土地購入にかかる費用とは?土地購入にかかる税金やその他の費用を解説!

注文住宅を建てるためには敷地となる土地が必要になります。

土地を所有していない場合は、まずは土地を購入しなければなりません。

しかし土地の購入には、土地代以外にも税金をはじめとして様々な諸費用がかかることをご存知でしょうか。

理想のマイホームを手に入れるためには、これらの費用を正確に把握しておくことが大切です。

本記事では、土地を購入する際の税金やその他の諸費用について詳しく解説したいと思います。

土地購入にかかる税金の種類とは?

土地購入時にはどのような税金がかかるのでしょうか。

この章では土地を購入する際にかかる税金についてご紹介します。

主な3つの税金

土地の購入時には、売買契約書やローン契約書に印紙を貼付けて納める印紙税がかかりますが、主な税金は固定資産税、不動産取得税、登録免許税の3つになります。

それぞれについて詳しくご紹介します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点での家や土地などの不動産所有者に対して課税される市町村税です。

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している限り継続的に払い続けなければならない税金です。

毎年4月ごろに納税通知書が届き、期限までに支払います。

税額は固定資産税評価額×1.4%(標準税率)となります。

ただし標準税率の1.4%は市町村の判断で税率を変更することができます。

土地の売買を行う際には、固定資産税は所有権が移転する時点での税額を日割計算し、その年の残り分について売主と精算を行います。

売主がすでに1年分を納税している場合には、売主への売買代金の支払いと併せて清算します。

不動産取得税

不動産取得税は、土地の取得に対してかかる税金(地方税)です。

不動産を取得した時に一度だけかかります。

また不動産取得税は、2021年3月31日まで課税評価額が1/2になる軽減措置が適用されます。

税額は取得した土地の固定資産税評価額(課税標準)×1/2×3%(税率)-控除額※となります。

固定資産税評価額は時価よりも低くなるのが一般的で、土地の固定資産税評価額は時価の7割程度になります。

※住宅用土地を取得した場合は(A)(B)いずれか多い額が控除できます。

(A)4万5千円(税額が4万5千円未満の場合にはその金額)

(B)土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(一戸あたり200㎡までが限度)×3%

具体的な不動産取得税の計算方法については、後ほど解説します。

登録免許税

登録免許税は、取得した土地の登記をする際にかかる税金です。

税額は、土地の固定資産税評価額(課税標準)×1.5%(標準税率2%)となります。

売買による所有権移転登記では、2021年末までに登記を行う場合には標準税率の2%から1.5%に引き下げられる軽減措置があります。

土地購入にかかる税金を節約する3つの方法とは?

土地を購入する場合には税金がかかりますが、特例に該当する場合には軽減措置があり節税することができます。

ただし軽減措置を受けるためには申請をしなければならず、このことを知らずにいると高い税金を払い続けることになってしまいます。

この章では土地購入にかかる税金を節約する3つの方法をご紹介します。

宅地にする

固定資産税と都市計画税の算出に使う評価額は、更地(建物が建っていない状態の土地)の場合には減額されませんが、宅地(住宅の敷地のこと)の場合には軽減措置を受けることができます。

固定資産税は200㎡までの小規模住宅用地の場合は1/6、それを超える広さの場合には1/3に評価額が軽減されます。

また、都市計画税も小規模宅地の場合は1/3に、それを超える広さの場合には2/3に軽減されます。

したがって購入した土地に住宅を建築して宅地にすることで、固定資産税と都市計画税の負担を大幅に軽減することが可能になります。

ただしいずれの場合も申告が必要なので、申告漏れには注意が必要です。

賃貸物件を建てる

住宅用地として土地を購入したものの、住宅を建てる予定がなくなった場合には、そのまま更地として所有し続けると高額な税金を払い続けなければなりません。

その様な場合には、賃貸物件を建てて節税する方法があります。

賃貸物件を建築した場合には土地の広さを戸数で割り、1戸あたりが200㎡までなら小規模住宅用地と見なされるので、土地の固定資産税と都市計画税が安くなり節税対策になります。

