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「マイホームを建てるために土地を購入したいけど、どんな手順を追えばいいんだろう?」
「契約前にやっておくべきことはなんだろう?」
「後悔しないために土地購入の注意点を知っておきたいな」
これからマイホーム建設に向けて土地を買うならば、流れをおさえることは非常に重要です。土地購入はスピード勝負になる側面もあり、気に入った場所を見つけてから準備を始めているうちに、他の人に買われてしまうかもしれません。
一方で、焦って購入してしまうと、失敗する可能性が高まるのも事実です。ブログやSNSを見てみると、購入後にキャンセルして追加費用がかかってしまったり、想像していなかった問題が起きたりしてしまい、後悔している人の声が多くあります。
事前にしっかりと流れを把握して、準備を進めることが大切です。
そこでこの記事では、
- 土地購入の流れ
- 引き渡しまでの期間
- 契約前に確認すべき点
- 後悔しがちなポイント
など、土地を買う前に知っておきたいポイントをまとめて解説します。
満足のいく場所にマイホームを建てたいならば、ぜひご覧ください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう!」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い(と思い込んでしまった)家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
そこでおすすめしたいのがリクルートが運営する、「SUUMOの無料カタログ一括取り寄せ」(工務店中心) そしてNTTデータグループが運営している、「家づくりのとびら」(ハウスメーカー中心)
家を建てる予定のエリアや希望条件を入力するだけで、条件にあったハウスメーカーや工務店がピックアップされ、まとめて簡単に無料でカタログを取り寄せられます。
SUUMOはポータルサイトのネットワークを活かし、全国の工務店をカバー。 NTTデータグループは、老舗大手の信用を活かし、ハウスメーカー中心。
メーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。 また、どちらの会社も共に日本を代表するプライム上場企業グループが厳しい審査をしているのも大きなメリット。
厳しい審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは、本文の解説をしていきます。
もくじ
土地購入の流れ7ステップ
土地を購入するまでの一般的な流れを7つのステップに分けて詳しく紹介します。
- 買付証明書を提出する
- 住宅ローンの事前審査を受ける
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約をする
- 住宅ローンの本審査を受ける
- 金銭消費貸借契約を結ぶ
- 土地を引き渡す
どこまでに何をしなければいけないのか、キャンセルができなくなるのはどこからかという知識がなければ、予想もしなかったトラブルに遭遇するかもしれません。
ぜひ土地探しを始める前に、一度目を通しておきましょう。
1. 買付証明書を提出する
購入したい土地を見つけたら、最初に行うべきなのは買付証明書の提出です。
買付証明書というのは、土地を買いたいという意志を示すための書類。基本的に買付証明書を提出した順に売り主と交渉する権利が得られるので、スピート勝負になります。
買付証明書には、以下のような内容を記載します。
- 購入希望者名
- 対象となる物件
- 購入希望金額
- 契約時期
- 融資の有無
- 手付金・中間金の金額
- 買い主の資金額
- 有効期限
- その他の条件
不動産会社を仲介する場合、専用のフォーマットを先方が持っているため、その内容を埋めれば良いでしょう。
購入希望金額は、提示されている価格より下げることもできます。ただし、値下げ交渉をしているうちに、希望価格で購入したい方が現れると順番が変わってしまうことがあるので、要注意です。
買付証明書を提出した時点では、撤回してもペナルティはありません。提出が早い順に交渉が始まるため、気になった土地があったら積極的に買付証明書を出すようにすると良いでしょう。
