『あの建売住宅、まだ売れないみたいだな。』
『５軒あって１軒だけ売れないなんて、何か問題があるに違いない！』
『値下げ交渉したら、きっと安くしてくれるんじゃないか？』
建売住宅は、建物が完成する前に販売されることも多く、その建売住宅がいつから「売れ残り」の状態になっているかについては、見た目では判断できません。
また、売れ残っている理由も様々であるため、必ずしもネガティブな要因で売れ残っているとも限らないのです。
一方で、新築として建てられた建売住宅であっても、建築から１年が経過してしまうと「新築」表記ができなくなり、「未入居」物件という扱われ方になります。
そして、この未入居物件になれば、建物に関する保証期間が新築物件の扱いとは異なるという事実もあります。
今回は、建売住宅が売れ残る理由や、売れ残っている建売住宅を購入する際の注意点を中心に、お得に建売住宅を購入する方法について、まとめてみました。
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それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅で売れ残っている理由は何か？
建売住宅が売れ残っている理由は、ネガティブな要因もあれば、当然ともとれる要因まで、様々です。
建売住宅がどのような理由で売れ残っているのかを知り、購入後に後悔しないようにしましょう。
また、売れ残りの理由を知ることで、優位に値引き交渉を進めることもできます。
そもそもの販売価格が高すぎた
単純に、値付けが悪かったために売れ残っているケースもあります。
周辺地域にある同じような建売物件と比べて高い値付けをすれば、売れ残るのは当然です。
また、南向き物件など、他の区画よりも高値が付いている場合に、割高感が先行して、その区画のみ売れ残ってしまうケースもあります。
周辺環境が良くない
閑静な住宅街だと思っていたのに、時間帯によっては車の通りが多く危険・騒音が気になる、ゴミ捨て場が近くて異臭がするなど、様々なケースが考えられます。
周辺環境については、自身で現地を見たり、インターネット上で情報収集することもできますし、現地で近所に住む方に直接聞いてみるのも良いでしょう。
立地が悪い
そもそもバス通勤ありきで考えられているような立地で交通の便が悪かったり、災害地域を確認するハザードマップを確認した場合に、自然災害の危険度が思いのほか高かったなどの理由で売れ残るケースもあります。
買主の都合でキャンセルになった
ポツンと一棟だけ売れ残るケースで一番多いのは、買主都合での契約キャンセルです。
買主のローン審査が通らなかった、契約したのに親の猛反対で資金援助が受けられずに頓挫したなど、理由は様々であり、この場合は建売住宅の問題ではありません。
売れ残っているという理由で敬遠されている
売れ残りという響きはあまり良いものではありません。
そのため、買主都合などの理由で売れ残っている場合だとしても、結果として「売れ残りの物件である」といいうイメージがついてしまう場合があります。
そんな人間心理で、売れ残りが続いている建売物件もあります。
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売れ残った建売住宅は買っても大丈夫？メリット・デメリットを理解して不安を解消
では、売れ残った建売住宅を購入しても問題はないのでしょうか？
売れ残った建売住宅を購入した場合のメリットやデメリットについても、購入後の後悔につながらないよう、しっかり理解しておきましょう。
売れ残った建売住宅を購入するメリット
売れ残った建売住宅を購入する主なメリットとしては、「値引き交渉がしやすい」、「完成した物件を確認できる」、「売れ残りの理由次第ではお得な買い物になる」の3点が挙げられます。
値引き交渉がしやすい
「売れ残り」という事実がある以上、不動産会社が値下げに応じてくれる可能性は高くなります。
売れ残りの期間が長ければ長いほど、販売価格は下がる傾向にあるため、値引き交渉もしやすくなるのです。
完成した物件を確認できる
建売物件の場合は、土地の区画が決められた段階で販売されるケースも多いため、実際にどのような建物の仕上がりになるかわからないまま購入を進めることになります。
しかし、売れ残りの状態であれば、建物がすでに完成していることがほとんどです。
物件が完成していることで、家事動線や建物の広さ、天井の高さなどを確認してから購入をすることができます。
もし、売れ残りの原因が施工不良ではないかと不安がある方でも、建物が完成しているのであれば、住宅検査（ホームインスペクション）を行ってしっかりと物件を確認してから購入することも可能です。
売れ残りの理由次第ではお得な買い物になる
売れ残りの理由が、単に値付けの問題だったり、買主都合の場合などは、決してネガティブな要因で売れ残ったわけではないことが分かります。
しかし、結果として「売れ残り」の状態になっているため、割引交渉がしやすくなるのです。
