土地の売却には査定が必須!相場の把握や査定ポイント、査定の流れまでまとめて解説

土地の売却をする際には、まず不動産業者に査定依頼をします。

土地査定は相場感をつかみ、売却価格の決定や売却をスムーズに行うためにとても重要なことです。

しかし、実際に査定の経験がないと一体何をするのか分からないと言う人がほとんどでしょう。

今回は、土地の売却をテーマに土地査定における評価の指標やポイントについて解説します。

実際に査定をするまでの流れについてもご紹介しますので、土地の査定を検討中の人は是非最後まで読んで下さい。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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土地査定について知ることで売却を有利に!

土地査定について知ることは、売却を有利に進めることにつながります。

一口に土地査定と言っても一つの不動産業者に依頼する方法から、今ではネット上で複数業者から一括査定を取ることも出来ます。

このように、土地査定についての情報を事前にキャッチしていると、どのように査定を進めていけば良いかが分かるので売却に向けて有利に動くことが出来ます。

逆に土地査定についての知識が全くないと、何から動いて良いのか分からないため、売却時期が遅くなり、機会損失にもつながります。

これからご紹介する内容は、土地査定について理解し売却を有利に進めていくための情報ですので、是非参考にしてください。

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土地の査定方法2つ

土地の査定方法には、机上査定訪問査定の二つがあります。
順番に解説していきます。

机上査定

机上査定とは、実際の物件を訪問することなく直近の売却事例や過去の売却事例、実勢価格や路線価などの市場動向を鑑みて査定する方法のことです。

すぐに大まかな査定額が欲しいときに有効です。

短時間で査定結果は得られますが、売る土地の特徴などをほぼ全く考慮せずに査定を出すため正確性は低くなります。

もちろん、その査定価格に近い価格で売却出来ることもありますが、あくまで参考程度にしておいた方が良いでしょう。

訪問査定

机上査定の情報に加えて、実際に現地に訪問した上で、物件を見て査定を出すのが訪問査定です。

訪問査定では、机上査定で得る情報に加えて、地形、接道部分、隣地境界線、建物の状態、周辺の住環境など現地に行かないと得られない情報まで加味して査定を出します。

したがって、机上査定より正確性が高くなります。

専門業者に現地まで足を運んでもらう分、机上査定よりも時間はかかりますが、より正確な査定を出すには訪問査定が適しています。

土地の査定を匿名で行うことはできる?

多くのインターネット上の査定サイトでは、土地の情報の他に氏名や電話番号などの個人情報を求められます。

しかし、中には匿名で査定依頼を行えるサイトもあります。

本格的に売却検討には入っていないけれどどれくらいの相場なのか知りたい場合や、セールス電話を受け取りたくない場合などに利用できます。

ただし、土地の場合は現地の状況を見ずにデータ上のみでの査定になるため、ざっくりとした査定額であることには注意が必要です。

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土地価格を算出するための指標って?