2. 住宅ローンの事前審査を受ける
土地の購入に住宅ローンを使いたい場合は、契約前に審査を受けます。事前審査が完了しないと売買契約に進めません。
遅くとも、買付証明書を提出してから1〜2週間以内に手続きを進めましょう。事前審査は3日〜1週間程度かかります。一箇所に落ちても問題ないように、複数の金融機関に申し込むと時間の短縮になります。
事前審査で重点的に確認されるのは返済能力です。年収や頭金の割合をみて、総合的に判断されます。
銀行のローンの場合、事前審査に通れば、この後に行われる本審査もほとんど問題ありません。ただし、本審査で内容を変えると審査落ちのリスクが高まるため、後で変更がないようにしましょう。
事前審査には、以下のような資料の提出が求められます。
- 本人確認書類(免許証やパスポートなど)
- 建築費がわかる見積書
- 建物の図面
- 土地の所在地の資料
- 源泉徴収票
- 確定申告書の控え(個人事業主の場合)
注意しなければいけないのは、本人の年収を証明するための資料だけでなく、建築予定の建物の図面や見積書が求められる点です。早めに提出できるように、ハウスメーカーと事前に相談しておくといいでしょう。
なお、個人の場合、土地単体で融資を受けることはできません。住宅を建てることを前提にして、先行融資という形で住宅ローンを申し込むのが一般的です。
3. 重要事項説明を受ける
売り主との交渉が終わり、金額が確定したら重要事項説明を受けます。
重要事項説明は、買い主を守るための手続きです。高額な不動産を購入したあとでトラブルが起きないために、事前に物件の内容や取引の条件をまとめて説明をするように義務付けられています。宅地取引主任者が説明しないと取引ができないので、必ず説明を受けましょう。
重要事項説明では、以下のポイントをしっかりと確認しましょう。
- 法令上の制限
- 敷地の状態
- 土地購入以外にかかる費用
- 取引の解除期限や解除の条件
- 将来考えうるリスク
- ローン審査に落ちてしまった場合の手付金の扱い
重要事項説明は、売買の直前に行われます。内容が難しく、すぐに理解ができないこともあるので、事前に書類に目を通しておくと良いでしょう。
4. 売買契約をする
重要事項説明の内容を理解したら、いよいよ売買契約です。
契約時には、土地の費用の10%ほどの手付金を現金で支払います。また、不動産業者を通す場合は仲介手数料の一部も払います。ここで払う金額は、手数料全体の半額適度が相場です。
買付証明書を提出してから、売買契約までの期間は2週間程度しかありません。契約時に資金不足にならないように、手付金の準備は事前に済ませておきましょう。
5. 住宅ローンの本審査を受ける
売買契約が済んだら、住宅ローンの本審査です。本審査では、事前審査より細かく返済が可能かどうかを見られます。
本審査に必要な書類には以下のようなものがあります。
<本人確認書類>
- 身分証明書
- 印鑑証明書と印鑑
<収入を証明する書類>
- 源泉徴収票
- 住民税決定通知書
- 確定申告書
- 納税証明書
<勤務先を確認する書類>
- 勤続証明書
- 健康保険証
<購入する土地や物件に関する書類>
- 売買契約書
- 工事請負契約書
- 重要事項説明書
- 登記事項証明書
そのほか求められた書類を提出するようにしましょう。
事前審査に通ったならば、多くのケースで本審査も問題ありません。落ちてしまう理由としては、提出書類に不備があったり、事前審査と本審査で状況が変わっていたりするというのが挙げられます。
事前審査に通ったあとは、新たな借入を行わず、状況を変えないように意識しましょう。
6. 金銭消費貸借契約を結ぶ
本審査に通過したら、金銭消費貸借契約を結びます。これは、ローンを運営する金融機関と、借り主が結ぶ契約です。
この書類には、お金を借りるための条件や、月々の返済にかかわる情報が書かれています。具体的には以下のとおりです。
- 借入金額
- 金利タイプ・利率
- 借入期間
- 遅延損害金
- 繰り上げ返済の手数料・手続き
予定していた条件と変わりがないことを確認し、署名捺印を行いましょう。
7. 土地を引き渡す
資金を調達したら、売り主に代金を支払い、引き渡しになります。なお、住宅ローンで融資を受けた資金は、売り主の口座に直接振り込んでもらうことも可能です。
