良い土地とは?6つの条件と4つのチェック方法をわかりやすく紹介

水はけが悪く地盤も柔らかい土地と、水はけがよく地盤もしっかりとした土地、どちらに住みたいでしょうか。

やはり条件のよい後者の土地に住みたいものです。

土地には様々な条件があり、文字通り千差万別といえます。

その中で良い土地、つまり条件の良い土地を見つけるためには、良い土地のチェックポイントとそれを探す手段を知ることが必要です。

ここでは良い土地とは何か、そしてそのチェックの仕方と探し方についてお話しします。

良い土地とはどんな土地か

「この土地は良い土地だ」といった場合、そこには多くの意味が含まれます。

日当たり、水はけといった自然的な条件から駅に近いといった社会的条件まで様々です。

良い土地の条件はそれほどたくさんあるのです。

ここでは、良い土地の条件を以下の3つに分けて説明します。

  1. 自然的条件
  2. 社会的条件
  3. その土地固有の条件

さっそく見ていきましょう。

良い土地の6つの自然的条件

自然的な条件は人間が手を加えることが難しいものも含まれています。

このため、自然的条件の良い土地は人気が高くなるのです。

水に関すること、地盤の固さといったことは改善するには多くの労力と費用がかかります。

良い土地の自然的条件を次の6つにまとめてみました。

  1. 水はけがよい
  2. 洪水のリスクが少ない
  3. 地盤が堅い
  4. 日当たりがよい
  5. 道路よりも高い位置にある
  6. 周辺の環境がよい