土地価格を算出するためには、公表されている不動産価格指標が存在します。

査定を出す上では重要な指標になりますので、ここでは、土地価格を算出する為の指標について順番に紹介します。

  • 公示地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

順に見ていきましょう。

公示地価

公示地価とは、毎年1回、国から公表される土地の価格です。

公示地価は、地価公示法に則って国土交通省土地鑑定委員会がその年の1月1日時点の標準値における地価を算出し、3月に公示します。

公示の目的は、その年の土地売買における価格の指標にするためであり、国が公に示すガイドラインの役割をします。

参考:標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

路線価

路線価は、毎年7月1日に国税局、税務署で公表される相続税の算出をするために使われる価格です。

路線価は、公示価格や実勢価格、土地鑑定士の意見も交えて、おおよそ公示価格の80%程度で設定されます。

路線価は、公に設定がなされていない地域が存在しますが、おおよそ公示地価をベースに算出でき、固定資産税評価額でも目安として代用できます。

参考:財産評価基準書|国税庁

固定資産税評価額

固定資産税評価額固定資産税を算出するために使われる価格であり、固定資産評価基準と言う指標を基に市町村で決定されます。

土地については、おおよそ公示地価の70%程度、建築物は、おおよそ50%から70%を目安に設定されます。

固定資産税評価額は、原則3年を目安に見直しが入り、役所の固定資産課税台帳で確認することが出来ます。

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土地査定をしてもらうときに確認したい注意ポイント

土地査定をしてもらう際には注意するべき点がいくつかあります。

注意点について知ることで、査定から売却時まで持っておくべき考え方を理解することが出来ますので、売却までのイメージも持ちやすいです。

確実に役立つ内容になりますので、是非読んで理解しておきましょう。

  1. 複数の会社へ査定をお願いする
  2. 相場を事前に把握する
  3. 査定価格=成約価格ではない

順に見ていきましょう。

1.必ず複数の会社へ査定をお願いしよう

土地の査定は必ず複数業者に依頼しましょう。

複数業者に依頼することで自分が所有する土地の相場がつかみやすくなります。

業者間の比較にもつながりますので、査定依頼は複数業者にするのが絶対おすすめです。

2.相場を事前に把握しよう

最終的に業者に査定を出してもらう場合であっても、その前に自分で相場感を把握しておくことも大切です。

相場感は、複数ある不動産ポータルサイトで自分が所有する土地の近くで似たような条件の土地を絞り込むことで確認することが出来ます。

公示地価なども参考になりますので、調べてみると良いでしょう。

自分で相場感を把握した状態で業者に査定依頼をすることで、業者から見る自分の土地の評価ポイントをつかむことにもつながります。

3.査定価格は必ずしも成約価格になるわけではない

よく業者の査定価格がそのまま売却価格になると信じ切っている人がいますが、買い主が第三者で別にいる以上、査定価格でそのまま売却できるとは限りません。

もちろん、査定価格のまま成約できることもありますが、査定以下で売れることも、逆に査定以上で売れることもあります。

査定価格は、過去の取引事例や市場動向などのデータを用いて出している価格です。

そのため、成約価格との差はさほど大きく開かないのが一般的ですが、物件によっては「買主次第」になることも往々にしてあります。

あくまで参考値であって、絶対ではないことを理解しておきましょう。

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土地査定には何が影響する?

不動産業者が土地査定をする際、評価をする為のポイントと言うものがいくつか存在します。

公示地価や路線価など公表されている指標も査定に必要ですが、土地は同じものは一つもないため、その土地の特徴によって評価は変わります。

ここでは、その評価に影響を与える以下の特徴、ポイントについて解説します。

  • 駅距離
  • 土地面積
  • 前面道路が公道か私道か
  • 前面道路の広さ
  • 用途地域

一つずつ見ていきましょう。

駅距離

最寄り駅までの距離は、土地査定をする上で重要です。

基本的には、駅から近ければ近いほど評価は高くなりますが、ファミリー向けの戸建て住宅に高い需要があるようなエリアでは、駅から離れても価値が下がらないエリアもあります。

土地は動かすことができない以上、駅距離は変えようがありませんが、最寄り駅からの距離が評価に大きく影響することは頭に入れておきましょう。

土地面積

土地の価格は坪単価で計算することが多いように、土地面積(地積)に応じて評価は変わります。

基本的に広い土地の方が価格は高くなりますが、広過ぎると戸建て住宅を建てたい買い主には合わないと言うこともあります。

このため、広さによって買い主の探し方が変わってきます。

例えば、共同住宅が余裕で建設出来るような土地であれば、買い主は個人ではなく不動産業者の方が適しています。

この場合、建売をしている業者に直接買い取りを交渉した方が仲介手数料もかからず良いかも知れません。

前面道路が、公道か私道か?

前面道路が、公道であるか私道であるかでも土地の評価が変わります。

公道であれば問題なく取引されますが、私道の場合は、間口が狭い場合が多く、私道の持ち分や通行権などを巡ってトラブルになることもある為、買い主によっては敬遠されます。

