土地を購入して注文住宅を建てる方必見!諸費用や住宅ローンを借りる時のポイントまでわかりやすく解説

自分の要望を最大限に取り入れた自由度の高い家を建てられることが注文住宅の最大の魅力です。

しかし土地を所有していない場合には土地探しから行う必要があるため、なかなか希望の土地が見つからず、途中で断念してしまう方も少なくありません。

土地探しは簡単な様に思われがちですが、自分の要望通りの家が建てられる土地となるとある程度限られてしまうものです。

また周辺環境や利便性はもとより、地盤や自然災害へのリスクも気になるものです。

そして当然予算の問題もあるでしょう。

良い土地を見つけるためには探し方にコツがあると共に、注意すべき点が数多くあります。

本記事では土地探しの方法や注意点などを詳しく解説します。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

LIFULL HOME’Sはこちら⇒

それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

まずは土地探しを始めよう!

注文住宅を建てるためには、土地がなければ話になりません。

最初に土地探しから行う必要があります。

土地探しの主な3つの方法とは?

土地を探すといっても、ほとんどの方が初めての経験だと思います。

最初に何から手を付ければ良いのかわからなくて当然です。

ここでは土地を探すための主な3つの方法をご紹介します。

自分で情報を収集する

インターネットが発達した近年では、家に居ながらにしてWeb上で土地探しができるようになりました。

まずは自分が住みたいエリアにある物件情報や価格相場などを掴んでおくと、予算組や売主との価格交渉などを行う上で役に立ちます。

しかしインターネットの情報は不特定多数の人が閲覧しているため、人気の物件はすぐに売れてしまいます。

したがって既に物件が売れてしまっている場合や、付近にもっと良い最新の物件がある場合もあるので、注意が必要です。

インターネットの情報だけに頼ってしまうことがない様にしましょう。

不動産会社に依頼する

本格的に土地探しをするのなら、直接地元の不動産会社に出向いて土地を紹介してもらいましょう。

不動産会社は土地・建物の売買や仲介が仕事なので、まだ表には出ていない物件情報を持っています。

したがって、掘り出し物件などを紹介してもらえる可能性もあります。

この様な掘り出し物件、お買い得物件は、直接不動産会社に出向いて相談することで、紹介してもらうことができる様になります。

ハウスメーカーや設計事務所に依頼する

近年では多くのハウスメーカーが土地探しの相談を受け付けています。

ハウスメーカーが取り扱う土地は、注文住宅を建てるための土地に特化しているので、自分の希望通りの家を建てることができる土地を探してもらうことができます。

またハウスメーカーや設計事務所では、その場でおおまかな間取りや建物の建築費用を提示してもらうことができるので、早期に購入の判断がしやすくなります。

条件の良い土地はすぐに売れてしまうので、早めに購入の判断ができることは大きなメリットになります。

また土地購入と注文住宅建築の窓口が一つになるのもメリットの一つです。

ただしハウスメーカーや設計事務所も、つきあいのある不動産会社から土地情報を得たり、レインズなどの登録物件の中から紹介したりするケースが多いので、不動産会社と比較して情報量が少ないのがデメリットになります。

不動産会社への相談と住宅会社への相談は同時に行っておくと良いでしょう。

LIFULL HOME’Sはこちら⇒

土地購入にかけられる予算を決めておくことも大切!

土地や建物の購入予算を決める際には、家計に無理なく購入できる金額を計算する必要があります。

特に土地を購入して注文住宅を建てる場合には、土地代金と住宅の建築資金の他に必要な費用をあらかじめ見込んでおかなければなりません。

土地の購入に予算を使い過ぎてしまうと、建築資金やその他の費用が不足してしまい、何のための注文住宅なのかがわからなくなってしまいます。

また、住宅ローンの返済に無理があったり、貯蓄を全て使い切ってしまったりすると、家族の病気やケガ、勤務先の倒産など万が一の事態にも備えられません。

土地を購入する際には、あらかじめ予算の上限を決めておくことが重要です。

希望する条件をしっかり整理しておく

土地探しの最終的な目標は、自分の生活スタイルに合った注文住宅を建てることです。

土地探しで失敗してしまうケースでは、土地だけを切り離して単独で考えてしまうことが多い様です。

建物のことを切り離してしまうと、建物を建てるために必要な地盤の強度や法令による建築制限、道路との関係などのチェックを忘れがちになります。

その土地にどんな家が建てられるのか、どんな暮らしがしたいのか、などをイメージし、周辺環境だけでなく建築できる建物の制限なども良くチェックした上で土地選びをすることが大切です。

