土地や家を購入する際に必要な用途地域の基礎知識をわかりやすく解説

土地や家を購入しようとする際に、インターネットの物件情報や不動産会社の物件チラシを見ていると、建ぺい率や容積率などと共に必ずといっていいほど記載されているもののひとつに「用途地域」があります。

「用途地域」とは何のことで、何のために定められているものなのでしょうか?

本記事では、土地や家を購入する前に是非知っておきたい「用途地域」の規定について重要なポイントを解説したいと思います。

用途地域とは?

静かな住環境が気に入って土地を購入してマイホームを建てたのに、将来目の前の土地に工場や高層ビルが建ってしまったら、住環境が一変してしまうことになります。

この様な事態を避けるために、行政が建築できる建物の種類や用途を指定した地域のことを「用途地域」といいます。

つまり用途地域とは、様々な用途の建物が無秩序に混在するのを防ぎ、地域ごとに建物の種類や用途を制限するために定められたルールのことです。

用途地域は、地域における住環境の保護または業務の利便の増進を図るために、都市計画の基本的な土地利用計画に基づいて市街地に指定されるもので、13種類に分けてそれぞれの土地利用の効率化を目的としています。

したがって、土地や家を購入する前にその敷地の用途地域を知っておくことで、将来その地域にどんな建物が建つ可能性があるのかをあらかじめ知ることができるのです。

用途地域とはどの様にして定められている?

「用途地域」は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けられ、さらに住居系8地域、商業系2地域、工業系3地域の合計13地域に細分化されています。

用途地域は約5年に一度見直しができることになっていて、従来は12地域だったのですが、今後都市部の農地が一気に宅地化する可能性が高いことを見据えて、2019年4月から「田園住居地域」が新たに追加されました。

また指定エリアも、建ぺい率や容積率などの数値と共に概ね5年に一度見直しが行われています。

用途地域は都市計画の基本的な土地利用計画に基づいて市街地に指定されるものですが、そもそも都市計画とはどの様にして定められるものなのでしょうか。

詳しく解説したいと思います。

都市計画法とは都市の健全な発展等を目的とする法律のことですが、都道府県知事は、国が定めた「都市計画法」に基づいて「都市計画」を立てます。

都市計画は、行政が効率よく道路や公園、下水道施設を設置したり、役所や学校などの公共施設を適切に配置したりするために非常に重要になるものです。

都市計画ではまず、地域を次の3つに分けます。

都市計画区域

都市計画区域とは、市街地を中心に一つのまとまった都市として整備、開発、または保全する必要のある地域のことをいい、都市計画法に基づいて都道府県知事が指定します。

ひとことでいうと、計画的な街づくりを進めていくエリアのことをいいます。

都市計画区域の中でさらに開発を促進すべきエリアと抑制すべきエリアに分けることによって、計画的な街づくりを促進することが可能になります。

都市計画区域外

都市計画区域以外のエリアのことで、市街化計画を行わない地域をいいます。

ひとことでいうと人がそれほど居住していない田舎などで、とりあえず放置しておいても都市計画上支障がないと思われるエリアのことをいいます。

後述する都市計画区域内の市街化調整区域では、建物を建築する際には都道府県知事の許可が必要ですが、都市計画区域外の場合は都市計画法の適用外なので、都道府県知事の許可なく建物を建てることができます。

準都市計画区域

準都市計画区域は都市計画区域外に設定されますが、現在すでに開発行為が行われていたり、その見込みがあったりする土地を利用するために整備する区域のことをいいます。

建築基準法により定められた用途地域の制限や建ぺい率・容積率の制限などは、都市計画区域内にだけ適用されます。

したがって都市計画区域外では無秩序な開発が行われる可能性があります。

そのため、そのまま放置しておくと将来の街づくりに支障があると思われる地域で許可なく大規模開発が行われない様に規制するために、都道府県知事が指定します。

都市計画区域内の区分

都市計画区域内には、「線引き都市計画区域」と「非線引き都市計画区域」があり、さらに「線引き都市計画区域」には「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。

それぞれどの様な違いがあるのでしょうか。

市街化区域

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。

市街化区域には用途地域が定められていて、道路や公園、下水道などの公共施設の整備が重点的に行われています。

特に問題なく建物を建てることができるエリアです。

市街化調整区域

市街化を抑制し、自然環境等を守る区域で、基本的に用途地域が定められていません。

自治体などによる公共施設の整備なども行われず、新たに開発行為や建物を建てる場合には制限を受けます。

非線引き区域

市街化区域と市街化調整区域との区域区分が定められていない都市計画区域のことをいいます。

一般的には市街化があまり進んでいないエリアで、今後急激に市街化が進む可能性が低く、土地に関する規制や開発許可の規制も緩い地域です。

将来的には計画的に街づくりを行う予定ですが、現状はそのままの状態にしておくエリアになります。

非線引き区域では用途地域を定めることができますが、必ずしも定められているわけではありません。

したがって、非線引き区域の土地を購入して家を建てようとする場合には、用途地域の指定の有無を確認しておく必要があります。

用途地域にはどんな種類がある?

