後悔しないタワーマンションの選び方!資産価値の高いタワーマンションの条件とは

高層階からの素敵な眺望、プールやジムなどの豪華な共用施設、コンシェルジュが付いたブランド感がタワーマンションの魅力です。

「いつかはタワーマンションに住みたい!」

「高層階から毎日素晴らしい風景を見ながら生活したい。」

このように多くの方から人気と憧れの住まいとなっているのがタワーマンションですね。

しかし魅力がある一方で、慎重に選ばないと入居後に不便な生活を送ることになったり、売却や賃貸に出した時に思ったような値がつかない等の後悔を生むケースがあります。

こちらでは資産価値のある、後悔しないタワーマンションはどのような特徴があり、どのように見極めればいいのか解説していきます。

もくじ

資産性の高いタワーマンションの条件とは

タワーマンションを購入する人の中には、将来的に売却に出すことや賃貸として貸し出すことを考えている方もいるのではないでしょうか。

資産価値の低いタワーマンションを選んでしまうと、思っている値段で売却できない、賃料が想定よりも安いということにもつながります。

ではタワーマンションの資産性は、どこに注目すればいいのでしょうか。

タワーマンションの資産価値を決めるもの3つ

タワーマンションの資産価値を決める要素は大きく分けて3つあります。

  • 立地
  • ブランド
  • 建物

立地というのは駅や交通の便はもちろん、周辺施設の充実や、眺望、人気のエリア等のことを指します。

マンションは立地による資産価値の変動が非常に大きいのですが、タワーマンションの場合はよりその比重が大きくなります。

また、タワーマンションを選ぶうえでステータスやブランドを意識する人は非常に多いため、ブランド力のあるタワーマンションであるかどうかが資産価値に大きな影響を与えるのです。

建物とは眺望や共用施設の充実、間取りや設備等、建物全体や部屋、共用部などの部分を指します。

この3つの要素がそろっているタワーマンションは、資産価値が高いタワーマンションといえるでしょう。

資産価値の落ちないタワーマンションの特徴

いずれ売却や賃貸に出す場合、資産価値が落ちにくいという点は非常に重要です。

資産価値の下落が早い物件だと、将来的に希望する金額で売却できず、貸し出しても賃料が思うような金額とならないケースが多くなります。

では資産価値が落ちないタワーマンションにはどのような特徴があるのでしょうか。

立地に優れている・人気エリアである

  • 駅から直結している、駅からすぐ
  • 人気のエリアにある
  • 再開発されたエリアもしくは再開発予定のあるエリア

そもそもマンションを選ぶ方は利便性を特に求める人が多いため、駅からの立地がいいタワーマンションは資産価値も落ちにくいです。

不動産の資産価値は需要と供給のバランスで決まるため、人口が減らないエリアだと下がりにくくなります。

つまり多くの人が住みたいという人気のエリアであれば、人口が減らずに需要があるため、資産価値が落ちにくいのです。

再開発されたエリアや再開発予定のあるエリアは、街並みがきれいで便利なため多くの人から人気が集まるため、資産価値の下落を防ぐ要素となります。

希少性がある

  • そのエリアにタワーマンションが1棟もしくは少数しかなければ、需要が大きい
  • ファミリー用のサイズが少ないエリアに、広々としたマンションがあれば価値が高い