それぞれ解説します。

1.水はけがよい

水はけのよさは高さ、土の成分、そして以前にどんな土地として利用されていたかで決まります。

かつて田んぼであったり、ため池だったりすると水はけは悪くなるものです。

表層土を入れ替える、粘土質の土を除去する、といったことである程度改善する場合もあります。

側溝を造ったり、水抜き穴を取り付けたりしても多少の改善はあるものです。

それでも根本的に水はけのよしあしはよくなりません。

2.洪水のリスクが少ない

標高の高い土地であっても、水の通り道だと洪水のリスクが高まります。

川に近いと増水もリスクです。

川から遠い場所でも豪雨の際には前面の道路が川の代わりになってしまいます。

土地のかさ上げをすれば、洪水の被害は少なくなりますが、相当な費用です。

洪水の履歴などを調べ、頻繁に洪水の起こる場所は避けましょう。

3.地盤が堅い

一般に重量が軽いといわれる木造住宅でも、地盤が軟らかいと少しずつ不同沈下していきます。

また、盛り土で造成された土地は地盤が弱いことが一般的です。

かつては谷や川筋を埋めて住宅地が造られていました。

地盤が軟らかいことでメリットになることはほとんどありません。

地盤はなるべく固く、しっかりした場所を選ぶべきです。

4.日当たりがよい

一般に南垂れ斜面は日当たりがよくなります。

このため、こうした土地は人気です。

逆に北垂れ斜面は日当たりが悪くなることから人気がありません。

また、日当たりは自然的条件だけでなく、南側に高い建物があるといった社会的な条件にも影響します。

住宅が密集した都市部で日当たりは貴重です。

南向きの土地が人気なのも日当たりが大きな理由となっています。

5.道路よりも高い位置にある

道路よりも土地の高さが高いとそれだけで水はけがよくなります。

方位によって日当たりもよくなるのです。

また、人の目線も気になりません。

これが道路よりも低いと、水が流れ込み、日当たりも悪く、人の視線が気になります。

土地と道路の関係はほぼフラットか、土地のほうが高いほうがおすすめです。

6.周辺の環境がよい

郊外であれば、自然環境に恵まれていることもセールスポイントです。

ですが、都心になるにつれて、自然環境よりも周辺の建物の用途、閑静かどうかといった人為的な面が問題となります。

住宅の場合、周りに店舗や工場があるような雑然とした環境よりも、住宅が建ち並んでいるような環境のほうが、人気が高い傾向です。

良い土地の4つの社会的条件

良い土地の条件は自然的条件ばかりではありません。

人間が作り出した環境や道路の接面状況、駅や店舗までの距離といった社会的な条件も重要になります。

自然環境が優れていなくとも、東京都心のように利便性が高く人気の場所もあるのです。

良い土地の社会的条件は以下の4つとしました。

  1. 道路の接面状況が良好
  2. 駅や店舗に近い
  3. 良い学区にある
  4. 騒音や臭気がない

順に見ていきます。

1.道路の接面状況が良好

道路と接している距離が長く、間口が広い土地は人気がでます。

袋地、旗竿地といった間口の狭い土地は不人気です。

法律上も間口が2m未満の土地では家を建てられません。

道路との接面状況はそれほどに重要なのです。

道路の幅も大事になります。

車が余裕をもってすれ違うことができるのは約6mの幅が必要です。

日本では幅4m程度の道路も多くありますが、すれ違うのが大変な道路もあります。

このように道路の幅と間口の広さはその土地の価値を決めるといっても過言ではありません。

2.駅や店舗に近い

鉄道の駅や店舗、公共施設に近いと利便性が向上します。

その土地のセールスポイントにもなり、資産価値も下がりにくいものです。

その一方で、線路に近すぎると騒音が気になります。

大規模な店舗に近すぎると週末は渋滞も。

なるべく施設に近く、かといって近すぎず、というのが理想的です。

3.良い学区にある

公立小学校や中学校の場合、学区が重要になる場合もあります。

ブランド学区とも呼ぶべきものが都市部を中心に存在するのです。

学校のレベルが高かったり、評判のよい学習塾が近くにあったりと教育環境が整っています。

学区外からの入学ができない市町村もあるため、ブランド学区は競争率が高いのです。

4.騒音や臭気がない

幹線道路や鉄道の線路、においを放つ工場などがないほうが良い土地とされています。

騒音や臭気は避けようがありません。

建物の性能で影響を少なくするにも限界があるものです。

これらは季節や風向きによっても影響が変わります。

こうしたことは自ら調査するか、周辺にヒアリングをして確認すべきです。

その土地固有の3つの条件

周辺環境が整っていても、その土地自体が使いづらいものであると良い土地とはいえません。

その形状や段差の有無によって使いやすさや建物の設計しやすさは変わってくるのです。

その土地固有の条件で良い土地の判断基準となるのは以下の3点になります。

  1. 整形地である
  2. 南側接面や角地
  3. 敷地内での段差

ひとつずつ解説していきます。

1.整形地である

同じ面積の敷地でも、長方形といびつな形では長方形のほうが使いやすい形状です。

建物自体が四角形で構成されていますし、多角形やいびつな形では使いきれない場所が出てきます。

自動車も上から見ると輪郭は四角形に近い形状なので、駐車場も使い勝手が良いのは土地が整形の場合です。

このように、土地はその形状によって使いやすさが変わってきます。

整形地のほうが使いやすいことは言うまでもありません。

2.南側接面や角地

道路が敷地のどちらにあるかによって日当たりなどが変わってくることは先ほど説明しました。

これ以外にも角地のように複数の道路に面していると、通風や日照が良くなることがメリットです。

角地は数が少ないため割高ですが、もし入手できるようなら狙ってみましょう。

3.敷地内での段差

元々の土地の形状のためか、敷地内で段差ができている場合があります。

これは多くの場合、マイナスポイントです。

ただし例外もあります。

道路に面している部分が道路と等高で、他の部分が道路より高い場合です。

道路に面している部分を駐車場とし、それ以外の部分に建物を建てればほとんどデメリットは感じません。

良い土地のチェック方法4選

良い土地を探すのは難しいものです。

専門家に調査を依頼することもできますが、安くない費用がかかります。

専門家に頼むのは難しくても、自分でチェックする方法もあります。

どちらかといえば、良い土地を探すというよりも良くない土地に引っかからない方法です。

ここでは以下の4つの調査方法をご紹介します。

  1. ハザードマップ
  2. 市町村の情報システム
  3. 古い住宅地図
  4. 航空写真

順次お話しします。

1.ハザードマップ

ハザードマップとは、災害が起こりそうな場所を市町村が予想し、図面化したものです。

市町村が住民に対して注意喚起を行うためのツールになります。

このハザードマップを見れば、どこにどんな災害が起こりやすいか一目瞭然です。

見た目はきれいな住宅街でも水害のリスクが高い場所もあります。

最近は地震や水害が毎年のように起こるため、こうした情報にも関心が高まってきました。

ハザードマップは市町村の役所で配布されているほか、国土交通省のサイトでも公開されています。

2.都道府県や市町村の情報システム

用途地域や道路幅員などの規制、急傾斜崩壊危険区域、土砂災害警戒区域といった危険情報、周知の埋蔵文化財包蔵地のような情報まで、今では都道府県や市町村の情報システムで公開されています。

かつては市町村の窓口に行かないとわからなかったものがネットで簡単に見つけられるのです。

こうした情報を活用しない手はありません。

その規制の詳しいことはわからなかったとしても、近くに土砂災害警戒区域があればそのあたりは土砂崩れの危険性があることがわかります。

こうした行政上の多くは無料公開です。

住所と付近の地図があれば簡単に検索できます。

お目当ての土地があれば、自分でも調査してみましょう。

3.古い住宅地図

都道府県や政令指定都市クラスの図書館には、古い住宅地図が保管されています。

実は古い住宅地図は情報の宝庫です。

その土地が昔はどのような状態だったかがわかります。

今は整然とした住宅地でも、何十年も前は田んぼだった可能性もあるのです。

工場の敷地だと土壌汚染の危険性もあります。

この古い住宅地図は誰でも閲覧可能で、閲覧は無料です。

必要なのはコピーを取る際のコピー代のみ。

それで過去の状態がわかるのですから、とても有用な情報源です。

4.ネット上で公開されている航空写真

ネットに公開されている航空写真でも調査を行うことは可能です。

平面的な画像であるものの、航空写真を見ると地形や水の流れがわかります。

かつては国土地理院から購入しないと、こうした画像は入手できませんでした。

それがいつでも閲覧できるのですから使わない手はありません。

良い土地は出回らない?