私道は私的な権利が絡むため、売却する際には私道部分の持ち分や通行権の問題でトラブルにならないように事前に覚書をとるなど、必要な対処をとっておく必要があります。

前面道路の広さ

前面道路の広さについても土地を評価するポイントになり、広いほど評価が高くなります。

一定以上広ければ特に問題ありませんが、4メートルより狭い道路は2項道路と呼び、2項道路に面した土地は、建物の建設の際にセットバックが必要となります。

セットバックとは、道路の中心から2mの範囲までは建物や門を建築できないという決まりのことです。

これは対抗する2台の車が通れるようにするためであり、建築基準法で定められています。

所有する土地の前面道路が狭い場合には、注意が必要ですので頭に入れておきましょう。

用途地域

用途地域とは、都市の環境保全や利便性を高めることを目的に建てられる建物を制限する為、都市計画法で定められた地域です。

用途地域は、住宅系、商業系、工業系の地域に分けられます。

個人の土地の場合は、基本的に住居系の土地を所有していることが多いので用途地域で問題となることはあまりありません。

しかし、一部の工業系地域など住宅と町工場のような小さな工場が混在しているエリアでは、土地の評価ポイントになる場合があります。

用途地域によっては、個人に売るのであれば評価は低いけれど、不動産業者などの法人相手であれば評価が高いと言うこともあります。

土地によっては特定の買い主に絞って宣伝した方が良い結果になるかも知れません。

まずは、自分の土地がどの用途地域に属しているか確認してみましょう。

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土地査定までの流れについて

ここでは、土地を査定に出す際の流れについて解説します。

査定に至るまでの過程については、人それぞれで違いますので、あくまで参考として読んでみて下さい。

1.自分で相場観をつかむ

不動産業者などに査定依頼をする前にまず自分で相場感をつかんでおくことをおすすめします。

市場に出回っている不動産は、個人でもポータルサイトを使って見ることが出来ます。

ポータルサイトでは、エリアや土地面積、駅距離、価格など様々な条件で絞り込むことが出来ますので、自分の土地と比較することも出来ます。

あらかじめ相場感をつかんでおくと、後で業者査定をした際に自分の土地がどのように評価されているのかをイメージしやすくなります。

2.地場不動産業者への相談

いきなり一括査定サイトを利用して査定依頼をしても良いですが、一度は昔からやっているような地場不動産業者に相談するのがおすすめです

地場業者はその地域に根差した経営を昔からしている会社が多く、地域のことを熟知している為、様々なアドバイスをもらうことが出来ます。

この際、査定から売却に至るまで、必要な書類や費用などについても教えてもらいましょう。

3.必要書類の収集

あらかじめ必要と分かっている書類については、事前に調べて集めておきましょう。

地場の不動産業者への聞き取りや査定サイトを見ると必要な書類は分かりますので、先に集めておくと後の労力が少なくなるのでおすすめです。

4.一括査定サービスの利用など

最後に一括査定サービスを通じて複数業者へ査定依頼をします。

一括査定サイトを使わずに自分で業者回りをする方法もありますが、時間と労力がかかりますので、ネット環境があればスマホかパソコン一つで出来る一括査定サイトがおすすめです。

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土地を高値で売却するためのポイント3つをご紹介!

土地の査定額が高くても実際の売却額が低ければ意味がありません。

査定額通り、もしくはそれ以上で売却するためにはいくつかポイントがあります。

ここでは、土地を高値で売却する為のポイントについて解説します。

1.売り出し価格を少し高めに設定する

最初に売り出すときの価格より低く売れることはあっても、高く売れることは基本的にありません。

査定額より少しでも高く売る為には、売り出し価格を少し高めに設定する必要があります。

この時、あまりに高い価格で設定すると買い主の目に留まらなくなるので、「少し」高めで設定するのがポイントです。

2.客付けに強い不動産会社に依頼する

仲介業者には、不動産を売りたい人を探す元受け業者と買いたい人を探す客付け業者がありますが、客付けに強い不動産業者を選びましょう。

客付けに積極的でない不動産業者に依頼すると売却まで時間がかかる可能性も高くなります。

客付けが得意な業者であれば高く売る方法を熟知しており、常に買いたいと言う人を一定数抱えていますので、高値で早く売却したい人におすすめです。

3.自分の土地の強みに適した買い主を探す

最終的に買い主となるのは、個人の場合も法人の場合もありますが、自分の土地の強みを理解し、その強みに高い価値を感じてもらえる買い主を選ぶことも大切です。

不動産のような市場価格が明確に決まっていない商品は、買い手によって価値が変わります。

高値で売る為には、自分の土地を良く見せる努力も大切ですが、自分の土地をよく思ってくれる買い主を探すことも同時に重要になります。

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まとめ

今回は、土地売却における土地の査定について解説しました。

土地を査定する際に知っておくべき情報が詰まった内容でしたので、これから土地の査定依頼をする人は、絶対に読んで参考にしてください。

査定はあくまで査定と思う人もいますが、査定は土地の売却をより良いものにするために絶対必要です。

査定依頼から売却まで何をすれば良いか困ることが無いようにしっかり今回の内容を頭に置いてほしいと思います。

\失敗しない不動産売却のために!/