また、買主都合で売れ残った場合で、その買主の希望オーダーを反映させて建築された物件でれば、設備のグレードが高くなっていたり、材質が高価なものだったりと、思わぬ掘り出し物件を安く手に入れることができるケースもあるのです。
売れ残った建売住宅を購入するデメリット
売れ残った建売住宅を購入する主なデメリットとしては、「売れ残りの理由が分からない・理由がネガティブである」、「未入居物件となっていた場合に補償期間が短い」、「値下げ交渉で必ずお得になるとは限らない」の3点が挙げられます。
売れ残りの理由が分からない・理由がネガティブである
売れ残っている理由が分からないまま、その建売住宅を購入することは勇気がいることです。
とはいえども、その理由を不動産会社に直接聞くことも可能ですし、インターネットで情報収集をしたり、近隣住民に聞いてみるなど、対処方法は多々あります。
万が一ネガティブな理由だったとしても、気になる・気にならないについては個人差がありますし、その理由が気にならない方にとっては、結果としてお得な価格で物件が手に入ることもあるため、しっかりと吟味することが重要です。
未入居物件となっていた場合に補償期間が短い
新築物件は建築から買い手がつかないまま1年が経過した場合には、新築物件として売ることはできず、「未入居物件」として販売されることになります。
この段階で、新築物件で保証されている「住宅品質確保促進法」の適用から外れることになります。
具体的には、「瑕疵担保責任」の項目となる「買主に住宅を引き渡した時から10年間、住宅の躯体や構造など重要な部分に隠れた瑕疵があった場合は、売主が責任を負う」という補償から外れることになってしまうのです。
「未入居物件」に一切の補償が無いわけではありませんが、新築物件の補償が適用されると思っていた場合、後々のトラブルにつながるため注意しましょう。
値下げ交渉で必ずお得になるとは限らない
値下げには応じてくれたものの、近隣地域の同一物件と比べてみると、大して割安ではなかったということもあります。
値下げ交渉をするにしても、ただ安くしてほしいというけではなく、値段を下げて欲しい理由や根拠をはっきり明示できるように下調べすることが重要です。
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売れ残った建売住宅を買っても後悔しないための4つのチェックポイント
売れ残った建売住宅を購入するデメリットを払拭すべく、以下の4つのチェックポイントについて、あらかじめ確認してから、購入を検討しましょう。
建物をチェックする・建物診断（ホームインスペクション）を行う
建売物件の売れ残り理由は様々ですが、売れ残り期間が長くなればなるほど、建物は傷みます。
日本は湿気が多く、クロスや水回りが特に傷みやすい環境であるため、売れ残っている間の人の出入りが少ない状態においては、換気などの管理をしっかり行わなければならないのです。
住宅の傷みが気になる場合には、専門家による建物診断（ホームインスペクション）を行うとよいでしょう。
専門家である住宅診断士が、第三者の立場で、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期などを見極めてくれます。
中古住宅の販売の際に多く取り入れられるようになったこの建物診断ですが、新築や未入居物件に対して行っても何ら問題はありません。
費用はかかりますが、専門家の目で隅々までチェックしてもらえるため、安心です。
周辺環境を昼と夜確認する
見学にいった際には気付くことができなかった周辺環境が、売れ残りの理由となっているケースもあるため、建物の見学や周辺環境の下見は、曜日や時間帯を変えて何度か行うべきでしょう。
朝だけ車の通行が多い、昼過ぎから日が一切当たらなくなる、風通しが悪い、砂ぼこりがひどい、ゴミ出しの日に臭気が漂ってくるなど、思いもよらない理由を知る可能性もあるのです。
物件のデメリットを家族全員が共有する
もし、物件にデメリットがある場合には、家族全員に共有し、その内容が許容できるものかどうかについて確認を取るべきでしょう。
これから長らく住み続けるマイホームですから、家族の全員が肉体的にも精神的にも健康で過ごせなければ意味がありません。
通勤時間は許容できるけど部屋の広さは許容できないなど、家族それぞれの希望が平等に叶うようなマイホームの購入を目指しましょう。
アフターサービスの内容を確認する
未入居物件として扱われている場合、購入後のアフターサービスや補償については不動産会社次第となります。
定期点検があるのか、瑕疵担保に対する補償はどの箇所に対して何年あるのか、しっかり確認しておくことで、購入後のトラブルを避けることにつながります。
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建売住宅はいつ「売れ残り」になる？