還付を受ける

不動産取得税は、必要な手続きを行うことにより還付を受けることができるのが一般的です。

還付を受けるためには、まず不動産取得日から60日以内に不動産取得申告書と必要書類を管轄の市役所又は都道府県の税事務所へ提出します。

都道府県税事務所から納税通知書が届いたら、本来の不動産取得税の支払いを行い、その後に不動産取得税減額申請書と添付書類を提出して還付を受けます。

不動産取得税の軽減措置を受ける方法

住宅用の土地を購入する場合には不動産取得税の軽減措置を受けることができますが、軽減措置を受けるためにはどのような要件が必要になるのでしょうか。

この章では不動産取得税の軽減措置を受けるための要件と、具体的な不動産取得税の計算方法についてご紹介します。

軽減措置を受けるには要件を満たす必要がある

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、土地に建つ住宅が一定の要件を満たす必要があります。

軽減措置が受けられる建物の要件は以下の3つです。

・床面積が50㎡以上240㎡以下

・取得者の居住用またはセカンドハウス用の住宅

・1982年1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの

上記の要件を満たす住宅が建っている場合に、前述した不動産取得税の軽減措

置を受けることが可能になります。

不動産取得税を計算してみよう

実際に土地の不動産取得税はいくらかかるのか計算してみましょう。

土地と建物の面積と土地の評価額は以下の通りとします。

(土地の面積) 120㎡ (土地の評価額) 1,200万円 (住宅の延床面積) 85㎡

まずは控除前の税額を計算します。

土地の評価額を1/2にしたものに税率(3%)を掛けます。

1,200万円×1/2×3%=18万円

次に控除額を計算します。

控除額は下記のうち多い方の額になります。

(1)4万5千円

(2)1,200万円÷120㎡(土地1㎡あたりの評価額)×1/2×85㎡×2(住宅の床面積の2倍)×3%(税率)=25万5千円

(1)と(2)では(2)の方が多いので、控除額は25万5千円になります。

したがってこれを控除前の税額から控除すると、

18万円-25万5千円<0

となり、住宅用の土地を取得した場合の土地の不動産取得税額は0となります。

期日内に申告することが大事

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、申告が必要になります。

申告期限は条例で定められているので、原則として期限内に手続きを行わなければ軽減措置は受けられません。

申告期限は自治体のホームページでも確認できるので、期限までに都道府県の税事務所で申告を行います。

万一申告を忘れてしまって軽減前の納税通知書が送られてきた場合には、すぐに都道府県の税事務所に問い合わせて必要な手続きを行うことで、還付が受けられることもあります。

土地購入にかかる費用の種類とは?

土地の購入時には、土地代や税金以外にも様々な費用がかかり、一般的には土地代の5~10%程度の経費を見込んでおく必要があるといわれています。

土地購入にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。

この章では、土地購入にかかる費用の種類やおおまかな額についてご紹介します。

主な3つの費用

土地購入時にかかる主な費用には、仲介手数料、登記費用、測量費・表示登記費用があり、いずれもそれぞれの専門家に依頼するため報酬を支払う必要があります。

またこれらの報酬は消費税の課税対象となります。

仲介手数料

土地は一般的に不動産会社を介して購入します。

不動産会社の仲介により売主から土地を購入する場合には、土地の売買代金に対して3%+6万円の仲介手数料を不動産会社に支払います。

ただし3%+6万円の仲介手数料は宅地建物取引業法(宅建業法)で定められた「上限額」なので、この金額よりも安く提示される場合もあります。

また土地代には消費税は課税されませんが、仲介手数料には別途消費税がかかります。

尚、不動産会社が所有している土地を不動産会社から直接購入する場合には、仲介手数料は不要になります。

登記費用

土地を購入すると、所有権移転の登記が必要になります。

所有権移転に伴う登記費用には、司法書士に支払う報酬と登記にかかる登録免許税があります。

司法書士に支払う報酬は一般的に6~8万円程度で、別途消費税がかかります。

また登録免許税は土地の評価額に応じて計算され、登記申請時に収入印紙で納付します。

測量費・表示登記費用

購入する土地の境界を明確にして実測値による面積で取引を行う場合や、土地の一部を分筆して購入する場合には、土地家屋調査士に依頼します。

その際には確定測量費と表示登記申請費用がかかりますが、測量費は売主が費用負担するのが一般的です。

しかし、買主が実測取引を希望する場合などでは買主が費用を負担します。

測量費は土地の面積や形状、隣地との境界杭の数、土地の所在などによって変わりますが、100㎡程度の住宅用地でおよそ30万円前後が相場といわれています。

尚、土地家屋調査士への報酬には消費税がかかります。

その他の費用

土地の購入には、その他の条件によって別途で費用が必要になります。

別途費用が必要となるのは、以下のケースです。

農地の転用が関係する場合

購入する土地が農地の場合には、宅地にするために農地法に基づく許可または届け出が必要になります。

これらの許可申請や届け出は行政書士に依頼し、費用は10~20万円程度かかります。

また転用許可が下りて宅地になった際には、土地家屋調査士に依頼して土地の地目変更登記を行います。

土地の地目変更登記費用は、土地一筆に対して3~4万円程度が一般的です。

ローンを利用して購入する場合

住宅ローンを利用して土地を購入する場合には、金融機関に対するローン事務手数料と抵当権設定の登記費用が必要になります。

また住宅ローン契約書に貼り付けする印紙代がかかります。

住宅ローン事務手数料は約3~5万円程度、ローン保証料 約3~5万円、抵当権設定費用 約10万円、印紙税は借入額1,000~5,000万円以内なら約2万円です。

土地購入後にかかる費用の種類とは?