希望のエリア(市区町村、最寄り駅、学区など)、希望の土地の大きさ(建築予定の建物の大きさ、駐車場の有無など)、土地の形状(道路付け、間口と奥行き、前面道路との高低差等)などは必ず事前にイメージを固めておく必要があります。

土地探しを行う前には、希望する土地や建物の条件を家族全員で話し合い、意見をまとめて整理しておくことが重要です。

土地の購入には土地価格以外の費用もかかる

土地の購入時には、土地代金以外にも様々な費用がかかる場合があります。

これらの費用をできるだけ正確に試算しておかなければ、住宅建築にかける予定の予算を圧迫してしまいます。

思い通りの家が建てられなくなる事態を避けるためにも、土地代以外にかかる可能性のある費用を把握しておきましょう。

主な4つの費用

土地価格以外に必要な主な4つの費用は下記の通りです。

不動産仲介手数料

不動産会社の仲介で土地を購入する場合には、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが発生します。

金額は土地の売買代金に対して3%+6万円(税別)が上限です。

したがって2,000万円の土地を購入する場合の仲介手数料の上限は66万円になります。

またこの費用には別途消費税がかかります。

ただし、不動産会社が所有する土地を不動産会社から直接購入する場合には、仲介手数料はかかりません。

物件が「仲介」なのか「売主」なのかの取引形態は必ず物件の概要書などに明記されているので、必ずチェックしておきましょう。

解体費用

土地を更地で購入する場合には必要ありませんが、古家付きの土地を購入する場合には建物の解体費用がかかります。

古家の解体費用は、立地条件や接道状況などによって異なりますが、木造住宅の場合は1坪当たり3万円から5万円程度が相場です。

したがって延べ床面積30坪の木造古家の解体費用は、90~150万円程度になります。

古家が鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合には解体費用が割高になります。

古家付きの土地は相場よりも安くなるのが普通ですが、土地代に建物の価格を含まないで土地の価格のみで販売されている土地の場合でも、古家が建っていることがあるので注意が必要です。

また古家付きの土地の中には、解体費用を売主が負担する「更地渡し」のケースがあるので、事前に売主側に確認しましょう。

上下水道関連工事

敷地内に上下水道やガスの引き込みがされていない土地を購入する場合には、注文住宅を建築するにあたって上下水道やガスの引き込み工事が必要になります。

上下水道やガスの引き込み工事とは、前面道路にある水道本管や下水道管、ガス管から家の敷地内まで配管する工事のことをいいます。

道路を掘削するため、本管から敷地迄の距離によって費用が異なります。

相場では30~50万円程度ですが、100万円以上になることも少なくありません。

土地を購入する前に、水道業者やガス会社から見積もりをとるようにすると良いでしょう。

またその他に、上下水道施設の設備費の一部を負担するための申し込み納付金や各種手数料が必要になるケースが多い様です。

したがって土地を購入する際には、上下水道やガスの引き込みの有無を必ず確認しておく必要があります。

さらに水道管が引き込まれている場合でも管径が13mmの場合には、水圧が低くて引き込みをやり直す必要がある場合があります。(現在は20mmが一般的です)

事前に良く確認しておく必要があります。

擁壁工事

擁壁とはコンクリートやコンクリートブロック、石などを使用した板状の構造物のことで、道路や隣地よりも高い場所に敷地がある場合に土留めとしての役割を果たします。

既存の擁壁が古い場合や擁壁がない場合には、新たに擁壁工事が必要になります。

前面道路との高低差が大きく新たに擁壁を作る場合には、法令に定められた構造計算によって擁壁の寸法や鉄筋の量などを計算するか、行政が定めた基準で工事を行わなければなりません。

区域によっては宅地造成等規制法によって都道府県知事の許可を受けたり、擁壁の高さによって建築基準法により工作物の建築確認申請を受ける必要があったりするので、予想外に高額な費用がかかってしまうことがあります。

したがって、擁壁工事が必要な土地を購入する場合には注意が必要です。

上記4つの費用は、土地の条件によって全て必要のない場合もあります。

金額的に大きく異なってしまうので、注意が必要です。

土地には「法規的制限」があることを知っておく

土地を購入しても、自分の敷地内だからと言って好き勝手に建物を建てて良い訳ではありません。

周囲の住環境の保護や建物の安全性、居住性を確保するために、建築基準法や都市計画法などによって様々な制限が設けられています。

購入した土地に希望の家が建てられなくなる事態を避けるためにも、土地に関する法律の制限をきちんと把握しておく必要があります。

主な4つの法規的制限

敷地に関する法律上の制限は数多くありますが、ここでは最低限知っておくべき4つの法規的制限をご説明します。

土地を購入する際には、これらの法規的制限があることを知っておく必要がありますが、一般の方にはなかなか理解できないことが多いと思うので、住宅会社や建築設計事務所にあらかじめ相談しておくことをオススメします。