用途地域は都市計画区域内の市街化区域と一部の非線引き区域で定められていますが、どの様なものがあるのでしょうか。

この章では、13の用途地域の特徴や建築可能な建物の種類などを解説します。

尚、住居系の用途地域では、上に記載したものほど閑静な住環境になり、下にいくほど利便性が高くなる一方で、様々な建物が混在した環境になると覚えておくと良いでしょう。

第一種低層住居専用地域

低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域で、建築可能な建物の高さは10mまたは12mに制限されます。

一戸建て住宅のほか、低層の賃貸住宅、マンション、小規模な兼用住宅(店舗、事務所など)、診療所、幼稚園、小・中・高等学校、老人ホームなどが建築可能で、住宅地の環境としては最も優れた地域です。

最寄り駅から少し離れていても、閑静な住環境を求める人に適しています。

第二種低層住居専用地域

主として低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域です。

高さの制限は第一種低層住居専用地域と同じですが、床面積が150㎡までの店舗が建築可能なので、第一種低層住居専用地域に建てられる建物に加え、コンビニエンスストアや飲食店などが建築可能になります。

閑静な住環境と多少の利便性を求める人に向いているといえます。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域で、建物の高さ制限はありません。

店舗や飲食店は用途・規模等により規制を受けますが、大学や病院などが建築可能になります。

ある程度静かな環境で分譲マンションの購入を検討している人や、ちょっとした買い物などの利便性を求める人に適しています。

第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域です。

第一種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加え、一定規模未満の事務所や店舗が建築できます。

エリア内に中規模な商業施設があるので、生活の利便性を求める人に適しています。

第一種住居地域

住居の環境を保護する地域とされていて、第一種、第二種中高層住居専用地域に建築可能な建物に加えて、一定規模未満の店舗や事務所、ホテル・旅館などが建てられます。

比較的駅近で利便性の高いエリアが多いので、閑静な住環境よりも利便性を重視する人に適しています。

第二種住居地域

主として住居の環境を保護する地域とされ、第一種住居地域で建築可能な建物に加えてボーリング場やパチンコ店、カラオケボックスなど一部の娯楽施設が建築可能になります。

若い人の一人暮らしなどに適しているといえます。

準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護する地域とされています。

主に国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で建築可能な建物に加えて、営業用倉庫や一定規模以下の自動車修理工場、映画館、劇場などが建築可能になります。

車の便が良いので、日常生活で車を利用することが多い人に適していると言えそうです。

また、分譲マンションが建てられることが多いエリアでもあります。

田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域で、小規模な店舗や飲食店、幼稚園から高等学校、診療所といった日常生活に必要な施設は建築可能です。

農産物直売所などの農業関連施設で働く人などに適しています。

近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進する地域です。

準住居地域よりもさらに建築可能な建物の規模の制限が緩和され、環境悪化や危険性の度合いが低い工業施設(各種工場)などで、一定の規模以下であれば建築可能になります。

そのため住環境は決して良いとはいえませんが、生活利便性を優先して日中は不在にしていることが多い人や、エリア内の商業施設に勤務する人にとっては適していると言えます。

商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進する地域で、劇場や映画館、デパート、飲食店などが集まることを目的とした地域です。

近隣商業地域では建築することができないキャバレーやナイトクラブ、風俗営業店や、小規模の工業施設なども建築可能になります。

商業施設のほか、オフィスビルや超高層マンションが建つ様になるため、「繁華街」のイメージが色濃くなります。

近くにターミナル駅や大きな商業施設、娯楽施設があることが多いので、利便性を一番に重視する人に適しています。

準工業地域

主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する地域です。

住宅や学校、大学、ホテル、病院、事務所、映画館、劇場、パチンコ店、ボーリング場など、危険性が高く環境悪化の恐れがある工場と風俗営業店を除く様々な用途の建物が建築可能です。

ほとんどの施設が建築可能なので、生活利便性を求める人にとっては検討する価値があります。

工業地域

主として工業の利便を増進する地域で、どんな工場でも建築することができます。

住宅や店舗、事務所などは建築可能ですが、小・中・高等学校、病院、ホテル、映画館などは建てられません。

一般的に湾岸エリアが多いので、高層マンションが建ち並ぶことが多く、工場跡地の再開発などで大規模なマンションが建てられることもあります。

周辺環境に満足できる方にはオススメです。

工業専用地域

工業の利便を増進する地域で、どんな工場でも建築することができますが、事務所や診療所を除いてほとんどの建物は建てられません。

13種類の用途地域の中で、唯一住宅を建てることができない地域です。

用途地域の調べ方

これから購入しようとしている土地やその周辺の用途地域を調べるには、物件チラシやインターネットの物件情報に記載されているものを見る方法のほかに、都道府県や市区町村の役所の窓口で都市計画図を閲覧させてもらって調べる方法があります。

用途地域は地図上で色分けされて表示されていて、用途地域の種類ごとに異なった色で塗られているので、容易に確認することができます。

尚、用途地域が指定されていないエリアは白色になっているので、「用途地域の指定のない区域」は白色地域と呼ばれています。

また近年では、ほとんどの自治体がホームページで都市計画図を公開しているので、「エリア名(市町村名) 用途地域」で検索すると、用途地域を記した都市計画図を見ることができます。

まとめ

都市計画区域内の市街化区域では、用途地域が定められています。

そして用途地域内では、建築可能な建物の規模や用途を制限すると共に、高さ制限、面積制限などの様々な制限があります。

用途地域の違いで、住環境や街の景観、利便性などが大きく変わります。

一方、あらかじめ用途地域を確認しておくことで、ある程度将来その周辺にどんな建物が建つ可能性があるのかを予想することができます。

したがってマイホームを購入する上では、自分たちの理想とする暮らしぶりをよく検討し、それに見合う用途地域の指定を受けているかどうかを確認しておくことが大切です。

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