注文住宅で予算オーバーしないための決め方マニュアル~年収別の目安や費用削減の方法まとめ

注文住宅を建てる際に、気になるのはやはり予算のこと。

ほとんどの人が住宅ローンを利用するので、なるべく月々の生活に負担をかけない様に返済計画を立てる必要があります。

通常住宅を購入する際には、現在の貯蓄額や世帯年収をもとに資金計画を立てて購入予算を検討しますが、年収からどの様にして購入予算を算出していくのかわからないという方が多いのではないでしょうか。

そこで、無理のない購入予算の立て方を詳しく解説したいと思います。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに3、4社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

もくじ

注文住宅で予算オーバーは当たり前?平均額は?

注文住宅と言うとマイホームの中でも「高額」というイメージがあり、果たして予算内に収まるのか?という不安を覚える方も多いと思います。

リクルート住まいカンパニーによるアンケ―トによると、マイホームを建てた人の約7割が予算オーバーしたと回答し、オーバーした平均額は243万円でした。

原因として考えられるのは、当初の予算をイコール建築費用として考えていて諸経費を予算に含めていなかったケース、こだわりを詰め込み過ぎて途中でプランを変更したりオプションを追加することによって予算オーバーするケースなどが考えられます。

また最初の概算見積もりでは予算内に収まっていたけれど、契約後に追加の外構工事などが発生して結果的に予算オーバーしてしまうケースもあるようです。

では、注文住宅を建てるにあたって適正な予算を決め方とはどのようなものなのでしょうか?

参考:注文住宅 3000人の家づくり体験談 2016【建築費用編】 | 住まいのお役立ち記事

注文住宅の予算はどれくらいの額が適切なの?

注文住宅の予算は、一般的にどれ位で考えておけば良いのでしょうか。

ここでは注文住宅購入の予算を立てる上での目安についてご紹介します。

一般的には「年収の5~6倍」が目安になる

注文住宅の購入予算を決める上では、無理なく月々の住宅ローンの返済ができることを第一に考えなければなりません。

そのため、年収をもとに考えるのが一般的です。

国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査報告書」の結果をもとに計算すると、土地込みの注文住宅の購入資金は全国平均で世帯年収の約6.2倍、三大都市圏で約6.1倍という結果になり、平均世帯年収の約6年分というのがひとつの目安になりそうです。

しかし、上記はあくまでも世帯年収をもとにした計算なので注意が必要です。

夫婦の年収を合算している場合、将来出産などで世帯年収が減ってしまう可能性が高いので、住宅ローンの返済不能に陥る可能性があります。

そこで住宅購入の予算は、一般的に年収の5倍が目安といわれています。

しかし一口に年収の5倍といっても、子供の数や親の介護の有無、年収に占める年間の生活固定費の割合などの家庭環境によってお金の余裕がそれぞれの家庭で異なります。

たとえば年収が500万円の人と1,000万円以上の人とでは、光熱費や食費、保険料などの生活固定費が収入に占める割合は年収が低いほど大きくなるので、年収が500万円の人の方が返済負担は大きくなります。

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書|国土交通省

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注文住宅の適正な予算の決め方

住宅購入予算の計算方法は、以下のようになります。

  • 年収×年収倍率+自己資金-諸費用

年収が700万円の人が注文住宅を建てる場合の予算は、年収倍率を5倍にする場合には、700万円×5倍=3,500万円になり、自己資金1,000万円を用意できるのであればそれを加えて4,500万円です。

しかし注文住宅を建てる際には、土地の購入代金や建物の工事代金以外にも諸費用がかかるので、その分の金額をあらかじめ差し引いておかなければなりません。

諸費用を引いておくことも忘れずに

諸費用とは、不動産仲介手数料や登記手続き費用、住宅ローン事務手数料、引っ越し費用などの建築費用以外にかかる費用で、人によって異なりますが一般的には150万円程度かかるのが普通です。