建ぺい率

敷地には敷地面積に対して建築できる建物の建築面積(建物の外壁の中心線で囲まれる水平投影面積)の上限が都市計画で定められています。

水平投影面積とは、建物を真上から見た時に見える大きさのことをいいます。

そしてこの面積と敷地面積との割合が建ぺい率です。

例えば敷地面積が100㎡、建ぺい率が60%なら、この敷地に建てることができる建物の最大の建築面積は60㎡になります。

建ぺい率が高いほど同じ敷地面積でも大きな建物が建築可能になりますが、家の周囲に空きスペースが少ない街並みになります。

したがって良好な住環境が求められる地域では、建ぺい率が低く設定されます。

容積率

敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の限度割合を示すのが容積率です。

都市計画により定められた容積率の他に、地域によっては前面道路の幅によって制限を受けることがあります。

また、地下室や小屋裏の一部など一定の要件を満たすことにより容積率の算定に含めないことができる緩和規定があります。

斜線制限

建築基準法の斜線制限により、敷地に建てられる建物の高さに制限があります。

斜線制限とは敷地の周囲にある道路、水路、隣地、公園などから発生する架空の斜線による制限のことで、建物を設計する際には建物の高さがこれらの斜線を超えない様に計画しなければなりません。

通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことが目的です。

斜線制限には道路斜線、北側斜線、隣地斜線があります。

・道路斜線

全ての地域で適用される斜線制限です。

敷地が接する道路の反対側の境界線から一定の角度でかかる斜線制限で、建築可能な建物の高さの範囲が制限されます。

これにより道路面の日照を確保することができます。

・北側斜線

北側隣地内の採光を確保するための斜線制限で、北側隣地境界線上から一定の高さを基準としてかかる制限です。

住居専用地域内で適用されます。

建築できる建物の高さの上限は斜線の内側になります。

・隣地斜線

隣地との隣地境界線上から一定の高さを基準としてかかる斜線制限です。

ただし、第1種低層住居地域や第2種低層住居地域では、絶対高さ制限といったより厳しい規制があるため、隣地斜線は適用されません。

防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域とは、都市計画法において「市街地における火災の危険を防ぐために定められる地域」のことで、駅前の商業地や住宅密集地、幹線道路沿いなどが指定されています。

・防火地域内の建築物

階数が3階以上、または延べ床面積が100㎡を超える場合は耐火建築物に、その他の場合は耐火建築物か準耐火建築物にしなければなりません。

したがって防火地域内では、住宅の規模によって一般の木造住宅は建築できないので注意が必要です。

・準防火地域内の建築物

地階を除く階数が4階以上、または延べ床面積が1500㎡を超える場合や、延べ床面積が500㎡を超えるもの、または地階を除く階数が3階の場合など、建物の規模に応じてそれぞれ制限を受けます。

防火地域や準防火地域以外でも、延焼の恐れがある屋根などに防火措置の必要がある区域を定めた建築基準法22条区域があります。

土地の購入に失敗しないための6つのチェックポイント

どんなに気に入った土地が見つかったとしても、十分な調査を行わないで契約してしまうのはトラブルのもとになります。

多くの人にとって土地は一生のうちでも最も高い買い物のひとつなので、契約前に最低限の確認が必要です。

ここでは、契約までに最低限現地で確認しておくべきポイントをご紹介します。

また現地確認は、できるだけ朝、昼、夜と時間帯を変えて確認したり、晴れの日ばかりでなく雨の日の様子を確認したりするなど、条件を変えて確認することをオススメします。

周辺道路の朝の渋滞の様子や、雨の日の水はけの状態などを確認しておくことで、想定外の事態を回避することができます。

周辺環境

周辺に日常生活を行う上で必要な駅やスーパー、コンビニ、病院、銀行、学校、公園などの施設があるかどうかの確認はもとより、風通しや騒音、臭気などを忘れずに確認します。

風通しを阻害する建物や大きな樹木がないか、近隣道路の交通量など大きな音を出す発生源がないか、ゴミの集積場所など臭気の発生源はないか、などを確認しておくことで、建築計画に活かすことができます。