ここまで良い土地の条件やチェック方法をご紹介してきました。

それでもなかなか良い土地には巡り合えないものです。

それはなぜでしょうか。

その理由は、不動産会社と探している人双方の問題があります。

ここは良い土地が出回らない問題についての検証です。

不動産会社に頼んでも

不動産会社に希望を伝え、待っていてもなかなか連絡がありません。

これにはいくつかの理由があるのです。

良い土地の出物が少ないこともあります。

先約があってそちらが優先されることもあるものです。

需要と供給の関係で人気物件は簡単には手に入りません。

100点満点の良い土地はない

今度は探している方の問題です。

理想を追い求めるあまり、条件が厳しくなっている場合があります。

接面状況もよく、駅やお店にも近くて安い土地。

そうした理想的な土地は滅多にありません。

100点満点の土地は存在しないのです。

無理な我慢はしないものの、一定の妥協も必要となります。

要望に優先順位をつけ、どうしても譲れないことから、あればいいといったレベルの希望までランク付けしてみましょう。

いくつかの点を妥協すれば、きっと良い土地が見つかります。

良い土地は囲い込んでいることも

一方、こちらは不動産会社の都合です。

不動産会社の情報量は一般の人の比ではありません。

このため、良い土地の情報も持っている場合があります。

ですが、簡単に公開しないこともあるのです。

理由は様々ですが、より良い条件や値段で売却するタイミングを狙っていたり、自分で建売住宅を建てたりすることが考えられます。

不動産は売ってしまえばそれまでです。

不動産会社はなるべく利益の出るやり方を考えています。

不動産会社間で良い土地を売買していることも

良い土地を一般に流通させず、不動産会社間で売買していることもあります。

会社は、一度きりのお客さんよりもお得意さんを重視するもの。

付き合いのある会社や、継続的な取引がある会社に優先して売買することもあります。

不動産売買も経済活動なので仕方のない部分もありますが、探している人にとってはもどかしいものです。

良い土地の探し方3選

良い土地は数が少ないため、競争も激しく、探す手段も限られます。

やり方も自分で探すか、不動産会社に依頼するかの大きく2つの方法です。

自分で探す方法を2つに分け、良い土地の探し方を3つにしてみました。

  1. 自分の足で探す
  2. 自分で検索する
  3. 不動産会社に声をかける

それぞれ見ていきましょう。

1.自分の足で探すのが一番手堅い

まずは自分で探す方法です。

これは自分が住んでいるエリアでは有効な方法になります。

自分が思う良い土地に目星をつけておくのです。

そこが売りに出されたらすぐに行動できるようにしておきます。

アンテナを高くしておけば、地元の動きにも敏感になれるものです。

ただ、こうしたことはあまり広いエリアをカバーできません。

いわば地元に密着した方法になります。

2.自分で検索する

不動産もネットで検索する時代です。

不動産会社の紹介よりも検索で見つけるほうが多くなってきています。

こうした環境もあり、人気物件の足はとても速いものです。

金曜日の夜に出した物件情報が土曜日の朝には売買が決まっていることもあります。

ポータルサイトには自分の条件に見合った物件が出ると、メールで教えてくれるサービスも可能です。

同じことを考える人がいるのでスピード勝負にもなりますが、これが今の時代の不動産の探し方ともいえます。

3.可能性は薄くても不動産会社には声をかけるべき

これまで通りに不動産会社に声をかけ、物件が出れば教えてもらう方法も有効です。

先ほどもお話ししたように、不動産会社はもっとも条件のよいところに話を持っていきます。

このため、自分のところに回ってくるとは限らないのですが、一方で不動産会社の情報は一般の人よりも豊富です。

可能性は薄くても不動産会社には声をかけておきましょう。

まとめ

世の中は需要と供給で成り立っています。

人気のある物件は高く、すぐに売れてしまうものです。

良い土地を見つけるためには、良い土地を見極める目と良い土地をつかみ取る手段が必要となります。

常にアンテナを高く掲げ、情報の収集と土地を選別する目を養っておきましょう。

そうしておけば、すぐにとはいかなくても、良い土地に巡り合う可能性は高くなります。

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