そもそもタワーマンション自体が少ないエリアであれば、それだけで希少価値が高くなります。

また、部屋のタイプや施設等に希少性がある場合も、それだけで需要が得られるため、資産価値が落ちにくくなります。

眺望に優れている

  • タワーマンションの重要項目
  • 他のタワーマンションとの比較要素となる

タワーマンションを求める人の理由に眺望という要素が占める割合は大きいです。

そのため他の物件と比べどのくらい眺望がいいのかによって、そのマンションの資産価値が決まってきます。

眺望がよければ資産価値を保つことができます。

生活利便性が高い

  • 買い物できる施設が周辺にある
  • 病院や学校といった生活必要施設が近い

商業施設や病院、学校といった生活に必要な施設が近隣にあることも資産価値に影響を与えます。

便利で利便性の高い立地にあるタワーマンションは高い需要があります。

ブランド力がある

  • タワーマンションを買う人はブランドを気にする
  • 住友、三菱、三井、野村等大手不動産会社のマンションは価格が落ちにくい

タワーマンションを選ぶポイントに、どこのブランドなのかという点が入ります。

そのためブランド力のある大手不動産のタワーマンションであれば、人気も高く、資産価値を保ちやすい傾向にあります。

住民層に大きな乖離がない

  • 独身者用かファミリー向けか
  • 部屋のタイプが幅広いマンションは、様々な居住者が入居する

例えば1LDK~4LDKまであるタワーマンションの場合は、単身者からファミリー層まで暮らす物件となります。

また、1LDKの部屋は投資物件として賃貸に出される可能性も高く、様々な居住者が住む可能性が高いです。

住人の層が違うと、様々なトラブルも起こりやすくなるため、なるべく同じような住民層の物件のほうが評判がよく、需要も高くなります。

管理体制やメンテナンスがしっかりとしている

  • 共用部の清掃や管理が行き届いているか
  • 必要な修繕が必要な時期に行われているか

共用部の清掃や管理ができていない物件は、買い手が付きにくく、評判も悪くなるため将来的な資産価値の下落にもつながります。

また、建物の修繕や維持が行われていないと、マンション自体の経営がうまくいっていない可能性があります。

そうなると今後修繕積立金の大幅な値上げや、一時金の支払い等が居住者に課せられる可能性もあるのです。

積立金の高いマンションにはそもそも買い手が付きにくく、市場での評価も下がってしまいます。

タワーマンション人気はいつまで続く?将来の資産価値は?

タワーマンションを求める人は依然として多く、人気もあります。

「タワーマンションの将来はどうなるの?」

「今後の資産価値は上がるの?下がるの?」

今は人気があるけれど、今後の需要や資産価値がどうなるのか気になりますよね。

こちらではタワーマンションの人気の理由から、将来的に資産価値がどのように推移していくのかを解説します。

タワーマンションが人気な理由

タワーマンションが人気を保っている理由には、利便性や快適さとは別に、世間や業界の影響等もあります。

こちらでは人気の理由を様々な角度から解説していきます。

充実した設備と眺望の良さ

  • 高さを生かした壮大な眺望は大きな魅力
  • 共用施設が充実しており、満足度が高い

高さを生かした眺望で、大パノラマで夜景を楽しむこともできるのが魅力です。

また、ジムやスタジオ、プール等の施設や、バーラウンジにゲストルーム等家族や友人が来た際に利用できる施設が付いている物件が多く、満足度が非常に高いのも人気の理由です。