購入した土地に住宅を建てる場合には、土地購入後にも費用がかかる場合があります。

どの様な場合に費用がかかるのかをご紹介します。

インフラ整備

購入する土地に上下水道やガス、電気などが引き込まれていない場合、または引き込まれていても引込口径が小さい場合には、これらの引き込みに費用がかかります。

このようなインフラ整備のための費用は100万円を超えることも珍しくないので、土地を購入する前にインフラの整備状況を必ず確認しておくことが大切です。

上下水道

上下水道の引き込みは敷地が接している前面道路から行いますが、引き込みの距離が長くなると道路の掘削や復旧工事のために100万円以上かかってしまうこともあります。

また公共下水がないエリアでは敷地内に浄化槽の設置が必要になり、50万円以上かかります。

上下水道が敷地内に引き込まれているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できるので、土地を購入する前に必ず確認しておくことが大切です。

ガス

都市ガスの宅内引き込みにも費用がかかる場合があるので、事前にガス会社に確認しておく必要があります。

また電気については、一般家庭に引き込む場合の工事費は電力会社が負担します。

古い家屋がある場合には取り壊し費用も必要

購入する土地に古家が残っている場合には、古家の解体撤去工事費用がかかります。

解体撤去工事費用の相場は解体する建物の構造や立地条件などによって変わり、重機の進入が困難な狭小地、住宅密集地、地中に埋設物がある場合、古家にアスベストが使用されている場合などは割増費用が発生します。

一般的な坪単価の相場は下記の様になります。

・木造 3~4万円/坪

・鉄骨造 4~5万円/坪

・鉄筋コンクリート造 5万円~/坪

尚、別途消費税がかかります。

土地を購入する際には諸経費を一覧にまとめておこう

土地を購入する際にかかる費用は多岐にわたるので、一覧表にまとめておくとわかりやすくて便利です。

一覧表にリストアップする主な項目は以下の通りです。

(購入時にかかる諸費用)

・売買契約書印紙代

・登録免許税

・司法書士報酬

・仲介手数料

・不動産取得税

・固定資産税精算分

・抵当権設定費用

・住宅ローン手数料

(購入後に必要によりかかる費用)

・農地転用の許可および登記費用

・確定測量、分筆費用

・古家解体撤去費用

・インフラ整備費用

【Q&A】土地購入に消費税は課税されるの?

Q:土地を購入する際に消費税は課税されるのでしょうか?

A:結論から先に言うと、土地代金には消費税は課税されません。

消費税の課税対象となるのは、「国内において事業者が事業として対価を得てする資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取り」とされています。

簡単に言うと、消費税とはお金を払ってモノやサービスを手に入れたり、外国からの輸入品を引き取ったりするときに支払う税金のことです。

土地の売買はモノやサービスの消費ではないため、消費税の課税対象にはなりません。

土地は消費するものではないので非課税になるのです。

また余談ですが、個人間で不動産を売買した場合には、土地だけでなく建物も消費税の課税対象にはなりません。

個人間での売買は事業ではないからです。

一方、土地の購入時にかかる不動産仲介手数料や司法書士、土地家屋調査士への報酬は消費税の課税対象になります。

まとめ

注文住宅を建てるために土地探しを行う際に参考にする不動産情報サイトでは、土地の価格は表示されていても、土地代以外にかかる費用を知ることができません。

しかし土地の購入にかかる税金や諸経費を正確に試算しておかなければ、予算が不足してしまうことにもなりかねません。

要望通りのマイホームを建てるためには、税金や諸費用を正しく理解しておくことが不可欠です。

また税金には軽減措置がありますが、これらのことを知らずにいると多額の税金を支払うことになってしまいます。

軽減措置を受けるかどうかで金銭的負担に大きな差が出てしまうので注意が必要です。

この記事を参考に、土地購入にかかる税金や諸費用についてきちんと把握しておきましょう。

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