金融機関から一括で振り込む場合、犯罪防止の観点から、本人確認書類を求められることがあります。必ず持参するようにしましょう。
土地購入から引き渡しまでの期間は2〜3ヶ月
土地を見つけ、売買契約をしてから引き渡しまでには2〜3ヶ月かかるのが一般的です。土地の状況によってはそれ以上かかることもあり、余裕を持ったスケジュール組みをしておくと良いでしょう。
引き渡しの期限は、売買契約のときに決定します。期日までに引き渡しをしてもらえなかった場合は、違約金が発生するので注意しましょう。期日に遅れた原因となった違反者が、もう片方に支払います。
違約金の相場は売却価格の約2割と言われており、小さな額ではありません。売買契約を結んだら、必ず期日内に準備を進めましょう。
土地購入の契約前に確認すべき5つの注意点
土地を購入する前には、以下の5つのポイントを確認しておきましょう。
- 法規制
- 建築条件の有無
- 土地の状態
- 仲介手数料や手付金の金額
- 契約解除時の対応
これらを確認しておかないと、理想の家を建てられずに条件を変えなければいけなくなるかもしれません。ぜひ確認してみてください。
1. 法規制
土地に建物を建てるには、さまざまな法規制があります。まず気をつけなければいけないのが、以下の2つの数値です。
- 建ぺい率
- 容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対してどの程度、建築面積に当てていいかという割合のこと。もし建ぺい率30%で100㎡の土地を購入したならば、建物を上から見た時の面積は30㎡以下にしなければいけません。
また、容積率とは、敷地面積に対する延床面積のこと。容積率80%で100㎡の土地を購入したならば、床面積の合計を80㎡以下におさえないといけないということです。
このように、敷地いっぱいに建物を建てられるわけではありません。せっかく広めの土地を購入しても、建ぺい率が低ければ、他の土地より建屋が小さくなる可能性もあります。
そのほか、地域により高さ制限があったり、防火素材を使うように義務付けられたりします。
必ず、購入する地域の法規制を確認しましょう。
2. 建築条件の有無
住宅用の土地には、建築条件がついていることがあります。建築条件付きの土地の場合、建築会社があらかじめ指定されてしまっており、他の業者を使えません。
そのため、もしどうしても依頼したい建築会社がある場合は、建築条件のない土地を選びましょう。
3. 土地の状態
土地自体の状態も確認しましょう。地盤の調査は購入後に行われますが、過去にどのような建物が建てられたのか、どんな地形だったのかをある程度推測することは可能です。
国土地理院が提供している無料地図では、災害リスクがある場所や地盤が弱い箇所を確認できます。過去の被災状況の写真も見られるので、予備調査として活用できるでしょう。
4. 仲介手数料や手付金の金額
仲介手数料や手付金の金額も確認しましょう。
仲介手数料は、仲介をしてくれた不動産業者に支払う手数料のことです。仲介手数料の上限は、土地の費用に応じて以下のように決まっています。
- 200万円以下:5.5%
- 200万円を超え400万円以下:4.4%
- 400万円以上:3.3%
売買契約の時点では、半額程度支払うのが相場。なお、売り主と直接やり取りする場合はかかりません。
また、手付金は売買契約をする時点で売り主に支払う費用のことです。相場は土地の費用の10%程度で、上限は20%と決められています。
特に、これらは売買契約の時点で一部支払う費用であるため、資金の準備が必要となります。
5. 契約解除時の対応
万が一途中で契約を解除したときの対応についても必ず確認する必要があります。
もし、ローンの本審査に落ちてしまった場合、ローン特約をつけていれば安心です。ローン特約とは、融資が受けられなければ、売買契約後でも契約を白紙に戻せるという約束のこと。万が一の場合に、高額な違約金を払う必要がなくなります。
そのほか、契約解除する場合の違約金や、解除期限なども契約前に必ず確認しましょう。
土地購入で後悔しがちな3つのポイントと対処法
土地購入は大きなイベントの一つ。それにも関わらず、後悔している方の声も多くあります。実際によくある声をまとめました。