希少価値によるステータス感

  • タワーマンションの建設が増えているものの、まだまだ希少性は高い
  • 希少価値によるステータス感を感じることができる

タワーマンションはまだ希少性が高く、住んでいるというだけでステータス感を感じることができます。

成功者の一人となったような満足度を得られるという点でも、人気が高くなっています。

利便性の高い立地

  • 駅直結型のものも多く、非常に利便性が高い
  • 商業施設複合型のものもある

駅前の再開発と一緒に開発される物件などもあり、駅や商業施設等へのアクセスが非常にいい物件が多いです。

雨の日も濡れずに全ての生活を送ることができる程、利便性に富んだ立地が人気の理由にもつながっています。

今のところ値下がりしにくい

  • タワーマンション人気があるため、買い手が多い
  • 都心の不動産価格は底堅い

タワーマンション特集が組まれるほどまだまだ人気が強く、そのため買い手も多いです。

都心の不動産価格の底堅さを合わせても、まだまだ人気は衰えず、値下がりしにくいのも魅力の一つとなっています。

タワマンのメリットにフォーカスした世間や業界の風潮

  • 流通量が多く、不動産業界的に評判を落とせない
  • 投資用、相続税対策に向いているという売りポイント

タワマンの流通量は多く、多くの不動産会社はそこから利益を得ています。

そのため変にタワマンの評判を落としてしまうと、自社の利益にもかかわるためタワマンを美化しようとする風潮があります。

また、タワマンは所有する土地持ち分が少ないため、販売価格に比べて相続時の評価額が大幅に低くなり、相続税対策に強いとされているのです。

そのため各不動産会社は投資用・相続対策用として富裕層の取り込みに走っており、タワマンの人気を下支えしています。

このような風潮や評判がタワマンの人気を継続させている理由です。

タワーマンションの今後の資産性は?

タワーマンションの将来的な資産価値は、これからどうなるのでしょうか。

先ほどお話したように、タワーマンションの資産価値は立地とブランド、そして建物によって決まります。

今後資産価値が落ちにくいタワーマンションとはどのような物件なのか、こちらでお伝えしていきます。

資産価値の上がる(落ちない)エリア、下がるエリア

  • 中目黒、六本木エリア
  • 新宿、渋谷エリア

中目黒、六本木駅は「高輪ゲートウェイ」駅にも近く、人の流れが今後増える可能性があること、質の良いタワーマンションが多いため資産価値は落ちにくいエリアです。

また、新宿や渋谷エリアは複数の路線を利用できることや商業施設の充実により、安定感があるエリアです。

特に西新宿エリアは中古マンションの資産価値もあまり落ちておらず、マンション自体の資産価値を保てるエリアといえるでしょう。

資産価値の落ちにくい間取りとは

  • 部屋の向きや眺望
  • 家事動線がよく使いやすい
  • 3LDK~4LDK

タワーマンションの一番の魅力ともいえる窓からの眺めはもちろん、部屋の向きも気を付けたいポイントです。

西向きだと西日が強く長いため、一般的に嫌煙する方がおおいので資産価値としても少し劣る場合があります。

南向きが日当たりもよく一番人気ですが、高層階だと夏の日差しで気温上昇が大きいため、北向き等日当たりが少ない部屋も人気となっています。

日々の生活のしやすさという部分で大事なのが家事動線です。

水回りやキッチンの移動がスムーズに行えるかは重要なポイントになります。

3LDK~4LDKであれば、多くのファミリー層が求める広さのため、資産価値は落ちにくい間取りとなります。

海外投資家にも人気な日本のタワーマンション

  • 海外からすると割安
  • 投資対象として魅力的

東京の不動産は高止まりしているという見方をしていないのが、海外投資家です。

まだまだ自国の不動産より日本のタワーマンション等のほうが安く買え、人気も落ちないため投資先として魅力を感じている投資家が非常に多くいます。

こういった海外投資家からの人気が、タワーマンションの価格を下支えしているのも事実です。

タワーマンションの30年後の資産性はどうなっている?

タワーマンションは30年後に資産価値を保っているのでしょうか。

今後の不動産市場の動向や、タワーマンションに潜むリスク等も踏まえて、今後のタワーマンションの資産価値をひも解いていきます。

希少価値が下がる可能性

  • タワーマンションが増え、希少価値が下がると資産価値も下がる

今後タワーマンションの開発がどんどん進むことにより、タワーマンションの希少価値が薄れていく可能性があります。

希少性が薄れることにより需要が減り、資産価値が今後落ちるという可能性はあります。

多額の修繕費用を抱えたタワマンの資産価値はいかほどか

  • マンションの維持に必要な大規模修繕費用が割高
  • そもそもまだ世にでたばかりなので、修繕費用がわからない
  • 今後管理費や修繕積立金が大きく上がる可能性も

タワーマンションはまだ修繕維持という部分において、確かな実績があるわけではありません。そのため修繕や維持の工事費用がどれほどかかるかがわからないというのが事実です。