隣接する土地や建物の状況

前面道路や隣地との高低差がある場合には、土留めの状況、境界杭の有無などを確認しておくことで入居後の近隣トラブルを防止することができます。

また、隣地と塀やブロックで仕切られている場合には、所有者はどちらになるのか、隣地の屋根や軒先が境界から越境していないか、なども忘れずに確認しておきましょう。

日当たりの良さ

日当たりは快適に暮らしていくための重要な要素です。

隣家との距離や隣家の植栽などは、建物の配置や窓の位置、間取りを決める上で大切なポイントになります。

年間の太陽の動きを予測して、日照を阻害する要因がないかどうかを必ず確認しておくことが大切です。

土地に接する道路の幅

土地に接する道路の幅は4m以上確保されているか、接道(道路に接する敷地の長さ)は2m以上あるかは現地で必ず確認しておきましょう。

前面道路の幅が4m未満だと敷地の一部が道路とみなされ、道路中心線から2m未満の場所には建物を建てることができません。

また接道が2m未満の場合には建物を建てることができないので、十分に注意する必要があります。

地盤の状態や水の流れ

地盤の状態は土地周辺の道路や近隣の建物、塀などを観察することである程度推測することができます。

道路にひび割れや陥没しているところがないか、近隣の建物の基礎や外壁、塀などにひび割れがないかなどを注意深くチェックします。

ひび割れや陥没が多く見られる様であれば、地盤が悪いと推測できます。

近くに用水路や暗渠などがある場合には要注意です。

また雨の日に現地に行き、道路や敷地内の水はけを確認しておきましょう。

前面道路の排水溝の大きさや深さ、排水桝の位置なども確認しておくと良いでしょう。

自治会の有無や活動内容

長く住み続けるためには、自治会や町内会の活動状況などもチェックしておくと良いでしょう。

都会ではあまり活発な活動を行っていないことが多い自治会ですが、地方に行くにつれて活発に活動しているところが多くなる様です。

ほとんどの自治会が自主的な組織の為強制力はありませんが、市町村によっては入会を推奨していることもある様なので、入会しないと気まずい思いをすることもあるといいます。

主な活動内容は周辺道路や公園、ゴミ置き場などの清掃や草刈り、子供関連の行事、お祭り、親睦会などですが、こうしたつきあいが鬱陶しいと思う様であれば、近所の方に活動状況を尋ねてみるとよいでしょう。

また、市役所で活動状況を教えてもらえることもある様です。

【Q&A】注文住宅を土地代込みで建てる場合の相場はどれくらい?

Q:注文住宅を建てる場合に、土地代込みでどれくらいかかるの?

A:土地代込みの注文住宅の費用は土地の価格によって大きく異なるので、地価の高い都心部と地価が安い地方では相場が大きく変わります。

2018年度フラット35利用者調査によれば、土地付き注文住宅の所要資金は全国平均で4,113万円となっていて、2013年以降6年連続で上昇しています。

地域別では首都圏平均が4,775万円になっているのに対し、首都圏・近畿圏・東海圏を除いたその他の地域の平均は3,762万円で約1,000万円の開きがあります。

一方、住宅面積は全国平均112.2㎡に対して、首都圏では106.2㎡、首都圏・近畿圏・東海圏を除いたその他の地域が114.8㎡でそれほど大きな差はありません。

同じ面積の土地を購入した場合、地価の高い都心部では当然建物にかけられる予算が少なくなってしまうので、敷地面積が狭い土地を購入し、3階建住宅を建てるという選択肢があります。

LIFULL HOME’Sはこちら⇒

まとめ

新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合には、良い土地を探すことが成功への第一歩です。

良い土地を見つけることができれば、「住まいづくりはほぼ成功した」といっても過言ではないくらいです。

そのため土地探しには多くの労力と時間がかかることを覚悟しておかなければなりません。

一方で、資金に余裕があって特に予算の上限がないというほんの一部の方を除けば、全て要望通りの土地に巡り合うことはほとんどないといえます。

そのためあらかじめ要望に優先順位をつけておき、優先順位の低いものについては妥協することも必要になります。

しかし一見すると希望に沿わない土地であっても、設計の工夫で解決できることもあるので、土地探しはひとりで悩まずに信頼できる不動産会社や住宅会社のアドバイスを受けながら進めていくことをオススメします。

是非この記事を役立てて、納得できる土地探しを行ってください。

うちハピ

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

\ 住宅メーカー選びで後悔しないために! /