予算組の際には、あらかじめ諸費用を忘れずに差し引いておかなければ予算オーバーになってしまうので注意が必要です。

したがって、4,500万円-150万円=4,350万円が住宅購入予算になります。

全国的な注文住宅の取得費用の平均4,334万円を目指すのであれば、これくらいの資金計画を立てる必要があることを知っておくと良いでしょう。

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書|国土交通省

予算別に見た建てられる注文住宅

予算の立て方が分かったところで、次に気になるのは予算に応じて建てられるのはどんな家かということですね。

こんな家が建てられるというイメージ例を、予算別にご紹介します。

尚、ここでの予算に土地代は含みません。

予算2,000万円で建てられる家

シンプルな形状の外観と間取りの家が建てられます。

高機能設備や高品質の資材を全ての個所に使用することは難しいですが、予算の配分次第で「お金をかけるところ」と「妥協するところ」のポイントを求められるのが2,000万円の注文住宅です。

最近ではローコスト住宅を得意とするハウスメーカーが高品質で低価格な住まいを実現しているため、そういった会社を選択することも一つのアイディアです。

家の優先順位を決めて、こだわるところとコスト削減するところを上手に組み合わせる事が大切です。

予算3,000万円で建てられる家

比較的希望を詰め込んだ住まいを建てられるのが、この3,000万円の予算です。

資材や設備のアップグレード、ディテールの細かなデザイン、外構にこだわるなどある程度自由に設計できます。

しかしその一方で、あれもこれもと希望を詰め込み過ぎて予算オーバーしやすいのもこの3,000万円の住宅。

優先順位を明確にしコストカットの意識を常にもつことで、理想の住まいが完成します。

予算4,000万円で建てられる家

4,000万円の予算は、自由な設計に加えて広さも確保できるため広々とした開放的な住まいが建てられます。

唯一無二のこだわりの詰まった家が建てたいという方にとっては、理想的な予算と言えるでしょう。

予算に余裕があるため選択肢が増え、様々なアイディアを実現できる予算です。

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注文住宅を建てる際にかかる主な4つの費用とは?

では注文住宅を建てるためには、どんな費用がかかるのでしょうか。

ここでは主な4つの費用についてご紹介します。

  1. 土地の購入費用
  2. 建物の建築費用
  3. 地鎮祭費用
  4. その他の費用

順に見ていきましょう。

1.土地の購入費用

土地の購入費用には土地の売買代金のほかに、不動産仲介会社に支払う仲介手数料や印紙税などがあります。

尚、土地代には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税が課税されます。

2.建物の建築費用とそれに付随する費用

家を建てるには純粋に住宅建物を建築する費用と、それに付随してかかる費用があります。

  • 地盤改良工事費用
  • 建築確認申請費用
  • 上下水道・ガスの引き込み工事費用
  • 屋外電気・給排水工事費用
  • 外構工事費用
  • 照明器具・カーテン・エアコンなどの設置費用

これらは工事を着工するために、または生活するために最低限必要な費用なので、予算にしっかりと計上しておく必要があります。

3.地鎮祭費用

地鎮祭とは工事の安全や家の繁栄を祈る儀式で、神主への初穂料(謝礼)3万円前後とお供え物が必要になります。

その他上棟式を行う場合には、大工さん等の職人へのご祝儀や食事・飲料を建築主が用意するのが一般的です。

4.その他の費用

その他の費用には、以下のものが挙げられます

  • 登記費用
  • 住宅ローンの事務手数料
  • 保証料
  • 火災保険料
  • 税金
  • 引っ越し代
  • 家具・家電の購入費用など

その他の費用だけでも百万円単位になりますので、事前に内訳を良く調べておくことが大切です。

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住宅ローンを利用する場合の3つのチェックポイント

注文住宅を建てようと思ったら、住宅ローンを利用する人がほとんどでしょう。

住宅ローンを利用する場合には、どんな点に注意すれば良いのでしょうか。

ここでは、以下の3つのチェックポイントについてご紹介します。

  1. 実際に住宅ローンを利用して注文住宅を取得した人はどれくらいいるのか
  2. 住宅ローンの借入期間はどれくらいになるのか
  3. 住宅ローンの一年間の返済額はいくら位になるのか

一つずつ説明していきます。

1.住宅ローンを利用している人はどれくらいいるの?