さて、売れ残っている建売住宅は、いつから「売れ残り」であると認識されるのでしょうか？
完成した建売住宅＝売れ残りではない～建売住宅が販売されるタイミング～
建売住宅が「売れ残り」状態になるのは、建築や販売のタイミングによるのはもちろんのことですが、両者のタイミングは一定ではありません。
例えば、買主の土地の販売と同時にあらかじめ建築確認を取得した建物を建てる場合や、建物が建築し終わってから一斉に販売が始まる場合もあります。
さらに、販売時には区画（建物）の中で一番先に売れたものの、契約が途中でキャンセルとなったために、その区画（建物）だけが再販売されるケースも、見かけ上は売れ残りと判断されてしまいます。
見かけ上での判断は難しいので、いつ販売されて、なぜ売れ残っているかについては不動産会社に直接確認したほうがよいでしょう。
新築物件はいつまで「新築」か？
「新築物件」の定義は、「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう」ため、建築後1年が経過した場合には「未入居物件」として販売されることになります。
そして、もし一度でも誰かが入居した場合には建築後1年未満であっても「未入居物件」ではなく、「中古物件」としての扱いになります。
これは、不動産取引の法律である「宅地建物取引業法」や「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」によって厳密に定められているルールであり、違反すると厳しい罰則を受けることになります。
完成から1年経って未入居物件扱いになった建売住宅は買っても大丈夫？
たとえ完成から1年経ち未入居物件扱いとなったところで、売れ残りの理由がはっきりしていれば何ら問題ありませんが、先述したとおり、売れ残りの期間や管理方法によっては住宅に傷みが見られることや、新築物件には義務となっている「住宅品質確保促進法」の適用から外れることになるため注意が必要です。
売れない建売住宅はどこまで値下げするのか
値引きの上限としては、ずばり「100万円」程度だと思って良いでしょう。
もちろん、近隣環境に類似物件があるために比較対象ができる場合などは、さらに値引きの交渉余地はありますが、不動産会社が安易に値下げに応じる場合には、何か隠された理由があるなど、逆に怪しむべきともいえるのです。
建売住宅は市場でどれ位売れている？
2018年度のフラット35（固定金利型住宅ローン）利用者調査によると、融資区分としては注文住宅が44.4％、建売住宅が21.9％、中古戸建が9.3％、新築・中古マンションが24.4％となっています。
2018年度のデータとしては注文住宅のほうが2倍売れていることになりますが、これは、近年長らく続いている住宅ローン利率の低金利化などの理由から住宅購入資金が円滑に市場にあり、割高な注文住宅が売れやすくなっている理由などが考えられるでしょう。
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【Q&A】売れない建売住宅の疑問
最後に、売れない建売住宅に関する良くある疑問について、解説します。
売れ残った建売住宅の値引き交渉はどこまで成功するか？
先述したとおり、値引きの上限は「100万円」程度と考えて良いですが、例えば、ネガティブな材料が揃っていて売れる見込みがなければ、「物件価格の5％」程度までは値下げをしてくれることもあります。
3,000万円の物件では150万円、5,000万円の物件では250万円となりますが、これは利益度外視の投げ売りともいえる限界値でしょう。
この限界値の値下げについては、例えば、長い間住宅の傷みが激しく、リフォームをすること前提で販売している場合など、何かしらの理由があると考えてもよい価格です。
安易に交渉に応じるようであれば、その値下げの理由をはっきりさせましょう。
売れ残った建売住宅は将来売るのも難しいのか？
建売住宅については、もともと「売るために建てられる」物件です。
そのため、内部の造りなどは万人受けしやすく、むしろ売りやすい物件だといえます。
そして、売れ残った建売住宅だとしても、あなたが購入者として住むことになれば、将来の時点で売れ残りであったかどうかについて、見かけで判断できるものではありません。そのため、単純な中古物件としての評価になると考えられます。
ただし、購入時にあなたが知った売れ残りの理由がネガティブな理由であれば、当初売れ残っていた状況と同じように、なかなか買い手が見つからないという可能性も考えられます。
まとめ
建売住宅が売れ残る理由は、ネガティブなものから、買主起因のものまで様々であり、そもそもどの段階から売れ残りとなっているかについては、見かけで判断できるものではありません。
むしろ、売れ残りの状態になってしまったことで、お得な価格でマイホームが購入できる可能性も多いにあるため、売れ残りの理由をしっかりと見極め、デメリットについても確認しながら売れ残った建売住宅の購入を検討すると良いでしょう。