- 予算がオーバーした
- 悩んでいる土地を購入されてしまった
- 立地が思っているより悪かった
先に後悔しがちなポイントを理解することで、適切な対処を取れるようになるはずです。ぜひ参考にしてください。
1. 予算がオーバーした
土地を購入するときは、土地代以外にも以下のような費用がかかります。
- 固定資産税
- つなぎ融資手数料
- 火災保険料
- 不動産仲介手数料
- 不動産登記費用
このなかで注意すべきなのが、住宅ローンのつなぎ融資手数料です。
住宅ローンは、住宅が完成しないと入金されません。しかし、土地代も住宅ローンを活用して支払おうとする場合、一時的に融資を受ける必要があります。
この、住宅が完成されるまでに受ける融資を「つなぎ融資」といい、期間に応じた手数料を払わなければなりません。そのため、予定より住宅の完成が遅れると、つなぎ融資の費用も増えて予算オーバーします。
そのほか、土地の状態によっては、追加工事が必要になります。
- 地盤が弱かった場合の地盤補強工事
- 高低差が大きい場合の擁壁工事
- インフラが不十分な場合の接続工事
などが、想定外にかかる費用です。これらの工事が必要になれば工期も長引くので、つなぎ融資の費用もさらに増していきます。
想定外の出費を抑えるには、購入前に土地の状態をしっかりと把握するのが一番です。土地の状態が悪く、工事が前提の場合はその費用や工期も必ず確認しておきましょう。
2. 悩んでいる土地を購入されてしまった
土地を買うための交渉ができるのは、買付証明書を出した順です。そのため、悩んでいるうちに他の候補者が現れて、土地を購入されてしまったというのもよくある失敗です。
買付証明書を出している時点では、撤回しても費用はかかりません。その土地が気になっているならば証明書を提出してしまい、手続きを進めながら疑問点を潰すようにしていくと、チャンスを逃さずに済みます。
3. 立地が思っているより悪かった
実際に住んでみたら、踏切や信号などで思ったよりも駅まで行くのに時間がかかったり、人通りが多すぎてうるさかったりしたというのもよくある失敗です。
土地の環境は時間帯や、天候によっても変わります。そのため、日にちや時間を変えて複数回足を運び、条件が変わっても問題はないか必ず確認しましょう。
土地購入で知っておきたいマナー
高額である土地を買うための契約は、慣れない方が多いものです。契約時や決済、引き渡し時のマナーが気になる方もいるでしょう。
結論から言うと、決まったマナーはありません。強いて言うならば、契約の場に小さな子どもを連れてくるのはおすすめしないというくらいです。重要な説明を行い手続きをすすめる場なので、子どもが騒いでしまうと中断してしまいます。幼い乳幼児は事前に預けるなどの配慮が必要です。
そのほか、マナーについて気になる点を解説していきます。
服装はラフでなければ問題ない
服装に決まりはなく、スーツを着用する必要はありません。普段どおりの私服を身につければよいでしょう。
ただし、売買契約をするときは、まだ契約は締結されていません。あまりにラフな格好だと相手に不信感を与えてしまう可能性があり、契約を白紙にされるリスクもでてきます。
今後高額のやり取りをする相手になるため、きちんとした印象を与えるほうが、契約も円滑に進むでしょう。そのため、華美な格好やラフすぎる格好はせず、常識の範囲で身だしなみを整えるようにしてください。
手土産は不要
売買契約、引き渡しともに手土産を用意する必要はないと言われています。そのため、特に何も準備しなくても問題はありません。実際に手土産を用意するのは全体の1割程度と言われており、渡さないほうが一般的です。
ただし、手土産を渡してはいけないというルールもありません。価格交渉に応じてくれたなど、感謝の気持ちを伝えたい場合は準備しておいても良いでしょう。
まとめ
土地を購入をするための流れは、買付証明書を出すところから始まります。
その後、ローンの事前審査を経て、売り主との合意が取れれば売買契約。契約後から、引き渡しまでは2ヶ月程度かかるのが一般的です。
ローン審査には図面が必要だったり、売買契約には引き渡し期限があったりと、各ステップで必要なものや期限が決められてきます。ぜひこの記事を参考に、全体の流れや後悔しがちな点を理解して、希望の土地を手に入れるための準備を進めてみてください。