入に関する注意ポイント
土地を購入する時に気を付けたいポイントは費用だけではありません。
土地を購入する際の注意ポイントは以下の2点です。
土地の環境を細かく確認する
何の目的もなく土地を購入することは稀でしょうが、何のために土地を購入するかによって注意するポイントは変わります。
例えば注文住宅を建築するための土地を購入する場合、周辺の環境や建築条件を確認することは必須です。
建てたい住居を建てられる土地なのかを予め確認しておかないと、後から後悔することになりかねません。
災害に強い地域や地盤であるか、土地の周りの道路状況はどうなっているかといった点も重要なポイントとなります。
住居を建てるには原則として幅4ｍ以上の道路に接した土地である必要があります。
この基準を満たさない場合には、セットバックと言って敷地を後退させなければいけません。
購入したい土地にセットバック部分がある場合、敷地が思っていたよりも狭くなる可能性があるため、建築計画が実現できるかをきちんと見極める必要があります。
土地購入費は減価償却に費用計上できない
土地は建物とは異なり経年劣化することがありません。
そのため土地は減価償却の対象とはならず、資産として計上されます。
土地の購入に関する費用についても同様で、経費として計上することはできません。
そのため土地は「資産」として扱われるため、会社として土地購入を検討している場合には注意が必要です。
【Q＆A】土地購入に消費税は課税されるの？
Q:土地を購入する際に消費税は課税されるのでしょうか？
A:結論から先に言うと、土地代金には消費税は課税されません。
消費税の課税対象となるのは、「国内において事業者が事業として対価を得てする資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取り」とされています。
簡単に言うと、消費税とはお金を払ってモノやサービスを手に入れたり、外国からの輸入品を引き取ったりするときに支払う税金のことです。
土地の売買はモノやサービスの消費ではないため、消費税の課税対象にはなりません。
土地は消費するものではないので非課税になるのです。
また余談ですが、個人間で不動産を売買した場合には、土地だけでなく建物も消費税の課税対象にはなりません。
個人間での売買は事業ではないからです。
一方、土地の購入時にかかる不動産仲介手数料や司法書士、土地家屋調査士への報酬は消費税の課税対象になります。
まとめ
注文住宅を建てるために土地探しを行う際に参考にする不動産情報サイトでは、土地の価格は表示されていても、土地代以外にかかる費用を知ることができません。
しかし土地の購入にかかる税金や諸経費を正確に試算しておかなければ、予算が不足してしまうことにもなりかねません。
要望通りのマイホームを建てるためには、税金や諸費用を正しく理解しておくことが不可欠です。
また税金には軽減措置がありますが、これらのことを知らずにいると多額の税金を支払うことになってしまいます。
軽減措置を受けるかどうかで金銭的負担に大きな差が出てしまうので注意が必要です。
この記事を参考に、土地購入にかかる税金や諸費用についてきちんと把握しておきましょう。