注文住宅を建てる際には、住宅ローンを利用する人が多いといいますが、実際にどれくらいの人が住宅ローンを利用しているのでしょうか。

先の「平成29年度住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローン(住宅金融支援機構提携ローン(フラット35)、民間金融機関、住宅金融支援機構からの直接融資、その他の公的機関や勤務先からの借入金など)を有する世帯の割合は、注文住宅を新築する世帯の56.9%になっています。

半数以上の人が住宅ローンを利用して注文住宅を建てています。

2.住宅ローンの一般的な借入期間は?

同調査結果によると、注文住宅取得資金の返済期間は以下のようになっています。

  • 土地購入における借入金の返済期間は平均で33.2年
  • 注文住宅建築における借入金の返済期間は平均で31.1年

いずれも30年を超える長期に渡っています。

3.一年間に返済する金額はいくらぐらい?

では住宅ローンの返済額は年間いくら位になっているのでしょうか。

住宅ローンがある世帯の年間返済額は、注文住宅の取得世帯が最も高く130.5万円となっています。

この額は年収の1/5にあたる額で、返済比率(次章で説明)は20.4%にあたります。

尚、参考までに分譲戸建住宅の取得世帯の年間返済額は119.2万円で返済負担率は29.2%になっています。

年間返済額は、分譲戸建、分譲マンション、中古戸建、中古マンションのいずれを購入する人よりも高額になります。

住宅ローンの利用

注文住宅は他の住まいと比較しても高額になることが多いため、住宅ローンの賢い選択と上手な利用方法がその後の生活に大きく影響します。

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書|国土交通省

住宅ローンの返済額はどうなる?年収別シミュレーション

住宅ローンをいくら借りるのか、毎月いくらまでなら住宅ローンの返済に充てられるのか、といったことは予算の計画の中でも肝となる点です。

その際にポイントになるのが返済比率(返済負担率ともいいます)です。

返済比率とは

返済比率が高くなるほど高額の借り入れが可能になりますが、生活費の余裕がなくなります。

  • 返済比率(返済負担率)=年間返済額÷年収×100

住宅ローンの審査を行う際に金融機関がチェックするポイントのひとつで、返済比率が一定の基準を超えると返済できなくなるリスクが高くなるので、融資を受けることができなくなってしまいます。

返済比率は金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが、ほとんどが35~40%程度が上限になっていて、年収ごとに細かく基準が定められています。

フラット35ではどの金融機関でも年収が400万円未満の場合は返済比率が30%以下、400万円以上の場合には35%以下が基準となります。

参考:10月よりフラット35のご利用条件を簡素化します(【フラット35】(保証型)も同様に簡素化します):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

年収400万円で住宅ローンを組むとどうなる?

それでは年収400万円の人が住宅ローンを組んだ場合に、年間返済比率ごとに借入可能金額がどのように変わるのかを住宅ローンシミュレーターを使って計算してみましょう。

ただし、返済方法は元利均等方式、返済期間は35年間、当初金利は1.210%とします。

年間返済比率20%の場合

このケースでは、年間返済額の上限は400万円×20%で80万円になります。

毎月の返済額の上限は80万円÷12か月=約6.7万円です。

借入可能額は2,281万円になります。

借入可能額は金利によっても大きく異なり、これと全く同じ年収、同じ借り入れ条件でも金利が1.870%になると借入可能額は2,053万円になってしまいます。

したがって金利の変動には注意が必要です。

年間返済比率25%の場合

年間返済額の上限は100万円、毎月の返済額の上限は約8.3万円です。

この場合の借入可能額は2,852万円になります。

年間返済比率30%の場合

年間返済額の上限は120万円、毎月の返済額の上限は10万円です。

この場合の借入可能額は3,422万円です。

年収600万円で住宅ローンを組むとどうなる?

では年収が600万円の人の場合にはどうなるのでしょうか。

同様に年間返済比率ごとの借入可能額を見てみましょう。

返済方式、返済期間、当初金利は年収400万円の場合と同じ条件とします。

年間返済比率20%の場合

年間返済額の上限は120万円、毎月の返済額の上限は10万円です。

借入可能額は3,422万円です。

年間返済比率25%の場合

年間返済額の上限は150万円、毎月の返済額の上限は12.5万円です。

借入可能額は4,278万円です。

年間返済比率30%の場合

年間返済額の上限は180万円、毎月の返済額の上限は15万円です。

借入可能額は5,133万円になります。

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注文住宅を建てる人の平均年収は?