もし高額な費用がかかるとすれば、今後管理費や修繕積立金の大幅な値上げが実施される可能性もあります。

そうなると新しい買い手が付きにくくなり、資産価値として減少する可能性があります。

今後の不動産市場の見通し

  • 人気エリアに立つタワーマンションは底堅い
  • 海外投資家の目が他に向くと、値下がりにつながる可能性も

元々タワーマンションは人気エリアに多いため、国内での需要は底堅いと予想されています。

しかし海外投資家はオリンピックや経済動向等により過剰な反応を示す場合があり、そうすると一度に資金を引き揚げてしまう場合が考えられるのです。

タワーマンションから海外投資家が撤退してしまうと、資産価値の下落に大きくつながってしまいます。

タワーマンションのデメリット・リスクとは何か

眺望がよく、ステータスも資産価値もあるタワーマンションですが、もちろんデメリットとなる点があります。

コストや住環境、タワーマンションならではのデメリットについてこちらで解説していきます。

物件費用が高い

  • 都内であれば5,000万円~2億円程が相場

これは低層階か上層階を買うかによってかわりますが、眺望のいい上層階であれば1億円前後が相場となってきます。

物件価格が通常のマンションに比べて高いので、資金に余裕がある場合でないと家計を大きく圧迫してしまうことになります。

ランニングコストが高い

マンションに住む場合には毎月管理費や修繕積立金等のランニングコストがかかります。

しかしタワーマションの場合はそういったランニングコストが通常のマンションよりも高くなるケースが多いのです。

充実した設備には維持管理費がかかる

  • 共用施設が豪華であるので、維持管理費が高い
  • 利用されない施設が赤字経営となっている場合も

タワーマンションの魅力の一つでもある、豪華な共用施設ですが、これらの施設の維持管理費は住民からの費用で賄われています。

つまり利用してもしなくても、維持管理費として大きな金額が共用施設にかかっているのです。

中にはほとんど使われていない施設がありますが、それらにも住民の管理費から支払われています。

当初の修繕計画よりも多額の修繕費用がかかる可能性

  • 通常のマンションよりも修繕工事が大変なため、費用が増える可能性
  • 高層階と低層階で住民層が違うため、マンション全体の同意がとりにくい

高層マンションの外壁塗装等は、通常よりも多額の費用がかかります。

そのため当初の修繕計画よりも費用がかさむ可能性があり、その場合管理費や修繕積立金を値上げすることになってしまいます。

また、マンションの大規模修繕等を実施する際には一定数の住民から同意が必要です。

しかし高層階と低層階で住民層が違うため、マンション全体の同意を得るのが非常に難しいのも特徴です。

同意を得られなければ必要な維持修繕ができず、将来的な資産価値にも影響がでます。

高層階と低層階の差

高層階と低層階での差は、価格の差だけではありません。

  • 眺望が高層階と低層階では全然違う
  • 高層階の富裕層と低層階の住民では差がある
  • 高層階は下に降りるだけでも時間がかかる

高層階と低層階では、同じタワーマンションといえど大きく眺望に差があります。

例えば夜景を売りにしているタワーマンションでも、低層階では全然見られないということもあるのです。

また、高層階と低層階では住んでいる住民層が違います。

そのため高層階の人に気を使って見栄をはり、低層階の人の生活が乱れてしまうという話はよくあります。

高層階と低層階では生活の利便性にも違いがあり、高層階の人はエレベーターを使って下まで降りるのも一苦労です。

このように高層階と低層階では値段だけでなく様々な部分で差がでてきます。

高層階での生活の不便さを感じることも

高層階と低層階なら圧倒的に高層階がいいのかというと、そうではない場合もあります。

  • 災害時の移動が大変
  • 地震の揺れが大きい
  • 下までの移動に時間がかかる

高層階ならではの悩みですが、災害時やなにかあった時に下まで降りるのが大変です。

また、地震が起きた時に低層階よりも大きな揺れを感じることが多く、不安になる人もいます。

低層階であれば何かあった時に階段でおりて移動することもできますが、高層階ではできないのがデメリットです。

後悔しないタワーマンションの買い方

タワーマンションを買ったはいいけれど、購入後に資金繰りに苦労する人や、思い描いていた暮らしができずに後悔をしている人もいます。

せっかく夢のタワーマンションに住んだのに、このように後悔してしまうのはもったいないですよね。

こちらでは後悔しないタワーマンションを選ぶために、注意点をお伝えしていきます。

資金計画を入念にたてる

  • 年収が高くても、資金計画をしっかり立てる
  • 管理費や積立金等のランニングコストをよく把握しておく

タワーマンションの購入を考える人は、ある程度年収が高い方が多いのですが、年収が高い方でも資金計画は入念にたてる必要があります。

タワーマンションは管理費や積立金等、毎月かかるコストが通常よりも高くなるため、住宅ローンの返済額等を合わせると、資金が回らなくなってしまう方もいます。

事前にランニングコストとローン返済額をよく把握し、無理のない支払いになるよう調整することが大事です。

デメリットやリスクを理解したうえで購入する

  • 眺望はいいけど、毎日買い物に行くため下におりるのが大変
  • 結局共用施設も全然使わないし、もっと安い物件でもよかった

タワーマンションを内覧すると、その眺望のすばらしさと共用施設の豪華さで頭がいっぱいになる人も多いです。

実際に暮らしてみると、それよりも生活の利便性を多く求めていたことに気が付くというケースですね。

住まい選びはあくまで自分の求める一番重要な部分が達成できる住まいを選ぶ必要があります。

タワーマンションならではの魅力が一番なのか、そうでないのかをよく理解してから選ぶようにしましょう。

生活エリアの今後の開発計画を確認する

近くの開発計画があるのかどうか、周辺の状況を確認しておくことも大事です。

  • 近くに高層ビルが建って、眺望が悪くなった
  • 商業施設が近くにできて、夜も明るく騒がしくなった

タワーマンションの購入を考えるのであれば、近隣エリアの今後の開発計画についても調べておく必要があります。

そうしないと、想像していた理想の暮らしができず、後悔してしまう結果となります。

イメージや売り文句を鵜呑みにして購入しない

タワーマンションの売り文句は「贅沢で非日常な暮らしを」「美意識宿る空間」等、想像を掻き立てるような言葉が多く、豪華で素敵な生活を思い描けるようになっています。

  • キャッチコピー等で理想を膨らませすぎない
  • 実際に暮らし始めた後のことを考える

しかし大事なのは実際に生活する「暮らしの場」であることを意識することです。

どんなに素敵な空間でも、毎日暮らすうえで生活が不便であれば、毎日ストレスを抱えながら生活していくことになります。

あくまで実生活を踏まえて、そのうえで選ぶようにしましょう。

住み始めてからの生活をトータルで見た時のメリットを考える

タワーマンションに限らず、住まいを選ぶときには今後の生活において何を重要として、どのようなバランスをとって暮らしていきたいかが一番大切です。

生活利便性を重要視したいのか、日々の暮らしの金銭的な余裕がほしいのか、子育てのしやすさを一番にしたいのか、それぞれ優先したい事項は違います。

もちろん全部を備えた住まいが一番いいのですが、実際には全てが完璧な住まいはありません。

そのためどの部分にどのくらい比重をおくかというバランスが重要です。

このくらいの金銭的余裕の中で、子育てがなるべくしやすい住まいといったように各家庭で重視する項目とそのバランスをよく考えたうえで、住まいを選ぶようにしましょう。

まとめ

壮大な眺望とブランド力が魅力で、人気や憧れのタワーマンションですが、ランニングコストや物件価格の高さなどのデメリットとなる部分もあります。

後悔しない物件選びをするためにも、まずは自分の中での優先順位を決めて、それに沿った住まい探しをしていくのが大切です。

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