では実際に注文住宅を建てる人の平均年収はどれくらいなのでしょうか?

先の国交省の調査によれば、新築注文住宅を購入した全国の平均世帯年収は698万円、三大都市圏では734万円という結果でした(三大都市圏:首都圏、中京圏、近畿圏)。

尚、世帯年収とは本人及び収入合算者の年間収入の合計のことをいいます。

また土地を購入して注文住宅を新築した場合の購入資金の全国平均は、4,334万円に対して三大都市圏平均では4,472万円でした。

地方よりも三大都市圏の方が地価や建築費が高くなるので、やはりその分年収も高くなる傾向があるようです。

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書|国土交通省

予算が少ないと注文住宅は建てられない!?

土地を購入して注文住宅を建てるための購入資金の全国平均は4,334万円とのことですが、予算が少ないと注文住宅はあきらめた方が良いのでしょうか?

注文住宅の最大のメリットは、ひとりひとりの要望に合った住まいを建てることができることです。

要望が多くてこだわりが強いほど建築コストが膨らんでしまうのは当然のことですが、予算がないからといって注文住宅をあきらめなければならないという訳ではありません。

例えば狭小地や変形地、傾斜地などの比較的安い土地を手に入れて、設計を工夫することによって土地のデメリットを解消できることもあります。

また日々の暮らしを見直すことにより要望の優先順位を明確にして、使用頻度の低い設備や必要のない機能などを省くことも可能になります。

無駄な装飾を省いたり、各部屋に使用する建築資材を統一したりしてコストダウンを図るのも良いでしょう。

建築をローコスト住宅メーカーに依頼することによりコストダウンを実現している事例は数多くあります。

予算オーバーは厳禁!堅実なプランを立てよう

適正な予算をあらかじめ把握しておくことによって住宅ローンの返済を無理なく行うことができるようになります。

また注文住宅の建築では、予期せぬ出費が発生してしまうことも少なくないので、資金繰りには余裕を持っておくことが大切です。

せっかく理想の新居を手に入れても、日常生活が圧迫されるようでは新居での暮らしを楽しむことができません。

また、用意できる自己資金の額や近い将来必要になるお金も人によって様々なので、自分の家計にあった資金計画を立てることが重要です。

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注文住宅で予算オーバーしてしまったら何を削る?

色々な策を練ってもどうしても予算オーバーしてしまった・・・そんな時の対処法をご紹介します。

予算オーバーしたらまず優先的にココを削りたいというポイント4つ、反対にここだけは削ってはいけないという大切なポイントを2つ説明します。

予算オーバーしたら見直したい4つのポイント

コストダウンするのに効果的なポイントは4つです。

設計の段階で譲れないポイントと見直したいポイントをよく検討し、コストカットできる箇所は積極的に見直すようにしましょう。

1.設備

まず最初に検討したいのが設備のグレードダウン。

システムキッチンやバス・トイレなどをグレードの高いものやオーダーメイドにしている場合、ワンランクグレードを落としたり既製品したりすることでコストカットに繋がります。

高性能の設備は確かに魅力的ですが、本当にその高い性能は日常にどうしても必要なものなのかをもう一度検討してみましょう。

食器乾燥機など設備によっては後から追加できるものもありますので、余裕ができて必要性を感じてから付けるという選択でも遅くはありません。

2.外構

外構も意外に大きく金額がかかる箇所です。

例えばフェンスや門扉を設けないオープンガレージにしてみたり、カーポートや大きな植栽を削るなどの方法が挙げられます。

フェンスや門扉を設けない場合は、代わりに植栽で覆うなどセキュリティ面には配慮するようにしましょう。

3.シンプルな形の建物にする

凸凹の形状の家よりも正方形や長方形のようなシンプルな箱型の家の方が、使用する外壁材が減るためコストダウンできます。

また同じように、1階と2階を同じ面積にして総2階の間取りし、屋根の形も切妻や片流れといった形状を選択することで更なるコストダウンが図れます。

大きな窓は開放的に空間をより広く見せてくれるものですが、その分コストがかかる可能性が高いためこちらも検討したい箇所です。

4.住宅ローン

視点を変えて住宅ローンの見直しも検討しましょう。

借り入れる金融機関によって手数料や金利は変わります。

いつも使っている馴染みのある銀行だから、ハウスメーカーに勧められたから、といった理由だけで決めてしまっては他のお得な住宅ローンを見逃しているかもしれません。

必ず複数の金融機関を比較し、固定金利と変動金利のメリット・デメリットも踏まえたうえで、長期的にお得になるプランを選択するようにしましょう。

ここだけは削ってはいけない!大事な箇所とは?

反対にコストダウンしてはいけない大切なポイントが2つあります。

1.住宅の基礎に関わる部分

住宅の構造に関わる部分のコストカットはリスクが伴うため避けるようにしましょう。

この構造基礎部分は、耐震性や耐火性といった安全に関係している大切な部分であることから、いざ災害が生じた場合に身の危険が生じてしまう可能性があるのです。

各ハウスメーカーや工務店によって工法は異なりますので、どれくらいの耐震性、耐久性、耐火性を維持できるのかよく確認しましょう。

2.断熱性能に関わる部分

断熱性能に関わる部分についても同様です。

近年は高断熱の住まいが多く提供されていますが、ここで断熱性能を落としてしまうと夏暑く冬寒いといった非常に住みにくい家になってしまいます。

せっかくの新築の注文住宅に住んで健康被害が出るというのは、長期的に見て好ましくありません。

また冷暖房費がかさんでかえってコスト高になったり、カビの発生によって家が劣化し住まいの寿命を縮める要因にもなりますので、注意しましょう。

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注文住宅で予算オーバーにならないために読んでおきたいブログ3選

最後に実際にマイホームを建てた人のリアルな声をご紹介します。

実際に予算オーバーしてしまった経験談や、予算オーバーしないためのアイディア満載のブログ、どれもこれから注文住宅を建てる人にとっては参考になるものです。

お金関係のことに限らず注文住宅に関するあれこれを知ることができますので、是非のぞいてみてくださいね。

羊の家~迷えるヒツジとクマの家づくり 30代夫婦が建築家と工務店と三者四脚で走る備忘録~

建築家と工務店と協力して、情緒と抜け感のあるマイホーム建築を目指したブログです。

工務店を決める所から始まり、実際に完成して生活している様子まで事細かに綴られています。

プランを決めている過程で予算オーバーが発覚し、コストダウンに試行錯誤する経緯が書かれていますので参考になります。

マイホーム購入で住宅貧乏!新米主婦、はつこのすぐ節約ブログ

憧れのマイホームを購入したはいいけれど、終わってみれば貯金が底をつく寸前…というピンチを綴ったブログです。

実際の土地購入代、家の建築費の内訳も公開されているため、何にいくらかかったのかを知ることができます。

記事数が少なくまとめられているため、予算オーバーの実態を簡潔にサクッと知りたいという方におすすめです。

貧乏主婦、家を買う

年収300万円台、貯金ゼロ、子供4人のナズナさんが、注文住宅を建てるまでの経緯を綴ったブログです。

予算が少なくても注文住宅を建てるコツやコストカットの方法、お得な住宅ローンの借入術など、知りたい情報が満載です。

テーマ別に見やすくなっているので、知りたい事をピンポイントで読めるのもおすすめポイントです。

まとめ

住宅の購入予算を立てる上では、自分の返済能力をベースに考えることが最も重要です。

とくに注文住宅を建てるとなると、ついあれもこれもとなってしまいがちで、「いくらまでなら借りられるのか」をベースに資金計画を立ててしまう人が多いようです。

無理して本来の返済能力以上の資金計画を立ててしまうと、せっかく苦労して建てた注文住宅を住宅ローンの返済ができなくなって手放してしまうことにもなりかねません。

毎月無理なく返済できる金額をもとに、年収に対する年間返済比率から借入可能額を計算することが大切です。

これに自己資金を加えて諸経費を差し引いた額が購入予算の上限です。

はじめに物件価格ありきではなく、地に足が付いた資金計画を立てるようにしましょう。

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